1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
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다급해진 채권자, 내쫓기는 서민들
경매물건이 증가하고 낙찰가율이 지속적으로 하락하는 등 경매시장의 침체국면이 계속되자 경매물건의 주된 채권자인 각급 금융기관의 채권회수에 비상이 걸렸다. 더군다나 경매에 대한 송달의 특례규정이 올해말로 실효됨이 예고되어 있어 채권회수에 대한 조바심을 더욱 부채질하고 있다. 담보채권 회수율 60%대에 머물러 최근 경매시장에서 보여주고 있는 물건수 증가와 낙찰가율 하락이라는 기조의 유지는 자금여력이 있는 투자자에게나 실수요자에게 있어서는 상당히 고무적인 일이지만 채권자로서는 여간 괴로운 일이 아니다. 3, 4년전 담보가액의 70~80%까지 후한 대출을 해줬던 각급 금융기관의 경우 최근 부동산가격 하락으로 담보율이 담보자산가치 대비 90% 이상 심지어 100%를 초과하게 되고 장기적인 경기침체로 대출금 이자를 갚지 못하는 채무자가 비일비재해지자 채권회수에 초비상이 걸렸다. 물건이 경매시장에 나와도 낙찰가율이 60~70%대에 머물고 있기 때문에 결국 선순위 채권을 확보한 채권자라 하더라도 30%~40%는 부실로 남게 된다. 지난 10월 12일 서울서부지법에서 경매에 부쳐진 서대문구 북아현동의 30.2평형 ‘S’빌라 낙찰사례를 예로 들어 보자. 이 빌라 매수인은 2년전 ‘K’은행을 통해 2억800만원의 근저당을 설정하고 대출을 통해 빌라를 구입했으나 대출이자 상환이 연체되자 ‘K’은행에서 채권청구액을 1억6120만원으로 하여 지난해 10월 경매신청하기에 이르렀다. 경매를 위한 감정평가 결과 감정가액은 고작 1억4천만원. 2회차 경매까지 찾는 사람이 없어 유찰된 끝에 이날 3회차 경매에서 감정가의 79%인 1억1065만원에 비교적 높게 낙찰되었으나 선순위 담보물권자인 ‘K
2004-10-13 18:53 -
최근 경매동향(04년 9월) - 수도권 경매시장, 끝없는 추락
수도권 경매시장이 끝없이 추락(?)하고 있다. 추석연휴 때문에 경매일수가 다른 때보다 적었음에도 불구하고 지난 9월 수도권 경매물건수는 8월 보다 더 증가하였고, 낙찰가율은 더 하락한 것으로 나타났다. 경매물건수 3년 5개월만에 최고 – 연립ㆍ다세대는 4개월째 사상 최고 수준 지난 9월 서울을 비롯한 경기, 인천 등 수도권에서 진행된 경매물건수는 총 1만5,331건으로 올해 최고치를 기록했던 지난 8월의 1만 5,003건보다도 약 2.2%가 증가했다. 추석연휴(3일)가 포함되어 경매진행일수가 이전 달 보다 3일이나 적었음에도 불구하고 물건수가 증가한 것이어서 경기침체가 이미 심각한 수준까지 이르렀지 않느냐는 우려마저 낳고 있다. 9월 경매진행건수는 전년도 9월의 8,737건보다 무려 75.5%가 증가한 것이며, IMF 막바지인 2001년 4월에 1만5,604건을 기록한 이래 41개월(3년 5개월)만에 최고 수준이다. 연립과 다세대가 전체 경매물건수의 57.4%인 8,806건을 기록하여 지난 6월 8천건을 돌파한 이래 4개월 연속 수도권 경매사상 최고치를 경신하였고, 아파트 역시 올해 들어 최고수준이자 2000년 12월 2,633건을 기록한 이래 45개월(3년 9개월)만에 가장 많은 2,593건이 경매진행되었다. 각종 대형 개발호재에 힘입어 인기를 구가하고 있는 토지만 물건수가 감소하여 지난 2월에 이어 두번째로 6백건대(694건)를 기록하였다. 다세대ㆍ연립은 경매통계 집계이래 최저 낙찰가율 최저매각가격에 대한 저점이라는 판단 때문인지 낙찰률(28.02%)이나 입찰경쟁률(3.75명)은 전월대비 각각 1.11%, 20.19% 상승하였으나, 낙찰가율은 67.54%로 올 들어 최저 수준을 기록하였던 8월의 68.24% 보다 0.7%가 더 떨어졌다. 이는 2001년 10월 66.32%를 기
2004-10-08 10:12 -
타워팰리스까지 경매에 부쳐지는 세상
우리나라 최고급 주거타운의 중심에 있는 도곡동 타워팰리스(C동, 72평형)가 오늘(9월 21일) 서울중앙지방법원에서 첫경매에 부쳐졌다. 최초감정가는 무려 23억원으로 평당 3150만원이 넘는 명실공히 국내 최고의 주상복합아파트이다. 지금까지 경매에 부쳐진 아파트중 최고 감정가 기록은 지난 6월 3일 중앙지방법원에서 경매진행되었던 도곡동 소재 힐데스하임(25억원, 121평형)이 가지고 있으나 평당 가격은 2천만원으로 타워팰리스에 비하면 평당가격 대비 64.5% 수준에 불과하다. 어쨌거나 이번에 타워팰리스마저 경매에 부쳐짐으로써 대한민국의 모든 급수의 아파트가 한번쯤 경매시장에 나온 셈이다. 타워팰리스가 경매에 나올 것이라는 것은 이미 오래 전부터 예고되었던 바이다. 타워팰리스 분양 당시 재력가 층인 실수요자들만 분양을 받을 것이라는 당초 예상과 달리 분양권전매를 노린 단기 투자자를 비롯하여 계약금부터 분담하는 이른바 일반공동투자자들까지 가세하면서 부실투자의 징후가 보였다. 즉 중도금 대출이자를 감당하지도 못할 일반투자자들이 계약금을 여럿이 모아 공동투자하고 그간 중도금이자를 연체하면서까지 분양권전매를 통해 이를 만회하려는 사람들이 상당수에 달했다. 그러한 전략(?)으로 때맞춰 치고 빠진 투자자들은 어느 정도 성공을 하였지만 가격이 계속 오를 것이라는 판단 때문에 시기를 놓친 투자자들은 결국 당시까지만 해도 매우 관대하였던 각급 금융기관을 이용해 최대한의 대출을 하고 소유권이전등기를 할 수 밖에 없었다. 저금리를 이용하여 대출을 최대한 끌어 쓴 것까지는 좋았지만 그 이후 대출한도가 높을수록 그 부담은 고스란히 채무자(소유자)에
2004-09-21 15:14 -
기간입찰제 도입의 제문제
법원경매에서 9월부터 기간입찰제를 도입한다는 내용이 기사화 되자 마자 경매에 관심 있는 일반인들을 비롯하여 인터넷 회원, 경매교육 수강생들로부터 기간입찰제에 대한 숱한 전화문의를 받았다. ‘기간입찰제가 뭐냐’, 진짜 9월부터 도입되느냐’등의 일반적인 내용에서부터 ‘입찰법정에서 브로커나 조폭이 사라진 지가 언젠데 아직도 구시대 착오적인 기사 내용을 싣느냐’는 충고성 내용 또는‘기간입찰제와 기일입찰제를 물건규모에 따라 구분하여 병행하면 입찰자들이 혼란스럽지 않겠느냐’는 우려 섞인 목소리까지 다양하였다. 심지어 경매시장에 어떤 영향을 미치겠느냐는 질문까지.., 민사집행법이 시행되었던 것만큼이나 기간입찰제 도입 역시 경매에 관심있는 사람들에게는 상당한 관심거리인 모양이다. 하기야 93년 5월 경매방식이 호가제에서 입찰제로 바뀐 후 11년 만에 입찰방식에 대한 제도적 변화를 겪게 되었으니 그럴 수밖에. 이미 신문지상에 도배되었듯 기간입찰제는 지정된 매각기일에 입찰하는 기일입찰제와는 달리 1주일이상 1개월이하의 ‘일정한 입찰기간’을 정하여 그 기간내에 직접 또는 우편으로 입찰하게 하고 입찰기간 종료후 1주일내에 매각기일을 정하여 개찰하고 최고가매수인을 정하는 입찰방식이다. 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법 제103조에 명문화된 것을 2년이 지난 지금 실행에 옮기고자 함이다. 기간내 입찰하는 만큼 우편입찰(등기우편에 한함)이 가능하고 이에 따라 입찰보증금을 현금이 아니라 입금증이나 보증보험의 보험증서로 대체할 수가 있다. 입찰자로서는 거액의 현금을 소지하여야 한다는 부담에서 해방될 수 있고, 원거리 입찰자들이 거리
2004-09-07 13:10 -
② 인천 서구 가정동에 무슨 일이?
인천지역 빌라(다세대, 연립) 경매물건 증가세가 좀처럼 사그라들 줄 모르고 있다. 지난 7월 인천에서 진행된 빌라 경매물건수는 총 4,519건으로 지난해 가장 저점을 형성하였던 2월 경매물건수 635건에 비해 무려 7배 이상이 증가하였다. 올 해 저점기 였던 1월에 비해서는 78.8%, 전월 대비 2.7%가 증가한 것으로 올 해 들어 한차례 주춤함이 없이 벌써 6개월째 증가세를 이어가고 있다. 7월 인천 전체 경매물건수 5,768건의 78.3%를 빌라가 차지하고 있음을 감안하면 빌라가 인천지역 전체 경매시장을 좌우한다고 해도 과언은 아니다. 물건수가 많은 만큼 빌라는 일반 부동산시장에서는 물론이고 경매시장에서도 철저하게 투자자들에게 외면 당하고 있다. 7월 인천지역 전체 낙찰가율은 59.7%, 반면 빌라 낙찰가율은 이에 훨씬 못미치는 54.0%. 그나마 50%대 초반이었던 올 1월,2월보다는 다소 상승한 수준이다. 더불어 3월까지 30%대에서 형성되었던 낙찰률도 26.8%로 뚝 떨어졌다. 그야말로 빌라가 소유자(채무자)나 채권자 및 낙찰자 모두에게 천대를 받는 애물단지로 전락한 격이다. 가격이 떨어질 대로 떨어져 낙찰이 되더라도 경쟁하는 입찰자수는 1건당 1~3명 정도에 불과하다. 이런 애물단지 정도로만 취급된 빌라가 속속 낙찰되고 낙찰가율도 80%까지 치솟고 있는 지역이 있어 화제가 되고 있다. 진원지는 바로 인천 서구 가정동 일대. 가정동은 지난 4월까지만 해도 인천지역 경매동향과 다를 것이 없었으나 5월부터 서서히 움직임이 일더니 급기야 6월 들어 낙찰가율, 낙찰률 및 경쟁률에 있어서 최고조에 달한 후 7월까지 이어지고 있다. 6월에 나온 가정동 소재 경매물건수는 총 148건으로 이중 빌라는 124건이 경매진
2004-09-01 13:13
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경매시장, 투자패턴이 바뀌고 있다. - IMF 때와 비교해본 경매시장 -
올해 상반기에 진행된 수도권 경매진행건수는 총 7만3900여건. 물건수가 급감했던 2002년 이후 줄곧 증가하여 2003년 상반기의 3만9500여건보다는 87% 이상이 늘어났지만 경매물건수가 최고에 달했던 2000년 상반기의 12만6500여건에 비해서는 아직 58.4% 수준에 불과하다. 낙찰가율도 올해 상반기 74.15%로 역시 IMF 막바지인 2000년도의 64.9%보다는 아직 10%가량 높은 수치이다. 다만 아파트 낙찰가율은 올해 상반기 80.1%로 2000년의 81.6%보다 낮은 반면 토지 낙찰가율은 2000년에 64.3% 였던 것이 올해 상반기 88.1%까지 치솟았다. 이러한 경매시장의 변화 외에 외적으로도 IMF 체제를 벗어나면서 폭등하기 시작한 부동산시장, 특히 주택시장을 억제하고자 정부에서는 각종 규제책을 내놓고 있는 것과 동시에 정부나 지자체에서는 신도시건설, 뉴타운, 택지개발, 행정수도이전, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제, SOC 확충 등 각종 대형 개발사업들을 연달아 내놓고 있다. 이러한 내외적인 변동이 큰 상황하에서 경매시장의 투자자들은 어떤 변화된 투자패턴을 보이고 있을까? 첫째, 안정적ㆍ소극적 투자패턴에서 투기적ㆍ적극적 투자패턴으로.., IMF 이후 부동산시장의 침체로 정부에서 각종 부동산부양책을 썼던 2001년 상반기 까지 투자자들은 아파트, 빌라(연립, 다세대) 등 명도가 용이하고 비교적 환금성이 좋았던 주거용 부동산에 투자하였다. 그나마 국내경기나 부동산시장이 언제 회복될 지 점칠 수 없었던 터라 무리하게 공격적으로 부동산에 투자할 수도 없었기 때문에 환금성이 있는 아파트나 2000년~2001년 당시의 전세가 폭등여파에 힘입어 반짝 인기를 끌었던 빌라가 주 투자대상일 수 밖에 없었다. 경쟁입찰자수가 아
2004-08-24 09:59 -
[낙찰사례로 보는 뜨는 지역, 뜨는 경매] ① 충남 연기군
투자자들 南으로 南으로 - 연기군 토지 낙찰가율 230%, 낙찰률 100% - 충남 연기군이 신행정수도이전예정지로 거의 확정되면서 연기ㆍ장기지구 주변지역 은 물론이고 연기군내 토지 경매시장으로 투자자들이 몰려들고 있다. 일반투자자 뿐만 아니라 투기꾼까지 가세하면서 경매시장이 걷잡을 수 없을 정도로 과열되고 있는 양상이다. [최근 경매동향 및 낙찰사례] 지난 6월 연기군내 총 경매물건수 32건중 토지경매물건은 8건. 전체 낙찰가율은 83.72%에 불과하지만 토지낙찰가율은 230.04%에 이른 것으로 나타났다. 더불어 입찰자수도 몰리기 시작하여 토지경매물건 1건당 12.88명이 몰렸다. 전체 경쟁률 7.17명에 비해서도 5명 이상이나 높다. 예컨대, 지난 6월 1일 대전지방법원(4계)에서 연기군 동면 합강리 소재 전 793.19평이 감정가 4210만원에 처음 경매에 부쳐졌으나 55명이 치열하게 경합한 끝에 감정가의 489.24%인 2억599만원에 낙찰되었고, 지난 6월 22일에는 금남면 부용리 소재 임야 지분 758.07평이 900만원에 처음 경매에 부쳐져 11명이 응찰하여 감정가의 256.16%인 2311만원에 낙찰되었다. 보다 더 최근인 지난 29일에는 전동면 보덕리 답 1210평이 감정가 5600만원에 첫 경매에 부쳐져 16명이 경합한 끝에 감정가의 248.39%인 1억3910만원에 낙찰되었으며, 7월 5일에는 전동면 청람리 217-1 소재 전 536.03평이 1063만2천원에 첫 경매에 부쳐져 14명이 경쟁 입찰한 끝에 감정가의 319.7%인 3399만원에 낙찰되기도 하였다. 연기군의 6월 전체 평균 낙찰률은 75%. 이 역시 다른 지역 같으면 낙찰가율로 오해할 만한 수치이지만 토지 낙찰률은 100%로 더욱 놀랄 만하다. 8건이 경매에 부쳐져 8건 모두 낙찰되었다. 낙찰률 100%는 올 4월에 이어 두
2004-07-15 14:48 -
최근 경매시장 동향(04년 6월) - 각종 경매지표 하향세
서울을 비롯한 수도권 경매물건 증가세가 좀처럼 꺾일 줄 모르고 있고, 일반부동산시장 침체와 더불어 입찰자수도 대거 빠져나가고 있는 등 경매시장의 3대 지표라 할 수 있는 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률의 약세가 지속되고 있다. [경매물건수 증가] 지난 6월 수도권에서 경매에 부쳐진 물건수는 총 1만3560건으로 전월대비 6.4%가 증가하였다. 공장과 토지 경매건수가 전월대비 각각 2.5%, 4.58% 감소한 것을 제외하고는 아파트가 전월대비 13.4% 증가한 2377건이 경매 진행되었고, 연립과 다세대는 전월대비 6.2% 증가한 총 7600건이 경매에 부쳐지는 등 대부분 종목에서 물건수가 증가하였다. [입찰자수 감소 및 입찰경쟁률 하락] 신행정수도 최종 입지선정 결과 발표를 기다리며 관망하고 있기라도 하듯 물건수 증가와는 반대로 입찰자수는 더욱 감소하였다. 물건수가 증가하면 이에 따라 전체입찰자수가 많아지는 것이 일반적이나 요즘 경매시장에서 그 일반적 상식들이 벗어나고 있다. 그만큼 경기가 어렵고 부동산투자심리가 위축되었다는 얘기이다. 지난 6월 수도권에서 입찰에 참가한 인파는 총 1만1117명. 이는 올해 경매시장에 가장 많은 인파가 몰렸던 지난 3월의 1만5980명에 비해 30% 이상이나 감소한 것이며, 5월의 1만1900명에 비해서도 6.6%가 감소한 것이다. 다세대ㆍ연립만 전월대비 1.84% 증가한 6209명을 기록하였을 뿐 대부분 종목에서 입찰자수가 감소하였다. 물건수 증가, 전체입찰자수 감소 추세에 맞추어 필연적으로 입찰경쟁률도 하락하였다. 6월 수도권 평균 전체입찰경쟁률은 3.08대1로 지난 5월 3.51대1에 비해 12.25%나 하락하였으며, 경매시장 침체에도 올해 내내 4대1을 넘어섰던 아파트 역시 3.53대1로
2004-07-08 09:23 -
[경매예찬] 경매가 좋은 7가지 이유
일반인들에게는 마냥 어렵게만 느껴지는 경매. 그럼에도 불구하고 한번쯤 경매를 통해 부동산을 취득해본 경험이 있는 사람이라면 무슨 마법에라도 걸린 듯 다시 경매시장을 찾는다. 왜 그럴까? 경매에는 다음과 같은 7가지의 이점이 있기 때문이다. ① 시세보다 싼 가격에 부동산을 구입할 수 있다. 법원 경매는 감정평가액 100%에서 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 80% → 64% → 51.2% → 40.96% → 32.77%로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰되어도 반 값에서 입찰을 시작할 수 있다. 일부 경기지역 법원 경매는 한 번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 70% → 49% →34.3% → 24.01%로 떨어지기 때문에 낙찰받기도 전에 이미 투자수익을 보장받는 셈이 된다. 최근 5월 서울지역 전체 낙찰가율은 78.0%, 수도권의 경우 73.5%, 전국의 경우 68.8%까지 떨어졌다. 감정가를 시세로 본다면 시세대비 70~80% 가격에 부동산을 구입할 수 있다는 얘기다. 경매가 좋은 가장 큰 이유이다. ② 물건정보가 빠르고 정확하며, 정보에 대한 접근이 용이하다. 경매물건은 첫 매각기일 14일전에 각 일간신문에 공고될 뿐만 아니라 대법원경매정보를 비롯한 각종 경매정보 제공업체들이 경쟁적으로 정확하고 신속한 양질의 매물정보를 제공하고 있어 1차로 제공된 자료만으로도 물건정보를 90% 이상 신뢰할 수가 있다. 나머지 10%는 공부서류 열람, 현장조사 등을 통해 보정하면 된다. 또한 공신력 있는 법원을 매개자로 하기 때문에 일반중개에서 처럼 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없으며, 사진, 지적도 및 위치도가 곁들여진 전국 전국단위의 매물정보가 인터넷을 통해 상세하게 제공되고 있어 정보를 쉽게 접할 수가 있다. ③ 매수(입찰)
2004-06-30 14:33 -
참여인파 북적, 대중화되고 있는 부동산 경매
- 법적ㆍ제도적으로 정비, 그래도 아직 어렵다는 인식이 대다수 - 2003년 1/4분기 평균 5천7백여건에 불과하던 수도권(서울포함) 경매물건수가 올해 1/4분기 평균 1만7백여건으로 두 배 가까이 증가함에 따라 입찰자수 역시 이에 비례하여 지난해 1/4분기 평균 5천8백여명 수준에서 올해 1만2천여명으로 두 배 이상 증가하였다. 물건수 증가외에 일반부동산경기 및 주식시장의 침체가 자연스레 경매시장으로 투자자를 유인하고 있는 원인이 되고 있지만 이제는 경매가 하나의 재테크 수단으로 확고히 자리매김하고 있다는 의미다. 그러나 그럼에도 불구하고 경매에 관심이 있는 일반인들은 아직도 경매가 위험하다거나 어렵다는 인식이 팽배한 것으로 나타났다. 최근 필자가 태인홈페이지를 이용하여 경매에 관심이 있는 일반인들을 대상으로 ‘부동산경매 하면 가장 먼저 연상되는 이미지는 무엇인가?’에 대한 온라인 폴(poll)을 실시한 결과(기간: 2004.4.20~5.3) 조사에 참여한 367명중 `위험하다`거나 `어렵다`고 한 응답자가 223명으로 전체의 63.5%를 차지하였다. 반면 `싸다`거나 `재테크수단으로 유용하다`라는 응답은 전체의 36.5%인 134명에 불과하였다. 구체적으로 보면 경매가 `위험하다`고 한 응답자가 155명(42.2%)으로 가장 많았고, 다음이 `재테크수단으로 유용하다` 102명(27.8%), `어렵다` 78명(21.2%), `싸다` 32명(8.7%) 순으로 조사되었다. 경매의 가장 큰 장점이 일반매물보다 ‘싸다’라는 것임에도 불구하고 `싸다`라는 응답이 가장 낮게 나타난 것은 그만큼 지난해까지 한동안 높았던 낙찰가율과 최근 불고 있는 토지경매시장의 과열 양상이 깊게 뿌리내렸던 것으로 보인다. 또한 경매가 `위험하다`거나 `어렵다`는
2004-06-23 11:18