미국인들 같은 집 13년 사는데…한국선 장기거주 어려운 까닭은 [심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2022.04.02 07:08 수정2022.04.03 16:14

한경닷컴 더 머니이스트

공시제도 개편해야, 주택의 장기거주 가능합니다

장기 체류에 대한 혜택 줘야…지역 활성화 기여
대도시 평균 7.4년, 수도권 6.1년 그쳐

미국, 같은 집에서 13.2년 거주…LA는 18년 달해
오래 보유할수록 낮아지는 재산세
고령자 집 유지에 유리, 지역 커뮤니티 발달

2021년 전형적인 미국 주택 소유자는 동일한 집에서 13.2년을 보냈습니다. 이는 2020년 13.5년의 정점에서 약간 감소했지만 10년 전(2012년) 10.1년보다는 꽤 증가한 수치입니다. 주택소유자의 보유기간은 계속 늘어왔지만 팬데믹 기간 동안 너무 많은 미국인들이 이사를 갔기 때문에 소폭 줄어들고 있는 겁니다. 팬데믹으로 인해 더 저렴한 지역이나 더 큰 주택으로 이전하려는 수요가 많았기 때문입니다.

미국인들의 거주기간이 늘어나는 가장 큰 이유는 가구주의 고령화입니다. 2019년 현재 미국 가구주의 1/3이 65세 이상입니다. 10년 전(2012년) 28%에서 크게 늘었습니다. 앞으로도 65세 이상 가구주의 비중은 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다. 팬데믹으로 인해 요양원이나 고령자커뮤니티에 거주하지 않으려는 수요도 여기에 기여했을 수 있습니다. 팬데믹으로 인한 늘어난 사망자 숫자를 고려한다면 가구주의 고령화가 가장 큰 요인으로 보입니다.

대도시 중에는 LA 주택 소유자의 거주기간이 가장 깁니다. 무려 18년을 한 집에서 보냅니다. 하와이 호놀룰루(Honolulu)와 캘리포니아주의 옥스나드(Oxnard)가 그 뒤를 이었습니다. 두 지역 모두 평균 거주기간은 17년입니다. 미국의 대도시의 경우 전체 평균보다 조금 더 오래 거주하는 경향을 보였습니다. 좋은 날씨와 좋은 도시 인프라도 영향이 있겠지만 캘리포니아주의 재산세법이 가장 큰 이유가 되고 있습니다. 20년, 30년 집을 소유하고 있더라도 초기 재산세에 가까운 금액을 내기 때문에 고령자가 집을 유지하는 데 유리합니다.

우리나라에서는 정권교체가 되면서 부동산 보유세 제도의 개편이 새 정부의 핵심과제 중 하나가 됐습니다. 공시가 현실화율, 공정시장가액비율 조정 등 여러 논의가 있지만 대부분은 임시방편일 따름입니다. 현재 우리나라 부동산 보유세의 가장 큰 문제점은 내가 원해서 집값이 오른 것이 아님에도 불구하고 보유세를 더 많이 내도록 되어 있는 것입니다. 정부의 잘못된 부동산정책으로 인해 오른 집값의 부작용이 고스란히 국민에게 전가되고 있습니다. 우리에게는 너무나 당연한 듯이 여겨지는 이런 과세 방법은 전혀 합리적이지도 않고 일반적이지도 않은 방식입니다.

미국 캘리포니아주의 경우 주택에 재산세를 매길 때 매매가격(취득원가)의 100%를 과세 평가액으로 하고 약 1.2%의 세율을 적용합니다. 이 과세 평가액도 매년 2%까지만 올릴 수 있도록 하고 있습니다. 이 경우 주택을 오래 보유하면 할수록 혜택이 커집니다. 물론 집값이 장기적으로 우상향한다고 가정했을 때입니다. 10년을 보유한다고 가정해도 보유세는 총 20% 내외의 상승에 그치게 됩니다. 집값이 같아도 보유기간에 따라 납부세액이 달라지는 겁니다. 이런 제도는 납세상황이 서로 다를 경우 그에 따라 차이를 두는 것으로 아주 합리적이며 큰 사회적 편익이 발생합니다. 1주택 가구를 철저히 보호하면서 주택 소유자들의 거주기간을 늘려 지역사회 커뮤니티 형성에 큰 도움이 됩니다.

안타깝게도 2020년 주거실태조사에 의하면 우리나라는 자가가구라고 하더라도 평균 10.6년만 한 곳에서 거주하는 걸로 나타났습니다. 미국과 다르게 대도시(광역시)의 평균 거주기간은 7.4년, 수도권은 6.1년에 그칩니다. 현재 주택 거주기간이 2년 이내인 가구도 전체 가구 중 37.2%에 이릅니다. 이렇게 잦은 인구이동은 잦은 주택거래를 의미하며 주택가격 상승의 빌미를 제공할 수 있습니다. 일반적으로 거래가 늘어나면 주택가격이 오르기 때문입니다. 더 큰 문제는 지역사회 커뮤니티 형성은 거의 불가능하다는 점입니다.

도시라는 공간의 주인은 시민입니다. 하지만 이렇게 짧은 기간 체류하는 시민들은 지역 커뮤니티 형성의 기반을 만들기 어렵습니다. 마을주민과 행정이 어울려 지역 활성화를 만들어내는 일본의 사례를 우리나라에서 찾아보기 힘든 이유는 여러 행정적 장치를 만들었음에도 불구하고 이를 운영하는 시민들의 참여가 쉽지 않기 때문입니다. 보유세를 취득원가를 기준으로 매기는 것은 장기체류에 혜택을 주고 지역 커뮤니티 형성을 공고히 하는데 가장 좋은 제도가 될 수 있습니다. 공시제도 자체의 재검토가 절실히 필요한 이유입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

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1인 가구 늘어난다는데…대형 아파트 사도 괜찮을까? [심형석의 부동산정석]

여건만 된다면 주택은 여유 있게 큰 것이 좋습니다. 오죽했으면 우리나라 주택수요자들이 집을 고를 때 가장 중요하게 고려하는 기준이 여유 있는 공간이라고 할 정도입니다. 같은 규모의 아파트라도 내부구조가 크게 보이도록 설계한 아파트를 선호한다는 말입니다. 넓은 공간을 확보하기 위해서는 비용이 들어가니 일반인들은 적절한 면적을 선택해야 할 것입니다. 주택가격이 높아지면서 공간은 곧 돈이기 때문입니다.인구구조의 변화와 아파트의 내부구조(unit)에서 발코니 확장이 가능해지면서 중대형 아파트의 인기가 예전만 못해졌습니다. 1, 2인 가구가 중심이 되면서 굳이 무리하게 넓은 집에 살 필요가 없어졌습니다. 집이 넓을수록 유지하기 위한 관리비도 많이 나오고, 재산세 또한 많이 나올 수밖에 없습니다. 앞으로도 1, 2인 가구의 증가세가 가장 높을 것으로 예상하므로 인구구조의 변화에 의한 소형 아파트의 강세는 지속될 것으로 보입니다. 세 가구 중 두 가구가 1, 2인 가구이니 이들을 대상으로 한 아파트 상품을 기획하고 분양하는 것이 바람직할 것입니다.아파트 내부의 발코니 확장이 2005년 12월부터 가능하게 되었습니다. 정확히 발코니와 베란다를 구별하기 힘들지만 우리가 일반적으로 알고 있는 아파트의 베란다는 발코니입니다. 이러한 발코니 확장이 가능하게 되면서 20평대는 30평대, 30평대는 40평형대에 가까운 면적을 가지게 되었습니다. 실제로 최근 분양하는 아파트는 30평형대가 최대 규모의 상품인 경우도 많습니다. 40평형대가 있기는 하지만 몇 세대 안 되는 경우가 대부분입니다. 과거 부동산 경기가 좋지 않을 때는 분양이 안 되니 무리하게 대형평형에 많은 세대를 배치할 수도 없었을 겁니다.아파트 매매가격 상승률 또한 소형아파트가 높고 거래량 또한 대형 아파트를 추월했습니다. 1, 2인 가구가 주력 가구로 등장하면서 소형아파트에 대한 수요가 늘어났기 때문에 발생한 당연한 가격과 거래량 차이일 겁니다. 하지만, 불과 몇 년 전만 해도 지금과는 정반대의 현상이 벌어졌었습니다. 중대형아파트의 분양이 많았으며 가격상승률 또한 높았습니다. 30평형대가 최소 규모였으며, 대부분의 분양단지에는 60평대까지의 상품이 구비되어 있었습니다. 청약경쟁률도 대형아파트가 높았으며 규모에 따른 아파트 간의 가격 차이 또한 컸었습니다.주택사업자 입장에서는 대형아파트를 분양하는 것이 소위 말해 돈이 되었습니다. 자동차로 비유하자면 소형차 10대를 파는 것보다 대형차 1대를 파는 것이 더 이익이라는 말입니다. 고정비는 사전에 투입되었고 변동비의 증가 폭이 분양가 상승에 비해 그리 크지 않기 때문에 고가 상품의 이익이 더 크게 발생하게 됩니다.이러한 중대형아파트가 다시 주목받고 있습니다. 부동산전문가들은 두 가지 이유를 들어 이를 뒷받침합니다. 첫 번째는 희소성입니다. 그동안 공급이 줄어들었으니 수급 논리상 이제는 찾는 사람이 늘고 가격도 오를 것이라는 논리입니다. 물론 펜데믹에 따른 주택 선호가 달라진 점도 크게 작용했습니다.두 번째는 규모에 따른 가격 차이가 줄어 갈아타기가 쉬워졌습니다. 소형아파트에서 중형아파트로 갈아타기 위해서는 그에 상응하는 비용을 지불해야 하는데 과거에는 이런 비용이 터무니없이 높았으나 현재는 합리적으로 줄어들어 큰 규모의 아파트로 갈아타려는 수요가 늘어난다는 겁니다.세 번째는 유통량의 차이입니다. 중대형아파트는 중소형아파트에 비해 실수요자 비중이 큽니다. 이런 경우 부동산시장에 매물이 나올 가능성이 상대적으로 줄어들게 됩니다. 매물이 줄어드니 가격이 유지 또는 오를 수도 있다는 논리입니다. 향후 주택가격이 하향 안정화된다면 이런 점이 오히려 큰 장점으로 부각될 수도 있습니다.여기에 더해 중대형 아파트가 소형보다 노후설계에 유리하다는 주장도 있습니다. 만 60세 이상이면 신청 가능한 역모기지론(reverse mortgage)인 ‘주택연금’으로 노후를 대비할 때는 대형이면서 아파트 가격이 비쌀수록 수령액이 높아집니다. 때문에 중대형아파트를 찾는 사람이 늘어날 수 있다는 점입니다. 물론 특정 지역에 한정되는 이야기입니다. 서울은 이미 2022년 2월 현재 평균 아파트 가격이 12억7000만원에 이르니 관련이 없습니다. 똘똘한 한 채로 쏠리는 주택수요도 여기에 한 몫을 할 겁니다.우리보다 일찍 자산버블을 겪은 어느 국가에서도 대형 아파트의 가격이 다시 상승한다는 소식을 듣기는 쉽지 않습니다. 물론 초고가아파트나 초고가주택이 주목을 받는 경우가 있습니다. 몇 백 억씩 하는 아파트는 정말 희소가치가 있고 부의 양극화가 계속되는 현재의 소득 불평등 하에서는 초고가 아파트의 가격이 오를 수는 있을 겁니다.최근 168억9000만원의 공시가격이 발표된 더펜트하우스청담(전용 407.71㎡)이 전국 공동주택 가운데 가장 비싼 주택으로 조사됐습니다. 하지만 이는 그들만의 리그이기 때문에 확대 해석해서는 곤란합니다. 주택을 선택할 때 고려하는 요소 중 다른 여건이 다 동일하다면 대형 아파트에도 관심을 가져 볼 필요가 있다는 의미입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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잠실주공 보유세, 2020년 공시가 땐 836만원…정부안 땐 1126만원

여야가 보유세 부담을 정부안(2021년 수준) 대신 ‘2020년 수준’으로 더 낮추려고 하는 것은 오는 6월 1일 지방선거를 앞두고 부동산 세금이 최대 승부처인 수도권 민심을 뒤흔들 핵심 이슈로 꼽히기 때문이다. 문재인 정부 들어 집값이 급등한 데다 정부의 보유세 관련 지표 현실화로 주택 보유세 부담이 급격히 커졌고 이는 지난 대선에서 수도권 민심을 가른 결정적 요인이었다. 이에 따라 정부는 지난 23일 보유세 부담을 2021년 수준으로 낮추겠다고 발표했지만 여야 정치권은 이보다 한술 더 떠 2020년 수준으로 완화를 요구하고 있다. 신한은행 조사 결과, 정치권 요구가 관철되면 정부안 대비 서울지역 주요 아파트의 보유세 부담은 14~35%가량 낮아질 것으로 파악됐다. 보유세 부담 작년 대비 최대 35% 줄어서울 잠실주공 5단지(전용면적 82㎡)는 지난해 보유세 부담이 1126만원이었다. 재산세가 615만원, 종합부동산세가 511만원 나왔다. 하지만 공시가를 2020년 수준(16억5000만원)으로 완화하면 보유세 부담은 836만원으로 290만원(25.8%) 줄어든다. 재산세가 538만원으로 낮아지고 종부세는 298만원으로 떨어진다.보유세 완화 없이 2022년 산출된 공시가(22억6600만원)를 그대로 적용하면 보유세는 1580만원(재산세 767만원, 종부세 813만원)에 달한다. 이 경우와 2020년 수준으로 완화할 경우 보유세를 비교하면 인하폭이 52.9%나 된다.일부 고급 주택은 1가구 1주택자라고 하더라도 공시가 적용 기준에 따라 수천만원의 보유세가 차이 나는 것으로 나타났다. 서울 한남동 한남더힐(전용면적 235㎡)은 2022년 공시가(54억원) 기준 보유세가 8015만원이지만 2020년 공시가(37억2000만원)를 적용하면 4648만원 수준으로 줄어든다. 3367만원이나 세 부담이 차이 난다.반면 다주택자의 경우 2022년 공시가를 적용해 보유세가 책정되기 때문에 보유세 경감 혜택을 보지 못할 전망이다. 가령 서울 잠실동 잠실주공 5단지(전용면적 82㎡, 올해 공시가 22억6600만원)와 아현동 마포래미안푸르지오(전용면적 84㎡, 올해 공시가 13억8200만원) 두 채를 가진 사람의 보유세는 재산세 1206만원과 종부세 9765만원 등 1억971만원에 달한다. 지난해 보유세 8105만원(재산세 985만원, 종부세 7120만원) 등 대비 3000만원 가까이 세 부담이 늘어난다. “세율 등 근본적으로 고쳐야”전문가들은 2020년 공시가를 적용해 보유세를 산출하는 방안은 임시방편일 뿐 더욱 근본적인 해결책이 필요하다고 지적했다. 종합부동산세법상 과표 기준을 조정하거나 세율을 낮추는 등의 방식으로 접근해야 한다는 것이다. 종부세 산정 때 공정시장가액비율을 낮춰 적용하는 방안도 거론된다.박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “급격하게 늘어난 세 부담을 완화하기 위해 임시방편이라도 동원한 정부의 사정은 이해가 가지만, 방법이 잘못됐다”며 “법 개정을 통해 세율을 낮추거나 공정시장가액비율을 조정하는 등의 방식으로 접근해야 한다”고 설명했다. 박 교수는 “2020년 수준으로 세 부담을 낮추기 위해서는 세율 조정으로 정면 돌파해야지 매년 조사해 산출한 공시가라는 데이터를 안 쓰고 과거의 데이터를 쓰는 것은 부적절하다”고 지적했다.정부가 발표한 보유세 완화 방안을 담아 발의한 법안을 국회에서 논의하는 과정에서 단순히 공시가 적용 기준을 바꾸는 수준이 아닌, 과표 기준을 높이고 세율을 인하하는 등의 방안이 추진될 것이라는 관측도 나온다. 정부 관계자는 “정부도 공시가격 적용 연도를 바꾸는 게 근본적인 해결 방안이 아니라는 것을 알고 있다”며 “국회 논의 과정에서 세율 인하 등의 방안이 충분히 나올 수 있다”고 말했다.국회 기획재정위원회 관계자는 “세법은 과세표준, 세율, 공제 등의 틀 안에서 움직여야 한다”며 “2020년 공시가를 적용하는 방안보다 과세표준을 일부 고가 주택으로 한정하고 세율을 낮춰서 2020년 수준으로 보유세 부담을 낮출 것”이라고 했다.김소현 기자 alpha@hankyung.com
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"1주택 보유세, 작년보다 최대 35% 감소"

윤석열 대통령 당선인과 더불어민주당 요구대로 공시가격을 ‘2020년 수준’으로 적용하면 1가구 1주택자의 올해 보유세 부담이 지난해 공시가 적용 때보다 최대 35%가량 줄어드는 것으로 파악됐다. 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀(팀장 우병탁)이 한국경제신문 의뢰로 지역별·주택형별로 대표성을 지니면서 공시가가 종부세 부과 기준(11억원 이상) 근처에 있는 서울 17개 아파트의 보유세 부담을 조사한 결과다. 이번 조사에서 2020년 공시가를 적용할 경우 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 아파트에 따라 14.4~35.2% 줄었다. 서울의 대표적 중산층 아파트 단지인 아현동 마포래미안푸르지오의 전용면적 114㎡는 2020년 공시가(12억5500만원) 적용 시 보유세가 445만원(재산세 391만원, 종부세 54만원)으로 작년 공시가(15억700만원) 적용 시의 687만원(재산세 486만원, 종부세 201만원)보다 242만원(35.2%) 감소한다.고가 아파트인 서울 한남동 한남더힐 전용 235㎡는 2020년 공시가(37억2000만원) 적용 시 올해 보유세(재산세 1308만원, 종부세 3340만원)는 4648만원이었다. 작년 공시가(43억4600만원) 적용 시 보유세 5903만원(재산세 1541만원, 종부세 4362만원)보다 1255만원(21.3%) 줄어든다.대체로 공시가 11억원 안팎 아파트의 보유세 인하폭이 클 것으로 신한은행은 분석했다. 이들 아파트는 2020년 공시가 적용 시 재산세가 인하되는 것은 물론 종부세도 면제되거나 크게 감소하기 때문이다.정부는 지난 23일 ‘2022년도 공동주택 공시가’를 발표하면서 1주택자에 한해 보유세 부담을 2021년 수준으로 완화하겠다고 했다. 이를 위해 조세특례제한법과 지방세특례제한법, 종합부동산세법 개정안을 발의할 예정이다. 하지만 윤석열 당선인과 민주당은 보유세 부담을 2020년 수준으로 완화해야 한다는 입장이다.여야가 올해 6월 1일 지방선거를 의식해 보유세제를 ‘땜질식’으로 낮추고 있다는 지적도 나온다.김소현 기자 alpha@hankyung.com