1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
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3기 신도시 발표..급조했다는 느낌이 드는 근거 4가지
지난 19일 국토교통부는 수도권 주택공급 확대를 위해 신도시 3곳(인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산)을 발표했다. 그러나 장고 끝에 악수를 둔다고 했나, 3곳 모두 장고했다기보다는 차라리 급조했다는 느낌을 지울 수가 없다. 그 이유 네가지를 들어보자. 하나, 발표 전 예상됐던 유력 후보지 3곳을 모두 비켜나갔다. 당초 신도시 후보지로 유력시됐던 곳은 광명시흥 보금자리지구, 김포 고촌지구, 하남 감북지구, 고양 원흥지구 등이었으나 하나같이 모두 비켜갔다. 일부러 이런 지역을 제외했다는 느낌이다.둘, 기존 신도시보다 우수한 입지를 선정할 것이라고 큰 소리치던 것과 달리 하남교산지구는 서울에서 산을 넘어야 보일 정도로 하남미사지구나 감일지구보다 입지가 떨어지고, 남양주왕숙지구는 위도상 별내신도시와 비슷해 다산지구에 비해 경쟁력이 떨어지며, 인천계양테크노밸리지구는 김포국제공항과 인접해 과연 주거타운으로서 마땅한 곳인가 하는 의구심이 들 정도로 허접한 입지이다. 셋, 3곳 모두 고속도로 IC 인근에 위치하고 크던 작던 하천을 끼고 있다. 즉, 하남교산지구는 하남IC와 덕풍천, 남양주왕숙지구는 진관IC와 왕숙천, 인천계양테크노밸리지구 계양IC와 굴포천이라는 두 가지 요건만으로도 신도시 자격을 얻었다. 1기 또는 2기 신도시보다 서울경계에서 가깝다는 데에 너무 의미를 둔 것 같다. 서울 경계에서 가깝다는 측면보다 강남권에 가깝거나 강남권 접근성이 좋아야 신도시가 성공할 수 있음을 기존 신도시에서 보여줬다는 점을 간과한 듯하다.넷, 3기 신도시는 서울 주택수요를 흡인할 지역이여야 하는데 3기 신도시 3곳 모두 서울 주택수요를 흡인하기
2018-12-24 09:00 -
초소형 꼬마빌딩에 취하다
서울 관악구 신림동 지하1층-지상3층 건물, 중랑구 면목동 지상4층 건물, 도봉구 쌍문동 지상3층 건물, 노원구 공릉동 지하1층-지상4층 건물, 인천 미추홀구 용현동 4층 건물, 인천 계양구 작전동 지하1층-지상4층 건물. 최근 법원경매에서 매각이 됐거나 매각이 예정된 물건들이다. 3층, 4층 건물이라 하니 뭐 대단한 빌딩 한 채 정도라 여길 수도 있지만 사실 대지면적이 166㎡(약 50평)도 안되거나 166㎡를 약간 웃도는 수준의 건물들이다. 대지 166㎡ 지상에 과연 건물이 어느 정도나 건축될 수 있을까? 건폐율이 60%라 하더라도 경계토지와의 이격, 도로와의 이격 등 이것저것 적용하다보면 40~50% 정도 건축된다고 볼 때 한층 면적은 기껏해야 66.4㎡(20평)-83㎡(25.1평) 정도이다. 특히 위에서 예시한 중랑구 면목동 4층 건물은 대지 62.8㎡(19평)으로 지상1층-3층 각층 30.16㎡(9.12평), 4층 15.63㎡(4.73평)로 총 연면적 106.11㎡(32.1평) 규모이다. 노원구 공릉동 물건 역시 지하 포함 총 5개층 건물이지만 대지 138.4㎡ 지상에 지하1층 83.08㎡, 지상1층-2층 각 68.48㎡, 지상3층 58.08㎡, 지상4층 23.53㎡로 총 연면적 301.65㎡(91.25평) 규모에 불과하다. 그야말로 꼬마빌딩 중에서도 극소형 꼬마빌딩에 해당한다. 이 작디작은(?) 건물들을 매입하는 사람들이 있을까? 또 매입한다한들 과연 어떤 용도로 활용하기 위함일까? 하는 의구심이 들 법도 하지만 그런 우려와 달리 꼬마빌딩들이 없어서 팔지 못할 정도로 불티나게 팔리고 있다. 중랑구 면목동 4층 건물은 지난 11월 12일 첫 경매에서 감정가를 웃도는 가격에 매각(낙찰가율 110.87%)이 됐으며, 같은 날 진행된 도봉구 쌍문동 3층 건물은 2회차 경매에서 12명이 경쟁입
2018-11-27 15:05 -
경매정보 통해 개발호재 파악하는 방법
지하철 개통, 재건축ㆍ재개발, 도로 개설, 택지개발 등 개발호재가 있는 지역 내 토지나 주택은 일반매물이든 경매물건이든 인기가 많다. 물건자체가 귀할 뿐만 아니라 취득 후 개발호재가 가시화되고 실행됨에 따라 시세차익을 누릴 수 있음은 물론 조합원 지위로서 입주프리미엄을 누릴 수도 있기 때문이다. 그래서인지 경매투자자들 중에는 개발호재 있는 물건을 찾는 사람들이 많다. 물건 종목도 재건축 연한이 도래한 아파트를 비롯하여 재개발구역에 속한 단독주택이나 연립ㆍ다세대, 지하철이 개통되거나 도로가 증ㆍ개설되는 지역 인근의 토지나 상가, 도시계획이 예정돼 있는 지역 내 토지 등 다양하다. 특히 개발호재가 있는 물건은 규모가 작고 지하층에 있는 물건일수록 인기가 더 많다. 규모가 작으면 그만큼 거래가격이 낮아 거래가 원활하고, 지하층에 소재해 있으면 똑같은 조합원 자격이 주어지면서도 감정평가액 자체가 낮아 초기투자금액에 대한 부담도 적은 탓이다. 그렇다면 해당 경매물건에 대한 개발호재가 있는지 여부는 어떻게 파악할 수 있을까? 이 역시 경매정보를 눈여겨보면 어렵지 않게 찾을 수 있고, 경매정보에 드러나 있지 않더라도 각종 지도 활용이나 재건축 연한 계산을 통해 재건축 가능성을 추정해보는 방법 등을 통해 알 수 있다. 재건축 연한을 계산해보자도시 및 주거환경정비법에 의거하여 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업을 하기 위한 기본적이고도 공통적인 요건은 사업지구 내 노후ㆍ불량건축물이 밀집해 있어야 한다. 노후ㆍ불량건축물 기준은 각 지자체에 따라 다르나 서울시의 경우 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제3조 제1
2018-10-30 15:25 -
감정평가서에 숨어있는 경매함정 찾기
대법원이나 민간업체에서 제공하는 경매정보는 대부분 감정평가서를 기반으로 한다. 물론 임대차 내역이나 등기부등본 또는 등기부등본 외적인 권리관계를 제외하고 말이다. 감정평가서에도 점유현황이 있지만 이는 감정평가 주체가 육안으로 확인한 점유현황에 불과할 뿐 임대차에 대한 세부내역은 아니다. 점유자가 임차인인지 소유자 또는 채무자인지에 대한 현황조사는 집행법원의 몫이지 경매물건의 감정을 의뢰받은 감정평가사나 감정평가업체의 몫이 아니기 때문이다. 또한 감정평가 주체가 세부적인 권리관계까지 열람하거나 조사할 의무가 없기 때문에 육안으로 확인된 권리, 예컨대 분묘 소재, 건물 또는 토지만의 경매(법정지상권), 경매대상에 수목 포함 여부, 제시외 건물 소재 여부 등을 제외한 다른 권리관계까지 기록되지는 않는다. 즉 감정평가서에는 경매물건 평가의견을 비롯하여 토지 및 건물평가표(평가내역), 평가요항표, 지적현황, 위치도 및 사진자료 등 지극히 사실적이고 시각적인 자료들이 담겨져 있다. 토지 평가표에는 인근 표준지와의 위치나 접도조건 등을 비교해 토지가격을 평가한 내역이 있고, 건물 평가표에는 내구연수, 경과연수나 구조 등을 통해 건물가격을 평가한 내역이 있어 물건가치를 판단하는데 중요한 자료로 쓰인다. 감정평가서를 통해 건물평가 시 평가에서 제외되는 물건(입찰외 물건)이 있는지, 접도조건 및 교통여건은 어떠한지, 지적상 맹지는 아닌지, 점유현황 및 건물이용현황은 어떤지 등을 파악할 수가 있다. 특히 평가요항표를 보면 토지 및 건물 이용 상태, 토지에 제약된 공법상규제사항, 분묘소재 여부 등을 파악할 수 있는 정
2018-08-30 14:18 -
강제집행 시 부딪히는 암초들
복잡다단한 경매과정의 끝은 명도라는 것에 이의를 달 사람은 없을 것이다. 명도가 마무리돼야 직접 입주하거나 임대를 해서 경매취득의 목적을 달성할 수 있기 때문이다. 문제는 명도라는 것이 그리 간단하게 끝나지 않는다는 점에 있다. 낙찰부동산의 점유자가 소유자(또는 채무자)가 됐든 임차인이 됐든 자신의 전 재산을 강제처분당하거나 전 재산이나 다름없는 보증금을 떼일 위기에 처한 상황은 둘째치더라도 졸지에 삶의 터전을 잃게 된 이들 점유자의 명도저항이 이만저만 아니다. 그러나 점유자의 명도저항은 이주비용과 이주기간에 대한 협상이라는 극히 현실적인 문제의 극복 방법이 있고 더 나아가 협상이 진척되지 않을 경우 강제집행이라는 극단의 해결수단이 있기 때문에 매수인 입장에서는 그리 크게 염려할 사항은 아니다. 오히려 명도과정에서 다음의 사항들을 접하게 된다면 이들은 차라리 애교(?)에 가깝다. 경매절차에 있어서 명도방법은 협의명도와 강제집행이 일반적이다. 협의명도는 점유자와 이주시기 및 이주비용을 협의해서 명도하거나 임대차계약 수준에서 마무리하는 것이나 강제집행은 협의명도가 이루어지지 않을 경우 집행권원을 부여받아 공권력을 통해 행하게 되는 명도이다. 따라서 어떤 식의 명도이든 궁극적으로는 명도가 불능으로 되는 사례는 없다고 단정할 수 있지만 강제집행이라는 수단을 통해 명도를 한다고 하더라도 단박에 명도가 이루어질 것이라고 생각해서는 오산이다. 우선 강제집행 시 가장 많이 부딪히는, 즉 인도명령으로 집행권원을 부여받고 강제집행에 돌입했으나 강제집행을 하지 못하고 철수하게 되는 이유 중 가장 빈번하
2018-07-31 14:36
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확정일자가 만병통치약은 아니다
임대차계약서에 부여 받는 확정일자는 임대차에 있어 빠져서는 안 될 핵심요소 중 하나이다. 주택은 등기소, 공증기관, 읍ㆍ면ㆍ동사무소 등에서, 상가건물은 해당 소재지 관할 세무서에서 확정일자를 받을 수 있다.확정일자는 증서가 작성된 일자에 완전한 증거력(證據力)을 부여하는 법률상의 일자로 1981년 3월 5일 주택임대차보호법 제정 당시 도입된 대항력, 1983년 12월 30일에 신설된 소액임차인 보증금 일정액 보호(최우선변제)에 이어 1989년 12월 30일에 확정일자제도가 신설됨으로써 주택임차인 보호를 위한 3대 요건이 모두 갖춰지게 되었다. 상가건물 임차인에 대한 확정일자제도는 상가건물임대차보호법 제정(2001년 12월 29일, 시행은 2002년 11월 1일) 당시 도입되었다.임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택 또는 임차상가건물(각각 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이를 임차인의 우선변제적 효력 또는 우선변제권이라고 한다.확정일자를 갖춘 임차인이 우선변제권을 행사하려면 주택은 임차목적물의 인도와 주민등록(상가건물은 사업자등록)이라는 대항요건을 갖추어야 함은 물론이다.확정일자제도는 임차인이 임차목적물의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 임대차목적물의 인도와 주민등록을 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우
2018-07-04 08:00 -
경매사건목록과 집행기록, 같고도 다른 차이는?
경매사건목록과 집행기록을 헷갈려하거나 동일시하는 사람들이 많지만 사실 이 두 서류는 정보의 양적ㆍ질적 중요도, 열람할 수 있는 시간적 범위 및 열람자의 범위에 있어 확연한 차이가 있다. 우선 정보의 양적ㆍ질적 중요도의 차이이다. 경매사건목록은 그냥 경매정보로서의 기능을 갖는 정도의 수준이다. 기본적으로 매각물건명세서와 임대차현황조사서 및 감정평가서로 구분된다. 굳이 경매사건목록을 보지 않더라도 매각기일 2주전부터 온라인으로 공개되는 대법원경매정보를 통해서나 민간 경매정보업체에서 제공하는 온라인 경매정보를 통해서도 볼 수 있는 자료다. 반면 집행기록은 경매사건목록에 있는 자료는 물론 경매신청에서부터 매각기일까지의 경매진행과정에서 접수된 모든 서류는 물론 매각 후 배당이 이루어지기까지 추가로 접수되는 서류들이 총 망라돼 편철되어 있다. 예컨대 경매신청서, 각 이해관계인에게의 문서 발송 및 송달내역(물론 요즘에는 이것도 대법원경매정보를 통해 공개되고 있다), 각 채권자들의 권리신고 및 배당요구 내역, 임대차계약서, 유치권 신고서, 경매관련 각종 소송 진행 내역, 불허가신청 내역, 입찰자가 제출한 입찰표 등이 함께 편철돼 있는 것이 집행기록이다. 입찰자로서는 사전(입찰 전)에는 이미 공개된 정보와는 다른 내용이나 경매함정이 없는지를 확인하기 위한 수단으로서, 사후(낙찰 후)에는 경매절차상의 하자나 권리상의 중대한 하자 등 매각불허가신청 사유를 발견하기 위한 수단으로 활용할 있는 매우 중요한 자료이다. 경매사건목록은 매각기일 1주전에 경매계에 비치를 하고 매각기일 당일에는 입찰법정 열람대에
2018-06-25 13:24 -
사상 최악의 경매시장, 그러나 올해는
대통령 탄핵이라는 대한민국 역사상 최악의 정치재판이 있었던 2017년, 경매 투자자 역시 사상 최악의 한해를 보냈다. 경매물건은 역대 최저 수순으로 급감했고, 현 정부의 각종 부동산규제 여파로 경쟁률이 낮아졌음에도 불구하고 낙찰가율은 더 상승했기 때문이다. 경매정보업체 부동산태인(www.taein.co.kr) 통계 분석 결과 지난해 전국 경매법원에서 총 13만9,119건의 경매가 진행됐다. 이는 그간 사상 최저물량을 기록했던 2016년 16만3,475건 보다 14.9%나 감소했다. 경매투자자나 경매업 종사자 모두 투자물건 찾기에 사상 가장 힘이 들었던 한해를 보냈던 셈이다. 물건종별 구분 없이 모든 종목에 걸쳐 경매진행건수가 감소했고, 서울 부동산시장의 호황을 반영하듯 지방(-10.6%)보다는 수도권(-21.8%), 그 중에서도 특히 서울(-29.1%) 경매물건이 급감했다. 전국 아파트 경매진행건수는 2만1,368건으로 사상 처음 3만건 아래로 감소했던 2016년의 2만3,885건보다 10.5%나 감소한 것을 비롯하여 연립ㆍ다세대(-12.8%), 단독주택(-15.5%), 근린상가(-17.1%), 업무시설(-26.1%), 토지(-12.6%) 등 공장(-8.5%)과 숙박시설(-1.1%)을 제외한 모든 종목에서 두 자릿수 이상 경매물건이 줄었다. 새 정부 출범 이후 주택시장 안정을 위한 각종 부동산 규제방안이 쏟아져 나왔지만 강남권발 재건축 바람을 타고 주택시장이 호황을 보이면서 낙찰가율은 더욱 치솟았다. 전국평균 낙찰가율은 75.67%로 2016년 71.71% 대비 3.96%p 오르면서 사상 최고치를 기록했고, 아파트 낙찰가율 역시 91.64%로 2016년 90.19% 이후 2년 연속 사상 최고치를 경신했다. 특히 서울 아파트는 평균 낙찰가율이 97.19%를 기록하면서 사상 최고점에 이르렀던 2016년 94.44%보
2018-05-03 11:53 -
배당기일에 배당참관해보세요
백문이 불여일견이라 했다. 경매도 마찬가지다. 강좌나 책을 통해 경매에 대한 지식을 아무리 쌓아도 경매실무과정에 직접 참여하는 것만큼 더 효과적이지는 못하다. 특히 경매는 직접 입찰을 염두에 두지 않더라도 물건선정을 비롯하여 현장답사, 입찰이나 배당 등 일련의 경매과정을 모의로 실습해볼 수 있다는 장점이 있다. 실습을 반복함으로써 단계별 경매과정을 몸에 익히고 실전에 임했을 때 낯설거나 생소함으로 인한 실수를 미연에 방지할 수 있는 것 또한 실습의 묘미이다. 경매절차 중에서도 배당은 채권자를 제외한 입찰자나 일반인들에게는 매우 낯선 절차 중의 하나이다. 채권자는 배당기일에 배당법정에 출석하여 채권액을 배당을 받기 위한 절차에 참가하지만 채권자가 아닌 낙찰자나 입찰자 및 일반인들은 배당 이해관계인이 아니기 때문에 배당에 참가할 필요가 없고 관심 또한 없기 마련이다. 그렇다고 배당기일에 배당법정에 참관하는 것이 이해관계인에게만 허용되는 것은 아니다. 일반인들에게도 배당법정이 개방되므로 누구나 배당기일에 출석하여 배당이 이루어지는 모습을 참관할 수 있다. 매각된 부동산의 배당기일은 대법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 기일내역을 들어가 보면 확인할 수 있다. 구체적으로 배당이 어떻게 실시되는 지 살펴보자. 배당은 매수인의 매각대금 완납을 전제로 실시되는 것이나 사실 배당절차의 시작은 배당요구종기를 정하면서부터이다. 채권자의 경매신청이 있은 후 법원이 배당요구종기를 정해 이해관계인에게 통지하면 이해관계인은 그 종기 내에 배당요구를 하거나 권리신고를 함으로써 매각 후 배당에 참가하게 된다. 매수인이 매각대
2018-03-27 08:00 -
강제집행, 최후의 카드로 활용하라
낙찰부동산에 대한 명도는 점유자와의 협의를 시도하는 것으로부터 시작된다. 따라서 명도를 위한 성공의 첫 단추는 점유자를 협상테이블에 앉히는 일이고, 얼마나 이른 시간 내에 협상테이블로 이끌어 내느냐에 따라 명도의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 점유자 명도에 있어서 매수인은 너무 조급한 마음을 가질 필요가 없다. 명도협의 과정에서 점유자가 내놓을 수 있는 카드는 거의 없지만 매수인이 가진 카드는 많기 때문이다. 명도협의 시 매수인이 제시할 수 있는 카드로 우선 명도확인서가 있다. 명도확인서는 낙찰 부동산의 점유자가 매수인에게 부동산을 인도했다는 것을 확인해주는 서면으로 임차인이 매각대금으로부터 배당을 받을 경우 집행법원에 반드시 제출해야 하는 서류다. 여기서 한 가지 모순이 생길 수 있다. 매수인은 임차인이 낙찰 부동산의 점유를 풀고 이주를 완료해야 명도확인서를 써 줄 수 있고, 임차인은 명도확인서가 있어야 보증금의 전부 또는 일부를 배당받고 이 보증금으로 이사(혹은 전⋅월세 계약을 위한 최소한의 계약금)를 할 수 있다는 점에서 비롯되는 모순이다. 매수인이 임차인을 믿지 못하는 한 임차인이 부동산을 인도하지 않은 상태에서 명도확인서를 먼저 써주는 것을 기대하기는 어렵다. 임차인도 이러한 절박함 때문에 악의를 갖고 명도협의에 응할 사람은 많지 않다. 이럴 때는 임차에게 명도확인서를 써줌과 동시에 언제까지 부동산을 매수인에게 인도하고 약정한 기간 안에 부동산을 인도하지 않는 경우에는 민⋅형사상의 책임을 진다는 명도확약서를 받아두는 것이 좋다. 명도협의 시 매수인이 꺼내들 수 있는 두 번째
2018-02-26 14:36
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2018년 경매시장을 좌우할 5대 변수는?
대한민국 역사상 초유의 대통령 탄핵과 조기 대선을 통한 문재인 정부 출범으로 부동산정책에 대한 기조도 시장 활성화에서 안정으로 급선회함에 따라 부동산시장이 요동을 쳤다. 부동산정책은 경매시장을 비롯한 부동산시장 전반에 영향을 미치는 가장 큰 변수에 해당한다. 부동산정책 외 어떠한 변수들이 내년도 경매시장에 영향을 미칠 수 있을지 살펴보자. 1. 부동산정책지난 6.19대책에서는 ‘투기수요 억제 및 실수요자 보호를 위한 맞춤형 규제’에 초점을 두고 청약조정대상지역을 확대하고, 조정대상지역에서의 LTV(70%→60%), DTI(60%→50%)를 10%p씩 내렸다. 또한 민간택지, 공공택지 할 것 없이 서울 전역 분양권 전매를 소유권이전등기 시까지로 제한하고 재건축 조합원 주택공급수를 3채에서 1채로 제한(예외적으로 2채 허용) 등을 주요 골자로 하는 방안을 담았다. 연이어 발표된 8.2대책에서는 투기과열지구 및 투기지역 지정을 통해 재건축조합원의 지위양도 금지, 다주택자 양도세에 대해 가산세율(2주택 10%p, 3주택이상 20%p) 적용, 분양권 전매 시 양도세율 50% 일괄 적용, 투기지역 및 투기과열지구에서의 LTV, DTI 40% 적용, 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화(2년 이상 거주요건 추가) 등 12년만의 가장 강력한 부동산 규제라 할 정도로 고강도의 내용을 담고 있다. 이와 같은 정부의 정책은 투자자들의 심리를 위축하게 만들고 매수 및 매도타이밍에 대한 복잡한 수 계산을 뒤따르게 만들기 때문에 정책에 기한 후속 입법이나 조치에 따라 부동산시장에 상당한 영향을 미치게 된다. 물론 정책이 발표됐다고 해서 당장 그 효과가 나타나지는 않는다. 이전 정부에서 부동산시장을 활성화
2017-12-29 08:30 -
前회차 경매가를 넘겨 낙찰되는 4가지 이유
지난 12월 4일, 감정가 1억7천만원에 2회 유찰돼 최저경매가 1억1392만원(64.0%)에 경매 부쳐진 서울 노원구 상계동 일신하이츠빌라 낙찰가는 1억6415만원(낙찰가율 92.22%). 화성시 송산면 소재 2,275㎡(688.19평) 대지는 감정가 약 5억원에서 역시 2회 유찰돼 12월 1일 2억4479만원(49.0%)에 경매 부쳐져 16명이 경쟁하여 입찰한 끝에 3억7560만원에 낙찰(낙찰가율 75.19%). 같은 날 감정가 3억1307만원에서 두 차례 유찰돼 1억5341만원(49.0%)에 경매 진행된 인천 옹진군 영흥면에 소재 단독주택은 15명이 경쟁 입찰하여 2억3889만원에 낙찰(낙찰가율 763%). 눈치 빠른 독자라면 위 사례를 들었을 때 이미 필자가 무슨 얘기를 하려고 하는지 알아챘을 것이다. 일례로 들은 위 3개 경매물건의 공통점은 2회 이상 유찰된 물건임에도 불구하고 1회 유찰된 가격, 즉 전회차 최저경매가격을 넘겨 낙찰됐다는 점이다. 상계동 일신하이츠빌라는 1회 유찰된 최저경매가인 1억4240만원보다 2175만원 높게 낙찰됐고, 송산면 대지는 1회 유찰가격 3억4969만원보다 2591만원 높게 낙찰됐으며, 영흥면의 단독주택은 전회차 최저경매가격인 2억1915만원보다 1974만원을 더 높게 써내 낙찰됐다. 이쯤이면 그런 생각이 들 것이다. 그렇게 치열한 경쟁을 통해 어렵사리 낙찰을 받을 바에야 차라리 1회 유찰된 2회차 경매시점에 입찰 들어가 단독으로 편하게 낙찰 받으면 될 것을 하고 말이다. 맞는 말이다. 그러나 이렇듯 2회 이상 유찰된 물건에 전회차를 넘겨 낙찰되거나 1회 유찰된 물건이 최초감정가를 넘겨 낙찰되는 데에는 다 그만한 이유가 있다. 다소 빤한 내용 같지만 그 이유들을 하나씩 들어보자. 우선 입찰자들의 심리와 연관돼 있다.
2017-12-19 08:30 -
같은 실수? No, 다른 목적!
지난 7월 24일과 25일, 하루를 사이에 두고 서울북부지방법원과 대구지방법원 의성지원에서 입찰법정 참석자들의 귀를 의심할만한 입찰가가 나왔다. 서울북부지방법원에서는 감정가 1억2700만원에서 한번 유찰돼 최저매각가 1억160만원에 경매된 동대문구 용두동 소재 전용 27.24㎡ 다세대가 10억3669만9999원에 낙찰됐다. 또한 의성지원에서는 경북 군위군 부개면 소재 단층 단독주택(대지 397㎡, 물건번호 1번)이 첫 경매(감정가 1억5456만원)에서 무려 99억원에 낙찰됐고, 같은 사건의 부개면 소재 전(1104㎡, 물건번호 2번)이 역시 첫 경매(감정가 1억5456만원)에서 150억원에 낙찰됐다. 용두동 다세대는 낙찰가율이 816.3%였고, 부개면 단독주택 낙찰가율은 물건번호 1번이 무려 10,033.44%, 물건번호 2번은 9,704.97% 이다. 용두동 다세대는 다세대ㆍ연립 밀집지역에 있는 준공된 지 5년이 갓 지난 신축빌라이고, 부개면 소재 2건의 단독주택과 토지는 팔공산 산자락 사찰 주변에 위치한 전형적인 시골 농가주택이자 밭이다. 농가주택 남측에 소재한 기존 도로 건너에 새로운 도로가 개통예정으로 있지만 본건에 영향을 미칠 정도는 아니다. 용두동이나 부개면 모두 딱히 입지가 우수하다거나 어떤 개발호재가 있는 것도 아니라는 점에서 상식적으로 도저히 이해할 수 없는 낙찰가율이다. 언뜻 생각하기에 입찰가를 잘못 써냈을 것으로 볼 수도 있다. 용두동 물건은 입찰가에 ‘9’를, 부개면 물건은 ‘0’을 두 개 더 써냈다고 생각할 수 있다. 물론 틀린 얘기는 아니다. 그렇다고 완전히 들어맞는 얘기도 아니다. 먼저 용두동 물건을 보자. 이 물건은 감정평가액 1억2700만원에서 한차례 유찰돼 최저매각가가 1억160만원으로 저
2017-10-13 16:45 -
낙찰 부동산의 내부를 보고 싶다면?
낙찰자가 부동산의 매각대금을 완납한 후 제일 먼저 하고 싶은 일은 무엇일까? 아마도 낙찰 부동산의 내부를 보는 일이 아닐까 싶다. 내부를 보고 점유자는 있는지, 가구나 가전 등 짐들은 얼마나 있는지, 관리와 내부 인테리어 상태는 어떻고 입주 전에 인테리어나 가구 교체를 어느 정도 해야 하는지 등을 체크하기 위함이다. 그러나 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 완료해 매수인이 소유권을 취득했음에도 낙찰 부동산의 내부를 보기가 여간 어렵지 않다. 인테리어비용 견적을 핑계로 점유자에게 사정해도 명도협의도 끝나지 않은 상태에서, 혹은 명도협의가 끝났다고 해도 명도하기로 협의한 기일 전에 내부를 보여줄 점유자는 그리 많지 않다. 상가건물이야 비교적 쉽게 내부를 볼 있지만 주거용건물이나 오피스텔 등은 명도기일 전 또는 강제집행이 있기 전에 내부를 보여줄 수 있는 점유자는 거의 없다고 보면 된다. 그렇다고 명도를 완료하기 전에 낙찰 부동산의 내부를 볼 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 인도명령 절차에서 등장하는 강제집행계고를 이용하는 방법이 있다. 점유자를 상대로 인도명령 신청 후 송달증명원과 집행문을 부여받아 강제집행을 신청하면 집행관은 강제집행 전에 강제집행 대상 부동산의 집행규모를 파악하고 강제집행을 예고하는 차원에서 계고를 나가게 된다. 점유자가 없으면 강제로 문을 개방해서 일정기간을 정해두고 그 때까지 부동산을 매수인에게 인도하지 않으면 강제집행을 하겠다는 내용의 계고장을 건물내부에 붙이게 되므로 집행관이 계고를 나갈 때 동행해서 건물내부를 볼 수 있는 기회가 있다. 다음으로 점유이전금지
2017-09-30 12:09 -
낙찰 후에도 경매함정에 대비하라
단독이든 경쟁을 통해서든 경매물건에 입찰해 최고가매수인이 된다는 것만큼 기분 좋은 일은 없지만 낙찰부동산에 대한 실질적인 지배권을 확보하지 않고서는 한시도 마음을 놓을 수 없는 것 또한 경매다. 특히 경쟁입찰을 예상하고 입찰하였으나 결과적으로 단독으로 낙찰받거나 치열한 경쟁을 통해 낙찰받았지만 2등 입찰자의 입찰가와 현격한 차이가 발생한 경우, 또는 입찰 전에 시간 부족 등을 이유로 현장조사나 권리분석을 제대로 하지 못하고 입찰에 임한 경우에는 더욱 그렇다. 잘못 입찰한 것 같기도 하고 뭔가 함정이 숨어있는 것 같기도 하는 등 뒷맛이 영 개운치가 않다. 이럴 때에는 그 개운치 않은 뒷맛을 해결하기 위해 낙찰 후에도 그냥 가만히 있을 수는 없다. 임대차 및 권리분석을 통해 미흡한 사항을 다시 점검하고 이제는 다소 시간을 들여 더 꼼꼼하게 현장조사를 통해 시세조사, 물건의 하자 여부, 점유현황, 기타 소유권 이전에 제한이 되는 사항들을 체크함으로써 혹여나 있을 경매함정에 대비하여야 한다. 특히 입찰 후에나 볼 수 있는 집행기록 열람은 필수다. 입찰 전에 열람할 수 있는 사건목록 외에 집행기록에는 채무자의 주민등록사항을 비롯하여 이해관계인의 권리신고 및 배당요구 내역, 임대차계약서, 유치권신고 내역, 각종 문서발송 및 송달 내역 등이 편철돼 있어 경우에 따라서는 경매함정에서 벗어날 수 있는 중요한 자료로 활용되기도 한다. 어찌됐든 경매함정에 빠졌음을 낙찰 후에서야 뒤늦게 알았다면 그리고 그 함정이 매각대금을 납부할 수 없을 정도로 중차대한 함정이라면 수수방관하고 대금납부기한만을 무작정 기다릴 것이 아니라 경매함정에서 벗어나려
2017-08-31 16:53
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매각대금 납부에도 테크닉이 필요하다
낙찰된 물건 10건 중 1건 내외 정도는 매각대금 미납으로 재매각된다는 사실을 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 듯하다. 매각대금 미납은 입찰 시 제공했던 최저매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당한다. 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 입찰보증금을 몰수당할 줄 알면서도 대금을 납부하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 권리분석 잘못으로 말소되지 않는 권리 또는 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 경우, 유치권 행사 중인 물건을 낙찰받은 탓에 추가로 공사대금을 물어줘야 하는 경우가 그 예이다. 또한 지나치게 높은 가격에 낙찰돼 대금납부를 포기하거나 입찰실수로 입찰가액에 ‘0’을 하나 더 써내는 바람에 최고가매수인이 돼 부득이 대금납부를 못하는 경우도 있다. 이렇듯 대금미납 사유도 많고 대금미납율도 높은 탓에 대금납부는 곧 경매성공이라는 공식이 공공연하게 성립되고 있다. 물론 대금납부 이후에도 문제는 터질 수 있고, 보증금을 포기하는 것보다 그래도 대금납부를 하는 것이 낫다는 판단에서 어쩔 수 없이 대금을 납부하는 경우도 있지만 이는 지극히 예외적인 사례라는 점에서 대금납부는 경매물건의 성공적인 낙찰이라고 해도 무방할 듯싶다. 매각대금은 매각이 된 후 2주가 지나 매각결정이 확정되면 약 1개월 내로 지정되는 대금납부기한 내에 납부하면 되지만 대금납부가 생각만큼 그리 녹록치만은 않다는 것을 알 것이다. 대금마련을 위한 담보대출이 예상보다 덜 나올 수도 있고 아예 금융기관에서 대출을 꺼려하는 경우도 있기 때문이다. 매각대금을 납부하는 것도 능력과 테크닉이 필요한 이유다. 시장상황에 따른 부
2017-08-22 08:00 -
입찰시간을 최대한 활용하자
매각기일에의 매수신청, 즉 입찰은 그간의 과정에 대한 대가를 얻는 결실의 장이다. 그러나 그 결실이 입찰하는 사람 모두에게 돌아가면 좋겠지만 불행히도 경매는 최고가입찰자 단 한 사람에게만 매각을 허가한다. 그만큼 입찰자 입장에서는 경매법원이 부여해주는 입찰시간에 초집중할 수밖에 없다. 입찰시간이 종료된 후 개찰하는데 소요되는 시간은 당일 경매가 진행되는 물건수 및 입찰자수에 따라 달라지지만 입찰시간은 일정하게 정해져 있다. 법원마다 다소 다르긴 하나 경매가 진행되는 전국 53개 법원(2017년 6월말 기준) 대부분이 입찰법정을 오전 10시에 개정한다. 의정부지방법원을 비롯한 6개법원만이 오전 10시 30분에 개정한다. 입찰법정은 개정 후 약 10여분간 입찰절차 및 입찰 시 주의사항을 설명하고 그로부터 약 1시간 정도 입찰시간을 부여한다. 10시에 개정하는 법원은 대개 11시 10분까지 1시간 정도 입찰시간을 부여하지만 청주지방법원을 비롯한 일부법원은 입찰시간이 11시 30분까지이며, 대구지방법원 상주지원, 광주지방법원, 광주지방법원 목포지원은 12시까지 무려 2시간이나 입찰기간이 주어진다. 10시 30분에 개정하는 입찰법정은 의정부지방법원과 청주지방법원 영동지원을 제외하고 입찰마감시간은 11시 40분까지이다. 의정부지방법원은 11시 50분에, 영동지원은 11시 20분에 입찰이 마감된다. 이처럼 매각기일에 주어지는 입찰시간은 일부 법원을 제외하고 대략 1시간 정도. 이 시간 동안 입찰자들은 입찰표(입찰봉투, 보증금봉투와 1세트)를 교부받아 입찰법정 안에 마련된 기재대나 구내식당, 인근 커피숍 등에서 입찰표를 작성하게 된다. 간혹 방청석에서 입찰표를 작성하는 사람
2017-07-28 08:00 -
물건보고서가 우리에게 주는 유익한 것들
투자에 관심이 있는 경매물건에 대한 물건보고서 작성은 입찰에 임하기 전 최종적이고도 종합적으로 물건의 상태를 점검하는 것으로 자세히든 약식이든 경매투자절차에 있어서 반드시 거쳐야할 단계이다.물건보고서 작성이 입찰 전 최종 단계라 했던 만큼 물건보고서 작성에 이르기까지는 이미 투자대상으로 선정한 경매물건에 대한 임대차현황을 비롯하여 권리관계, 배당관계 등 탁상에서 할 수 있는 물건분석 뿐만 아니라 관련 공부서류 발급, 현장조사(임장활동)을 통한 시세 및 물건하자여부에 대한 조사까지 모두 마무리했음을 전제로 한다. 그 모든 분석이나 조사된 내용을 한곳에 일목요연하게 담아내는 것이 바로 물건보고서이다.분석 및 조사내용을 기억하고 입찰에 응하면 되지 굳이 보고서를 작성할 필요가 있을까 하고 생각할 수도 있겠지만 물건보고서 작성은 다음과 같은 이유에서 꼭 필요하다.첫째, 물건보고서는 이미 제공된 경매정보에 대한 검증 역할을 한다. 대법원 또는 민간업체에서 제공하고 있는 경매정보는 대법원에서 경매감정을 위탁한 감정평가법인이 작성한 감정평가서를 토대로 한다.그러나 그 감정평가서가 때론 가치평가면에서, 때론 면적이나 위치, 경계측면에서 사실과 다른 내용을 담고 있는 경우가 종종 있다. 현장답사를 통해 조사된 거래시세나 임대시세, 건물 및 토지 관리상태 등을 재확인하고, 위치 정보나 지적 정보, 입지환경 등을 다시 검증할 수 있는 시스템이 바로 물건보고서이다.둘째, 물건보고서는 경매함정을 사전에 차단하는 역할을 한다. 임대차 내역을 정리하면서 다시 한번 임차인의 대항력 및 배당유무를 확인하고, 등기부등본에 기재되는 권리를
2017-06-21 08:00 -
초보자 티내는 실수는 이제 그만!
지난 주 월요일(5월 8일)부터 이번 주 월요일(5월 15일)까지 일주일 동안 입찰 차 의정부지방법원, 부천지원, 서울북부지방법원 등 입찰법정 3곳을 들렀다.물건 유형, 물건의 많고 적음, 물건의 우량 정도에 따라 법원의 분위기가 입찰참여자수가 확연히 달랐지만, 분명한 것은 경매가 갈수록 대중화되면서 초보자들의 참여 빈도가 눈에 띄게 늘었다는 점이다.경매 대중화는 반길 일이지만 문제는 입찰법정 어느 곳에서든 어떤 형태의 입찰사고가 반드시 터진다는 것이다. 전문가도 실수하거나 찾지 못하는 사고의 위험이야 부득이한 일이라 할 수 있지만 초보자가 저지르는 실수는 조금만 조심하거나 살펴보면 충분히 사고를 예방할 수 있다는 점에서 안타까움을 금할 수 없다.많게는 한 달에 2~3건 나타나는 초보자형 대형사고가 바로 입찰가액에 실수로 ‘0’을 하나 더 붙여 입찰표를 제출하는 행위이다. 지난 5월 11일 부천지원에서 그러한 대형사고가 또 터졌다. 김포시 대곶면 석정리 소재 임야가 감정가 11억3750만원에서 한차례 유찰돼 7억9625만원에 입찰에 부쳐졌는데 2명이 입찰하여 감정가의 814.07%인 92억6000만원에 낙찰이 됐다.입찰법정에 있는 모든 사람들이 놀라 웅성거렸고, 정작 연세가 한 70이 족히 넘었을 최고가매수인은 더 놀라는 기색이 역력했다. 입찰가액을 잘못 써냈다고 항변을 해보았지만 이미 엎지러진 물. 매각불허가를 신청할 수 있는 다른 적절한 사유를 찾지 못하는 한 대금납부는 할 수 없는 일이고, 대금납부를 못하면 약 8000만원에 달하는 입찰보증금은 몰수될 게 뻔하다.그야말로 초대형 사고다. 이런 사고만 아니었으면 최고가 매수인이 되었을 차순위매수인(입찰가 11억223만원)은
2017-05-17 11:03 -
배당을 받을 수 있는 자와 그렇지 못한 자
배당은 법원이 당해 경매물건의 매각대금을 채권자에게 일정한 순서와 원칙에 따라 배분해주는 절차이나 채권자라고 해서 모두 배당을 받을 수 있는 것은 아니다. 채권자가 배당을 받기 위해서는 법원이 정한 기간(배당요구종기) 내에 배당요구를 해야 한다.간혹 권리신고를 배당요구와 같이 이해하는 사람들이 있지만 권리신고와 배당요구는 엄연히 다르다. 권리신고는 이해관계인이 자기 권리를 증명하기 위하여 하는 것으로 권리신고를 하게 되면 이해관계인의 지위를 갖게 된다. 그러나 권리신고를 하였다고 해서 당연히 배당되는 것이 아니라 별도로 배당요구를 해야 한다.물론 일정한 채권자는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당되는 채권자가 있다. 경매신청 채권자를 비롯한 이중경매 신청인, 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 압류권자, 임차권자, 전세권자, 저당권자 등의 채권자가 그렇다.반면에 경매신청 채권자(이중경매 신청인 포함)를 제외한 위 채권자 중 경매개시결정등기 이후에 등기된 채권자(가압류, 압류, 임차권자, 저당권 등) 및 임차인은 권리신고 외에 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다.다만 최선순위로 설정된 전세권자는 경매개시결정등기 전에 등기되었다고 하더라도 배당요구를 해야 배당을 받고 소멸된다. 특히 선순위 전세권자가 등기설정 외에 임차인의 지위에서 대항요건을 구비한 경우에는 전세권자 또는 임차인의 지위에서 유리한 쪽을 선택해 배당요구를 할 수 있으나 어느 한쪽 지위에서의 배당요구가 다른 지위에 영향을 미치지 않는다는 사실을 명심해야 한다.즉 임차인의 지위에서는 배당요구를 했으나 선순위 전세권자의 지위에서는 배
2017-04-27 10:26