규제가 빚어낸 이색풍경 '아파트 물물교환' [심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2022.02.28 09:03 수정2022.02.28 17:22

한경닷컴 더 머니이스트

정상적인 매매 어려운 현실
절세 위한 아파트 물물교환 늘어나
부동산 교환거래 잘하는 법

궁즉통(窮則通), 궁하면 곧 통한다는 뜻으로 극단의 상황에 이르면 도리어 해결할 방법이 생긴다는 말입니다. 부동산 경기가 조정기에 접어들면서 교환거래를 타진하는 주택수요자들이 늘고 있습니다. 부동산 조정기에는 정상적인 매매가 쉽게 이루어지지 않습니다. 때문에 급하게 팔아야 하는 경우 교환거래가 대안이 될 수 있습니다. 이른바 아파트 '물물교환'인 셈입니다.

과거에는 교환거래가 대부분 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 떨어지거나 규모가 커서 쉽게 팔리지 않는 주택이 대상이었습니다. 최근에는 세금 문제 때문에 교환거래를 찾는 분들이 늘어나고 있습니다. 중첩된 규제의 웃픈(웃기면서 슬픈) 현실이 아닐 수 없습니다.

기존 주택에서 2년 이상 실거주한 규제지역의 1가구 2주택자의 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 내 기존 주택을 매도할 경우 1주택자와 동일하게 12억 원까지는 양도세를 비과세 적용받을 수 있습니다. 세법상 부동산 교환도 거래의 한 유형이기 때문에 양도세 비과세 적용이 가능합니다.

반면 신규주택 취득일로부터 1년이 넘으면 기존 주택 처분 시 양도세가 중과됩니다. 작년 9월 이후 대출 규제가 강화되고 거래절벽이 이어지면서 이런 수요가 등장하기 시작했습니다. 과거의 교환거래는 토지나 상업용부동산과 같이 경기상황과 무관하게 거래가 쉽지 않은 비주거용부동산에 초점이 맞추어졌다면 현재는 주거용부동산, 특히 규제가 없으면 쉽게 거래가 이루어지는 아파트와 같은 상품이 주를 이루는 특이한 현상을 보여주고 있습니다.

교환거래는 일반 매매거래에 비해 거래 단계가 단순하고 시간과 비용이 줄어 장점이 많습니다. 교환거래를 잘 활용하면 애물단지인 부동산을 빠르게 처분하고 필요한 부동산을 대신 취득할 수 있습니다. 게다가 현금이 없어도 거래가 가능하므로 불황기에 적합한 투자 방법입니다. 물론 대부분은 차액이 발생하면서 차액만큼의 현금거래는 이루어집니다.

실제 교환거래에 나서다보면, 생각처럼 쉽지는 않습니다. 원래 잘 팔리지 않는 부동산이기도 하지만 물물교환은 상호 간의 이해관계가 첨예하게 얽히기 때문입니다. 내 것이 더 좋아 보이기 때문에 하나가 아닌 두 개의 매물에 대한 평가가 일치하기란 쉽지 않습니다. 교환거래를 전문적으로 중개하는 개업공인중개사가 없다는 것도 문제입니다. 카페나 단톡방 등 신뢰가 없는 채널을 통해 이를 처리하다 보니 사기를 당하는 경우도 있습니다. 개업공인중개사의 경우에도 교환거래를 처리해본 경험이 거의 없다 보니 법적인 문제와 함께 절차 등에서 실수를 하기도 합니다. 따라서 교환거래는 믿을만한 개업공인중개사를 통해 정상적인 거래보다 더 세심하게 처리해야 합니다.

교환거래에 경험이 풍부한 개업공인중개사들이 거의 없으므로 고객 신뢰를 바탕으로 풍부한 매물과 지점을 보유한 대형중개법인이 절대적으로 유리합니다. 교환거래에서 가장 중요한 사항은 교환이 가능한 매물을 확보하는 겁니다. 같은 지역 내에서 매물을 확보하면 좋지만 현실적으로는 쉽지 않습니다. 따라서 지역을 벗어난 매물이라도 상품성만 뛰어나다면 더 좋은 교환대상이 될 수 있습니다. 중개 네트워크가 다양하고 많은 대형중개법인이 유리할 수밖에 없습니다.

교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 상당히 위험한 거래방식입니다. 따라서 발생할 수 있는 문제들을 객관적으로 판단해줄 수 있는 전문가의 도움이 절실합니다. 세무사, 변호사, 감정평가사 등 부동산 전문가들이 참여하여 거래사고를 미연에 방지할 수 있는 법적인 절차를 잘 지켜야 합니다. 이런 전문가들의 도움을 내부화하거나 외부 전문기관과의 제휴는 필수적입니다.

중첩된 규제로 인한 거래절벽은 증여, 직거래 이제는 교환거래까지 늘어나게 만드는 중입니다. 주택수요자들의 불편은 고사하고 더욱 안타까운 점은 이런 거래들로 인해 부동산시장에 나와야 하는 좋은 매물들이 잠길 수 있다는 점입니다. 규제의 풍선효과가 어떤 거래방식까지 탄생시킬지 걱정이 큽니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
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국민 편 가르기와 부동산 양극화 [심형석의 부동산정석]

정부가 사회적 거리두기를 일부 조정하면서 방역패스는 그대로 두었습니다. 오히려 법원에서 제동을 건 청소년 방역패스를 한 달 연기한 4월부터 시행한다고 밝혀 논란이 예상됩니다. 정부는 방역패스로 인해 불편을 겪는 경우는 성인의 4%에 불과하고, 전체 국민에게 적용되는 거리두기에 비해 더 효과가 있다는 입장입니다. '성인 4%'란 발언을 듣고 '상위 2%'라는 종부세 논리가 떠오른 건 현 정부의 국민 편 가르기에 대한 트라우마일까요.조금 과한 비유이긴 하지만 건강한 사람 한 명을 죽여서 그 사람의 장기를 불치병을 앓고 있는 다섯 명의 환자들에게 이식해 그들을 살리고자 한다면, 영화에나 나오는 괴기스러운 일이란 걸 누구나 알 겁니다. 개인은 다른 개인의 권리를 존중해야 합니다. 어떤 목적을 이루기 위해 그것이 사람의 생명을 구하는 고귀한 목적이라 해도 타인을 희생시켜 그 목적을 달성할 수는 없습니다. 하물며 정부의 정책은 특정 계층을 희생시켜 모호한 정치적 목적을 달성하기 위해 사용해서는 더더욱 안 됩니다. 하지만 이 정부는 내놓은 정책과 법안마다 국민 편 가르기의 그림자가 드리워져 있습니다. 부자와 서민을 갈라치는 것은 기본입니다. 정규직과 비정규직, 반일과 친일 심지어 방역의 현장에서는 의사와 간호사들마저 편 가르기를 한 사례도 있습니다. 부동산 또한 예외가 아닙니다.임대인과 임차인, 강남과 비강남, 수도권과 지방 등 부동산 부문에서의 편 가르기는 셀 수가 없을 정도로 많습니다. 대표적인 사례는 종합부동산세(종부세)입니다. 종부세 부과 대상을 공시가 상위 2%로 한정한 것은 국민 편 가르기의 전형적인 사례입니다. 1가구 1주택자마저 부자로 낙인찍어 무주택 서민들의 분노를 달래려는 의도일 겁니다. 아파트 가격 상승에 따라 공시가 상위 2%는 변하고, 때문에 해마다 종부세 납부 대상은 달라질 수 있습니다. 심지어 부동산시장이 하락한다 해도 공시가 상위 2%에 포함되면 종부세를 내야 합니다. 98% 대 2%의 갈라치기는 대표적인 ‘부동산정치’입니다. 2%를 버리면 98%를 얻을 수 있다는 정치공학적 접근일 겁니다.이러한 국민 편 가르기는 부작용이 큽니다. 가장 큰 부작용은 양극화입니다. 똘똘한 한 채는 국민 편 가르기의 부산물일 따름입니다. 중첩된 규제로 인해 고가아파트는 갈수록 희소해지고 있으며 수요도 줄었지만 주거선호지역의 고가아파트 공급은 더 줄었습니다. 오히려 가격이 오르는 특이한 현상이 발생합니다. KB국민은행에 의하면 2022년 1월 현재 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 간의 매매가격 차이(5분위 배율)는 9.8배로 통계를 집계한 이래 가장 크게 벌어졌습니다.전 세계적으로도 우리나라의 고가아파트는 높은 상승률을 기록 중입니다. 영국의 부동산정보업체인 나이트프랭크(Knight Frank)에 의하면 2021년 4분기 서울의 고가아파트(상위 5%) 가격은 연간 21.0% 상승하여 세계 4위를 기록했습니다. 2018년 1분기에는 무려 세계 1위를 기록하기도 했습니다.현 정부의 잘못된 부동산정책을 단순한 실수라고 볼 수는 없을 듯합니다. 전문가들이 이구동성으로 비판과 대안을 제시했음에도 불구하고 실패가 뻔한 정책을 30차례 가깝게 내놓은 것은 '부동산정치'에 기반한다고 보고 있습니다. 가난한 자가 부자들보다 훨씬 많은 상황에서 갈라치기의 수혜자는 오로지 본인들이 될 수밖에 없기 때문입니다. 국민 편 가르기나 갈라치기가 일시적으로 정권의 위기를 모면하고 선거에 도움이 될 수는 있습니다. 하지만 이런 편 가르기는 국민통합을 해치고 국가 운영 시스템에 심각한 저해 요인이 됩니다. 처음으로 돌아가서 만약 방역패스가 계속 유지된다면 2차 접종 완료자의 상당수가 180일이라는 유효기간을 넘기게 돼 불편을 겪는 성인의 비율은 점차 늘어날 전망입니다. 중첩된 규제로 아파트 가격이 너무 올라 벼락 거지가 되어 고통받는 무주택자들은 시간이 지날수록 규제의 대상이 늘어나는 상황을 주목해야 합니다.정권 초기에는 편 가르기의 대상이 단지 다주택자였습니다. 다음은 1주택자, 이제는 무주택자들을 포함한 모든 국민들을 고통 속에 몰아넣고 있습니다. 나는 상관없다는 인식은 편 가르기 정권에서는 통할 리가 없습니다. 부동산 양극화의 덫에서 하루라도 빨리 벗어나는 것만이 유일한 해결책일 겁니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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미국 주택시장이 여전히 뜨거운 이유 [심형석의 부동산정석]

지난해 미국 주택시장은 그 어느 해보다 뜨거웠습니다. 기존주택 판매량은 15년래 최대치를 기록했고 주택가격 또한 역대 최고가를 경신했습니다. 올해는 연방준비제도(Fed)가 금리 인상을 예고하면서 주택가격의 오름세는 완화될 것으로 예상했습니다. 그런데 1월이 지난 지금 미국 주택은 여전히 뜨겁습니다. 왜 그런 것일까요.미국의 부동산정보업체 레드핀(Redfin)의 리포트(Housing Market Update)에 의하면 미국 전역에서 1월 한 달 동안 매물 주택의 절반에 가까운 45%가 리스팅(listing)에 오른지 2주 내에 판매됐고 35%의 매물은 단 1주 안에 계약 협상에 들어갔습니다. 여전히 식지 않은 미국 주택시장의 현실을 반영하고 있습니다. 지난 1월23일까지 중간가격 주택 거래가격(median home sale price)은 1년 전과 비교하면 14% 오른 35만7300달러(약 4억2700만원)에 이르며 신규 매물의 경우 중간가격(median asking price)은 이보다 훨씬 높은 36만281달러(4억3100만원)로 조사됐습니다.신규주택 건설도 호황을 누릴 것으로 예상됩니다. 미국 상무부(Department of Commerce)에 의하면 작년 12월 주택착공은 170만2000건이었습니다. 전문가들의 전망치 165만 건을 웃돈 것으로 나왔습니다. 향후 주택시장 흐름을 예상할 수 있는 신규주택 허가 건수 또한 12월 187만3000건으로 전월보다 9.1%나 늘었다고 합니다. 10년 만에 대 호황을 누리는 주택건설시장은 2021년 미국 경제를 이끌었다고 해도 과언이 아닙니다. 올해에도 경기회복에 큰 역할을 할 것으로 예상됩니다.미국 주택시장이 호황을 누리는 가장 큰 이유는 우리와 같이 매물 부족에 있습니다. 2021년 말 현재 매물로 나와 있거나 계약 중인 전체 주택 수는 91만 채로 미국중개사협회(NAR)가 1999년 기존 주택 재고를 집계하기 시작한 이래 가장 적습니다. 팬데믹 기간 모기지 금리가 사상 최저 수준으로 유지한 데다 안 그래도 비정상적으로 적었던 주택공급이 더 줄었기 때문입니다. 더 큰 문제는 적당한 가격(affordable price)에 살 수 있는 주택의 비중이 2019년 말과 비교하면 10% 가까이 감소했다는 데 있습니다.주택매매 시장만의 문제는 아닙니다. 2021년 미국 임대주택시장도 큰 호황을 누렸습니다. 글로벌부동산회사 CBRE에 의하면 미국의 멀티패밀리 임대시장의 전국적인 공실률은 2.5%에 그쳐 신기록을 경신하는 중입니다. 2022년 임대시장에 대한 예측 또한 긍정적입니다. 지속적인 경기회복과 일자리 창출, 임금 상승 그리고 가구의 분화로 인해 주택시장의 임대수요는 계속될 것으로 예상했습니다. 임대료 또한 플러스로 전환됐습니다. CBRE가 조사한 69개 시장 중 49개 시장은 두 자리수 증가를 보였다고 합니다. 3곳을 제외하고는 팬데믹 이전 수준을 초과한 임대료를 받고 있다고 합니다.이로 인해 안타까운 현상도 벌어집니다. 거의 2년 동안 급등하는 주택가격과 매물 기근으로 성급하게 집을 구매한 분들 4명 중 3명은 당초 계획이나 기대와 달라 후회하는 것으로 나타났습니다. 가격은 치솟고 재고는 급감해 주택매매 시장의 경쟁이 치열했기 때문입니다. 오픈하우스(매수희망자가 둘러볼 수 있는 집)가 너무 붐벼 나이트클럽처럼 느껴질 정도였다고 하니 다급한 상태에서 원치 않는 집을 산 경우도 많다고 합니다.올해 미국 주택시장의 여건은 지난 2년과 비교해 그리 나아질 것 같지 않다고 합니다. 주택 재고는 사상 최저 수준으로 떨어졌고 질로우그룹(zillow group)은 올해에도 16%나 주택가격이 오를 것으로 예상하고 있기 때문입니다. 금리인상이 일부 구매자를 주택시장에서 몰아낼 가능성은 있지만 임대료 상승을 피하고 작년 대기수요가 뒷받침되기에 주택수요는 오히려 증가할 수 있다는 예측입니다.미국과 우리의 주택시장은 유사한 면과 함께 차이도 보입니다. 공급부족이 대표적인데 단독주택 위주인 미국의 경우 빠른 건설이 가능하지만 현재는 자재와 인력 부족에 따른 정체가 계속되고 있습니다. 반면 우리는 대단지의 아파트를 짓기 위해 택지가 필요한데 택지확보에 시간이 걸려 현실적으로 단기간 공급이 불가능한 실정입니다.기존 매물출회 부족은 공통점입니다. 규제가 없는 미국은 주택수요자들이 주택매입에 큰 어려움이 없는 반면 우리는 중첩된 정부의 부동산규제로 주택수요를 억제하면서 주택시장이 조정 국면에 진입했습니다. 두 국가의 주택시장이 향후 어디로 갈지 주목할 필요가 있습니다. 왜냐하면 시장을 통한 자율조정과는 반대로 규제를 통한 억제 정책의 효과는 주택시장의 왜곡과 함께 가격 변동성을 더 커지게 만들 수도 있기 때문입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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"부동산 세금 이제는 낮춰야 합니다" [심형석의 부동산정석]

한국의 부동산 관련 세금이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 최고라는 분석이 나와 주목됩니다. 회원국들의 국내총생산(GDP) 규모에 견줘서입니다. 한국개발연구원(KDI) 출신 유경준 국민의힘 의원이 발표한 자료인데 재산세 비중은 1위, 자산거래세 1위, 상속증여세 3위 등 종합 1위를 기록했습니다.“부동산 세금이 외국보다 적다”라는 현 정부의 여론몰이로 시작된 증세가 실제로는 엉터리라는 지적은 수도 없이 제기되어 왔습니다. 결론적으로 현 정부의 통계 마시지가 또 한 번 증명되는 순간입니다. 높은 부동산세율도 문제지만 세금의 증가 속도는 더 큰 걱정거리입니다. 2017년 OECD 8위였던 자산세의 비중은 불과 3년(2020년) 만에 1위가 되었습니다. 부동산 세금이 폭증한 2021년 통계를 반영하면 아마도 압도적 1위로 2위와의 격차를 더 크게 벌릴 겁니다.현 정부의 증세는 2가지 논리에 기반합니다. 첫 번째는 '세금이 상대적으로 낮다'는 것이고 두 번째는 '주택가격을 안정화 시키겠다'였습니다. 첫 번째 세금이 낮다는 건 본인들에게 필요한 통계만을 반영하는 포퓰리즘의 결과이며 각국의 통계 생산방식과 용어의 차이를 무시하는 해석입니다.대표적인 것이 주택보급률과 같은 통계입니다. 주택보급률이란 일반가구 수에 대한 주택 수의 백분율로 산정합니다. 하지만 주택 수와 일반가구 수를 계산하는 방식이 전 세계적으로 다양합니다. 동성가구를 인정하는 국가도 있으며 우리나라에서는 비주택이지만 다른 국가에서는 주택에 포함하기도 합니다. 우리도 급격히 늘어나고 있는 1인 가구를 주택보급률에 포함시킨 것이 불과 15년 정도밖에 되지 않습니다. 그동안의 주택보급률은 당연히 과다 계상될 수밖에 없었던 겁니다. 주택 공급이 적절하냐 부족하느냐의 논란이 계속 일어나고 있는 상황에도 이런 문제가 포함되어 있었던 겁니다.사실 통계 마사지라고 부르는 이런 현상은 현 정부 들어 너무 자주 발견됩니다. 한국부동산원과 KB국민은행과의 통계가 일치하지 않은 경우를 자주 접하게 됩니다. 심지어 한국부동산원이 부동산시장 전망을 발표하지 않은 지가 벌써 2년이 넘었습니다. 정부의 눈치를 보는 통계전문가들도 문제이지만 근본적인 원인을 제공하는 것은 정부일 겁니다. 억지로 만들어진 통계는 정책 입안을 방해해 시장 상황을 더 악화시키는 역할을 합니다. 대외신뢰도의 하락은 덤입니다.부동산 증세의 또 다른 근거는 주택가격의 안정이었습니다. 현 정부 들어 증세를 포함한 30차례에 가까운 부동산정책을 도입했지만 주택가격 상승은 그 어떤 정부 때보다 높았습니다. 특히 유사한 좌파 정권인 참여정부와 비교해도 주택가격이 더 높았다는 것은 아주 특이한 사례로 볼 수 있습니다. 주택가격은 물가와 소득 수준에서 상승을 하는 것이 일반적인데 국민소득 증가율이 5~6%에 이르던 참여정부보다 주택가격이 더 올랐다는 것은 정책실패의 대표적인 사례라고 볼 수 있습니다. 주택가격 안정이 아니라 주택가격 폭등을 불러온 요인은 여러 가지를 지적할 수 있지만 정부의 규제도 상당한 역할을 했다는 것은 부인할 수 없는 사실입니다. 양도소득세는 시중에 주택 매물을 사라지게 만드는 동결효과를 낳고 보유세(재산세, 종합부동산세)의 급격한 상승은 전가효과를 낳아 가격과 임대료가 올라가는 주요 요인이 되었습니다.팬데믹 상황에서 어려운 가계 여건을 고려하지 않고 전가의 보도처럼 휘두른 부동산 증세는 이제는 속도 조절 또는 원상회복이 필요합니다. 증세 도입의 가장 큰 배경이었던 2가지 논리 모두 쓸모가 없었다는 결론이 난 상황에서 공시가를 현실화한다는 명분으로 계속될 부동산 증세는 더 이상 없어야 합니다. 오히려 현재와 같이 공시가, 공정시장가액 등으로 다단계화되어 있는 부동산 세금의 구조를 간단하고 이해하기 쉽게 고치는 것이 바람직합니다. 미국과 같이 취득 당시의 가격에 기반한 보유세 부과를 심각히 고민해야 할 시점입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com