(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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MZ세대는 앞으로 어디에 살까요?
MZ세대(2030세대)가 아파트 시장에 미치는 영향은 큽니다. 서울 아파트 매수 비중은 줄어 들었다보는 하지만 여전합니다. 특히 이들의 아파트 매수에는 베이비부머의 후원까지 뒷받침되기에 더 중요합니다.상반기에는 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)으로 명명되는 외곽지역이 많이 올랐고 하반기에는 강남4구 등 핵심지역이 번갈아 가면서 오르는 이유도 부모와 자녀들 모두 주택시장에 참여하고 있기 때문입니다.최근에는 주춤한 분위기긴 합니다. 올해 7월 44.81%였던 2030세대의 서울 아파트 매수비중은 10월 현재 40.0%로 줄어들었습니다. 상반기엔 50%를 넘어섰던 노원구도 45.3%까지 비중이 줄어들었습니다. 매수세가 주춤하면서 매물도 쌓이는 중입니다. MZ세대, 직주근접 중요성 커져MZ세대가 주택시장의 핵심 수요층으로 급부상하면서 이들이 찾는 지역이 주목받고 있습니다. 서울에서 이들의 거주비율이 높은 곳은 어디이며, 이들 지역은 어떤 공통점을 가질까요? 2021년 11월 현재 통계청의 주민등록인구현황 자료를 분석하면 관악구(39.8%)가 거주민 중 MZ세대의 비중이 가장 큰 지역으로 나타났습니다. 다음으로 △광진구(34.2%) △영등포구(34.0) △마포구(33.9%) 순으로 지역 내 MZ세대들이 많은 것으로 집계됐습니다.관악구, 마포구, 영등포구, 광진구 등 이들이 많이 거주하는 지역은 모두 업무지구와 가까운 공통점이 있습니다. 업무지구의 배후 주거지역입니다. 관악구는 강남이라는 업무지구와 접근성이 좋으며 상대적으로 주택가격도 저렴해 많이 찾는 곳입니다. 마포구는 광화문, 종로 등 중심업무지구(Central Business District)와 가깝습니다. 영등포 또한 중심업무지구 중 하나인 여의도가 포함되어 있는
2021-12-11 12:00 -
공인중개사들이 화가 난 진짜 이유
32회 공인중개사 합격자가 발표됐습니다. 한국산업인력공단에 의하면 합격자는 총 2만6913명으로 지난해 보다 1만명가량이 증가했습니다. 2차 기준 합격률도 29.07%로 지난해(22.01%)보다 올랐습니다. 이미 포화된 시장에 신규 합격생들까지 쏟아지면서 대부분의 지역에서는 과당경쟁을 우려하고 있습니다. 상대평가로의 전환까지 이야기가 나오는 등 상황은 좋지 않습니다.필자가 근무하고 있는 법인에서는 가맹사업을 총괄하고 있기에 다양한 공인중개사분들을 만납니다. 창업에 대한 고민을 하는 분들이기에 어디에 차리는 것이 좋은 지, 매물을 어떻게 확보할 지, 손님은 얼마나 올지 등 하나부터 열까지 모두가 고민거리입니다. 신규로 창업하는 분들도 있지만 기존에 중개업소를 운영하는 분들도 같은 고민을 합니다. 다양한 고민들이 있지만 이분들의 공통적인 특징은 화가 많이 나 있다는 겁니다.일단 중개보수에 화가 나 있습니다. 최근 중개보수가 거의 반값으로 낮춰지다 보니 생계가 어렵다고 합니다. 사무실 임대료나 부대비용은 큰 변화가 없는데도 불구하고 본의 아니게 매출이 줄어들었습니다. 정부의 잘못된 정책으로 집 값과 전세 값이 올랐는데 왜 그 피해를 공인중개사들이 고스란히 받아야 하느냐고 억울해합니다.복비 부담을 낮춘 것 뿐만이 아닙니다. 현 정부에서 추진하는 ‘한국판 뉴딜정책’에 ‘중개인 없는 부동산 거래시스템 구축사업’을 포함시킨 것은 공인중개사들의 분노에 기름을 부은 격이 되었습니다. '그게 아니라'는 정부의 변명은 설익은 정책을 내놓는 아마추어라는 고백과 다를 바 없습니다.프롭테크와 같은 신산업 육성방향도 설익기는 마찬가지입
2021-12-08 09:01 -
자산 축적 최대의 적은 '장기 임대주택'입니다
공공임대주택은 사회초년생이나 취약계층에 도움을 주기 위해 저렴하게 공급합니다. 월세 지출에 대한 부담을 줄여서 주거안정을 꾀하는 것이 목적입니다. 하지만 이런 선의의 목적이 과연 임차인들에게 도움이 될까요?대부분의 공공임대주택이 좋은 조건에 장기간 임대를 할 수 있어 입주 경쟁률은 더욱 높아질 것이라고 기대합니다. 정부 또한 다양한 유형의 공공임대주택을 지속적으로 공급하려고 합니다. 임대주택의 목적은 일견 좋아 보입니다. 상대적으로 주거비 부담이 높은 계층에게 안정적인 주거생활을 보장해주기 때문입니다. 주거가 안정되면 만사가 편안해지고 하는 일도 잘될 가능성이 큽니다.하지만 내 집이 아닌 주택에서 편안하고 안정적으로 주거생활을 유지하는데 따른 문제점은 없을까요? 학업을 마치고 사회에 나오게 되면 다양한 장벽들이 존재합니다. 사회생활은 장애와 이를 벗어나기 위한 선택의 연속입니다. 처음에는 작은 원룸에서 월세로 시작하다 여건이 되면 조금 더 큰 집을 전세로 얻습니다. 전세로 몇 년을 보내면 마침내 내 집 마련의 기회를 얻고 목표를 달성하게 됩니다. 내 집 마련을 하는 가장 큰 원동력을 무엇일까요? 불편함을 이기고자 하는 마음입니다. 재테크에 큰 관심이 없더라도 내가 당한 불편함이 크면 클수록 이를 벗어나려는 노력 또한 더 커집니다. 이를 악물고 더 노력하게 된다는 말입니다. 이러한 불편함이 없으면 내 집을 마련하려는 욕구는 당연히 줄어듭니다. 10년 또는 그 이상 장기적으로 임대주택에 거주할 수 있다는 확신이 들면 그 확신은 거주해야 한다는 당위로 바뀝니다. 당연히 더 이상 내 집을 마련하려는 욕구는 줄어들게 됩니다. 사
2021-12-06 08:22 -
가상자산 뜬다고 실물자산 '부동산'이 떨어질까요
2030세대의 가상자산 투자는 예상외로 활발합니다. 혹자는 아파트 가격이 너무 많이 올라 암호화폐 등 가상자산에 투자한다고 합니다. 하지만 사실은 아파트 가격이 지금처럼 많이 상승하기 훨씬 전에도 2030세대를 중심으로 한 가상자산 투자는 비교적 활발했습니다. 대신증권의 보고서에 의하면 가상자산은 가격 이외에도 일상생활에서 많이 쓰이고 있다는 점에 주목할 필요가 있다고 합니다. 따지고 보면 가상자산 서비스인데요. 가상이 현실로 바뀔 수 있는 중요한 전환점(Tipping Point)이 될 수도 있을 겁니다.가상화폐에서 시작한 가상자산 투자는 이제는 가상 부동산으로 넘어가는 중입니다. 가상 부동산은 쉽게 말해 가상 현실 속에서 부동산을 사고 파는 것을 의미합니다. 어스2(Earth2)가 대표적인데 메타버스에서 구글맵을 기반으로 전 세계의 부동산을 소유, 구매, 판매할 수 있는 플랫폼입니다.10여년 전에도 비슷한 서비스가 나왔던 걸로 기억하는데 블록체인과 메타버스 등 신기술의 도입으로 그 가능성이 높아진 걸로 보입니다. 투자단위는 타일(100㎡)인데 1타일 당 0.1달러의 가격으로 판매되었고 우리나라는 1타일 당 39.27달러(11월27일 현재)를 기록하면서 미국을 제외하고는 가장 높은 상승률을 보여주고 있습니다. 추후 단계적으로 보다 진화된 형태의 서비스가 기대됩니다.'모든 것에 대한 투자'가 최근의 추세인 건 맞지만 실물(현실)에 기반을 두지 않는 이런 자산에 대한 투자는 현재로서는 위험합니다. 가상 부동산은 초기 단계인 만큼 리스크도 큽니다. 하지만 메타버스와 2030세대의 투자성향이 결합될 경우 성장 잠재력을 무시할 수는 없을 겁니다. 암호화폐, 주식 그리고 부동산이 전세
2021-12-02 08:36 -
'종부세 폭탄' 나는 상관 없다?…무주택자들의 착각
종부세(종합부동산세)에 대한 논란이 뜨겁습니다. 한쪽에서는 폭탄이라고 분개하고 다른 한편에서는 ‘겨우’라는 비아냥도 들립니다. 종부세에 대한 평가를 차치하고라도 종부세로 인해 생각지도 않았던 세금을 내는 유주택자들은 상당히 불편합니다. 종부세의 대상이 국민의 2%라고 하지만 이것은 명백히 잘못된 통계 해석입니다.한 언론의 분석에 의하면 종부세를 내는 유주택가구는 전국에서 8.1%에 이른답니다. 서울로 한정하면 유주택가구 4가구 중 1가구나 종부세를 부담합니다. 이 통계가 모집단과 표본을 정확하게 계산한 숫자입니다. 무주택자들은 재산세 조차도 내지 않는데 이들을 모두 모집단으로 계산한 방식은 전형적인 통계 마사지입니다. 도출된 통계 결과를 본인들에게 유리하게 해석하는 겁니다.이 정부의 부동산 통계 마사지는 일상화되어 있습니다. 이렇게 통계를 조작하고 왜곡하는 이유는 뻔합니다. 제대로 성과가 나지 않으니 치적을 만들고 싶어 과대 포장하거나, 반대로 나쁜 결과가 도출되니 이를 숨기기 위해 터무니없는 해석을 하는 겁니다. 신뢰를 잃은 정부는 미래가 없습니다. 이런 정부를 믿고 3기 신도시가 입주할 때까지 5년, 10년을 기다릴 주택 수요자는 많지 않을 겁니다. 주택공급에 사활을 걸고 있는 정부에서 부동산시장에 신뢰를 잃는 발표를 계속 하는 상황은 참으로 안타깝기만 합니다.부동산의 가격 흐름을 전망하는 가장 일반화된 방식은 갭(Gap) 메우기입니다. 대부분 선도아파트가 먼저 오르고 이후에 다음 순위의 아파트가 따라갑니다. 비슷한 수준으로 따라가느냐 아니냐는 다음 순위 아파트가 가지는 미래가치에 좌우됩니다. 종부세가 부담이 되어 집
2021-11-29 06:44
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한국 아파트가 미국·일본과 다른 이유
'한국 "대한민국은 아파트 공화국이다!" 프랑스의 지리학자 ‘발레리 줄레조(Valerie Gelezeau)’의 말입니다. 저자는 프랑스에서는 이미 실패한 주택구조인 아파트에 왜 한국인들이 저렇게 열광하는지 의아해서 박사논문 주제를 한국의 아파트로 정했다고 합니다.최초의 단지개념의 아파트인 마포아파트가 완공되고 50여년, 본격 강남개발이 시작된 이후 30여년 만에 아파트는 한국의 대표적인 주거문화가 되었습니다. 통계청의 “2020년 주택소유통계”에 의하면 총 주택 수에서 아파트가 차지하는 비중은 62.9%까지 늘었습니다. 일단 양적으로는 아파트 공화국이라 할만합니다. 아파트 단점, 주택가격 변동성 크고 노후화 문제아파트가 압도적인 주거형태로 정착되면 장점도 있지만 단점도 있습니다. 먼저 단점부터 이야기해봅시다. 첫 번째로 동질적인 주택유형으로 인해 주택가격의 변동성이 더 커질 수 있다는 점입니다. 아파트는 가격을 알기 쉽습니다. 단독주택이 주거형태의 대부분의 유형으로 자리 잡고 있는 외국은 개별주택의 가치평가가 쉽지 않습니다. 가격변화가 그리 빨리 반영되지 않으나 우리는 동질적인 상품이므로 아주 쉽게 반영이 됩니다. 아파트라는 주거형태는 방향(하락 또는 상승)을 결정하지는 않지만 진폭(몇 %)에는 큰 영향을 미친다는 말입니다. 오르면 더 크게 오르고 떨어지면 더 크게 떨어질 수 있습니다.두 번째 단점은 지어진 연도가 20~30년이라는 기간 동안 집중되어 노후화에 따른 재건축, 리모델링 등의 필요성이 집중될 수 있다는 점입니다. 어쩌면 우리 아파트의 가장 큰 문제점입니다. 이주수요 등 신규수요도 발생할 수 있지만 오래된 아파
2021-11-24 07:49 -
노후대책은 '내 집 마련'에서 시작됩니다
노후대책은 내 집 마련에서 시작됩니다. 이는 미국을 포함한 선진국에서는 알고 있는 사실입니다. 주택컨설팅업체 American Advisor Group이 60~75세 주택소유주 1552명을 대상으로 한 설문조사(Importance of Home Survey) 결과에 의하면 응답자의 74%가 주택을 매입한 것이 최고의 현명한 결정(the best financial decision)이라고 생각한다고 밝혔습니다.최근에는 팬데믹의 영향으로 내 집에 사는 것이 가장 안전하다는 인식이 강해진 것으로 보입니다. 무려 92%가 선호주거형태로 내 집을 꼽았습니다. 양로시설(assisted living facility)로의 이사를 고려하고 있다는 응답은 겨우 8%에 불과합니다. 팬데믹 초기에 양로시설에서의 코로나바이러스 감염이 확산되고 집단 발병이 늘어나면서 시니어들이 집단 거주 형태보다는 독립적인 거주를 더욱 선호하게 된 것으로 보입니다.내 집에 거주하는 것의 가장 큰 혜택을 ‘독립성’을 골랐으며 그 다음은 ‘행복’이라는 응답이었습니다. 미국의 주택 전문가들은 자가마련이 독립적인 생활을 할 수 있다는 장점도 있지만, 집에 대한 애착 또한 시니어들이 현재 거주하는 집에서 계속 살기를 원하는데 일조했을 것으로 해석했습니다. 주택은 ‘안전’과 ‘감성’의 자산인데 이러한 성향이 팬데믹으로 인해 더욱 강화되는 추세입니다.팬데믹의 영향으로 대부분의 국가에서 주택가격이 많이 올랐습니다. 집값 급등의 최대 수혜자 또한 '베이비부머'들입니다. 주택을 장기 보유해 그동안 주택의 자산가치가 충분히 쌓인데다 최근 매물이 부족한 매도자 우위 시장으로 집을 처분하는데 큰 어려움이 없습니다. 부동산 정보업체 애톰데이터솔루션스(Attom Data Solutions)
2021-11-20 08:00 -
무주택자는 진보, 유주택자는 보수다?
선거가 다가오면 우리들은 정치인들의 입을 바라보게 됩니다. 이번에는 어떤 공약이 나올까. 우리 동네에 돈이 되는 개발 사업이 발표될까. 부동산정책과 개발 사업은 대선이나 총선 등 각종 선거에서 빠지지 않고 나오는 단골 공약 중 하나입니다. 2022년 대선에도 부동산 정책과 개발계획이 발표될 겁니다. 다만 여당과 제1야당이 바라보는 현재 부동산시장에 대한 시각이 다른 만큼 정당 공약 또한 상반된 내용일 겁니다.부동산과 정치가 얼마나 가까운지를 상징적으로 보여주는 선거가 있었습니다. 2008년 총선에서 서울 지역에 출마한 후보들이 대표적인 사례입니다. 당시 여야를 가리지 않고 경쟁적으로 '뉴타운개발'을 공약으로 발표했습니다. 뉴타운을 걸고 당선된 서울지역 의원들은 통틀어 28명에 달한다는 추정입니다.뉴타운은 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심으로 추진되어 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 '기성시가지 재개발 방식'입니다. 이 개발 사업은 보수정권 후보들에게 유리할 것으로 예상됐는데 아니나 다를까 서울지역 48개 지역구 가운데 40곳을 당시 한나라당 후보가 싹쓸이 하게 되었습니다. 이들 중 상당수는 초선이었지만 당시 민주당의 중진의원들을 쉽게 무너뜨리고 당선되었습니다. 유권자들에게 뉴타운 개발공약은 그만큼 호소력이 컸던 것입니다. "유주택자 보수되기 쉬워"…세부적으로는 다를수도보수냐 진보냐를 가르는 기준을 명확히 정의하기란 쉽지 않습니다. 하지만 보수는 대부분 가진 것(자산, 학벌, 지연 등)이 상대적으로 많아 기존의 가치를 유지하고 싶어 하는 세력
2021-11-15 07:16 -
신용점수 높은 사람이 차별받는 이상한 나라
현대사회에서 신용(信用)관리는 필수입니다. 신용이란 약속을 지킬 수 있는 능력을 의미합니다. 이를 금융에 적용한다면 돈이나 상품, 서비스를 먼저 구매하고 사용한 뒤 갚을 수 있는 능력 정도로 정의할 수 있을 겁니다. 신용관리가 현대사회에서 중요한 이유는 개인의 금융 성적표와 같기 때문입니다. 원활한 금융생활을 위해서는 신용도가 당연히 좋아야 합니다. 신용도가 낮으면 금융거래 자체가 힘들고, 현금이 없다면 비교적 고가의 상품도 구입하기 어렵게 됩니다.최근 정부의 대출규제가 심해지면서 신용관리와는 정반대의 상황이 벌어지고 있습니다. 인위적인 대출규제로 인해 신용이 좋은 사람이 낮은 금리혜택을 받지 못하고 있습니다. 은행들이 한도가 높은 고신용자 대출을 줄이면서 각종 우대금리를 폐지하거나 가산금리를 높이고 있기 때문입니다. 은행의 우수 고객(1~2등급) 금리는 한달 새 많이 오른데 반해 신용이 떨어지는 고객(3~4등급)의 금리는 오히려 내렸습니다. 이렇다 보니 시중은행의 신용대출 평균 금리가 신협, 농협 등 상호금융회사 보다 높은 비정상적인 상황도 발생하고 있습니다.금리 역전현상은 금융회사 간의 문제는 아닙니다. 시중은행의 주택담보대출금리는 신용대출보다 높은 상황입니다. 일반적으로 주택담보대출은 담보가 있어 금리가 낮은데, 신용대출보다 금리가 높아지는 기현상이 발생한 겁니다. 주택담보대출을 줄여야하니 이자를 상대적으로 빠르게 올린 결과입니다. 인터넷은행들 또한 대출총량 관리를 위해 정부에서 장려하는 중·저신용자 대출만 남기고, 고(高)신용자 대상 신용대출은 중단했다고 하니 그동안 열심히 신용관리를 한 사람들은 황당한
2021-11-11 07:30 -
서울 아파트 거래가 줄었으니…집값이 떨어질까요?
서울의 아파트 거래가 급감하는 중입니다. 최근 서울부동산정보광장에 의하면 10월 아파트 거래는 1411건에 그치고 있습니다. 집계가 완료된 9월의 거래 또한 심각합니다. 2693건으로 작년 3775건과 비교하면 28.6% 줄었습니다. 정부의 규제가 중첩되면서 규제의 직격탄을 맞고 있는 서울지역 아파트의 경우에는 거래가 눈에 띄게 감소한 겁니다.부동산 시장에는 '거래가 줄면 가격이 조정을 받는다'는 얘기가 있습니다. 이는 규제 등 정부의 심한 시장개입이 없는 경우에는 적용됩니다. 사회주의 포퓰리즘 국가와 유사한 부동산 규제정책을 가진 우리나라의 경우는 이를 다르게 보아야 합니다. 아파트 거래가 줄었다는 단편적인 지표만으로 부동산 시장의 침체를 이야기하는 것은 위험합니다. 부동산은 복합적인 상품으로 시장을 이해하기 위해서는 다양한 분석이 요구되기 때문입니다.주택수요가 완전히 부동산시장을 떠났다면 이런 전제가 일견 논리적으로 보일 수 있습니다. 하지만 만약 그렇지 않다면 섣부른 결론이 날 수 있습니다. 이로 인해 내 집 마련의 기회를 놓치는 우를 범할 수 있습니다.아파트의 거래는 줄었지만 서울의 연립·다세대 거래는 많이 늘었습니다. 집계가 완료된 올해 9월의 경우 4135건으로 2693건에 그쳤던 아파트 거래를 압도합니다. 작년 9월과 비교하면 오히려 연립·다세대의 거래량은 늘었습니다. 아파트의 감소폭과 비교한다면 연립？다세대의 거래는 상대적으로 많이 늘었다고 볼 수 있습니다.오피스텔 거래건수도 많이 늘었습니다. 작년 9월 946건에 그쳤던 서울 오피스텔 거래의 경우에도 올해 9월에는 1498건으로 늘었습니다. 6억원 초과되는 거래 또한 88건으로 많
2021-11-06 22:05
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아파트 月 주차료가 83만원이라고?
한국에서 아파트 주차장은 대부분 무료의 개념입니다. 지방자치단체마다 법정기준이 있고 주택사업자들도 이러한 기준을 넘어 주차장을 넉넉하게 확보하는 경우들이 많습니다. 때문에 주차에 큰 불편이 없습니다. 1대는 물론 2대까지 무료로 주차하는 아파트를 흔히 볼 수 있습니다. 외국에서는 주차장이 무료가 아닌 건 당연하고 주차장을 따로 분양하기도 합니다. 3.3㎡당 1억원이 넘는 주차장도 그리 드문 사례는 아닙니다.뉴욕 맨해튼에는 10평에 불과한 주차장을 11억원이 넘는 가격에 팔았습니다. 롤스로이스나 벤틀리 같은 아무리 고가의 자동차도 10억원을 잘 넘지 않는데 주차장이 자동차보다 비싸다면 어처구니가 없을 듯합니다. 뉴욕만의 문제는 아닙니다. 최근 홍콩에서는 아파트 주차장을 3억이 넘는 가격으로 판다고 합니다. 홍콩에서 한국인이 많이 거주하는 타이쿠싱 지역의 대단지 아파트의 주차장인데 주택사업자가 그동안 임대로만 관리하던 주차장을 유동성을 확보하기 위해 내놓았는데 분양가격이 205만 홍콩달러(약 3억850만원)나 된다고 합니다.더 큰 문제는 이 아파트 단지에 거주하는 주민들의 주차장 월 임대료입니다. 주택사업자가 주차장을 팔면서 임대주차장이 줄어들어 임대료가 급격히 올랐습니다. 48만원하던 임대료가 83만원으로 올라 돈을 빌려서라도 주차장을 사야 할까라는 고민이 늘어났다고 합니다.땅이 좁아 용적률이 높은 고층아파트가 많은 홍콩에서는 주차장 수가 세대수에 비해 턱없이 적다고 합니다. 앞선 예에서 소개한 타이쿠싱 지역 아파트의 경우에도 단지 규모가 1만3000가구에 이르지만 주차구역은 4000개도 되지 않는다고 합니다. 이런 상황이다 보니 주차구역
2021-11-05 06:38 -
무주택자, 더 늦기 전에 집 사세요
서울에서 가장 비싼 아파트의 전용면적 84㎡ 가격이 40억원을 훌쩍 넘었습니다. 부동산시장의 양극화를 나타내는 대표적인 지표인 전국 5분위 배율은 9배에 가깝습니다. 하위 20% 아파트의 평균 매매가격과 상위 20% 아파트의 가격 차이가 9배에 이른다는 말입니다. 지역별, 상품별 아파트의 가격차이는 갈수록 벌어지는 중입니다.우리만 그럴까요? 아닙니다. 글로벌부동산시장 또한 양극화의 문제로 골머리를 앓는 중입니다. 미국은 고가주택 판매가 크게 늘고 있다고 합니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 소득 양극화를 심화시킨다는 분석이 많았는데 주택시장 또한 마찬가지입니다.미국 부동산 중개회사인 레드핀(Redfin)에 의하면 올해 초 고가 주택판매는 전년 같은 기간과 비교해 26% 늘었다고 합니다. 저가형 주택은 18%, 중간 수준의 주택판매는 15% 늘었으니 차이가 확연합니다. 지역에 따른 차이도 큰데 샌프란시스코의 경우 고가주택 판매가 무려 82%나 늘었다고 합니다.영국도 마찬가지입니다. 브렉시트와 팬데믹의 영향으로 일반주택과 임대주택의 차이가 크게 벌어졌습니다. 올해 9월말 기준으로 평균 주택가격은 7.4%나 올랐는데 이는 14년만에 가장 큰 인상폭이랍니다. 하지만 저렴한 가격의 월세로 제공되던 협소 임대주택의 경우 외국인 노동자들의 귀국으로 수요가 줄면서 임대료가 많이 떨어졌다고 합니다. 임대료가 떨어졌다고 해도 일반주택의 매매가는 계속 오르기 때문에 중산층 영국인들의 내 집 마련은 더욱 힘들어졌을 겁니다.자산버블이 꺼지면서 양극화를 심하게 겪은 일본의 경우도 해당됩니다. 도쿄 도심의 역세권 아파트는 오르지만 지어진 지 오래된 곳이나 역에서 멀면
2021-10-31 07:30 -
집 대신 외제차 샀다는 20대…비난만 할 수 없는 이유
최근 월수입이 300만 원인 20대 남성이 집을 포기하고 고가의 외제차량을 소유한 사연이 알려져 화제가 된 적이 있습니다. 배송일을 하는 이 남성은 차량 유지 비용에 월 200만원 가까이 지출하고 있었습니다. 빌라 전세를 위해 받은 신용대출 원금을 상환하는 데 90만원, 주택청약 저축에 10만원을 쓰고 나머지 10만원으로 생활한다고 자신을 소개했습니다.이 남성은 자동차 구매와 유지비용이 자신의 재산·수입보다 커 다른 생활에 지장을 받는다는 이른바 '카푸어'인 셈입니다. 과거에는 집을 구하느라 힘든 '하우스푸어'가 흔했지만, 이제 젊은층 사이에서는 '카푸어'가 많다고 합니다. 남성을 향해서는 비난 보다는 응원이나 안타까워하는 반응이 많습니다. "본인 돈으로 사겠다는데 남들이 왜 뭐라고 하나", "저 돈을 모은다고 집을 살 수 있는 것도 아니라서 잘못된 선택이라고만은 못 하겠다" 등입니다.젊은층들의 이러한 소비는 통계에서도 나옵니다. 한국수입자동차협회(KAIDA)에 따르면 올해(1~9월) 들어 국내 시장에서 판매된 수입차는 21만4668대로 전년 같은 기간과 비교해 11.9%나 늘었다고 합니다. 더욱 놀라운 사실은 개인 구매 고객 중 20~30대의 비중이 36%에 이른다는 점입니다. 가성비 높은 수입 차종을 중심으로 한 수입차 업체들의 파격적인 프로모션도 있었겠지만 외제차시장이 선전하는 건 최근 몇 년 동안 지속되어 온 트렌드입니다.신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 소비심리가 위축되고 경기가 침체되는 한편에서는 수입차 시장이 확대되고 있는 겁니다. 관련업계 종사자분들에게는 좋은 일이지만 불편하게 받아들이는 분들
2021-10-28 07:37 -
미국 주택가격, 내년에도 16% 오른다는데…
아파트 가격이 오르면서 내년에는 하락을 기대하는 주택수요자들이 많이 있습니다. 그럴 만도 합니다. KB국민은행에 따르면 올해 9월을 기준으로 서울 아파트의 평균 매매가격은 11억9978만원으로, 22만원 부족한 12억입니다. 집값이 영원히 오를 수는 없으니 나름 좋은 판단으로 생각할 수도 있습니다. 하지만 내년 주택가격을 예측하는 글로벌전문가들의 의견을 참조한다면 기다림은 고통이 될 가능성이 큽니다.글로벌 투자은행인 골드만삭스(Goldman Sachs)는 2022년말까지 향후 15개월 동안 미국의 주택가격이 16% 더 오를 것으로 예측했습니다. 이는 지난 12개월 동안의 상승률(17.7%)에는 미치지 못하는 지표입니다. 하지만 중요한 사실은 글로벌전문가들은 팬데믹 기간 동안 시작된 주택시장의 열풍이 이후에도 계속될 여지가 훨씬 더 많다고 생각한다는 겁니다.내년에 국내 집값이 오르느냐 내리느냐의 판단에 미국의 주택시장은 중요한 역할을 합니다. 최근 주식 등 금융자산 뿐만 아니라 부동산 자산의 경우에도 글로벌 동조화 경향은 짙어 지고 있기 때문입니다. 특히 전세계 경제흐름을 주도하는 미국의 주택시장의 움직임은 판단의 근거로 더욱더 중요합니다.이 연구를 주도한 경제학자인 잰 헤치어스(Jan Hatzius)는 주택가격이 계속 상승한다는 주장의 기초로 수급상황을 꼽았습니다. 미국 경제를 괴롭히는 모든 부족한 자원 중 주택부족이 가장 심각하고 오래 지속될 수 있다고 이야기합니다. 심지어 2023년에도 미국 주택시장이 6.2% 상승할 수 있다고 예상했습니다.연구팀은 공급부족과 함께 수요 증가를 꼽았는데 밀레니얼세대가 주택시장에 참여하면서 130만명의 신규 가구수요가 증가했다고 합니다. 주택
2021-10-22 06:56 -
집도 안보고 전세 계약…졸속 입법의 역습
전세대란이라고 밖에 표현할 수가 없습니다. 서울의 경우 전세 물량이 거의 사라졌습니다. 1000가구 이상의 아파트 대단지에도 전세 매물은 1~2개 정도 있을 따름입니다. 대부분은 이미 반전세나 보증부월세로 돌아섰습니다. 대기하고 줄을 서서 전세 계약을 하는 실정입니다.그나마 집을 보고 전세 계약을 했으면 다행입니다. 전세 매물이 나오자마자 집을 보지도 않고 계약금을 보내는 형편입니다. 입주 물량이 급격히 줄어들고 집주인의 거주요건을 강화하면서 신규 임대차 물량은 거의 없습니다. 규제에서 벗어나 있는 신규계약의 경우 집주인은 전세 가격을 최대한도로 높이거나 상승분 만큼을 월세로 돌리는 중입니다. 재산세와 종합부동산세가 너무 높아져 이를 보전하기 위해서입니다.더 큰 문제는 전세대란이 서울만의 문제는 아니라는 겁니다. 임대차법은 전국에 공평하게 적용되기 때문입니다. KB국민은행에 의하면 2021년 9월 현재 서울의 전세수급지수는 167.7인데 6개 광역시(176.0)는 오히려 더 높습니다. 임대차3법의 도입으로 인해 선한 집주인들은 이미 사라진 지 오래됐습니다. 충분히 시장의 자율기능에 맡겨도 되는 임대차시장을 규제하면서 문제가 발생한 겁니다.전세가격 상승률은 현 정부 들어 안정적이었습니다. 임대차2법이 도입된 작년 7월까지(2017년 5월~2020년 7월) 전세가격 상승률은 전국이 0.96%, 서울은 7.18%에 그쳤습니다. 임대차법 도입 이후부터 상황은 달라집니다. 단 1년(2020년 8월~2021년 9월) 만에 전국은 15.08%, 서울은 19.09% 상승합니다.임대차 3법이 도입될 때 이미 예견됐던 문제였습니다. 전세 매물이 사라질 것이라는 우려가 현실화된 것입니다. 규제는 거래 가능한 아파트를 줄
2021-10-17 06:01
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MZ세대가 빌라 '패닉바잉'하는 이유
정부의 규제로 인해 아파트에서 시작된 매수세가 빌라(다세대·연립주택)까지 번지고 있습니다. 서울 부동산정보광장에 따르면 올해 8월 다세대·연립주택의 거래량은 4457건으로 아파트 거래량(4165건)보다 더 많았습니다. 이런 현상은 2021년 들어 계속되고 있습니다.부동산 상품은 위계를 가지는데 개별 부동산도 마찬가지고, 유형별로도 그렇습니다. 평균적으로는 아파트가 가장 매력적인 상품이고 연립과 단독주택은 아파트보다는 위계가 낮다고 알려져 있습니다. 그럼에도 불구하고 서울의 다세대·연립주택의 거래량이 아파트를 추월한 것은 이에 대한 관심이 급격히 증가했다는 방증입니다. 2020년 6월의 경우 아파트는 1만5623건 거래된 데 반해 다세대·연립주택은 6634건에 그쳤습니다. 빌라, 아파트와의 가격차가 더 벌어져연립주택이 주목받는 첫 번째 이유는 문재인정부 집권 이후 아파트 가격이 너무 많이 올라 연립주택과의 격차가 더욱 벌어졌다는 데 있습니다. KB국민은행에 의하면 2017년 5월 당시 전국의 아파트와 연립주택의 평균 매매가격 차이는 1.8배에 불과했으나 2021년 8월 현재 그 배수는 2.4배로 늘어났습니다.서울은 더 크게 벌어졌습니다. 같은 기간 2.3배에서 3.5배로 격차가 커졌습니다. 서울 아파트의 평균 매매가격은 6억1000만원에서 11억8000만원으로 늘어난 데 반해 연립주택은 2억6000만원에서 3억3000만원으로 증가하는 데 그쳤기 때문입니다. 금액으로 따지자면 아파트는 5억7000만원이 올랐는데 반해 연립은 7200만원 정도만 올랐습니다. 2021년 8월 현재 연립주택의 평균 매매가격은 아파트의 평균 전세가격(6억4000만원)에도 훨씬 미치지 못합니다. 저평가에 따른
2021-10-07 09:39 -
서울의 주택 문제는 면적 때문입니다
서울 인구가 많으니 면적도 넓을 것이라 생각하는 이들이 많습니다. 하지만 서울은 전국에서도 면적이 작은 도시 중 하나입니다. 작은 도시에 많은 인구가 모여 살다보니 당연히 크고 작은 문제가 나옵니다.대부분의 주택문제는 서울의 면적이 작다는 데서 비롯됩니다. 이를 단적으로 설명하면 서울에는 더이상 집을 지을 땅이 없다는 의미입니다. 2019년 기준으로 우리나라의 도시면적 순위 1위는 경북 안동시입니다. 무려 1,521.87㎢나 됩니다. 이 면적은 서울의 2.5배에 가깝습니다.도시면적 순위 상위 10위 중 8개는 경북과 강원에 포진하고 있습니다. 특별시나 광역시 중에는 울산의 면적이 가장 넓습니다. 울산의 면적은 1,060.19㎢로 서울의 1.75배나 됩니다.경북 안동시의 인구는 16만 명에 불과합니다. 도시면적 순위 2위인 경북 경주시의 인구는 25만5000명 수준입니다. 3위는 경북 상주시인데 10만 명을 간신히 넘습니다. 서울의 몇 배나 되는 면적을 가진 도시들의 인구를 서울 인구와 비교하면 1~2% 수준에 불과합니다. 주택 수요는 다양하게 분석되지만 가장 중요한 수요는 인구수입니다.인구의 질적 측면인 소득수준도 중요하고 내부수요냐 아니냐를 판별하는 인구의 범위도 의미가 있지만 기본이 되고 가장 중요한 수요는 인구수입니다. 면적 대비 서울의 주택 수요는 안동에 비하면 200배가 넘는다는 말이니 계속된 서울 아파트 가격 상승의 원인을 단적으로 설명해 줍니다.도시의 면적이 넓다는 것은 총량적으로 활용할 수 있는 토지가 많다는 의미입니다. 하지만 안타깝게도 산과 하천이 많은 우리나라에서는 건물을 지을 수 있는 땅(垈地)의 면적이 그리 넓지 않습니다. 2019년을 기준으로 전국의 대지면적
2021-09-22 07:23 -
대체상품 인기라는데…아파트 추월할까?
롯데건설이 서울 마곡지구에 공급하는 생활형숙박시설 총 876실 모집에 57만5950건의 청약이 접수돼 평균 657대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 최고 경쟁률은 6049대1로 아파트보다도 높은 기록적인 청약경쟁률입니다. 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 재당첨 제한도 받지 않아 투자자들이 집중된 것으로 풀이됩니다. 추첨으로 당첨자를 뽑는 데다 계약금의 10%만 내면 전매제한도 받지 않아 단기 시세 차익 실현이 가능하단 점이 영향을 미친 것으로 보입니다.생활형숙박시설만이 아닙니다. 아파트의 대안 상품인 오피스텔, 그중에서도 전용면적이 큰 아파텔의 인기는 아파트를 추월합니다. 부동산114에 따르면 2021년 상반기 수도권에 공급된 오피스텔 중 전용면적 60~85㎡는 전체 공급물량의 13%에 불과한 수준입니다. 4월에 공급된 인천 연수구의 ‘더샵송도아크베이’ 전용 84㎡는 269.23대1, 6월에 공급된 경기 화성시의 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’ 전용 84㎡는 224대1의 청약경쟁률을 기록했습니다.생활형숙박시설, 아파텔 나아가 노인복지주택 등은 아파트의 대체상품으로 알려져 있습니다. 규제로 인해 아파트를 청약하거나 구입하기 어려운 분들이 관심을 가지는 상품입니다. 현재 대체상품의 인기는 아파트를 위협할 정도로 높습니다. 이런 인기가 계속될 것인지 그리고 유의해야 할 점은 없을까요?아파트의 대체상품의 인기인 이유는 간단합니다. 규제와 함께 아파트 가격 또한 높아졌기 때문입니다. 너무 높은 가격으로 인해 풍선효과 측면에서 이런 상품들이 나오는 겁니다. 지역주택조합 또한 마찬가지입니다. 지역주택조합은 아파트이지만 다른 형태의 사업 방식인데요. 이 사업방식
2021-09-06 06:39 -
당신 아파트는 누구와 경쟁합니까?
아파트 매매가격은 갭(gap)을 메우는 형태로 움직입니다. 항상 그런 것은 아니지만 선도(대장)아파트의 가격이 오르면 이후 순차적으로 다음 순위의 아파트 가격이 오릅니다. 선도 아파트가 아닌 도심 외곽의 아파트들이 먼저 오르는 경우도 있습니다. 이 또한 그동안 선도 아파트가 많이 올랐기 때문에 갭을 메우려는 시장의 움직임 때문에 일어나는 현상이라고 볼 수 있습니다.이런 이유로 아파트를 살 때 매수대상 아파트의 비교 대상이 어디인지는 중요한 투자의 변수가 됩니다. 일반적으로 비교 대상 아파트는 매매가격이 상대적으로 높고 주변 지역에 있는 유사 아파트를 선택하는 경향이 큽니다. 예를 들면 이렇습니다. 마곡지구에 입주를 고려한다면, 목동이나 상암의 아파트가 비교 대상일 겁니다. 위례신도시를 고려한다면 송파나 강동의 아파트가 비교 대상일 겁니다.비교 대상 아파트를 판단하고 투자를 하는 것은 중요하며 필히 계약하기 전에 염두에 두고 실행하는 것이 좋습니다. 비교 대상 아파트를 잘못 선택해서 잘못된 의사결정을 할 수도 있기 때문입니다.마곡지구의 아파트를 매입한 분들이 처음에 비교 대상으로 삼았던 지역은 대부분 상암이었습니다. 실제로 만나본 개업 공인중개사 분들도 상암 정도는 가격이 오르지 않겠느냐고 말씀해주셨고 상암과 마곡은 컨셉(산업단지+배후주거지) 또한 비슷했었습니다. 제 지인 중에 한 분은 마곡의 아파트가 상암 정도 수준이 되었을 때 파셨는데 비교 대상을 잘못 잡아서 벌어진 투자 실패사례 중 하나입니다. 재건축 안전진단 강화라는 규제가 발표되고 마곡의 아파트가 한때 목동을 위협했을 때 잘못된 판단에 속앓이를 많이 했다는 전언입
2021-08-21 06:57 -
세금 늘리는 부동산 정책, 부의 대물림만 조장할 뿐입니다
서울의 아파트 증여가 역대 최고 수준을 기록 중입니다. 월 평균 증여 건수는 2000 건에 육박하고 아파트 매매 거래의 절반 수준에 이릅니다. 4년 전과 비교하면 약 3배나 증가한 수치입니다. 정부의 보유세(종합부동산세) 강화와 양도세 중과 규제에 대응해 자녀에서 미리 증여하는 방법을 선택한 것으로 보입니다.시장에는 이로 인해 매물 잠김이 더욱 심각해질 겁니다. 현장에서 투자 상담을 해보면 증여세 세율도 낮은 편이 아니지만 언젠가는 내야 할 세금이라고 생각합니다. 미리 증여세를 당겨서 내면 5년 뒤 자녀들의 양도세가 줄어드는 것도 관심 사항입니다. 문제는 이렇게 증여가 이뤄진 아파트는 최소 5년 간은 시장에 나올 가능성이 거의 없다는 점입니다. 증여받은 매물을 5년 이내에 팔면 당 초 증여자가 취득한 가격으로 양도세를 계산하기 때문입니다.더 큰 문제는 부의 대물림과 가문화입니다. 최근 증여는 자녀에게 하는 경우도 있지만 부부끼리 공제(최대 6억원)를 받고 증여하는 경우도 많습니다. 보유세 등 세금 문제를 피하기 위해 한 명에게 몰려있는 재산을 가족 전체로 분산하는 것입니다. 이로 인해 자산은 가족 내에서만 움직입니다. 가히 서울 아파트는 가문의 자산이라고 할 수 있습니다. 최근 10대와 20대의 서울아파트 매입 비중이 최고를 기록한 것도 마찬가지 이유일 겁니다.증여 비중이 급격히 증가하는 것은 극히 최근의 일입니다. 필자가 만나본 베이비부머 자산가들은 실수요 다주택자들입니다. 논쟁의 여지는 있지만 자산가들은 자녀들에게 어떻게 자산을 물려주느냐에 가장 많은 관심을 가집니다. 따라서 본인에게 필요한 한 채의 주택만이 아니라 자녀들에도 각각 한 채씩
2021-08-16 06:30