(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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'강남 쪽방'이라더니…"15억짜리 金방 됐다" 반전
'원룸 아파트'로 불리기도 했던 '초소형 아파트'가 주목받는 중입니다. 아파트 가격이 조정을 받는 부동산시장 침체기에도 초소형 아파트의 인기는 식지 않았기 때문입니다. 주거선호지역인 강남과 성수동에서는 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격으로 매매 거래되는 초소형 아파트가 계속 늘어나는 중입니다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 삼성동 삼성힐스테이트2단지 전용 40㎡는 지난 10월 15억5000만원에 거래됐다고 합니다. 송파구 가락동 헬리오시티 39㎡는 지난 9월 11억9000만원에 매매됐고, 잠실동 리센츠 27㎡는 최근 10억원에 거래됐습니다.초소형 아파트란 전용면적 30~50㎡로 방 1~2개인 신축아파트를 얘기합니다. 옛날 주공아파트는 대부분 이 면적으로 지어졌지만 2010년 이후 이런 아파트는 드뭅니다. 소형주택의무비율 등 규제의 영향으로 강남지역 특히 송파구에는 제법 많은 편입니다. 초소형 아파트는 방이 1개 정도 밖에 없다보니 '원룸 아파트', '강남 쪽방'이라는 불명예스러운 이름으로 불리기도 했습니다. 지금은 '강남 금방'으로 불러야 할 정도로 인기가 높습니다.일본에서는 이런 아파트를 콤팩트 맨션(compact mansion)이라고 부릅니다. 전용면적 30~50㎡로 우리의 20평대 아파트보다 작고, 원룸보다는 큰 면적입니다. 일본에서는 이보다 적은 맨션은 싱글(single)형이라고 부르며, 큰 경우를 패밀리(family)형이라고 합니다. 방이 1개 내지는 2개 정도 있는 내부구조(unit)를 가지며 가장 인기있는 주택의 면적입니다.과거에는 초소형 아파트가 인기 있는 이유를 수요 측면에서 찾았습니다. 국민소득이 3만달러가 넘어서고 부동산 시장이 양에서 질로 변
2023-12-29 07:00 -
미래의 직주근접 지역, 미리 찾을 수 있을까
직주근접이 대세입니다. 양질의 일자리는 인구를 유입시키고 유입된 인구는 다시 주택을 거래하는 고용과 주택 거래의 선순환이 가능합니다. 이런 지역은 주택시장의 침체기에도 조정의 폭이 크지 않고, 주택시장 여건이 달라지면 가장 먼저 반등할 겁니다. 주택공급도 중요하지만 더 중요한 미래변수는 주택수요이기 때문입니다.안타까운 점은 최근 일자리 순증가율이 둔화되고 있는데 이것이 장기화될 조짐을 보이고 있다는 점입니다. 대한상공회의소 지속성장이니셔티브(SGI)가 2022년 발표한 보고서에 의하면 제조업의 일자리 순증가율이 2010년~2019년 동안 하락 추세를 나타낸 가운데 수도권보다 비수도권의 고용 부진이 심각한 모습을 보였습니다.수도권과 비수도권 모두 2010년대 초반과 비교해 일자리 창출률과 소멸률이 하락하며 일자리 창출의 역동성이 위축되고 있습니다. 비수도권에 비해 수도권이 그나마 긍정적인 이유는 일자리 창출률과 소멸률 모두 높은 모습을 보였다는데 있습니다. 이는 일자리 창출의 '역동성'이 더 높았음을 의미합니다. 신생기업은 일자리 확대에 긍정적인 역할을 하지만 비수도권의 경우 창업 인프라가 수도권과 비교해 열악합니다. 때문에 창업이 저조하고 일자리 창출 또한 수도권과 비교해 낮은 실정입니다.현재 직주근접이 가능한 도시나 지역들은 많이 알려져 있습니다. 주거선호지역이 대부분입니다. 주거선호지역은 주택가격 또한 상대적으로 높습니다. 미래의 직주근접이 가능한 지역을 미리 발견한다면, 낮은 가격에 주택을 매수할 수 있을 겁니다. 그렇다면 어떤 기준으로 직주근접 지역을 찾아야 할까요? 대한상공회의소의 보고서에서 그 단초를 찾을
2023-12-26 07:00 -
내 집 마련 관심 없어도 '주거'는 고민해야 하는 이유
최근 주택시장에는 집값 고점 인식, 금리인상, 전세의 월세화 등 부정적인 요인이 늘어나고 있습니다. 주택구입에 대한 수요와 의지가 많이 줄었습니다. 특히 자금여력이 부족하고 청약 가점 또한 높지 않아 내 집 마련 경쟁에서 뒤쳐질 수밖에 없는 2030세대의 주거불안은 더 커질 겁니다. 따라서 지금부터 합리적인 선택을 위한 다양한 주거유형을 고민해야 합니다. 임대주택에 거주하는 것을 무조건 문제라고 지적하고 싶지는 않습니다. 하지만 장기간 임대주택에 거주하는 것은 정말 권하지 않습니다. 10년을 편안하게 임대주택에 거주할 경우 자산축적은 고사하고 '벼락 거지'로 전락할 가능성도 있습니다. 주택시장 상승기에 올라타지 못하면 또다시 상승기를 기다려야 합니다.내 집 마련의 경험을 못할 경우 10년이 지나 나이가 많아지고 사회경험이 늘어난다고 해도 여전히 두렵기는 마찬가지입니다. 통계청에서 발표한 '2022년 주택소유통계'에 의하면 60대의 무주택자 비중도 30%가 넘는 것을 알 수 있습니다. 생각보다 베이비부머의 무주택 비중은 높습니다.내 집 마련에 관심이 없더라도 주거에 대한 고민은 필요합니다. 주택시장은 주식시장과는 다릅니다. 주식시장은 내가 참여하지 않으면 주가변동에 따른 혜택과 피해를 보지 않습니다. 하지만 주택시장은 내가 무주택자로 남아있는다 하더라도 임차인으로서 참여할 수밖에 없습니다. 1주택자가 되어서야 주택시장의 변동성에서 다소 자유로울 수 있습니다. 옵션거래를 예로 든다면 겨우 중립 포지션이 된다는 의미입니다. 따라서 주거에 대한 고민은 계속 할 필요가 있습니다.최근 우대빵부동산연구소에서 설문조사한 뉴:홈에
2023-12-21 08:55 -
주택시장을 선도하는 아파트가 달라지고 있습니다
주택시장을 예측할 때 선행지표는 중요합니다. 평균시장보다 먼저 움직이는 지표를 알면 남들보다 먼저 대응을 할 수 있기 때문입니다. 선행적으로 움직이는 가장 많이 언급되는 지표는 '주택 인허가물량'과 '분양 물량'입니다. 같이 움직이는 지표로는 '착공물량'이 있고, '준공물량'(입주물량)은 후행지표라고 볼 수 있습니다.최근 주택공급이 부족할 수 있다는 우려가 있습니다. 이는 올해 9월에 발표한 공급대책 또한 준공물량은 예전과 큰 차이가 없지만 인허가 물량과 분양 물량이 급격하게 줄어들고 있다는 문제의식 때문입니다. 주택 인허가와 분양 물량이 감소하면 3~5년의 시차를 두고 입주물량이 줄어들게 됩니다. 이는 본격적으로 주택공급 부족 문제로 이어질 수 있습니다.주택가격에 직접적으로 영향을 미치는 선행지표가 가장 중요합니다. 과거에는 강남지역의 재건축아파트가 선도지표로서 의미가 있었습니다. 주택시장이 하락기를 끝내고 상승을 준비할 때 강남의 재건축 아파트부터 가격 상승의 흐름이 시작됐습니다. 호재도 많고 주변에 미치는 파급효과도 컸기 때문으로 보여집니다.하지만 최근 주택시장에서는 선행지표로서 의미를 가지는 아파트가 달라지고 있습니다. 고금리의 영향으로 2022년부터 시작된 현재의 주택시장 조정기에서는 송파구의 대규모 아파트들이 먼저 움직였습니다. 현재에도 이 지역의 대단지 아파트에 대한 관심은 큽니다. 강남의 재건축아파트들도 반등했지만 그 신호탄을 쏘아 올린 지역은 잠실이었습니다. 어떤 이유에서 주택시장을 예측할 수 있는 주요 바로미터(barometer)가 달라진 걸까요?첫 번째는 아파트 거래가 거의 되지 않는 거
2023-12-16 11:04 -
복합리조트에 '카지노' 꼭 있어야 할까
동북아시아 최대 복합리조트이자 국내 네 번째 외국인 전용 카지노가 들어서게 될 영종도 인스파이어 리조트(Inspire Entertainment Resort)가 올해 12월30일 부분 개장합니다. 2019년 착공한 지 4년 만입니다. 외국인 전용 카지노는 내년 1분기께 본격 가동할 예정으로 중국, 일본 등과의 경쟁이 본격화할 전망입니다.인스파이어 리조트가 생기면서 국내에도 본격적으로 복합 리조트 시대가 열리게 됐습니다. 하지만 국내에는 리조트에 대한 이해가 부족합니다. 카지노에만 관심이 쏠리다보면 부정적인 인식 또한 높아질 수도 있습니다. 하지만 카지노의 파급효과는 큽니다. 연구에 의하면 카지노의 면적은 복합 리조트에서 3%에 불과하지만 매출액의 80%가 카지노를 통해서 발생한다고 합니다. 복합 리조트에서 카지노의 중요성을 다시 한번 보여주는 실증분석이라고 판단됩니다.리조트(resort)는 휴가를 원하는 고객의 다양한 요구를 충족시키는 독립적인 시설을 의미합니다. 최소한 고객들에게 현장에서 숙박, 쇼핑, 식사를 제공합니다. 추가적인 편의시설로 리조트의 유형이 분류되는데 대표적으로는 엔터테인먼트, 웰니스, 레저, 스포츠, 유적지 등을 들 수 있습니다.리조트의 역사는 고대 로마시대까지 거슬러 올라갑니다. 당시에는 건강에 초점을 맞췄다고 합니다. 로마제국이 미네랄이 풍부한 지역 온천을 발견한 서기 60년에 스파가 시작됐습니다. 스파는 다양한 질병을 앓고 있던 사람들을 끌어들이게 됩니다. 그들은 샘물에서 목욕을 하고 치유능력이 있는 물과 약초를 복용했으며 이를 자택에까지 가져가게 됩니다.수세기 동안 이러한 리조트 스파(resort spa)는 사회의 가장 부유한 구성원을 위해 존재했습니
2023-12-13 07:09
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노인가구 증가, 주택시장에 어떤 영향 미칠까?
인구가 고령화 됨에 따라 노인가구의 역할을 조사하는 것은 진화하는 부동산시장을 이해하는데 매우 중요해 졌습니다. 최근 의미 있는 보고서가 캐나다에서 발표됐습니다. 캐나다모기지주택공사(Canada Mortgage and Housing Corporation)가 11월에 발표한 ‘2023년 가을 주택시장 통찰력(Fall 2023 Housing Market Insight)’입니다. 이 보고서에 따르면 노인의 부동산 판매 성향은 고령층일 때 최고조에 달하나, 매물이 크게 늘기 위해서는 몇 년이 걸릴 수도 있다고 합니다. 보고서에 따르면 자신의 부동산을 판매하는 노인가구의 비중은 상대적으로 고령층에서만 높은 것으로 나타났습니다. 75세에서 79세의 경우 21.5%만이 본인의 주택을 팔고 있지만 95세에서 99세는 이 비중이 83.5%에 이른다는 겁니다. 따라서 고령층의 경우에도 세분화된 기준을 가지고 판단해야 합니다. 특히나 75세 이상 고령층의 평균 판매비중은 36%에 그쳤습니다. 이 수치는 계속 줄었고, 10년 전과 비교해도 2.7%포인트나 줄었습니다. 따라서 실제로 상당한 비율의 노인가구가 자신의 주택을 매물로 등록하는 것을 보려면 몇 년이 더 걸릴 수도 있다는 겁니다. 조사결과에서는 캐나다 가구의 주택 선호도가 나이가 들수록 변한다는 결과도 나왔습니다. 나이가 들수록 더 많은 가구가 우리의 분양 아파트와 유사한 콘도미니엄으로 이사했습니다. 그리고 집을 임대하고, 때로는 생활공간을 축소하는 것을 선택했습니다. 그러나 자신의 집을 판매하려는 노인가구가 많지 않은 상황에서 이러한 추세는 당분간 제한적인 범위에서 이루어질 것으로 예상됐습니다. 예를 들면 2011년 기준으로 65세에서 69세의 노인가구의 12.3%가 콘도미니엄에 거주했는데 2021년에는 17.4
2023-12-08 07:30 -
빈집은 많습니다…살고 싶지 않을 뿐
올해 3월. 일본 내무성은 빈집과 별장 소유주에 대한 교토시(京都市)의 제안인 '빈집세'를 승인할 예정이라고 발표했습니다. 빠르면 2026년에 도입될 새로운 세금인 빈집세는 교토에서 주택을 확보하기 위해 고군분투하는 젊은이들을 돕고 부동산시장을 활성화하는 것을 목표로 합니다. 효과가 있다면 유사한 문제에 직면한 다른 도시에도 적용할 수 있는 참고사례가 될 수 있을 겁니다. 빈집세는 공실 부동산 외에도 세액을 계산하는데 사용할 재산가치, 위치와 함께 휴가용 주택과 비어 있는 2차 거주지를 대상으로 합니다. 재산세와 함께 부과되는 이 세금은 소유자의 부담을 약 50% 증가시킬 것으로 예상됩니다. 감정가가 낮은 부동산과 외국인 관광객들에게 인기있는 전통적인 타운하우스는 면제됩니다. 40년된 60㎡ 크기의 빈 아파트에 대한 세금이 연간 약 2만4000엔(약 21만원)이 될 것으로 추정됩니다. 고층건물의 최상층에 위치한 5년 경과된 100㎡의 타워맨션의 경우에는 93만9000엔(약 830만원)의 세금이 부과됩니다. 빈집세의 부과기준에서도 알 수 있듯이 도쿄 중심부에 새로 지어지는 타워맨션은 계속 오르고 있습니다. 일본부동산경제연구소는 2022년 기준 도쿄 중심부 23개 지자체의 맨션 평균 가격이 전년과 비교해 17.2% 증가한 9900만엔(약 8억7000만원)으로 최고 수준에 도달했다고 발표했습니다. 토지가격과 건설비용이 상승하고 자산가들의 수요 또한 증가했기 때문입니다. 신축 타워맨션의 가격은 천정부지로 치솟고 있습니다. 2023년 3월 도쿄 도심의 신축 콘도미니엄 가격은 전년과 비교하면 2.7배인 2억1750만엔(약 19억원), 수도권은 2.2배인 1억4360만엔(약 12억7000만원)으로 타워맨션의 분양가격이 각
2023-12-04 08:20 -
실거주의무와 '갭 투기' 무슨 관련이 있을까요
재건축사업 정상화에 대표적인 걸림돌로 꼽히는 ‘재건축초과이익환수(재초환) 완화안’이 국회 소위를 통과했습니다. 재건축 부담금이 면제되는 초과이익을 8000만원으로 상향하고, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위 또한 현행 2000만원에서 5000만원으로 확대했습니다. 1주택 장기보유자에 대한 혜택도 신설됐습니다. 반면 분양가상한제 적용 주택을 새로 분양 받은 경우, 해당 주택에 2~5년간 의무적으로 거주하도록 만드는 실거주의무 폐지법안의 경우에는 재초환 완화안과는 다르게 통과가능성이 낮다고 보고 있습니다. 야당은 이번 소위에서도 ‘돈 없는 사람은 아파트를 분양 받으면 안된다’라는 주장을 펼친 것으로 알려졌습니다. 국민의 공복이라는 사람들이 돈 있는 사람만 아파트를 분양 받아야 한다는 논리를 펴는 것도 충격적이지만, 과거 하도 많은 규제를 만들다 보니 이 규제가 어떤 배경에서 어떤 논리로 탄생한 것인가에 대한 이해도 부족한 듯합니다. 실거주의무를 부과한 이유는 분양가상한제라는 규제를 적용하면서 상응하는 책임을 지운다는 의미에서 생겨났습니다. 분양가상한제는 최고가격제의 대표적인 규제로서 상한분양가로 분양을 받으면 당시에는 로또에 상응하는 혜택을 얻을 수 있었습니다. 특히 강남권역에서 분양하는 아파트에 당첨이 되면 10억원의 시세차익이 생기는 경우도 많았습니다. 혜택이 크다 보니 이에 대한 책임을 지우자는 의미에서 실거주의무를 부과했던 겁니다. 실제로 2~5년으로 되어있는 실거주의무기간 또한 시세차익이 발생하는 정도에 따라 부과됐습니다. 공공택지에서 건설공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만으
2023-11-30 11:00 -
한국에선 '빚 없이' 내 집 마련 불가능할까
미국에선 모기지 금리가 8%에 가까웠음에도 불구하고 주택가격이 상승하고 있습니다. 이를 두고 다양한 얘기들이 나옵니다. 기존 주택 구매자들은 3%도 안되는 이자를 내고 있어 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다. 담보대출이 없이 주택을 소유하고 있는 주택 보유자들도 매물을 내놓지 않는다고 합니다. 블룸버그통신(Bloomberg)이 최근 발표한 내용에 따르면 주택담보대출(모기지)이 없는 미국 주택보유자 비중은 2012년에서 2022년에 이르는 동안 5%포인트 증가했다고 합니다. 약 40% 정도의 수준입니다. 이들 중 절반 이상은 은퇴연령에 도달했습니다. 아마 이분들은 현재의 집에서 노후를 보내거나, 해변이 있는 따뜻한 지역으로 이주할 겁니다. 지역에 따라서도 모기지가 없는 주택비중은 차이가 있습니다. 웨스트버지니아의 경우 모기지가 없는 주택이 약 53%로 가장 큰 비중을 차지했다고 합니다. 모기지가 없는 주택보유자들은 현재의 금리변동에 흔들리지 않습니다. 이들은 미국 주택가격 상승세를 유지하는 한 축이 될 수 있다는 말입니다. 미국에서 이렇게 대출이 없는 주택보유자들이 늘었던 원인은 과거로 거슬러 올라갑니다. 1990년대 초에 30년 만기 모기지 금리가 대출없는 주택보유자들에게 한 자릿수로 떨어졌습니다. 그러나 이후 10년 동안 계속 낮아져 수백만명의 미국 주택 소유자들이 여러 번 재 융자(refinancing)를 받을 수 있었습니다. 저축도 늘어나 빠른 속도로 대출금을 갚았고 금융위기 이후 부동산 가격이 급등하면서 주택의 가치는 오히려 높아졌습니다. 대출이 없는 주택보유자들을 연령대별로 살펴보면 65세에서 74세가 가장 많습니다. 280만명에 이릅니다. 다음은 75세 이상으로 120만
2023-11-24 06:43 -
실버타운, 제 2의 호황기 맞을까
고령화가 급속히 진행되고 있지만 실버타운, 즉 노인복지주택과 유료양료시설은 그에 발맞춰 건설되고 있지는 않습니다. 입주가 예정된 실버타운은 여전히 찾기가 쉽지 않습니다. 수도권을 예로 들면 올해말부터 2025년까지 인천 서구의 ‘더 시그넘하우스 청라’(139가구), KB평창카운티(164가구), 경기 의왕시 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침 스위트’(536가구), 서울 강서구 ‘VL르웨스트’(810가구) 등 총 1649가구에 불과합니다. 그동안 65세 이상 노인인구는 1000만명을 넘어 고령화율은 20%에 도달할 겁니다. 초고령사회가 눈앞에 다가왔습니다. 세계에서 가장 빠른 고령화 속도입니다. 다행히 새로운 주체들이 속속 등장하면서 실버타운에 대한 기대가 완전히 사라지지는 않고 있습니다. 병원에 한정되던 실버타운의 운영주체들이 보험사와 호텔로 확대되고 있습니다. KB라이프생명은 자회사인 KB골든라이프케어를 설립해 서울 서초와 위례 등에서 이미 요양시설을 운영해 왔습니다. 올해 12월 드디어 첫번째로 선보이는 실버타운을 옛 부촌인 종로구 평창동에 오픈합니다. 164가구, 8개 타입인데 실버타운의 입소연령 제한을 없앴습니다. 더 큰 장점은 보증금을 3000만원으로 통일해 입주 문턱을 낮췄다는 점입니다. 2025년까지 ‘은평빌리지(가칭)’, ‘광교빌리지(가칭)’, ‘강동빌리지(가칭)’를 차례로 개소할 예정입니다. 이에 더해 신한라이프가 실버타운 조성사업에 출사표를 던졌습니다. 신한라이프는 서울시 은평구에 노인복지주택 단지를 조성할 것으로 알려졌습니다. 미래 성장동력으로 부각되는 요양사업을 강화하기 위해 기존의 노인요양시설을 넘어 실버타운 사업에 진출하는 겁니다. 신한라이
2023-11-20 07:16
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"인구감소보다 청년층 '인구유출'이 더 문제"
인구 감소는 부동산시장에 부정적인 영향을 미칩니다. 기본적으로 부동산 시장은 인구가 늘어나는 곳에 전망이 밝습니다. 다양한 부동산 시장의 호재들을 살펴보지만 궁극적으로는 이러한 호재들도 인구증가를 통해 부동산시장에 긍정적인 영향을 미치기 때문입니다. 대표적인 것이 교통 호재입니다. 교통호재는 정주인구 뿐만 아니라 유동인구도 늘릴 수 있습니다. 인구가 감소하는 축소지향의 시대에는 출산에서 사망을 뺀 자연 증감도 중요하지만 사회적 증감, 즉 '인구이동'이 더 중요합니다. 인구가 늘어나는 시기에는 사회적 증감에 대한 인식이 높지 않습니다. 하지만 인구가 감소하기 시작하면 도시간 경쟁력의 차이로 인한 인구이동의 중요성이 커집니다. 안타깝게도 수도권 집중현상이 개선되지 않으면서 지방권에서 수도권으로의 인구이동은 심화되는 중입니다. 더 유심히 살펴야 할 사항은 유출되는 인구의 특성입니다. 부동산 시장의 수요는 다양합니다. 크게 4부문으로 나누어 살펴볼 수 있습니다. 수요의 양과 질, 그리고 범위와 계층으로 나눌 수 있습니다. 인구와 가계를 뜻하는 수요의 양과 소득이나 자산을 의미하는 수요의 질은 성장의 시대에는 중요한 변수였습니다. 하지만 축소지향의 사회에서는 외부수요인지 내부수요인지를 나타내는 수요의 범위와 연령대별 인구수를 뜻하는 수요의 계층이 중요하게 됩니다. 지방권에서 수도권으로의 인구유출의 대부분은 청년층이 차지합니다. 청년이 떠나면 출산율은 더욱 줄고 고령화는 가속화되어 기업도 떠나고 일자리가 줄어드는 악순환에 빠져들게 됩니다. 수요의 범위와 함께 계층까지 무너지는 현상도 벌어집니다. 청년이 떠난 도
2023-11-15 08:00 -
아파트 매물이 늘어나면 가격이 떨어질까요?
서울 아파트 매물이 사상 최초로 8만 건을 넘어섰습니다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 2023년11월3일 현재 서울 아파트 매물은 8만452건으로 집계되었다고 합니다. 이는 아실이 해당 통계를 집계하기 시작한 2020년 11월 이후 가장 많은 수치입니다. 해당 시점의 매물 건수를 한달 전 매물(7만465건)과 비교하면 14.2% 증가했습니다. 한 달 사이에만 새로운 매물이 1만 건 가까이 늘어났다는 말입니다. 매물이 늘어나고 있다는 사실은 좋은 신호는 아닙니다. 언론과 방송에서도 곧 아파트 매매가격이 떨어질 것처럼 이야기합니다. 과연 매물이 늘면 가격이 떨어질까요? 매물이 늘어나는 이유는 매도 예정자와 매수 예정자 간 호가 차이 때문입니다. 대부분 주택가격이 반등하는 시점에서 나타나는 현상입니다. 매수 예정자는 항상 낮은 금액을 원합니다. 특히 가격이 오를 때는 예전 가격을 더욱 기대합니다. 급매물만 거래가 잘되는 이유입니다. 반면 가격이 하락하는 시점에서는 호가 차이가 크지 않고, 급매물이 많기 때문에 오히려 거래가 늘어나게 됩니다. 금융위기가 발행했던 2008년께를 생각하면 됩니다. 금융위기가 발생한 이후 2008년보다 2009년 아파트 매매거래 건수가 늘어났습니다. 전국적으로 2008년 58만3000건이었던 매매 거래건수는 2009년 63만2000건으로 증가했고요. 서울도 마찬가지였습니다. 6만3000건이었던 거래건수는 7만9000건으로 늘어났습니다. 금융위기 때는 주택시장을 부정적으로 보면서 매수 예정자와 매도 예정자 간에 호가 차이가 크지 않았기 때문입니다. 하지만 가격이 오르기 시작하면 매도 예정자는 빨리 싼 가격에 팔 필요가 없어집니다. 조금 더 기다리면 더 많은 금액을 받을 수 있을
2023-11-09 09:02 -
"아파트 거래량 증가, 주거선호지역부터 시작"
2023년 초부터 수도권을 중심으로 아파트 매매거래량이 증가하면서 아파트 가격이 반등했습니다. 상승을 예측한 모든 전문가들의 예상보다 가격이 빠르게 반등하면서 주택 수요자들 또한 주택시장에 적극 참여하기 시작했습니다. 수도권의 아파트 매매거래량은 많이 늘었습니다. 한국부동산원에 의하면 작년 같은 기간과 비교하면 올해 1월에서 8월까지 경기가 1.66배, 인천이 1.85배, 서울은 2.14배나 증가했습니다. 수도권 모든 지역에서 아파트 매매거래량이 증가한 것은 아닙니다. 지역별 편차는 꽤 큽니다. 가장 많이 증가한 지역은 7배가 넘게 증가했지만, 오히려 감소한 지역도 있습니다. 작년 같은 기간과 비교해서 2023년(1~8월) 수도권에서 아파트가 가장 많이 매매 거래된 곳은 경기는 과천시, 인천은 연수구, 서울은 송파구였습니다. 보통 아파트 매매가격 상승은 주거선호지역부터 시작됩니다. 올해 수도권 아파트 매매거래 건수를 분석한 결과 지역별 최다 거래지역은 모두 주거선호지역으로 지역에서 아파트 평균가격이 가장 높은 곳이었습니다. 가장 눈에 띄는 지역은 과천시입니다. 작년 같은 기간과 비교해 7배 이상 증가했습니다. 과천시는 판교와 함께 경기도에서 선두를 다툴 정도로 아파트 매매가격이 높은 곳입니다. 실제로 판교가 속한 성남시 분당구의 아파트 평균 매매가격과 비교하면 과천시는 3억원 이상 가격이 높은 곳입니다. 우리나라 최초의 국제도시인 송도가 포함된 인천 연수구도 주목됩니다. 아파트매매거래 건수는 무려 4배 이상 증가했습니다. 판교와 마찬가지로 인천에서 두 번째로 평균 아파트 매매가격이 높은 서구와 비교하면 2억원 이상 높은 가격을 기록한 곳입니다.
2023-11-03 07:00 -
수영장·영화관…호텔 뺨치는 '아파트 커뮤니티' 부작용은
아파트를 고를 때 여러 요소를 파악해야 하지만 커뮤니티시설도 중요한 변수가 되고 있습니다. 피트니스센터와 골프 연습장은 기본이고 수영장, 영화관, 클라이밍 등 고급 호텔을 뺨치는 시설까지 설치되고 있습니다. 아파트 단지를 벗어나지 않아도 어지간한 생활이 가능해 단지내에서만 움직여도 큰 문제가 없게 됐습니다. 입주자라면 이 모든 커뮤니티 시설 대부분을 무료로 이용하거나 비용을 부담해도 외부시설과 비교하면 훨씬 저렴합니다. 바야흐로 커뮤니티 전성시대라고 할 수 있습니다. 아파트 커뮤니티 시설(주민공동시설)은 법적 의무화 때문에 설치되기 시작했습니다. 우리나라에서는 150세대 이상은 경로당과 어린이 놀이터를, 300가구 이상은 어린이집이 추가로, 500가구 이상은 주민운동시설과 작은 도서관을 추가로 설치해야 합니다. 최근에 입주하는 아파트 단지를 살펴보면 법에 정한 최소한의 주민공동시설 이외에도 다양한 커뮤니티 시설과 서비스를 제공하고 있습니다. 비용이 들어 감에도 불구하고 왜 추가 공간에 추가비용을 지출하면서까지 커뮤니티시설을 짓는 걸까요? 사실 아파트란 상품은 획일적이어서 차별화하기가 쉽지 않습니다. 잘 짓는다는 기준도 애매합니다. 따라서 차별화된 커뮤니티 시설을 보유한다는 것은 청약시장에서도 우선적으로 선택을 받을 수 있는 가장 획기적인 강점이 될 수 있습니다. 사실 커뮤니티 시설의 고급화가 시작된 시점은 2010년대라고 볼 수 있습니다. 글로벌 금융위기 상황으로 분양이 어렵게 되자 커뮤니티 시설을 특화하게 됩니다. 현재는 커뮤니티 시설이 입주민들의 사회적 지위를 상징하는 아이콘이 되어 갑니다. 고급화된 커뮤니티 시
2023-10-30 06:20 -
내년 부동산 시장, '전월세'에 달렸다
올해도 얼마 남지 않았습니다. 언론과 방송에서는 벌써부터 2024년 부동산시장에 대한 전망을 합니다. 부정적인 요인으로는 금리가 인하될 가능성이 적어지고 경기상황이 그리 좋지 않습니다. 주택 신규공급이 절벽인 상황이고 분양가는 떨어지기가 힘듭니다. 여기에 더해 내년은 국회의원 선거도 있으니 내 집 마련을 원하는 분들의 고민은 갈수록 깊어집니다. 복합적인 특성을 가진 부동산이란 상품을 예측하기 위해서는 다양한 변수를 살펴야 합니다. 하지만 너무 많은 변수를 살피는 것 또한 소음(noise)을 신호(signal)로 받아들일 수 있는 위험이 있습니다. 신호는 가끔 소음에 묻혀 제 기능을 발휘하지 못할 수도 있습니다. 따라서 복잡할 때는 최대한 단순화시켜서 시장을 살피는 것도 나쁘지 않습니다. 2024년 부동산시장을 예측하는데 딱 하나의 변수만을 들라고 한다면 전세(월세) 가격을 보는 것이 좋지 않을까 싶습니다. 2023년은 반등의 시기였습니다. 반등의 시점은 예상보다 빨랐습니다. 전국은 7월초부터 플러스로 돌아섰고 서울은 5월22일부터 이미 아파트 매매가격 상승률 0.03%를 기록했습니다. 누계기준으로는 아직 전국(-5.18%)과 서울(-2.63%) 모두 하락 중이지만 상승폭은 조금씩 늘어나는 중입니다. 그나마 강남3구 지역은 누계기준으로도 상승세로 돌아섰다는데 위안을 얻고 있습니다. 하지만 주택가격은 계단식 상승이 일반적이어서 당분간 그동안 늘어왔던 상승폭이 다시 줄어들 수 있으며, 매도자와 매수자 간의 호가 차이도 늘어날 가능성이 큽니다. 그럼 앞으로의 주택시장은 다시 하락세로 돌아설까요? 아파트 공급은 절벽 상태이고 분양가격은 계속 올라가는 중입니다. 내년 분양가격 또
2023-10-23 08:27
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"고급 일자리 있어야, 미래 주택시장도 보장"
최근 도시개발이 광역적으로 나타나면서 변화가 나타나고 있습니다. 인구는 교외로 이동하고 있지만 대부분의 경제활동은 도심에서 이루어지니, 주거와 직장이 분리되는 현상이 계속 발생하는 겁니다. 직주균형(jobs-housing balance)의 관점에서 주택시장에서 발생하는 문제를 일자리를 통해 해결하자는 논리는 많은 지지를 받고 있습니다. 직주균형은 일정한 지리적 범위 내에서 고용의 기회(직장)와 주거기회(주택)가 일치하는 상황을 의미합니다. 일정한 공간 내에서 직장과 주거가 근접하게 되면 과도한 통근시간을 줄일 수 있고 다양한 사회적 편익이 발생하게 됩니다. 직장과 주거지가 현재와 같이 일터와 쉼터로서 공간적으로 분리된 것은 그리 오래된 일은 아닙니다. 자본주의적 산업화가 시작되면서 대량생산을 위한 공간이 독립적으로 형성됐고, 비로소 주거공간은 생산기능이 아닌 재생산기능을 전담하는 영역으로 자리잡게 됐습니다. 공간적으로 분리된 직장과 주거지는 끊임없는 유인을 통해 서로를 끌어당깁니다. 직주근접(jobs-housing matching)이 주택시장에서 많이 사용하는 용어이지만 최근에는 '직주일체', '직주혼합'이라는 신조어도 생기고 있습니다. 직주근접이 주택시장에서 중요해지는 이유는 인구가 줄고 있기 때문입니다. 통계청에서 발표한 2022년 인구주택 총조사에 의하면 작년 총인구는 5169만명으로 작년과 비교하면 무려 5만명이나 감소했습니다. 인구성장률은 1960년 연평균 3.0%에서 지속적으로 감소했습니다. 1995년 이후부터는 1% 미만대로 떨어졌으나 2020년까지는 그래도 플러스성장을 지속했습니다. 하지만 2021년부터 2년 연속 마이너스를 기록 중입니다. 인구감소의 시대에는 어
2023-10-08 10:45 -
차 없는 거리, 과연 모두가 만족하고 있을까
서울 서대문구 연세로의 ‘차 없는 거리’ 지정을 놓고 서울시와 서대문구가 충돌 양상을 보이고 있습니다. 연세로는 9년 전 서울에서는 첫 ‘대중교통 전용지구’로 지정된 곳입니다. 대중교통전용지구란 도로 전체를 시내버스나 노면전차 등 대중교통과 보행자만 다닐 수 있도록 조성한 교통시설을 말합니다. 자가용 통행이 24시간 차단되며 일부 조업차량과 준 대중교통은 제한적으로 진입이 허용됩니다. 국내에는 2009년 12월 대구광역시 중앙대로 반월당네거리~대구역네거리 구간에서 최초로 지정됐고, 2012년 8월에는 서울특별시에서 이를 벤치마킹해 서대문구 연세로 일대에 조성하였습니다. 서대문구는 2018년 이후 연세로 인근 상권이 크게 위축되자 지역 상인들의 의견을 들어 서울시에 대중교통전용지구 해제를 요구했습니다. 이에 서울시는 작년 1월 20일부터 올해 9월 30일까지 임시로 모든 차량 운행을 허용하는 정책 실험을 벌여 향후 운용방향을 결정할 예정입니다. 서대문구는 해당기간 상권활성화 효과가 확실했다는 입장입니다. 연구에 의하면 대중교통전용지구가 일시 해제된 이후 매출액이 22%나 증가했답니다. 같은 기간 다른 유사 상권 매출증가율(-4.1~11.5%) 대비 연세로 상권이 가장 활성화되었다는 분석입니다. 승용차가 다녀도 교통 혼잡도 없었다는 것이 서대문구청의 입장입니다. 반면 서울시는 일단 대중교통전용지구 운영을 재개한 뒤 2024년 6월 ‘차 없는 거리’ 최종 운영방향을 확정할 계획입니다. 연세로 상권매출은 기저효과일 가능성이 있고 보행권과 온실가스 감축 효과를 고려한다면 섣부른 해제는 적절치 않다는 판단입니다. 지자체마다 차 없는 거리 조성을 위해 노력
2023-09-28 10:54 -
대출규제, 주택공급 위기 심화시키는 이유
주택수요자들은 갑자기 혼란스럽습니다. 내 집 마련에 나서라면서 대출규제를 완화한 정부에서 다시 대출을 조이고 있기 때문입니다. 핵심은 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. DSR규제를 우회하는 대출이 급격히 늘어나고 있다는 판단입니다. 가계부채가 잔액기준으로 사상 최대치를 경신하자 대출부터 손을 보고 있는 것으로 보입니다. 지난 9월13일 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등이 참석한 ‘가계부채 현황 점검 회의’에서 가계부채 증가세의 주요 요인이라고 알려진 50년 만기 주택담보대출과 특례보금자리론에 대해 대상범위를 좁히고 서민, 실수요 층에만 집중해야 한다는데 의견을 모았습니다. 부작용도 나타나고 있습니다. 50년 만기 주택담보대출은 제도 변경으로 대출이 중단되기 전에 받겠다는 수요가 미리 몰리기도 했습니다. 실제로 7월 50년 만기 주택담보대출은 1조8000억원에서 8월에는 5조1000억원으로 폭증했습니다. 이에 정부는 DSR산정 만기를 최장 40년으로 제한하고 가산금리도 적용해 대출한도를 축소했습니다. 그동안 내 집 마련의 마중물이었던 특례보금자리론의 기준도 강화해 일반형 상품의 지원대상자와 일시적 2주택자는 신청자격에서 제외한다고 합니다. 경제 상황에 따라 정책이 바뀔 수는 있지만 관련 제도가 시작된 지 1년도 되지 않은 시점을 고려한다면 정책변경이 일관되지 못하다는 비판을 면하기 어렵습니다. 자금 여력이 부족한 주택 수요자들에게 내 집 마련의 기회를 제공했다는 측면에서 이런 정책금융은 긍정적입니다. 하지만 주택매매 수요가 제한되면서 주택거래 증가에 부정적인 영향을 초래할 겁니다. 특히 전세를 낀 거래가 늘어나면서 시
2023-09-22 08:58 -
"어떻게 내 돈으로만 집 사나"…부모은행, 늘어나는 이유
미국에서 최근 나온 조사결과가 눈길을 끕니다. 30세 미만 주택구입자의 38%가 계약금(downpayment)을 지불하기 위해 가족으로부터 현금선물(cash gift)을 받거나 상속재산(inheritance)을 사용했다는 겁니다. 부동산중개플랫폼인 레드핀(Redfin)에서 2023년 봄에 최근 이사한 사람들을 대상으로 실시한 설문조사 결과입니다. 23%는 가족으로부터 받은 현금선물을 21%는 계약금으로 상속받은 돈을 사용했다고 합니다. 생애 최초로 주택을 마련하는 비용이 더 높아지고 있습니다. 가족 자금이 없는 젊은이들은 주택을 소유하기가 점점 더 어려워지고 있습니다. 가족의 도움을 받는 주택소유자를 네포주택구입자(Nepo-Homebuyers)라고 합니다. 네포(Nepo)란 가족주의(Nepotism)에서 차용한 축약어입니다. 이러한 현상은 일견 주택수요를 자극할 수도 있지만 세대간 부의 불평등과 경제적 기회 또한 제한할 수 있습니다. 젊은층이 집을 마련하기는 쉽지 않습니다. 베이비부머와 2030세대를 비교하면 집을 소유하고 있는 비중은 거의 두 배나 차이가 납니다. 가족의 도움을 받는 경우가 과거에 비해 늘어나고 있는 이유입니다. 주택구입을 미루는 것은 그리 좋은 선택은 아닙니다. 등락은 있지만, 주택가격은 장기적으로 오르기 때문입니다. 하루라도 빨리 이 기회를 잡는 것이 좋습니다. 저렴한 주택(affordable housing)의 비율은 2013년 37%에서 2022년 13%로 감소했다고 합니다. 따라서 부모은행은 빠른 내 집 마련에 큰 도움을 줍니다. 주택을 소유한 부모에게서 태어난 자녀는 성인이 되어 주택소유자가 될 가능성이 훨씬 더 큽니다. 2021년 레드핀 조사에 따르면 현재 주택소유자의 79%는 집을 소유한 부모가 있었고, 67%는 집을 소유한 조부모가 있
2023-09-16 08:00 -
전세계 집값 전망은?…로이터 조사 살펴보니
2024년 대부분 국가의 주택시장이 상승할 것이라는 조사가 나왔습니다. 로이터 부동산 여론조사(Reuters poll of property analysts)에 따르면 최근 글로벌 부동산 가격 하락은 대부분 종결됐고, 주요 시장의 평균 주택가격은 올해 초 예상보다 덜 하락하다가 2024년에는 상승으로 반전할 것으로 예상했습니다. 올해 초 애널리스트들은 모기지 금리 상승으로 예상한 두 자릿수의 주택가격 하락을 예측했습니다. 그러나 가계저축 증가, 공급부족, 이민 증가로 인해 하락이 제한됨에 따라 실현가능성이 낮아졌습니다. 주요 중앙은행이 1년 이상 금리를 인상한 결과 모기지 금리 또한 급격히 높아졌는데 이런 영향이 모두에게는 적용되진 않았습니다. 특히 미국에서는 장기간 동안 저렴한 모기지에 담보로 묶어 둔 많은 주택 소유자들은 그대로 있기로 결정했습니다. 이로 인해 기존주택의 공급 및 주택시장의 거래 활동은 제한됐습니다. 생애 최초 주택 구입자에게는 나쁜 소식입니다. 부족한 공급은 수년간 방치됐고 주택가격은 이미 연간 두자리수의 상승세를 기록했기 때문입니다. 최신 여론 조사 결과 대부분의 중앙은행이 금리를 인하할 것이라고 생각합니다. 미국, 캐나다, 뉴질랜드, 호주 등 최근 주택가격이 많이 오른 국가들이 대상이었습니다. 코로나19가 끝나고 공급망에 문제가 생기면서 주요 국가의 주택시장에서 신규공급이 대폭 줄었습니다. 하지만 대부분의 서구 주택시장의 수요는 매우 높습니다. 근본적인 요인은 강력은 수요입니다. 8월14일부터 31일까지 미국, 영국, 독일, 호주, 뉴질랜드, 인도의 부동산시장을 다루는 130명 이상의 주택 애널리스트(housing analyst)들을 대상으로 한 로이터의 여론조사에
2023-09-12 09:02