(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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지금 주택 가격, 버블일까 상승일까
부동산거품지수란 현재의 부동산 가격 수준이 향후 큰 폭의 가격 조정이 어느 정도 예상되는지를 나타내는 지표입니다. 세계적으로 활용되는 것은 스위스 투자회사인 UBS에서 발표하는 “글로벌부동산거품지수(Global Real Estate Bubble Index)”가 있습니다. 펀더멘털 밸류에이션과 경제적 왜곡 그리고 개별도시지수 등 5가지 도시별 가격지수를 활용해서 산정합니다.이 지수 값이 -0.5~0.5 사이이면 적정(fair value)하다고 보며 1.5를 넘으면 거품(bubble)의 단계에 진입했다고 추정합니다. 홍콩의 경우 이 지수가 2021년 1.90을 기록 중이니 버블의 수준을 넘어섰다고 평가할 수 있습니다. 일본의 도쿄는 이 수치가 1.46로 집 값이 고 평가(overvalued)된 상태라고 나타났습니다. 아시아에서 대표적으로 집 값이 높은 싱가포르가 0.52로 일본보다 낮아 적정한 상태로 판단되었습니다. 하지만 연도별 비교에서 특이한 점을 발견할 수 있는데 2021년의 주택가격이 훨씬 높았음에도 불구하고 2018년과 비교해 대부분의 도시들의 버블지수가 그리 높아지지 않았고 어떤 경우는 오히려 줄어들었다는 점입니다. 단순히 가격이 많이 올랐다고 버블인 것은 아니라는 점입니다.서울은 이 지수 산정에 포함되지 않았는데 평가를 해보면 고평가나 적정수준이지 버블 단계는 아닐 것으로 보입니다. 앞에서 언급한 도시들과 비교해도 최근 부동산 가격 상승이 상대적으로는 그리 높지 않았습니다. 특히 펀더멘털 벨류에이션의 주요지표 중 하나인 price to rent(월세대비 부동산가격)가 여타 나라에 비해 극히 낮게 도출되는 것도 한 요인으로 지적됩니다. 전세 위주의 임대차시장으로 인해 월세가격이 상대적으로 저렴한 요인이 작용한 탓입니다
2022-07-04 07:48 -
생애 최초 '내 집 마련'은 쉬워야 합니다
미국에서 생애 최초로 내 집 마련에 나서는 분들의 꿈이 좌절되고 있습니다. 팬데믹의 영향으로 집을 짓지 않아 집값은 높은 수준을 유지하고 있는데 반해 금리 인상에 따른 부담은 많이 늘어났기 때문입니다. 내 집 마련을 하지 않으면 그만이라고 생각하기 쉽지만 이분들이 임대시장으로 몰리면 렌트비가 올라가면서 생활 형편 또한 어려워집니다. 이로 인해 내 집 마련을 위한 종자돈 마련은 더 어려워지고 악순환은 끊임없이 계속되게 됩니다.미 부동산중개사협회(NAR; National Association of Realtor)에 따르면 생애 첫 주택을 마련하는 미국의 구매자는 지난 5월 전체 주택 판매의 27% 비중에 그쳐 지난해 같은 기간(31%)보다 4% 포인트 하락했다고 합니다. 지난해 전체적으로는 생애 최초 주택 매수자의 비중이 34%였다고 하니 첫 집 마련은 갈수록 힘들어지고 있습니다. 매매수요가 줄어들었긴 하지만 재고 부족으로 인해 이런 긍정적인 요인들은 상쇄되고 있다고 합니다. 시장에 나온 매물이 거래 완료되는 데 걸린 시간이 더 줄어들었다고 하니 처음으로 내 집 마련에 나서는 분들에게는 여전히 미국 주택시장이 빡빡하다는 말입니다.금리 인상은 현금 부자들에게 유리한 시장을 만들고 있습니다. 지난 5월 거래 완료된 매물 네 개 중 하나가 현금거래로 이루어졌다고 합니다. 주택구매자의 30%는 현금 구매자 때문에 집을 사지 못했으며 60% 넘는 MZ세대는 이로 인해 좌절을 경험했다고 합니다. 임대료 부담은 커지고 있습니다. 렌트닷컴에 의하면 침실 한 개 짜리 매물의 임대료는 전 년 대비 25.5%, 두 개짜리 매물은 26.8%나 올랐다고 합니다.한국도 마찬가지입니다. 금리 인상과 물가상승 등 대외경제 여건이 급격히
2022-06-29 07:15 -
거주인구 줄어들고 생활인구 늘어나는 서울
행정안전부 주민등록 인구 및 세대 현황에 따르면 올해 5월 서울에 거주하는 인구는 950만 명 아래로 떨어졌습니다. 2016년 5월 처음으로 서울 인구 1000만 명이 깨진 이후 6년 만입니다. 매년 평균 8만 명이 넘는 인구가 줄어들었으니 심각한 문제입니다. 김포 규모의 도시가 6년 만에 없어진 겁니다.오랫동안 서울에 거주하다가 경기나 인천 등 서울 인근으로 거주지를 옮긴 분들은 서울의 집값 문제, 취업난 때문에 서울 거주를 포기했다고 합니다. 서울에 일자리가 다른 지역에 비해 많지만 경쟁이 너무 심한 점도 문제입니다. 서울의 집값이 높은 것도 큰 요인이지만 종합부동산세 등 보유세 부담도 탈서울의 한 요인이라고 합니다.부동산 시장의 가장 중요한 수요 요인인 인구가 준다면 서울 부동산시장의 경쟁력이 줄어들지 않을까요? 인구가 줄면 부동산 수요가 줄어들고 늘어나는 공급을 감당할 수 없게 될 수 있습니다. 최근 서울의 미분양이 늘어나면서 이런 의견을 이야기하는 부동산 전문가들도 꽤 됩니다. 지방 부동산시장에서 이미 겪었던 현상이라 이를 서울에도 적용하는 걸로 보입니다.통계청의 주민등록 인구통계에 의하면 작년 서울의 인구는 10만 명이 넘게 줄었습니다. 하지만 작년 서울로 전입한 인구 또한 무려 140만 명이 넘습니다. 떠나는 인구도 많지만 들어오는 인구도 적지 않습니다. 물론 그 차이로 인해 인구는 줄어들었지만 어떻게든 서울로 진입하려는 인구가 140만 명 이상이나 된다는 점을 명심하는 것이 좋습니다. 떠나는 분들은 안타깝지만 이렇게 많은 분들이 서울 입성에 성공했다는 사실이 더 큰 의미가 있다는 말입니다.전입인구를 연령별로 살펴보면 더 큰 의미가 있습니다. 1
2022-06-21 07:00 -
'똘똘한 한 채'로 갈아타기, 지금이 최적기인 이유
갈아타기란 주식시장에서도 회자되는 전략 중 하나입니다. 보유하고 있는 종목보다 상승잠재력이 높은 종목을 발견해 보유주식을 매도하고 상승잠재력이 높은 종목으로 전환하는 전략이니 말입니다. 주식시장에서 갈아타기를 할 때 유의할 점은 주가의 등락이 엇갈리는 상황에서 매도한 종목의 주가가 상승하고 매수한 종목의 주가가 하락할 경우에는 이득이 아닌 손실을 자초할 수도 있다는 겁니다. 따라서 주식시장이 보합이나 약세권에 있을 때 갈아타기가 유리합니다.아파트시장에서도 이런 논리는 정확히 적용됩니다. 현재 부동산시장의 최대 화두는 '똘똘한 한 채'입니다. 새 정부가 들어서면서 문재인 정부의 잘못된 부동산정책을 해소하기 위해 노력하고 있지만 법을 바꾸는 것은 어렵기에 한계가 많습니다. 따라서 당분간 똘똘한 한 채에 대한 수요는 늘어날 가능성이 큽니다.KB국민은행에서 발표하는 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 간의 가격차이인 5분위 배율은 2022년 5월 현재 10.14배입니다. 관련 통계를 작성한 이래 가장 크게 벌어졌습니다. 문재인 정부 출범 당시 5분위 배율은 4.74배에 불과했습니다. 지난 5년간 아파트시장의 양극화는 2.14배나 더 크게 벌어진 겁니다. 쉽게 말해서 똘똘한 한 채는 많이 올랐지만 그렇지 않은 아파트는 적게 오르거나 오히려 떨어졌다는 말입니다. 왜 주거선호지역의 똘똘한 한 채로 갈아타야 하는지를 통계적으로 증명해주고 있습니다.이러한 분위기는 우리만의 관심 사항은 아닙니다. 세계적으로 똘똘한 한 채에 대한 수요는 증가하는 중입니다. 영국부동산정보업체인 나이트프랭크(Knight Frank)가 전 세계 주요 43개 도시의 상위 5% 주택가격을 비
2022-06-07 08:23 -
'결정장애' 극복해야 내 집 마련 가능합니다
대부분의 주택 수요자들은 일정 정도의 결정장애를 가지고 있습니다. 주택이라는 상품을 매입할 때는 고려해야 할 요소도 많고 자산가치가 주변 환경에 크게 좌우되기 때문입니다. 특히나 전 재산에 가까운 금액을 투자하는 무주택자는 말할 필요도 없습니다. 사소한 결정에서부터 신중한 것까지 결정하는 데 어려움을 느끼는 사람들은 심한 경우 공포를 느끼기도 한답니다. ‘결정장애’를 넘어 ‘선택 공포’라고 할 수 있습니다.결정을 두려워하고 심지어 공포를 느끼는 심리는 책임을 회피하려는 마음에서 비롯된다고 합니다. 때문에 이들은 남에게 의존하려는 성향이 강해집니다. 가끔씩 지인들의 주택 상담을 하는데 결정장애를 가진 분들이 하는 정형화된 이야기가 있습니다. “내가 집을 샀는데 만약 가격이 떨어진다면 당신이 책임지겠느냐”는 말입니다. 처음 이 이야기를 들으면서 시간을 내서 투자 상담을 해주는 것도 감사해야 하는데 내가 왜 책임을 져야 하나 라는 생각도 들었습니다. 처음엔 굉장히 황당하다고 생각했는데 이런 분들을 몇 번 만나보면 왜 그런 이야기를 하는지를 이해할 수 있습니다.책임회피와 의존 성향은 결정장애를 가진 분들 사이에 보편적으로 존재하는 심리입니다. 점심때 메뉴선택에 느끼는 어려움은 맛없는 점심을 한 번 먹으면 그만이지만 내 집 마련에까지 결정장애가 영향을 미친다면 잘못된 선택을 할 가능성이 커집니다. 2015년부터 집을 사라고 추천해줬던 한 지인은 아직까지도 선택을 못하고 있습니다. 이런 핑계 저런 핑계를 대지만 궁극적으로는 선택장애에 가깝습니다.선택장애가 큰 문제가 안될 듯도 보이지만 자산시장에서는 기회
2022-06-03 07:20
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한국도 인구절벽 '공포'…통일되면 부동산 수요 늘어날까
우리나라의 총인구(국내 거주 외국인 포함)가 작년 처음으로 감소했습니다. 인구가 정점을 찍고 감소하는 ‘인구절벽’의 시기가 당초 예상보다 무려 8년이나 앞당겨졌습니다. 펜데믹의 여파로 혼인과 출산이 줄고 외국인 유입 또한 감소했기 때문으로 분석됩니다. 통계청이 발표한 ‘2020~2070년 장래인구추계’에 따르면 총인구는 앞으로 10년간 연평균 약 6만명씩 감소해 2030년에는 5129만명까지 줄어들 것으로 추산했습니다. 세계에서 합계출산율이 1 미만인 국가를 찾아보기 어려운 점을 고려하면 대한민국이 세계 인구의 역사를 새로 쓰고 있는 셈입니다.인구 수는 부동산 시장에서 수요의 양에 해당합니다. 아무리 소득수준이 높아지고 외부인구 유입이 많아진다고 해도 그 지역의 인구 수는 부동산 시장의 기본이라고 볼 수 있습니다. 기본(fundamental)이 무너진 지역과 나라에는 미래가 없습니다. 인구소멸은 부동산시장에 치명적이며 이 또한 경제를 붕괴시키는 주요 요인이 됩니다. 부동산시장도 인구 감소에 적극적으로 관심을 가져야 하는 이유입니다.정권마다 추진해야 할 시대적 소명이 있다고 봅니다. 이명박 정부는 경제, 박근혜 정부는 상식 그리고 문재인 정부는 인구였다고 생각합니다. 두리뭉실 모든 것을 건드리고 싶어하는 집권자들로 인해 단 한 가지도 해결되지 않는 상황이 되풀이되고 있습니다. 안타깝게도 시대적 소명은 오히려 가장 등한시하지 않나 생각합니다. 골든타임(golden time)이 끝나가고 있습니다. 취임하자마자 정권의 명운을 걸어야 할 중차대한 소명에 문재인 정부는 신경도 쓰지 않은 듯합니다.정책담당자를 만나면 반은 우스갯소리, 반은 진지하게 통일
2022-05-28 09:07 -
한국은 왜 가계부채가 많을까…통계의 '함정'
통계를 살필 때는 그 행간의 의미를 아는 것이 중요합니다. 언뜻 생각하기에 숫자는 거짓말을 하지 않는 것 같지만 통계만큼 거짓말에 많이 활용되는 수단이 없습니다. 문재인 정부에서도 선거철만 되면 부동산 가격이 하락한다는 발표가 나와 부동산통계를 왜곡하고 있는 것은 아닌지 의문이 많았습니다. 급기야 이를 주도한 한국부동산원은 감사원의 특별감사까지 받게 되었습니다. 국가 간 통계를 비교할 때 이런 문제는 더 크게 나타납니다.일단 용어의 통일이 어렵습니다. 주택보급률을 계산할 때 국가마다 주택을 규정하는 의미가 다르고 가구 또한 마찬가지입니다. 동성가구를 인정하는 국가도 있으며 우리나라의 경우에도 1인 가구를 주택보급률 통계에 포함한 지는 얼마되지 않았습니다. 더 큰 문제는 국가 간 경제 상황이 다르다는 겁니다. 자본주의 경제라고 해서 모든 나라가 동일하지 않으며 과거의 관습 속에서 경제가 발전되어 왔기 때문에 그 나라만의 특수한 경제 여건을 아는 것이 중요합니다. 왜 우리나라는 가계대출이 상대적으로 빨리 증가하는지에 대한 의문은 여기서 출발합니다.금융위원회와 금융감독원에 따르면 2021년 가계대출 증가액은 71.7조원 이었으며 정부의 대출 규제로 인해 2020년(100.7조)보다는 많이 줄었습니다. 모든 부문의 대출이 줄었지만 안타깝게도 전세대출의 증가 폭은 일정하게 유지되었습니다. 이로 인해 은행권 가계대출 증가분 가운데 전세대출이 차지하는 비중은 41.2%로 2020년 33.5%보다 7.7%포인트 확대됐습니다. 물론 전세대출은 실수요 대출이라는 이유로 총량관리에서 제외했고 작년에 전세가격 또한 많이 올랐기 때문이겠지요. 전세는 전 세계 우리나라만
2022-05-25 07:14 -
같은 집인데 가격은 두개 이상, '이중가격' 정상인가요
주택상품에 매겨지는 가격이 달라 주택 수요자들의 고민이 깊어집니다. 대표적인 것이 분양가격과 주변 시세와의 차이입니다. 분양가격의 상한을 정해 그 이상의 가격으로 공급하지 못하는 것이 분양가 상한제입니다. 지역에 따라 차이는 있지만 분양가격은 주변 시세보다 60~80%가량 저렴합니다. 분양가격이 저렴하니 찾는 사람이 많고 어떤 사람한테 분양을 해줘야 하는지가 고민 사항이 됩니다. 200번 가까이 개정된 청약제도가 계속 복잡해지는 이유입니다.전·월세와 같은 임대차 비용 또한 다양한 가격대가 형성되어 있습니다. 계약갱신청구권을 사용한 매물과 월세로 전환된 매물 등의 조건을 고려한다면 동일한 단지라도 이중가격을 넘어서 삼중, 사중의 가격대도 나올 수 있습니다.같은 상품에 대해 두 가지 이상의 공정 가격을 매기는 일 또는 그 가격을 ‘이중가격(double price)’이라고 부릅니다. 이중가격은 시장에서 책정되는 가격과 실제 거래되는 가격이 다름을 의미하는데 대부분은 책정되는 가격이 높아 문제가 됩니다. 높은 국내 가격과 낮은 수출가격을 예로 들 수 있습니다. 국내 소비자들은 봉이냐라는 논란이 제기될 수 있기 때문입니다.안타깝게도 부동산 부문에서는 정부의 규제로 인해 주택사업자가 책정하는 가격이 실제 거래가격보다 낮아서 문제가 됩니다. 분양가격과 임대차 비용은 ‘최고가격제(price ceiling)’의 전형적인 사례입니다. 최고가격이라서 높을 거라 예상되지만 주변 시세보다 터무니없이 낮은 가격으로 분양 또는 임대해야 합니다. 주변 시세보다 낮은 가격을 책정해 실제 거래가격의 하락을 유도합니다. 최저임금제로 대표되는 최저가격제는 그
2022-05-20 08:08 -
늘어나는 '미분양' 주택, 제대로 알고보기
전국의 미분양주택이 증가하고 있습니다. 작년 말 한층 강해진 대출 규제로 인해 부동산시장이 조정을 받으면서 전국의 미분양주택은 6개월 연속으로 늘어나는 중입니다. 미분양주택의 총량 규모는 아직 우려할 수준은 아니지만, 증가 속도가 가팔라 예의 주시해야 한다는 지적도 많습니다. 더 중요한 사실은 미분양주택에 대한 정확한 이해를 통해 부동산시장을 바라보는 시각을 키워야 한다는 점입니다.국토교통부에 의하면 3월 말 기준으로 전국의 미분양주택은 2.8만 가구로 한 달 전에 비해 11%나 증가했습니다. 미분양주택은 작년 9월 1.38만 가구로 역대 최저치를 기록한 이후 6개월 동안 계속 증가했습니다. 증가율은 수도권이 높지만 대부분의 미분양주택은 지방에 있습니다. 수도권의 미분양주택은 2.9만가구에 그치지만 지방은 2.5만 가구나 됩니다. 놀랍게도 가장 많이 증가한 곳은 서울입니다. 47가구에서 180가구로 증가해 증가율은 무려 283%나 됩니다.지방의 미분양주택이 걱정입니다. 주로 대구·경북지역에 많습니다. 두 지역의 미분양을 합치면 1.3만 가구로 전국에서 차지하는 비중은 무려 47%나 됩니다. 대구, 포항, 경주지역에 미분양주택이 많은데 지역 부동산 경기에 비해 공급량이 과다합니다. 포항과 경주의 경우 미분양관리지역으로 지정된 이후 미분양물량이 해소되지 않아 적용 기간이 연장되기까지 했습니다.문재인 정부에서 시작된 똘똘한 한 채에 대한 수요는 지방부동산시장을 어렵게 만드는 가장 큰 요인 중에 하나입니다. 5월 9일 발표된 윤석열 정부의 첫 부동산 대책에 가까운 소득세법시행령 개정 또한 수도권 외곽이나 지방의 주택을 팔고 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요를
2022-05-14 08:00 -
재택근무가 부동산 시장에 미치는 영향
잡코리아가 재택근무 경험이 있는 기업을 대상으로 조사한 결과에 의하면 코로나 팬데믹에서 엔데믹으로 전환된 가운데 46.8% 기업은 ‘전사 사무실 출근으로 전환한다’고 응답한 반면 ‘현재처럼 재택근무를 계속해서 유지하겠다’고 답한 기업은 34.9%로 나타났습니다. ‘아직 정해진 바가 없다’고 응답한 기업(18.2%)까지를 고려한다면 재택근무는 대세는 아니더라도 일반화될 것으로 보입니다.역사적으로 '주택'과 '기업은' 밀접하게 연관되어 있었습니다. 주택시장은 기업과 가까이 존재하였고 그로 인해 기업과 거리가 가까울수록 주택가격과 임대료는 높았습니다. 하지만 코로나 팬데믹으로 실업인구가 증가하고 정규직도 재택근무로 전환되면서 주택과 기업은 일견 분리되는 듯이 보이기도 합니다. 이민인구의 증가와 대도시로의 인구집중에 따라 주택과 기업과의 관계가 혁명적으로 바뀐 이후, 코로나 팬데믹으로 인해 다시 한번 이들의 관계가 근본적으로 바뀔 것인지에 대한 궁금증이 커져 갑니다.우리나라는 팬데믹 기간 동안 부동산시장의 변화는 크지 않았습니다. 오히려 작년 지역을 가리지 않고 아파트 가격이 폭등했습니다. 미국의 경우에는 밀도가 높은 도시는 지난 2년간 가장 불안정한 주택시장을 겪었습니다. 일부는 팬데믹 대유행에서 경제적으로 추락하기도 했습니다. 하지만 팬데믹 초기 예측했던 ‘도시의 죽음(death of cities)’은 과장된 것으로 판명됐습니다. 엔데믹으로 전환되면서 아파트 공실률은 떨어지고 임대료는 오히려 급등하는 중입니다. 주택가격 뿐만 아니라 전국의 렌트비도 수개월 동안 계속 두 자릿수 상승률을 기록하면서 세입
2022-05-09 07:14
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MZ세대, 내 집 마련의 꿈 멀어지지 않으려면
얼마 전까지만 해도 주택시장의 주요 고객은 MZ세대들이었습니다. 하지만 최근 집값이 많이 오르고 대출 여건이 악화되면서 내 집 마련에서 점점 멀어지고 있습니다. 한국부동산원에 의하면 2030세대의 서울아파트 매입 비중이 올해 3월에 다시 40%대를 회복했지만 2월만 해도 36.0%의 비중으로 줄었습니다.이러한 분위기는 미국도 마찬가지입니다. 부동산정보웹사이트인 ‘아파트먼트리스트닷컴’은 ‘2022년 밀레니얼 홈오너십 리포트(Apartment List’s 2022 Millennial Homeowership Report)’를 통해 이들 세대의 주택보유율이 48.6%에 그쳤다고 밝혔습니다. 이는 지난해 기준으로 선배 격인 X세대(41~56세) 69.1%, 베이비부머(57~75세) 78.5%에 비해 최대 30%포인트 낮은 수준입니다. 세대별로 40세를 통과했던 시점의 주택 보유율과 비교해도 MZ세대는 60%로 X세대 64%, 베이비부머 68%에 미치지 못했습니다.미국에서도 최근 수년간 MZ세대는 빠른 속도로 주요 주택 구매층으로 부상했습니다. 2019년 대비 2021년 세대별 주택 보유율은 밀레니얼 세대에서 5%포인트 이상 높아져 다른 세대보다 두배 이상 빨랐습니다. 2011년 30%였던 이들의 주택보유율은 작년 48.6%로 지난 10년간 급증했습니다.문제는 팬데믹이었습니다. 이후 집값이 천정부지로 치솟으며 이들의 직진은 갈지자가 됐습니다. 집을 구입하지 않는 이유에 대해 ‘렌트의 편리함’, ‘정착지 물색’ 등을 더 많이 답했던 MZ세대는 이번 조사에서는 70%에 달하는 비중이 ‘비싸서(diminishing affordability)’라고 응답했습니다.한국에서도 세대 간의 주택 소유율 변화는 미국과 유사합니다. MZ세대의 주택보유율은 줄어드는 데 반해 40세 이상 세대의 보유
2022-05-05 09:00 -
인플레이션, 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다
물가 상승이 경제 관련 모든 이슈를 집어삼키고 있습니다. 세계에서 가장 부유한 나라들로 꼽히는 OECD(경제협력개발기국) 회원국들의 2월 물가상승률이 7.7%로 나타나 31년 만에 최고 수준을 기록한 것으로 집계됐습니다. 에너지 가격이 26.6% 상승해 물가 급등을 이끌었고 식료품 또한 8.6% 올라 심각합니다. 팬데믹으로 인한 공급망 차질에 우크라이나 전쟁의 공포가 계속되고 있습니다.인플레이션 시대에는 집값과 이자율이 동반 상승하게 됩니다. 내 집 마련에 나서는 것은 그리 나쁘지 않은 선택지입니다. 다만 인플레이션 시대 내 집 마련은 예전과 다른 방식의 접근이 필요합니다.전 세계적으로 기준금리 인상은 대세입니다. 미국은 빅스텝(big step)으로 금리를 올린다는 공언까지 한 마당에 주택구매를 미룰수록 손해가 발생할 가능성도 있습니다. 집값은 물가와 소득증가율 수준에서 오릅니다. 따라서 인플레이션이 계속될 전망이라면 미래에 사는 것보다는 지금이 낫다는 말입니다. 월세 가격은 인플레이션에 더 민감합니다. 미국의 렌트비 중간값 상승률은 17%에 달합니다. 우리도 예외는 아닙니다. 월세가격 상승률이 집값과 전세가격 상승률을 훌쩍 넘어선 상태입니다. 따라서 월세에서 전세나 자가로 빨리 이동해야 합니다. 보유세 부담과 금리상승에 따른 집주인의 대출이자를 대신 내주는 우를 범해서는 안 됩니다.금리상승은 집값에 부정적인 영향을 주기도 합니다. 대출을 일으키기도 힘들지만 대출이자 또한 올라가기 때문입니다. 본인이 감당할 수 있는 수준에서 내 집 마련에 나서야 합니다. 매달 대출로 발생하는 부담의 최대 예산을 계산하고 역으로 접근해보는 방식이 좋습니다. 대출 규제가
2022-04-27 06:46 -
은퇴 후 꼬박꼬박 월세 받으려면…
시들했던 오피스텔의 인기가 다시 살아나고 소형주택을 찾는 수요자들이 늘어나고 있습니다. 이는 차기 정부에 대한 규제완환 기대감이 영향을 미친 것으로 풀이됩니다. 대통령직 인수위원회는 임대차시장 안정을 위해 소형아파트에 대한 임대사업자 등록제도를 부활하고 빌라나 다세대, 주거용 오피스텔 등을 과세 대상 주택 수에서 제외하는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 전·월세 안정에 필요한 민간임대 물량을 늘리겠다는 복안으로 보입니다.주택임대사업 또한 사업입니다. 때문에 시장이 좋아진다고 섣불리 뛰어드는 건 위험할 수 있습니다. 주택임대사업을 할 때 유심히 보아야 하는 통계는 주택에 대한 통계가 아니라 라이프스타일에 대한 통계입니다. 특히 중요한 것은 결혼과 관련된 통계입니다. 결혼과 이혼 등의 대소사는 가구를 합치기도 하고, 분화시키기도 합니다.사회적 1인 가구 증가…임대사업엔 유리할 수도가구의 변동에 따라 임대사업의 수요 또한 달라집니다. 장기적인 결혼의 추이는 부동산시장을 해석하는 중요한 변수입니다. 국가의 미래를 어둡게 만들 수는 있지만 현재 결혼 관련 추이는 임대사업자에게 유리하게 형성되고 있습니다. 대표적인 결혼 형태인 미혼, 이혼, 졸혼 등이 증가하고 있다는 점입니다.일단 '미혼' 가구입니다. 청년들이 결혼을 미루는 경향이 뚜렷해지면서 초혼연령이 30세를 훌쩍 넘었습니다. 2021년 현재 남자의 초혼연령은 33.35세, 여자는 31.08세로 더 높아졌습니다. 초혼연령이 늘어나면 자연스럽게 1인 가구로 남아있는 기간이 길어지게 됩니다. 월세 받는 부동산의 임차인은 1인 가구인 경우가 많습니다. 이들이 오랜 기간 월세 시장에
2022-04-24 07:13 -
가계 부채, 연체율이 중요하다
가계부채 문제가 심각합니다. 우리나라는 OECD(경제협력개발기구) 회원국 가운데 유일하게 국내총생산보다 가계부채가 더 큰 나라입니다. 더 심각한 건 증가 속도도 가장 빠르다는 점입니다. 2년 만에 16%가 늘었습니다. 가계부채는 기업부채와 달리 구조조정을 통해 해결하기가 쉽지 않습니다. 정부의 고민이 깊어지는 이유입니다.대출규제를 통해 가계대출을 억제하는 것은 당연한 듯이 보입니다. 하지만 너무 한편만 바라보고 진행하는 대출규제는 선의의 피해자를 양산할 수도 있습니다. 대출을 규제할 때 고려해야 하는 변수 중 우리는 너무 '대출규모'에 집착하고 있습니다.작년 말 기준으로 가계대출 규모는 이미 1900조에 육박하고 있습니다만, 대출규제를 위해서는 다양한 변수를 살펴야합니다. 정부의 가계부치관리방안의 핵심은 대출자의 전체 부채와 소득을 파악해 상환능력에 따라 돈을 빌려주는 것입니다. 즉 총부채상환비율(DSR)을 전체 대출에 적용하겠다는 겁니다. DSR기준은 40%이니 매년 갚아야 할 원금과 이자 총액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 대출을 받을 수 있다는 의미입니다. 가계부채 규모가 크고 심각하니 대출규제가 필요하다는 겁니다.가계부채 위험도는 대출규모와 함께 연체율을 살펴야 합니다. 특히 시중은행의 DSR이 40%로 관리되고 있지만 제2금융권의 경우 50%로 비중이 높아집니다. 대출의 풍선효과도 발생할 수 있다는 점 또한 고려해야 하는 요소입니다. 사실 문재인정부에서는 강력한 대출규제를 단행하면서 우수대부업체를 발표해 국민들을 아연실색케 만들었습니다. 대출이 어려우니 대부업체를 알아보라는 의미인지 황당한 발표가 아닐수 없었습니다.미국 등
2022-04-11 06:32 -
시멘트 공장 사라진 성수동, 제2의 청담동 될까
경제학에는 외부효과(external effect)라는 용어가 있습니다. 금전적 거래 없이 어떤 경제주체의 행위가 다른 경제주체에 영향을 미치는 효과 혹은 현상을 말합니다. 공공재(common wealth)와 함께 시장경제에 정부가 개입할 수 있는 대표적인 사례로 꼽힙니다.외부효과는 긍정적인 효과도 있지만 부정적인(negative) 효과도 발생합니다. 긍정적인 효과에는 정부가 부담금 등을 매기고, 부정적인 효과에는 지원을 해줘야 하겠지요. 성수동의 삼표레미콘공장의 경우 현재는 부정적인 외부효과라고 볼 수 있습니다. 45년 전 공장이 설립될 당시에는 혐오시설이 아닐 수도 있을 겁니다만 현재는 주민 불편과 환경에 부정적인 영향을 미치는 1순위 이전 대상이 되었습니다. 외부효과는 이처럼 시기에 따라 다르게 작용할 수도 있습니다. 과거에는 정부청사가 긍정적인 외부효과의 전형적인 사례였으나 현재는 부정적으로 받아들이는 국민들이 더 많습니다.성수동의 삼표레미콘공장이 6월 말 완전 철거됩니다. 공장이 건립된 지 45년 만의 일입니다. 서울시는 해당부지를 복합거점으로 활용해 전 세계 관광객이 찾는 서울의 대표 명소로 재탄생시킨다는 계획입니다. 정확한 계획에 대해서는 추가적으로 관계 기관들 간의 협의가 필요할듯합니다. 당초 서울시는 공장 철거 부지 2만8804㎡를 공원화할 계획이었습니다. 사유지인 서울숲 내 주차장 부지를 준주거지역으로 상향해 매각하고 그 비용으로 철거부지를 수용해 공원으로 조성한다는 구상을 세운 바 있습니다. 하지만 주거지 근접공원을 축소하면서 주택용지로 민간에 매각할 경우 특혜시비와 함께 도시계획적 합리성이 부족하다는 공감대가 형성되면서 복합거점이라는
2022-04-07 07:20
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미국인들 같은 집 13년 사는데…한국선 장기거주 어려운 까닭은
2021년 전형적인 미국 주택 소유자는 동일한 집에서 13.2년을 보냈습니다. 이는 2020년 13.5년의 정점에서 약간 감소했지만 10년 전(2012년) 10.1년보다는 꽤 증가한 수치입니다. 주택소유자의 보유기간은 계속 늘어왔지만 팬데믹 기간 동안 너무 많은 미국인들이 이사를 갔기 때문에 소폭 줄어들고 있는 겁니다. 팬데믹으로 인해 더 저렴한 지역이나 더 큰 주택으로 이전하려는 수요가 많았기 때문입니다.미국인들의 거주기간이 늘어나는 가장 큰 이유는 가구주의 고령화입니다. 2019년 현재 미국 가구주의 1/3이 65세 이상입니다. 10년 전(2012년) 28%에서 크게 늘었습니다. 앞으로도 65세 이상 가구주의 비중은 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다. 팬데믹으로 인해 요양원이나 고령자커뮤니티에 거주하지 않으려는 수요도 여기에 기여했을 수 있습니다. 팬데믹으로 인한 늘어난 사망자 숫자를 고려한다면 가구주의 고령화가 가장 큰 요인으로 보입니다.대도시 중에는 LA 주택 소유자의 거주기간이 가장 깁니다. 무려 18년을 한 집에서 보냅니다. 하와이 호놀룰루(Honolulu)와 캘리포니아주의 옥스나드(Oxnard)가 그 뒤를 이었습니다. 두 지역 모두 평균 거주기간은 17년입니다. 미국의 대도시의 경우 전체 평균보다 조금 더 오래 거주하는 경향을 보였습니다. 좋은 날씨와 좋은 도시 인프라도 영향이 있겠지만 캘리포니아주의 재산세법이 가장 큰 이유가 되고 있습니다. 20년, 30년 집을 소유하고 있더라도 초기 재산세에 가까운 금액을 내기 때문에 고령자가 집을 유지하는 데 유리합니다.우리나라에서는 정권교체가 되면서 부동산 보유세 제도의 개편이 새 정부의 핵심과제 중 하나가 됐습니다. 공시가 현실화율, 공정시장가액비
2022-04-02 07:08 -
1인 가구 늘어난다는데…대형 아파트 사도 괜찮을까?
여건만 된다면 주택은 여유 있게 큰 것이 좋습니다. 오죽했으면 우리나라 주택수요자들이 집을 고를 때 가장 중요하게 고려하는 기준이 여유 있는 공간이라고 할 정도입니다. 같은 규모의 아파트라도 내부구조가 크게 보이도록 설계한 아파트를 선호한다는 말입니다. 넓은 공간을 확보하기 위해서는 비용이 들어가니 일반인들은 적절한 면적을 선택해야 할 것입니다. 주택가격이 높아지면서 공간은 곧 돈이기 때문입니다.인구구조의 변화와 아파트의 내부구조(unit)에서 발코니 확장이 가능해지면서 중대형 아파트의 인기가 예전만 못해졌습니다. 1, 2인 가구가 중심이 되면서 굳이 무리하게 넓은 집에 살 필요가 없어졌습니다. 집이 넓을수록 유지하기 위한 관리비도 많이 나오고, 재산세 또한 많이 나올 수밖에 없습니다. 앞으로도 1, 2인 가구의 증가세가 가장 높을 것으로 예상하므로 인구구조의 변화에 의한 소형 아파트의 강세는 지속될 것으로 보입니다. 세 가구 중 두 가구가 1, 2인 가구이니 이들을 대상으로 한 아파트 상품을 기획하고 분양하는 것이 바람직할 것입니다.아파트 내부의 발코니 확장이 2005년 12월부터 가능하게 되었습니다. 정확히 발코니와 베란다를 구별하기 힘들지만 우리가 일반적으로 알고 있는 아파트의 베란다는 발코니입니다. 이러한 발코니 확장이 가능하게 되면서 20평대는 30평대, 30평대는 40평형대에 가까운 면적을 가지게 되었습니다. 실제로 최근 분양하는 아파트는 30평형대가 최대 규모의 상품인 경우도 많습니다. 40평형대가 있기는 하지만 몇 세대 안 되는 경우가 대부분입니다. 과거 부동산 경기가 좋지 않을 때는 분양이 안 되니 무리하게 대형평형에 많은 세대를 배치
2022-03-28 07:00 -
팬데믹 2년, 미국과 한국의 부동산은 어떻게 변했을까
2020년 3월 11일은 세계보건기구(WHO)가 공식적으로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹을 선언한 날입니다. 이제 코로나바이러스 대유행이 시작된 지 2년이 지났습니다. 팬데믹 이후 주택시장은 급격하게 변했습니다. 이런 변화는 한국만의 문제는 아니며 닮은 듯 다른 미국과 한국의 주택시장을 비교해 보겠습니다.우선 구매자는 선택할 수 있는 주택이 줄었습니다. 미국의 경우 시장에 나와 있는 주택 수는 약 45.6만 채로 2년 전과 비교하면 49.9%나 감소했습니다. 원격근무와 기록적으로 낮은 모기지 이자율로 인해 팬데믹 기간 동안 많은 미국인들이 이사를 했고 2008년 금융위기 이후 시작된 주택 부족 문제가 심화되었습니다. 구입할 수 있는 주택이 거의 없는 상황에서 주택매수자들은 치열한 입찰 전쟁을 벌여 가격이 급등했습니다.한국도 구매자가 선택할 수 있는 주거선호지역의 주택은 많이 줄었습니다. 아실에 의하면 2년 전과 비교하면 아파트 매물이 가장 많이 줄어든 곳은 서울입니다. 무려 30.5%나 줄었습니다. 경기도 또한 18.5%, 최근 아파트 입주물량이 많은 인천마저도 2.0% 줄어들어 수도권을 중심으로 아파트 매물은 급격히 감소했습니다.줄어든 원인은 미국과는 딴판입니다. 신규공급도 급격히 줄었지만 누적된 주택시장의 규제로 인해 매물이 나오지 않아 거래 가능한 아파트가 감소했기 때문입니다. 증여, 교환거래 등 규제를 피한 다양화된 거래방식 또한 매물 잠김을 가속화시켰습니다.미국의 중간주택가격(median home sales price) 은 36만9125달러로 2년 전의 27만6225달러보다 33.6% 상승해 사상 최고치를 기록했습니다. 이는 주택가격이 약 10% 상승한 이전 2년(2018~2020년)보다 훨씬 더 큰 폭
2022-03-24 06:27 -
강남 블루칩 대신 '옐로칩' 아파트 찾아볼까
주식시장에서 대형 우량주인 블루칩(blue chip) 반열에는 들지 못하지만 양호한 실적에 기초한 주가 상승의 기회가 있는 종목을 '옐로칩'(yellow chip)이라고 합니다. 보통 블루칩에 비해 가격이 낮고 업종 내 위상도 블루칩에 못 미치는 종목군을 말합니다. 대기업의 중가권 주식, 경기변동에 민감한 업종 대표주, 중견기업의 지주회사 주식 등을 흔히 옐로칩으로 봅니다. 가격부담이 적고 유통물량이 많아 블루칩에 이은 실적장세 주도주로 평가받고 있습니다. 이러한 옐로칩을 부동산 시장에 적용하면 '옐로칩 아파트'(yellow chip apartment) 정도가 될 것 같습니다.윤석열 당선인이 인수위원회를 꾸리면서 부동산 시장에는 훈풍이 불고 있습니다. 향후 부동산시장이 언제부터 어느 정도까지 좋아질지는 알 수 없지만 투자 관심 지역과 상품은 뚜렷해지고 있습니다. 그동안 규제가 집중됐던 지역과 상품은 ‘서울 도심’과 ‘재건축’입니다. 2040 서울도시기본계획에서는 서울 3도심의 기능을 고도화해 도시경쟁력을 강화하는 게 주요 골자입니다.재건축 아파트는 가장 심한 규제를 받았던 상품입니다. 그럼에도 너무 많이 가격이 올랐고 관심도도 높아 투자하기가 쉽지 않습니다. 토지거래허가구역으로 지정된 곳도 있으며 금액대도 높아 어지간한 현금 동원력이 아니면 쉽지 않습니다. 물론 규제는 완화될 것으로 예상하지만 높은 가격대는 여전히 부담입니다.하지만 옐로칩 아파트는 얘기가 달라집니다. 옐로칩 아파트는 상대적으로 저평가되어 있는 아파트로 가격이 오를 가능성이 풍부한 곳이지만, 그만큼 위험도 있는 아파트를 의미합니다. 신규 지하철 개통노선 주변, 신도시,
2022-03-18 06:30 -
부자 되려면…내 부동산이 좋다는 환상 버려야
“일단 써보세요! 무료로 빌려 드립니다.”홈쇼핑 채널을 시청하다 보면 자주 나오는 멘트입니다. 각종 플랫폼에서도 회원 가입 시 한 달 정도는 해당 서비스를 무료 또는 아주 낮은 가격으로 이용할 수 있는 이벤트를 진행하기도 합니다. 환불보장제도라는 거창한 이름을 걸고 있지만 기업 입장에서는 막대한 광고비를 들이면서도 이런 이벤트를 하는 이유가 있을 겁니다. 바로 “보유효과” 때문입니다.사람들은 물건이나 지위를 한번 손에 넣으면 그것을 가지고 있지 않을 때보다 훨씬 높게 평가합니다. 2017년 노벨경제학상을 수상한 리처드 탈러(Richard H. Thaler) 교수는 사람들이 자신의 소유물을 과대평가하는 현상을 보유효과(endowment effect)라 이름 붙였습니다. 보유효과는 물건에 대한 애착에서 비롯된 것은 아니며 자신의 소유물을 남에게 넘기는 것을 손실로 여기는 심리상태 때문에 발생한다고 알려져 있습니다. 보유효과는 실제로 보유해야만 발생하는 것은 아니며 몸에 접촉하거나 잘 알고 있다는 착각으로도 애착이 생기게 됩니다.투자의 세계에서도 보유효과는 크게 작용합니다. 거래가 빈번한 주식시장에서 많이 발견됩니다. 투자한 주식의 가격이 하락하더라도 쉽게 팔지 못하는 현상이 바로 보유효과에 기인합니다. 현재의 상황이 지속되기를 바라는 게 인간의 심리이기에 보유효과는 강력합니다. 부동산 투자도 마찬가지입니다. 일단 내 손에 들어온 부동산은 모두 이뻐 보입니다. 부동산 투자 관련 단톡방이나 카페는 대부분 지역으로 나눠져 있습니다. 여기서 오고 가는 대화들을 보고 있으면 합리적인 이야기도 있지만 고슴도치 부모 같은 이야기도 많이 올라옵니다. 자기 자
2022-03-12 07:54