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매각기일에의 매수신청, 즉 입찰은 그간의 과정에 대한 대가를 얻는 결실의 장이다. 그러나 그 결실이 입찰하는 사람 모두에게 돌아가면 좋겠지만 불행히도 경매는 최고가입찰자 단 한 사람에게만 매각을 허가한다. 그만큼 입찰자 입장에서는 경매법원이 부여해주는 입찰시간에 초집중할 수밖에 없다.
입찰시간이 종료된 후 개찰하는데 소요되는 시간은 당일 경매가 진행되는 물건수 및 입찰자수에 따라 달라지지만 입찰시간은 일정하게 정해져 있다. 법원마다 다소 다르긴 하나 경매가 진행되는 전국 53개 법원(2017년 6월말 기준) 대부분이 입찰법정을 오전 10시에 개정한다. 의정부지방법원을 비롯한 6개법원만이 오전 10시 30분에 개정한다.
입찰법정은 개정 후 약 10여분간 입찰절차 및 입찰 시 주의사항을 설명하고 그로부터 약 1시간 정도 입찰시간을 부여한다. 10시에 개정하는 법원은 대개 11시 10분까지 1시간 정도 입찰시간을 부여하지만 청주지방법원을 비롯한 일부법원은 입찰시간이 11시 30분까지이며, 대구지방법원 상주지원, 광주지방법원, 광주지방법원 목포지원은 12시까지 무려 2시간이나 입찰기간이 주어진다.
10시 30분에 개정하는 입찰법정은 의정부지방법원과 청주지방법원 영동지원을 제외하고 입찰마감시간은 11시 40분까지이다. 의정부지방법원은 11시 50분에, 영동지원은 11시 20분에 입찰이 마감된다.
이처럼 매각기일에 주어지는 입찰시간은 일부 법원을 제외하고 대략 1시간 정도. 이 시간 동안 입찰자들은 입찰표(입찰봉투, 보증금봉투와 1세트)를 교부받아 입찰법정 안에 마련된 기재대나 구내식당, 인근 커피숍 등에서 입찰표를 작성하게 된다. 간혹 방청석에서 입찰표를 작성하는 사람도 있는데 입찰하는 물건의 사건번호나 입찰가격에 대한 정보가 유출될 수 있으므로 이는 절대 금물이다.
입찰표를 작성하는 순서도 가지가지다. 어떤 사람은 인적사항을 먼저 작성하고 마지막으로 사건번호와 입찰가를 쓰는 사람이 있는가 하면 사건번호와 입찰가를 먼저 쓴 후 인적사항을 나중에 쓰는 사람도 있다. 전자는 주어지는 시간까지 최대한 입찰가에 대한 고민을 하는 사람인 반면 후자는 이미 입찰가를 확정하고 입찰법정에 온 사람이다.
어느 쪽이 유리한지에 대한 답은 없다. 다만 전자는 입찰시간을 최대한 활용하는 것이라고 볼 수 있는 반면 지나치게 시간을 끌다가 입찰시간 마감이 임박하여 급하게 입찰가액을 쓰려다가 입찰가를 잘못 써내는 실수를 범할 수 있다. 후자는 여유있게 입찰표를 작성하기 때문에 입찰가를 잘못 쓰는 실수는 드물더라도 당일 입찰법정 분위기에 따라 당초 예정했던 입찰가를 조정하기가 어렵다는 단점이 있다.
이렇듯 대개 1시간정도 주어지는 입찰시간에는 입찰표를 작성하고 써낼 입찰가에 대한 고민을 하는 것 외에도 신경을 써야 할 부분들이 많다. 가장 중요한 것은 법정분위기를 파악하고 내가 입찰할 물건에 몇 명이 경쟁 입찰할지를 어림짐작해보는 일이다. 그러기 위해서는 입찰 당일 입찰자들이 다른 때에 비해 얼마나 많이 또는 적게 왔는지, 입찰법정에 참석한 사람들 중 경매를 배우려고 현장실습 나온 학생이나 입찰자 동행인 및 컨설팅업체 직원 등을 제외한 실제 입찰에 참여할 사람들은 얼마나 되는지, 참석자들의 연령대와 성비는 어떻게 되는지 등을 살펴봐야 한다.
더불어 살펴봐야 할 것이 또 있다. 당일 진행되는 경매건수는 총 몇 건이며 그 중에 입지나 가격 및 개발호재 측면에서 입찰자들이 몰릴만한 우량물건이 어느 정도 있는지, 진행되는 물건이 주로 어떤 종별이 많은지, 한 두 차례 유찰된 물건은 또 얼마나 있는지 등을 알아보는 것이다. 이 모두가 예상경쟁률을 체크하는데 도움을 주는 사항들이다.
입찰시간 내에 입찰표 작성을 모두 마쳤으면 입찰표, 보증금이 든 보증금 봉투 및 기타 준비서류를 입찰봉투에 넣고 법대 앞으로 가져가면 입찰봉투를 반으로 접어 스탬플러로 봉한 후 일련번호가 적힌 입찰자용 수취증을 절취하여 건네준다.
수취증은 입찰한 물건 개찰 시 입찰자 본인임을 증명하는 것이므로 개찰 시까지 보관하고 입찰봉투는 법대 앞에 놓인 투명 입찰함에 투입하면 된다. 입찰시간이 마감되면 벨을 울리거나 의사봉을 세 번 두드려 입찰시간이 종료됐음을 알리고 이후 입찰자가 있어도 입찰을 받지 않기 때문에 입찰시간이 초과되지 않도록 주의해야 한다.
입찰법정 개정 후부터 입찰을 마감하기 10분 전까지 사건번호마다 매각물건명세서, 점유현황조사서 및 감정평가서가 한 부로 편철된 사건목록을 열람할 시간을 준다. 그러나 이 사건목록은 대법원경매정보사이트나 민간경매정보사이트를 통해서 이미 매각기일 2주전부터 열람이 가능한 자료들이므로 매각기일 당일에 특별히 내용이 달라질 것도 없으므로 굳이 열람할 필요는 없다.
민사집행법이 시행되기 전에는 사건목록 외에 이해관계인 송달증명, 유치권신고, 임대차계약서, 채권자 권리신고, 채무자 주민등록등ㆍ초본 등이 편철된 집행기록을 열람할 수 있도록 비치해놓았다. 집행기록은 이해관계인이 아니면 매각기일 전에는 열람할 수 없었기 때문에 입찰하고자 하는 사람들은 누구나 해당사건의 집행기록을 열람하기 위해 줄을 서는 풍경이 연출됐으나 민사집행법이 시행된 후 집행기록 열람을 금지함에 따라 그러한 풍경은 사라졌다.
입찰시간이 종료되면 약 10분~20분 정도 사건번호별로 입찰봉투를 정리하는 과정을 거친 후 개찰에 임하게 된다. 개찰에 앞서 당일 경매를 진행했으나 입찰자가 없어 유찰된 물건의 사건번호를 불러주고 법원에 따라서는 입찰한 물건의 입찰자수를 불러주기도 한다.
개찰은 사건번호별로 또는 입찰경쟁이 많은 사건번호별로 하게 되는데 해당 사건번호에 입찰한 사람들을 모두 법대 앞으로 부른 후 어떤 법원은 최고가입찰자 1명의 입찰가격만 불러주고, 또 어떤 법원은 세 명까지, 또 다른 법원은 입찰자 전원의 입찰가격을 불러주기도 한다. 최고가매수인을 호창하면서 더불어 차순위매수신고자격이 있는 2등 입찰자가 있는 경우 차순위매수신고 여부를 묻는다.
해당 사건 입찰자 중 최고매수인(낙찰자)은 입찰보증금을 법원에 예탁하고 낙찰보증금영수증을 받게 되며, 입찰에서 떨어진 사람은 소지하고 있던 수취증을 제시하고 입찰보증금을 즉시 반환받게 된다. 개찰 후 개찰을 마감하기까지 대개 1시간 내외 정도 소요되나 입찰한 물건이나 입찰자수의 많고 적음에 따라 소요시간은 다소 짧아지거나 길어질 수 있다.
입찰법정에서는 휴대폰 통화를 할 수 없고(물론 울림모드를 진동으로!) 모자를 쓴 채로 참관할 수 없음은 물론 사진이나 동영상 촬영이 금지되고 식음료 반입이 금지된다는 것쯤은 알아두자.(물론 들키지 않게 하면 되겠지만 이는 지켜야할 법정 내 에티켓이다.)
카페: 이영진 교수의 손에 잡히는 경매(http://cafe.daum.net/ewauction)
(주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr) 문의: 02-2055-2323
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독자 문의 : thepen@hankyung.com
입찰시간이 종료된 후 개찰하는데 소요되는 시간은 당일 경매가 진행되는 물건수 및 입찰자수에 따라 달라지지만 입찰시간은 일정하게 정해져 있다. 법원마다 다소 다르긴 하나 경매가 진행되는 전국 53개 법원(2017년 6월말 기준) 대부분이 입찰법정을 오전 10시에 개정한다. 의정부지방법원을 비롯한 6개법원만이 오전 10시 30분에 개정한다.
입찰법정은 개정 후 약 10여분간 입찰절차 및 입찰 시 주의사항을 설명하고 그로부터 약 1시간 정도 입찰시간을 부여한다. 10시에 개정하는 법원은 대개 11시 10분까지 1시간 정도 입찰시간을 부여하지만 청주지방법원을 비롯한 일부법원은 입찰시간이 11시 30분까지이며, 대구지방법원 상주지원, 광주지방법원, 광주지방법원 목포지원은 12시까지 무려 2시간이나 입찰기간이 주어진다.
10시 30분에 개정하는 입찰법정은 의정부지방법원과 청주지방법원 영동지원을 제외하고 입찰마감시간은 11시 40분까지이다. 의정부지방법원은 11시 50분에, 영동지원은 11시 20분에 입찰이 마감된다.
이처럼 매각기일에 주어지는 입찰시간은 일부 법원을 제외하고 대략 1시간 정도. 이 시간 동안 입찰자들은 입찰표(입찰봉투, 보증금봉투와 1세트)를 교부받아 입찰법정 안에 마련된 기재대나 구내식당, 인근 커피숍 등에서 입찰표를 작성하게 된다. 간혹 방청석에서 입찰표를 작성하는 사람도 있는데 입찰하는 물건의 사건번호나 입찰가격에 대한 정보가 유출될 수 있으므로 이는 절대 금물이다.
입찰표를 작성하는 순서도 가지가지다. 어떤 사람은 인적사항을 먼저 작성하고 마지막으로 사건번호와 입찰가를 쓰는 사람이 있는가 하면 사건번호와 입찰가를 먼저 쓴 후 인적사항을 나중에 쓰는 사람도 있다. 전자는 주어지는 시간까지 최대한 입찰가에 대한 고민을 하는 사람인 반면 후자는 이미 입찰가를 확정하고 입찰법정에 온 사람이다.
어느 쪽이 유리한지에 대한 답은 없다. 다만 전자는 입찰시간을 최대한 활용하는 것이라고 볼 수 있는 반면 지나치게 시간을 끌다가 입찰시간 마감이 임박하여 급하게 입찰가액을 쓰려다가 입찰가를 잘못 써내는 실수를 범할 수 있다. 후자는 여유있게 입찰표를 작성하기 때문에 입찰가를 잘못 쓰는 실수는 드물더라도 당일 입찰법정 분위기에 따라 당초 예정했던 입찰가를 조정하기가 어렵다는 단점이 있다.
이렇듯 대개 1시간정도 주어지는 입찰시간에는 입찰표를 작성하고 써낼 입찰가에 대한 고민을 하는 것 외에도 신경을 써야 할 부분들이 많다. 가장 중요한 것은 법정분위기를 파악하고 내가 입찰할 물건에 몇 명이 경쟁 입찰할지를 어림짐작해보는 일이다. 그러기 위해서는 입찰 당일 입찰자들이 다른 때에 비해 얼마나 많이 또는 적게 왔는지, 입찰법정에 참석한 사람들 중 경매를 배우려고 현장실습 나온 학생이나 입찰자 동행인 및 컨설팅업체 직원 등을 제외한 실제 입찰에 참여할 사람들은 얼마나 되는지, 참석자들의 연령대와 성비는 어떻게 되는지 등을 살펴봐야 한다.
더불어 살펴봐야 할 것이 또 있다. 당일 진행되는 경매건수는 총 몇 건이며 그 중에 입지나 가격 및 개발호재 측면에서 입찰자들이 몰릴만한 우량물건이 어느 정도 있는지, 진행되는 물건이 주로 어떤 종별이 많은지, 한 두 차례 유찰된 물건은 또 얼마나 있는지 등을 알아보는 것이다. 이 모두가 예상경쟁률을 체크하는데 도움을 주는 사항들이다.
입찰시간 내에 입찰표 작성을 모두 마쳤으면 입찰표, 보증금이 든 보증금 봉투 및 기타 준비서류를 입찰봉투에 넣고 법대 앞으로 가져가면 입찰봉투를 반으로 접어 스탬플러로 봉한 후 일련번호가 적힌 입찰자용 수취증을 절취하여 건네준다.
수취증은 입찰한 물건 개찰 시 입찰자 본인임을 증명하는 것이므로 개찰 시까지 보관하고 입찰봉투는 법대 앞에 놓인 투명 입찰함에 투입하면 된다. 입찰시간이 마감되면 벨을 울리거나 의사봉을 세 번 두드려 입찰시간이 종료됐음을 알리고 이후 입찰자가 있어도 입찰을 받지 않기 때문에 입찰시간이 초과되지 않도록 주의해야 한다.
입찰법정 개정 후부터 입찰을 마감하기 10분 전까지 사건번호마다 매각물건명세서, 점유현황조사서 및 감정평가서가 한 부로 편철된 사건목록을 열람할 시간을 준다. 그러나 이 사건목록은 대법원경매정보사이트나 민간경매정보사이트를 통해서 이미 매각기일 2주전부터 열람이 가능한 자료들이므로 매각기일 당일에 특별히 내용이 달라질 것도 없으므로 굳이 열람할 필요는 없다.
민사집행법이 시행되기 전에는 사건목록 외에 이해관계인 송달증명, 유치권신고, 임대차계약서, 채권자 권리신고, 채무자 주민등록등ㆍ초본 등이 편철된 집행기록을 열람할 수 있도록 비치해놓았다. 집행기록은 이해관계인이 아니면 매각기일 전에는 열람할 수 없었기 때문에 입찰하고자 하는 사람들은 누구나 해당사건의 집행기록을 열람하기 위해 줄을 서는 풍경이 연출됐으나 민사집행법이 시행된 후 집행기록 열람을 금지함에 따라 그러한 풍경은 사라졌다.
입찰시간이 종료되면 약 10분~20분 정도 사건번호별로 입찰봉투를 정리하는 과정을 거친 후 개찰에 임하게 된다. 개찰에 앞서 당일 경매를 진행했으나 입찰자가 없어 유찰된 물건의 사건번호를 불러주고 법원에 따라서는 입찰한 물건의 입찰자수를 불러주기도 한다.
개찰은 사건번호별로 또는 입찰경쟁이 많은 사건번호별로 하게 되는데 해당 사건번호에 입찰한 사람들을 모두 법대 앞으로 부른 후 어떤 법원은 최고가입찰자 1명의 입찰가격만 불러주고, 또 어떤 법원은 세 명까지, 또 다른 법원은 입찰자 전원의 입찰가격을 불러주기도 한다. 최고가매수인을 호창하면서 더불어 차순위매수신고자격이 있는 2등 입찰자가 있는 경우 차순위매수신고 여부를 묻는다.
해당 사건 입찰자 중 최고매수인(낙찰자)은 입찰보증금을 법원에 예탁하고 낙찰보증금영수증을 받게 되며, 입찰에서 떨어진 사람은 소지하고 있던 수취증을 제시하고 입찰보증금을 즉시 반환받게 된다. 개찰 후 개찰을 마감하기까지 대개 1시간 내외 정도 소요되나 입찰한 물건이나 입찰자수의 많고 적음에 따라 소요시간은 다소 짧아지거나 길어질 수 있다.
입찰법정에서는 휴대폰 통화를 할 수 없고(물론 울림모드를 진동으로!) 모자를 쓴 채로 참관할 수 없음은 물론 사진이나 동영상 촬영이 금지되고 식음료 반입이 금지된다는 것쯤은 알아두자.(물론 들키지 않게 하면 되겠지만 이는 지켜야할 법정 내 에티켓이다.)
카페: 이영진 교수의 손에 잡히는 경매(http://cafe.daum.net/ewauction)
(주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr) 문의: 02-2055-2323
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