1995년말 쇼핑센타, 지하도상가, 대형할인점 등 대형유통시설 개발계획수립 전문 업체인 한국유통연구소 인연을 시작으로 이후 부동산최유효활용방안 수립, 분양성 검토, 경매 등 부동산관련 다양한 분야를 접하고 이후 태인에서 경매리츠 설립 및 투자자문회사 설립에 있어서 주된 역할을 담당하였으며, 아울러 경매투자분야의 꽃을 피웠다. 현재 각 언론매체에 경매관련 기사를 제공하고 있고, 태인 경매전문가최고급과정 전문강사역을 맡고 있다.
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하자있는 경매물건에 대한 재조명
지난 5월 18일 인천지방법원 경매법정. 감정가 9억5076만원에서 한차례 유찰돼 6억6553만원(70%)에 경매에 부쳐진 인천 남동구 장수동 소재 공장의 낙찰가는 9억5500만원. 낙찰가율이 100.45%로 감정가를 넘겼을 뿐만 아니라 입찰경쟁도 16명이나 붙었다. 5월 10일 서울 동부지방법원 경매법정에서는 감정가 6억원에 역시 한차례 유찰돼 4억8천만원에 경매에 부쳐진 광진구 자양동 소재 자양우성3차아파트 31평형이 14명이 치열하게 경합한 끝에 감정가의 94.23%인 5억6535만원에 낙찰됐다. 이보다 앞선 3일에는 감정가 1억원에 첫 경매에 부쳐진 가평군 청평면 고성리 소재 임야 3,339㎡가 감정가의 3배에 달하는 2억8578만원에 낙찰된 바 있다. 경쟁 입찰자는 14명. 감정가를 넘겨 낙찰되기 일쑤이고 수십명씩 입찰경쟁이 붙는 것이 다반사인 경매시장에서 이까짓 낙찰가율이나 입찰경쟁률이 뭐 대수냐고 여기겠지만 요즘 경매시장을 보면 반드시 그렇게 여길 수만은 없을 것 같다. 최근 수도권 경매동향을 보자. 지난달 공장 평균 낙찰가율은 62.59%로 지난해 10월 79.19% 이래 줄곧 하락세를 면치 못했고, 토지 역시 지난해 11월 83.7%를 끝으로 내림세를 거듭해 4월에는 73.1%까지 뚝 떨어졌다. 아파트의 경우 평균 낙찰가율은 80.7%로 최근 1년래 정점을 이뤘던 지난해 9월 90.5% 이후 10%p 가량 급락했고, 입찰경쟁률 역시 6.8대1을 기록했던 올해 2월에 비해 4월에는 4.5대1로 입찰자가 1/3 가량 줄었다. 낙찰률은 29.0%로 2009년 1월 25.6%를 기록한 이래 16개월만에 최저치를 기록했다. 이런 상황에서 평균치 이상의 압도적인 낙찰가율이나 입찰경쟁률을 보이고 있는 위의 사례들이 결코 대수롭지 않게 여겨
2010-05-26 08:33 -
지방 주택시장 용틀임 기반 갖춰졌다
지방 주택시장에 짙게 드리웠던 어두운 그림자가 걷히고 있는 것일까? 수도권 아파트 매매가가 지난해 10월 보합세를 끝으로 수개월째 약세를 보이고 있는 것과 달리 지방 아파트 매매가는 지난해 4월 하락 변동률(-0.02)을 끝으로 벌써 1년째 상승무드를 타고 있다. 일반주택시장 상승과 더불어 지방 미분양시장도 호조세다. 2008년말 기준 13만9천가구에 육박했던 지방 미분양주택수 역시 꾸준한 감소세를 보인 끝에 올해 3월말 기준 8만6천8백가구로 37.6%가 감소했다. 같은 기간 수도권 미분양주택수가 2만6천9백여가구에서 2만6천1백가구로 8백가구 감소(2.8%)에 그친 것과는 사뭇 대조적이다. 서울 및 수도권은 분양시장, 일반매매시장 할 것 없이 모두 힘들어 아우성인데 수도권보다 미분양이 더 적체됐다는 지방 주택시장만 독주태세다. 특히 지방 미분양주택 감소가 일시적 현상에 그치지 않고 올해에도 지속될 것으로 전망되고 있다. 그 이유가 무엇인지 알아보자. 우선 지방 분양실적이 대폭 감소했다. 2006년 21만2천가구 공급계획에 15만6천가구가 실제 분양돼 73%가 넘는 분양실적률을 기록했던 것과 달리 2007년부터 2009년까지 평균 분양실적이 40%에도 채 미치지 못하고 있다. 당초 분양계획대비 분양실적은 2007년 24만4천1백가구에 10만4백가구(41.1%), 2008년 18만8천8백가구에 6만3천6백가구(33.7%)로 급감했다. 2009년 미분양(신규 분양주택 포함) 양도소득세 감면혜택을 등에 업고 분양달성률이 47%까지 상승했지만 분양물량은 3만3백가구로 2008년대비 절반이 안 될 정도로 절대적으로 부족한 실적이다. 올해 역시 분양실적은 지난해 수준이거나 사상 최악 수준에 머물 가능성이 없지 않다. 지방 미
2010-05-19 08:30 -
재건축 연한 단축보다 더 시급한 것은?
부동산시장 침체의 골이 깊었던 탓일까? 6.2지방선거를 앞두고 각종 선심성 개발공약들이 난무하고 있지만 예전과 달리 시장에 미치는 영향은 미미하기만 하다. 대선, 총선, 지방선거 불문하고 선거철에 쏟아져 나오는 개발공약성 선거특수로 인해 부동산시장이 선거를 전후로 출렁였던 과거와는 사뭇 다른 양상이다. 그간에 워낙 많은 개발호재들이 무더기로 쏟아져 나왔었고, 개발공약이라고 해봤자 그간에 나왔던 개발정책들을 다시 우려먹는 수준이거나 이미 개발이 가시화되고 있는 사안들을 다시 포장하는 수준에 그치고 있어 새로운 개발공약이랄 것이 없는 탓일 게다. 요즘 분양시장 만큼이나 어려운 시기를 보내고 있는 재건축시장도 예외는 아니다. 재건축 분야로 치자면 개발공약이라고 하기보다는 정책공약이라고 하는 것이 맞지만 사실 MB정부 들어 부동산 전반에 걸친 규제완화가 이루어지면서 재건축 분야 역시 상당수 규제가 완화됐기 때문에 특별히 선거 공약이라고 내세울 것이 없는 상황이다. 이런 와중에 다시 도마에 오르고 있는 사안이 ‘재건축 허용연한’ 단축 문제이다. ‘재건축 허용연한’ 단축은 준공 기준 최장 40년으로 되어 있는 재건축 가능 연한을 30년 이상으로 완화하고자 한 것으로 지난해 9월 처음 발의된 후 서울시 의회의 수차례에 걸친 재심의 끝에 보류된 사안이다. 그랬음에도 불구하고 서울시는 자문위원회까지 만들어 아직 재건축 허용 연한이 도래하지 않은 아파트의 노후도와 주거환경, 장기수선충당금 사용 현황 등을 분석해 재건축 허용 연한 문제를 종합적으로 검토하겠다고 한다. 지난 4월에는 이를 지지하는 주택산업연
2010-05-12 08:46 -
1기 신도시가 사는 법
분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 이른바 1기 신도시는 1986년의 아시안게임과 1988년의 서울올림픽 특수로 부동산값이 천정부지로 치솟자 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위한 차원에서 조성됐다. 1989년 4월 노태우 정부가 서울 근교에 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표함으로써 시작됐고, 1991년 말 입주를 시작해 1996년 입주를 완료해 총 117만명이 거주하는 29만2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생한 것이 바로 1기 신도시다. 당시 교통, 학군, 쾌적성, 생활편의성 측면에 있어 서울 강남권에 못지않을 정도로 양호한 주거환경을 갖추었고, 한때 강남 대체신도시라 불릴 정도로 실수요자는 물론 투자자들로부터 각광을 받았던 곳이자 분양 당시 분양권 전매가 허용되면서 활개를 쳤던 떳다방의 최대 활동무대였던 곳이기도 하다. 그랬던 1기 신도시가 요즘 전혀 기를 못 펴고 있다. 부동산시장 침체가 서울을 비롯한 수도권 전반적인 경향이라고 하지만 1기 신도시의 침체는 날이 거듭될수록 심화되고 있다. 분당신도시는 하락세로 접어든 지난해 10월(-0.27%) 이후 갈수록 하락세가 심화(올해 3월 -0.64%, 4월 -1.05%)되고 있고, 일산신도시 역시 지난해 11월 -0.09% 매매가 변동률을 보인 이후 올해 4월 -0.45%를 기록하기까지 6개월 연속 마이너스(-) 변동률을 기록하고 있다. 이러한 경향은 다른 신도시도 별반 다르지 않다. 수도권 전체와 비교해도 1기 신도시의 침체는 예사롭지가 않다. 1기 신도시가 예외 없이 하락세로 접어든 지난해 12월 수도권 매매가 변동률은 -0.06%에 그쳤지만 1기 신도시는 이보다 3배나 높은 -0.18% 변동률을 기록했다. 올해 들어 3월에는 수도권 -0.15%, 1기 신
2010-05-04 19:28 -
은마 그리고 재건축시장의 미래
지난달 3일, 은마아파트가 정밀안전진단 결과 ‘조건부 재건축’대상인 D등급을 받으면서 사실상 재건축이 허용된 지 2개월이 지나고 있다. 당초 강남권 재건축시장의 향방을 좌우할만한 사안으로 관심이 지대했지만 이후 2개월이 지나도록 재건축시장 회복은커녕 일반아파트보다 더 큰 폭의 하락세를 거듭하고 있다. 재건축시장을 선도하는 강남권의 경우 올해 2월 셋째주에 하락세(-0.01%)로 돌아선 후 벌써 10주째 마이너스 변동률을 기록하고 있다. 그 하락폭도 2월 넷째 주 -0.02%, 3월 넷째 주 -0.07%, 4월 넷째 주 -0.17%로 갈수록 심화되고 있다. 강남권 재건축시장의 바로미터라 할 정도로 초미의 관심사였던 은마아파트 재건축. 오래전 같으면 투기바람이 일 정도로 은마는 물론 강남권 재건축아파트값이 폭등 수준에 이르렀을 터이다. 그렇게 파급력이 있는 은마아파트 재건축이 허용됐음에도 시장이 오히려 침체되고 있는 이유는 무엇일까? 실물경기 및 전반적인 부동산시장 침체, 투자심리 위축 등 일반적인 이유가 아니라 보다 더 실질적인 이유를 찾자면 이렇다. 먼저 지금의 재건축시장을 견인할 만한 정책적 호재가 없다는 점이다. 과거에는 재건축시장 전반에 영향을 미칠만한 정책적 호재가 뒷받침되면서 아파트값이 들썩였다. 그러나 최근에는 이러한 정책적 호재보다는 단지별 사업추진 속도나 사업성 등 개별단지의 재건축 여건에 따라 재건축시장이 움직여왔다. 그러다보니 단지 개별적인 호재가 재건축시장 전체의 시세상승력을 견인하가에는 다소 한계가 있다. 은마아파트 조건부 재건축 허용도 이와 같은 논리이다. 정밀안전진단은 통과됐지만 이는 단지 특성에
2010-04-27 15:56
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감정가는 시세가 아닙니다
경매감정가가 다시금 도마에 오르고 있다. 경매감정가의 신뢰성 문제는 어제 오늘 얘기가 아니지만 최근 같은 단지내 같은 면적의 아파트 감정평가액이 이해하지 못할 정도로 큰 차이가 나면서 더욱 논란의 중심이 됐다. 논란의 주인공은 마포구 성산동에 위치한 월드컵아이파크 23평형. 이 아파트 104동 1802호는 지난해 12월 1일에, 같은 동 602호는 2개월 후인 2월 9일에 처음 경매시장에 나온 적이 있다. 문제는 이 아파트의 감정평가액. 같은 단지는 물론 같은 동에 있는 아파트이면서도 1802호의 감정평가액이 4억원이었던 반면 602호는 2억7천만원으로 감정평가됐다. 두 아파트의 감정평가액 차이는 무려 1억3천만원. 대형평형의 경우 층과 향, 조망권 등에 따라 1억원 이상의 시세나 감정가 차이가 나는 경우가 종종 있으나 전용면적 60㎡ 내외의 소형아파트에 1억원이 넘는 가격차는 매우 이례적이다. 그렇다고 1802호가 602보다 조망권이 월등히 우월한 것도 아니고, 도로ㆍ교통, 단지규모 등 제반 여건으로 보아 그 차이를 납득할 만한 요인이 하나도 없었다. 감정평가가 상당한 기간차를 두고 이루어졌는지도 살펴봤지만 그렇지도 않았다. 경매물건도 일반매물과 같이 시장여건이 반영되기 때문에 같은 단지나 동, 층, 향, 조망권 등 제반여건이 같다고 하더라도 감정평가시점에 따라 가격이 달라질 수는 있기 때문이다. 그러나 이 두 물건의 감정평가시점의 차이는 불과 한달이 채 안됐다. 1802호는 지난해 9월 25일에, 602호는 지난해 10월 15일에 감정됐다. 지난해 9월이면 주택가격 상승으로 시장이 불안해지자 DTI규제를 강남권에서 수도권 전역으로 확대하고, 그래도 가격이 수그러들지 않자
2010-04-20 15:00 -
가격경쟁력 확보가 핵심이다
춘래불사춘(春來不似春). 요즈음의 부동산시장에 딱 어울리는 말 같다. 계절상으로나 부동산 절기상으로 분명 봄이 와야 할 때인데도 아직까지 찬바람이 불고 시장은 냉랭하기만 하다. 재건축과 리모델링 규제에 묶여 사업성이 떨어진 강남권 재건축은 연일 하락세를 거듭하고 있고, 양도세 감면 시한(2.11) 종료와 보금자리주택 공급 폭탄을 맞은 분양시장은 도심내 재개발이나 일부 신도시를 제외하고는 순위내 청약 마감이라는 소식을 들은 지 오래다. DTI 규제, 실물경기 위축으로 투자심리가 위축된 기존 주택시장도 침체에서 벗어나지 못하고 있는 것은 매한가지. 가격경쟁력을 앞세워 공공주도로 건설되고 있는 보금자리주택시장만 행복한 나날을 보내고 있을 따름이다. 보금자리 청약을 위한 무주택자격 유지에 대한 욕구는 갈수록 강해지고 있고, 일반 주택시장 침체로 인한 주택 구매심리 저하 덕분(?)에 전세시장도 입주물량이 몰린 파주나 남양주, 일산 등지를 제외하고는 연일 상승세를 거듭하고 있다. 올해 5월과 10월 2차례의 보금자리 사전예약이 예정돼 있고, 실물경기 회복은 요원한 탓에 올해가 다가도록 주택시장 침체는 쉽사리 벗어나지 못할 태세다. 이쯤이면 과연 이 시점에 주택에 투자(실수요 포함)를 해야 하느냐 하는 고민이 한번쯤 드는 것은 당연지사. 투자를 하자니 향후 가격이 더 떨어질까 걱정되고, 이 참에 내 집을 마련하자니 더 싼 매물이 나오지 않을까 내심 걱정 반 기대 반이다. 입장은 다르지만 그런 고민은 사업시행주체 입장에서도 다를 바가 없다. 분양시장은 위축돼 있고, 서민주택을 표방하는 보금자리주택은 대량 공급되고 있는데 계획했던 물량을 예
2010-04-14 08:00 -
신도시? 보금자리?
3차 보금자리지구가 발표됐다. 이번에 발표된 3차 보금자리지구는 서울항동, 광명시흥, 하남감일, 인천구월, 성남고등 등 모두 5곳. 정부는 3차 지구 발표를 앞두고 며칠 전부터 각 언론사나 부동산정보업체가 예정지를 예측하는 자료를 내는 것조차 금기시했을 정도로 정보유출을 극도로 꺼려했다. 예정지가 미리 보도되는 경우 투기를 조장할 수 있다는 것이 명분이었지만 어쨌거나 막상 뚜껑을 열어보니 1, 2차 보금자리지구에 비해 입지는 다소 떨어진다는 느낌을 지울 수 없다. 그렇지 않아도 주거환경이 열악해 주택시장 침체의 긴 터널에서 헤어나지 못하고 있는 서울 서부권에 집중됐음은 물론 1,2차 지구에는 있었던 강남권이 빠졌다는 점에서 더욱 그렇다. 그 외 모두가 한강이남지역에 위치해 있다는 것, 그간의 보금자리지구 선정 범위(서울도심 반경 20km 내외)를 벗어난 곳(인천구월, 서울도심 반경 약 26km 이격)이 있다는 점도 이번 3차 보금자리지구의 특징이라면 특징으로 꼽을 수 있다. 그만큼 보금자리 선정차수가 많아질수록 정부에서도 보금자리지구 선정에 상당한 어려움을 겪고 있다는 반증이 될 것이다. 그렇지만 뭐니뭐니해도 이번 3차 지구의 가장 큰 관심거리는 아마도 광명시흥지구(17.4㎢, 95천가구)일 것이다. 역대 보금자리지구 중 가장 큰 규모일 뿐만 아니라 분당신도시 규모(19.6㎢, 97.6천가구)에 버금가는 매머드급 보금자리지구이기 때문이다. 사실 신도시급 보금자리지구는 이번이 처음이 아니다. 지난해 사전예약을 마친 1차 보금자리지구(시범지구) 4곳(강남세곡, 서초우면, 하남미사, 고양원흥) 중 하남미사지구 역시 개발부지 면적이 총 5.46㎢에다 공급
2010-04-07 08:00 -
3차 보금자리지구를 예측해보다
3차 보금자리 예정지 발표를 앞두고 그 지역이 어디가 될 것이냐가 초미의 관심사다. 보금자리 첫 단추를 꿴 1차에 이어 위례보금자리가 나름 대대적인 성공을 거두었고 현재의 주택시장 흐름을 보금자리가 주도하고 있기에 더욱 그렇다. 일부 언론에서도 3차 보금자리 예정지 관련 기사들이 간헐적으로 나오고 있지만 왜 그렇게 선정했는지 이유는 생략된 채 될만한 지역만 거론되고 있어 아직 구체적으로 드러난 예정지는 없다. 3차 보금자리지구 후보지역으로 꼽을 수 있는 곳은 어디일까? 후보지역을 꼽아보기 위해서는 먼저 그간 지정된 1, 2차 보금자리지구의 입지적 특징을 살펴볼 필요가 있다. [서울 도심 반경 21km 이내] 국토해양부가 보금자리 선정 기준시 발표했던 1차 보금자리 12~18km, 2차 보금자리 15~21km가 이를 말해준다. 그러나 이 거리적 개념은 1차보다 2차가 더 늘어났듯 부지확보 차원에서 필요하다면 더 늘어날 수 있다. 꼭 도심과의 거리개념이 아니라 서울 주요권역(강남권역, 강북권역, 강서권역, 도심권역 등) 중심지와의 접근성이 양호하면 된다. 도심 반경 21km는 서울외곽순환국도와 거의 일치하며, 1,2차 보금자리지구 역시 이 도로 안팎에 위치해 있다는 점에 주목할 일이다. 3차 지구 역시 서울외곽순환국도 안에 위치하거나 이를 벗어나더라도 근접한 곳에 들어설 가능성이 높다. [도로ㆍ교통시설이 잘 갖추어진 곳] 보금자리주택은 기존 분양가 또는 주변시세의 50% 또는 70% 수준에서 공급되는 주택이라는 특징을 갖는다. 그러기 위해서는 부지매입비나 부지조성비가 적게 들어가야 함은 물론 도로ㆍ교통, 교량시설 등 추가적인 SOC건설비용이 최소화되는 곳이어야 한다.
2010-03-29 09:28 -
입찰 당일의 사고 유형들
경매는 대중화되고 재테크수단으로 확고히 자리매김했지만 경매라는 것 자체가 협의적인 것이 아니라 강제성을 띠는 제도라는 특성 때문에 점유자나 권리에 대한 위험은 고스란히 낙찰자가 지게 된다. 따라서 낙찰자(또는 입찰자)는 이러한 위험을 회피하기 위해 입찰하기 전에 경매정보나 공부서류, 현장답사 등 면밀한 조사를 선행한 후 입찰 여부를 결정하게 된다. 물건정보나 권리 및 임대차정보에 아무런 흠이 없다고, 즉 입찰할만한 제법 괜찮은 물건이라고 여긴 다음에야 부푼 꿈을 안고 입찰법정으로 향하게 되는 것이다. 그러나 모든 준비를 완벽하게 했다고 하더라도 다양한 종류의 수많은 물건이 경매에 부쳐지고, 대중화 추세에 맞추어 수많은 사람들이 입찰에 응하고 있는 것과 비례하여 입찰사고들도 많이 발생하게 마련이다. 그 사고들은 금전적으로 손해를 보느냐 그렇지 않느냐 하는 중차대한 결과를 수반하기 때문에 사고를 치지 않으려는 부단한 노력을 경주하지 않으면 안 된다. 금전적 손해를 본다 함은 여러 가지가 있겠지만 경매함정에 빠져 결국 대금미납이라는 극약처방을 통해 입찰보증금을 몰수당하는 유형이 가장 일반적이다. 권리분석이나 임대차분석 또는 물건분석을 잘못해 경매함정에 빠지고 그 함정에서 벗어나기 위해 불허가신청도 하고 항고도 하는 등의 조치를 취하기도 하지만 그런 갖가지 조치에도 불구하고 결국 사고를 막지 못한 결과이다. 달리 말하면 이미 입찰이 끝나고 나서 발견되는 이른바 엎질러진 물과 같은 것이어서 다시 물을 주워 담을 수 있는 사례는 극히 일부에 불과하고 나머지는 취득을 포기해야만 할 상황에 처하게 된다. 이
2010-03-24 08:00
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주택시장, 보금자리에 잠들다
보금자리 청약시장의 기세가 무섭다. 일반 거래시장이나 분양시장은 춘풍이 동풍으로 변한 듯 싸늘하기 그지없는데 MB정부의 핵심 추진사업 중의 하나인 보금자리 청약시장만은 여보란 듯 호황을 누리고 있음이다. 지난 9일 3자녀와 노부모부양 특별공급을 시작으로 사전예약이 시작된 위례신도시 보금자리에 대한 소식이 들려오는 것마다 연일 승전보다. 총 사전예약물량 2,350가구 중 234가구가 배정된 3자녀 특별공급에는 4,944명이 신청해 평균 21.1대1의 경쟁률을 보였고, 117가구가 배정된 노부모부양 특별공급의 경우에도 1,019명이 신청해 8.7대1의 경쟁률을 보였다. 전용면적 84㎡ 34가구가 배정된 3자녀 특별공급의 경우 2,622명이 몰려 77.1대1 최고경쟁률을 보였으며, 이중 서울권에 배정된 17가구에 1,676명이 몰려 98.6대1이라는 기록적인 경쟁률을 기록하기도 했다. 연이어 실시된 신혼부부 특별공급에 대한 사전예약 열기도 예외 없이 이어졌다. 352가구가 배정된 신혼부부 특별공급물량에는 총 8,295명이 몰려 평균 23.6대1의 경쟁률을 보였다. 특히 서울에 배정된 전용면적 84㎡ 52가구에 2,596명이 신청해 49.9대1의 경쟁률을 기록했으며, 같은 물량이 배정된 경기ㆍ인천의 경우에도 45.8대1이라는 만만치 않은 경쟁률을 기록했다. 한주를 넘겨 3월 15일, 16일 양일간에는 생애최초 특별공급물량 469가구에 대한 사전예약이 실시되지만 이 역시 치열한 경쟁을 보일 것이 분명하다. 비록 이번 특별공급물량 중 가장 많은 물량이고, 사전예약 신청자격이 다른 특별공급에 비해 다소 까다로운 면이 없지 않지만 기존 보금자리와 달리 위례신도시에 공급되는 입지적 장점을 갖추었을 뿐만 아니라 사전예약
2010-03-17 08:30 -
위례 보금자리 청약단계별 유의사항
위례신도시 보금자리 사전예약이 3월 9일부터 시작됐다. 3자녀 및 노부모 특별공급을 시작으로 오는 11일 신혼부부 특별공급, 15일 생애최초 특별공급을 거쳐 17일부터는 일반공급 물량에 대한 사전예약이 시작된다. 보금자리라 하지만 70년대 강남권 영동택지개발이 이루어지고 난 후 최고의 입지로 평가되고 있는 곳에 들어서는 신도시내에 보급되는 것으로 지금까지의 보금자리와는 차원이 다르다. 뿐만 아니라 서울 강남권에 속해 있는 점, 서울에 공급된 주택 중 최고의 쾌적성을 자랑하는 자연환경적 입지의 우수성 등 그 장점이 헤아릴 수 없을 정도로 많은 곳이기도 하다. 특히 분양가가 3.3㎡당 1천1백90만원~1천2백50만원으로 주변시세의 60~70% 수준에 불과해 당첨즉시 시세차익이 보장된다는 점에서만 보더라도 세간의 관심을 한 몸에 받고 있는 것은 어찌 보면 당연한 일이다. 10년의 전매제한과 5년의 의무거주기간, 10년 후 부동산시장 변수 등을 감안하면 단순 시세차익이 보장된다고 확언할 수 없는 일이지만 여하튼 자격이 된다면 누구나 한번쯤 이번 위례 보금자리 사전예약을 신청해보고 싶은 마음이야 굴뚝같을 것이다. 그러나 보금자리 사전예약 신청자격이 매우 복잡하고 까다롭기 때문에 사전예약을 했다고 하더라도 당첨 가능성은 차치하고 우선 자격미달로 인한 당첨 취소 가능성이 매우 높다는 점을 염두에 두어야 한다. 지난해 10월에 있었던 보금자리 시범지구에서 실시된 사전예약의 경우 전체 공급가구수 중 부적격 당첨 795가구, 서류 미제출로 인한 당첨포기 930가구, 추가 소명 필요 837가구 등 20%에 달하는 물량이 신청자격에 문제가 있었거나 당첨을 포기한 바 있
2010-03-10 08:00 -
양도세 중과 완화, 다주택자 매도타이밍은?
세간의 관심사가 온통 위례신도시 보금자리주택으로 가 있다. 위례신도시 보금자리주택 사전예약이 예고됨과 동시에 대한민국 부동산시장이 그야말로 멎은 듯 냉랭하기만 하다. 서울권내 분양물량인 은평뉴타운은 과거 인기와 달리 중소형에서만 1순위 청약을 마감했을 뿐 중대형아파트는 거의 모든 물량에서 미달이 발생했다. 보금자리의 역효과라 불리는 전세난도 겨울이 지나면서 다소 소강상태를 보였고, 매매시장은 얼어붙은 듯 거래가 거의 없다. 지난해 10월 1차 보금자리주택 공급 때에도 주택시장이 일시 내리막길을 걷다가 다시 회복한 바 있어 이번 보금자리 여파도 일시적 현상에 그칠 것이라는 전망이 있지만 이번 상황은 그리 간단치 않은 듯하다. 우선 보금자리 공급지역이 강남권택지개발(영동택지개발) 이후 최고의 입지로 평가받는 위례신도시에 들어선다는 것과 3월 위례신도시에 이어 4,5월경 2차 보금자리주택 공급이 예정돼 있기 때문이다. 또한 보금자리주택이 연이어 공급되는 동안 제3차, 제4차 보금자리주택 예정지가 속속들이 발표될 가능성이 있어 보금자리 바람은 올 한해가 다 가도록 세차게 몰아칠 전망이다. 그야말로 보금자리라는 태풍이 주택시장을 휩쓸고 있는 형국이지만 이에 더해 주택시장의 또 다른 태풍의 눈이 다가오고 있다. 바로 다주택자 양도세 중과 완화 시한이 올해 말로 종료된다는 점이다. 다주택자 양도세 중과 완화란 무엇인가? 보유기간에 상관없이 2주택자의 경우 2주택에 해당하는 주택 매도시 양도세를 50% 부과하고, 3주택자의 경우는 60% 부과했던 것을 올해 말까지 매각하는 경우에는 50%, 60%가 아니라 일반과세(6~33%)하겠다는 것 아닌가
2010-03-03 08:30 -
전세 탈출, 경매가 답이다
경험칙상 전세가 폭등 장세는 내 집 마련의 호기가 되기도 했다. 외환위기라는 긴 터널을 빠져나오던 2000년과 2001년이 그랬고, 참여정부 부동산 규제가 한참 정점을 향해 치달았던 2004년과 2005년이 그랬다. 불확실한 시장 전망, 거래심리 위축 등으로 매매보다는 전세를 선호하게 되는 경향이 강해지면서 전세가는 지속적으로 상승하게 되는 반면 매매가는 보합세를 보이거나 하락해 전세가와 매매가 격차가 비교적 근소한 차이로 좁혀졌다고 볼 수 있는 시점들이다. 게다가 전세자금으로 내 집 마련 시 가장 문제가 되는 것이 전세 살던 집이 신규 취득한 주택의 자금일정에 맞춰 딱 나가느냐 즉 새로운 임차인을 구하는 것이 쉬운 일이냐 하는 것인데 당시 매매수요보다는 전세수요가 많았던 탓에 이것도 그리 문제되지 않았다. 2000년과 2001년의 경우에는 외환위기 막바지이긴 하지만 그래도 얼어붙은 부동산시장이나 투자심리가 쉽사리 회복되기 어려웠고, 더불어 매매보다는 전세를 더 선호하는 경향이 강했다. 2004년과 2005년에는 참여정부 막바지 부동산규제가 총체적으로 이루어지고 있었고, 국민임대주택단지 건설 계획이 속속들이 발표됐던 때였다. 이제 아파트를 투자수단으로 보는 시대는 끝났다는 의식이 은연중 확산돼갔던 터라 4, 5년 전과 마찬가지로 시장분위기를 지배하는 것은 매매가 아니라 전세였다. 전세난을 틈타 그간 전세 방식이 주를 이뤘던 주택의 임대구조도 월세(보증부월세) 방식으로 전환되기 시작했다. 전세수요자는 집주인의 전세가 인상요구에 부응하여 전세가를 올려주거나 보증부월세로 전환하거나 더 싼 곳, 형편에 맞는 곳으로 평형을 줄여 이사를 했고, 전세가
2010-02-24 07:00 -
전세난, 이렇게 피해가자
전세난이 점입가경이다. 입주물량 급감으로 시작된 강남발 전세난이 서울을 벗어나 수도권 전역으로 확산되기 시작했다. 전세난 확산은 지역적 범위 확대에서 벗어나 이제는 중대형 평형으로까지 전이되고 있다. 부동산포털 닥터아파트(www.drapt.com)가 조사한 바에 의하면 겨울방학 학군수요에 기한 이사철이라 할 수 있는 2009년 11월부터 2010년 1월까지 기간 동안의 서울지역 전세가 상승률은 2.72%. 타입별로 볼 때 전용면적 60㎡이하(이하 소형아파트)가 1.73.%, 전용면적 60~85㎡이하(이하 중소형아파트) 2.02%, 85~135㎡이하(이하 중대형아파트) 2.99%, △135㎡초과(이하 대형아파트) 2.54%로 중대형아파트와 대형아파트 전세가 상승률이 중소형 이하 평형의 상승률을 앞질렀다. 전세난이 지역과 평형에 상관없이 확산되고 있는 셈이다. 입주물량으로 숨통이 트였던 경기지역마저 서울에서 밀리고 밀려 집찾기에 나선 전세 수요로 인해 다시 상승세로 전환됐다. 그나마 학군 수요가 마무리되면서 전세가 상승세가 일부 꺾이긴 했지만 학군 수요가 잠잠해지기가 무섭게 이제는 봄철 이사철이 본격적으로 도래하고 있다. 그렇다고 전세시장을 안정시킬 마땅한 해결책이 없어 당장 이 사태가 진정될 기미도 없다. 마냥 자연스레 열기가 식기만을 바라고 있을 수밖에 없는 상황이다. 서울시에서 올해 1만채 이상의 장기전세주택 공급을 계획하고 있고, 보금자리주택이 3월 위례신도시를 시발점으로 4월 2차 보금자리주택지에서 계속 공급될 예정이지만 이들 주택은 4~5년 후에나 입주할 수 있는 물량이기 때문에 당장의 현안문제인 전세난을 진정시키기에는 역부족이다. 전세가 상승에 전세물량
2010-02-17 08:00
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④ 도심속 전원마을 은평뉴타운
녹지율 42%(단지내 녹지 포함), 용적률 150%의 친환경 주거단지. 신도시 개발 개념에 근접한 개발사업 형태의 신시가지형 뉴타운. 바로 은평뉴타운을 일컫는 말이다. 녹지율로 치자면 단연 최고다. 수도권 택지지구 중 최고의 녹색 주거지로 평가받는 광교신도시 41.4%보다 높고, 분당(20%), 판교(35%), 일산(22%), 김포한강신도시(28%)와도 비교해 전혀 손색이 없을 정도다. 서울시내 재개발, 재건축, 뉴타운사업지구를 통틀어 이만큼 쾌적한 주거환경을 갖춘 단지가 어디 또 있을까? 친환경, 서울 소재, 신시가지형 개발, 시범뉴타운, 후분양, 저렴한 분양가, 역전세난 등 갖가지 이슈와 화제를 낳았던 은평뉴타운이 2006년 하반기 첫 분양을 시작한 이래 이제 막바지 분양에 돌입했다. 은평뉴타운은? 왕십리, 길음뉴타운과 함께 대표적인 시범뉴타운지구에 속한다. 은평구 진관내ㆍ외동, 구파발동 일원 약 3백4십9만5천㎡(1백5만7천평)이 해당 사업구역으로 2002년 10월 시범뉴타운사업지구로 지정됐다. 사업지구는 1, 2, 3지구로 나뉘어 개발사업이 순차적으로 진행되고 있으며, 공동주택과 단독주택을 포함하여 모두 1만6천여가구가 공급될 예정이며, 이중 임대를 제외한 분양아파트는 약 9천5백가구 정도가 공급된다. 현재 1지구에서는 2006년 10월 첫 분양이 시작된 이래 입주까지 마무리됐으며, 2지구는 일부 입주와 분양이 진행되고 있고, 3지구는 본격적으로 분양이 시작되고 있는 상황이다. 녹지율이 높다는 측면 외에도 서울 도심과 불과 10km정도 이격돼 있고 지하철 3호선을 끼고 있다는 것도 큰 장점이다. 지하철을 이용하는 경우 도심까지 20분이면 접근할 수 있다. 통일로를 이용해 서울외곽순환도
2010-02-10 08:38 -
③ 한강프리미엄 흑석뉴타운
환골탈태(換骨奪胎). 수년내 흑석동에 딱 어울릴만한 사자성어를 찾으라면 바로 이 말이 아닐까? 흑석동은 강남권이 지척이고 한강변이 내려다보일 뿐만 아니라 배후에 달마산(공원)이 위치해 배산임수(背山臨水)라는 천혜의 입지여건을 갖추고 있으면서도 20년 이상 된 단독, 다가구, 연립ㆍ다세대 주택이 많아 차량 한대 정도가 지나갈 만한 좁은 골목길이 다수 존재하는 등 기반시설이 매우 열악했던 지역이다. 다른 지역이 지하철이니, 한강변 공공성 회복이니, 재건축이니 해가면서 떠들어댈 때도 이렇다할 변변한 호재 하나 없어 집값 상승을 이웃 불구경하듯 바라보기만 해야 했다. 그랬던 흑석동이 부활의 날개를 펴고 있다. 지난해 7월, 이 지역 주민들의 절대 숙원사업이었던 지하철 9호선이 개통되었고, 2005년 12월 뉴타운지구에 이어 2006년 10월 재정비촉진지구로 지정된 후 뉴타운사업이 본격화되고 있어 교통여건에 이어 주거환경이 대대적으로 개선될 소지가 다분해졌기 때문이다. 흑석뉴타운은? 흑석뉴타운은 흑석동 84-10번지 일대 894,933㎡(약 27만평) 규모로 중앙대학교 등 학교시설과 기존 아파트단지(동양메이저, 청호, 명수대현해, 한강현대 등)를 제외하면 사실상 흑석동(1,2,3동) 전지역이 이에 해당한다. 서울지역 뉴타운사업지구 중 단위 행정동 전체가 뉴타운사업지구에 속하는 유일한 지구라 할 수 있다. 사업지구 북측 전면에 현충로가 접하고 있고 한강변 명수대현대, 한강현대아파트를 사이에 두고 올림픽대로가 지나고 있다. 이들 도로외 사업지구내 2차선 이상 도로가 없을 정도로 도로여건이 열악하다. 지형이 한강변을 향해 북하향 또는 동북하향 완경사를 이루고
2010-02-03 08:03 -
② 풍운아 왕십리뉴타운
왕십리뉴타운이 절체절명의 위기를 맞고 있다. 오는 3월 첫 분양을 앞두고 왕십리뉴타운 1구역 조합원 일부가 성동구청과 재개발조합을 상대로 낸 ‘조합설립무효’소송에서 서울행정법원이 원고 승소 판결을 내렸기 때문이다. 이로 인해 조합설립인가는 물론 사업시행인가, 관리처분계획이 모두 무효 처리되어 향후 왕십리뉴타운은 상급법원의 심리결과에 좌우됨에 따라 그 향배가 초미의 관심사가 되고 있다. 왕십리뉴타운은? 성동구 하왕십리동 440번지 일대 총 부지면적 337,200㎡(실제 개발사업면적 305,788㎡)를 개발하기 위해 2002년 길음, 은평뉴타운과 함께 시범뉴타운으로 지정됐던 곳으로 1구역, 2구역, 3구역으로 나뉘어 개발이 진행된다. 뉴타운 북측으로 청계천이 접하고 서측으로 중구 황학동 상업지구와 경계하며, 남동측 접점에 지하철 2호선 상왕십리역이, 남서측 인근에는 신당역이 소재해 있다. 사업지구 중앙에 동서로 마장로가 관통하고 있으며, 서측에 치우쳐 남북으로 소로(小路)가 지나고 있어 열십자(+) 모양의 도로체계가 사업지구를 4등분하고 있는 형국이다. 마장로 북측, 소로 동측에 접한 1구역은 2006년 12월에 조합설립인가, 2008년 9월에 관리처분인가를 받았으며, 마장로 북측, 소로 서측에 자리한 2구역은 2006년 5월에 조합설립인가를, 2008년 8월에 관리처분인가를 받았다. 마장로 남측에 접한 3구역은 2007년 6월에 조합설립인가, 2009년 5월에 관리처분인가를 받았다. 이번에 행정소송을 통해 조합설립인가 무효 판결을 받은 곳은 1구역으로 3개구역 중 가장 먼저 분양이 이루어질 계획이었다. 올해 공급계획은? 1구역은 사업면적 100,666㎡에 1천7백2가구(임대 3백36
2010-01-26 18:16 -
① 서울, 재개발 공급 의존도 심화
서울지역 전세난이 심각한 수준에 다다르고 있다. 강남권 재건축이 규제와 사업성에 묶여 지지부진하고 있어 공급이 줄고 있고, 비강남권은 뉴타운이니 재개발이니 하는 각종 개발사업으로 인한 멸실주택이 증가하고 있지만 이로 인한 재개발 이주수요를 대체할 물량이 부족한 탓이다. 게다가 겨울철 학군 이동 수요가 겹치고, 봄철 이사, 결혼시즌을 맞아 미리 전셋집을 구하려는 수요뿐만 아니라 신학기 대학가 전세수요마저 겹치면서 서울 전세가가 최근 더 가파른 상승곡선을 그리고 있다. 지엽적인 문제로 2차 보금자리주택, 위례신도시 등 청약을 앞두고 예비청약자들이 무주택자격을 유지하기 위해 주택매입을 유보하고 전세를 선호하고 있는 데에 따른 것도 전세가 상승을 유발하는 한 이유로 지목되고 있다. 그러나 불행히도 이러한 전세난은 당분간 쉽사리 꺾이지 않을 전망이다. 2008년에 강남권(특히 송파구)에 집중됐던 공급량을 끝으로 앞으로 강남권 재건축이 활성화되지 않는 한 그 이상의 물량이 공급되기 어렵기 때문이다. 지난 2008년 하반기 강남권은 공급량 측면에서 일대 변혁기를 맞았다. 잠실주공1(엘스)ㆍ2단지(리센츠), 잠실시영(파크리오), 반포 주공3단지(자이) 및 강동시영1차(롯데캐슬퍼스트) 재건축이 마무리되면서 일시적으로 2만4천여가구 입주물량이 쏟아졌기 때문이다. 입주전까지만 해도 33평형 전세가가 3억~3억5천 정도에 형성돼있던 잠실동 일대 재건축아파트(트리지움, 레이크팰리스 등)는 잠실주공1,2단지 및 파크리오가 한꺼번에 입주하면서 전세가가 한때 2억원대 중반까지 떨어졌다. 전세가격이 경쟁력을 갖게 되자 비강남권에서 강
2010-01-19 17:58 -
폭설과 제설(除雪)로 본 投資斷想
경인년을 시작하는 첫 주간부터 엄청난 양의 폭설이 내렸다. 서울의 경우 25.8㎝의 적설량을 보여 기상청에서 적설량을 공식 집계한 1937년 이래 최고 수준을 기록했고, 강원 영월도 하루동안 22.47㎝가 내려 종전기록을 갈아치웠다고 한다. 비록 최고라는 수식어를 달지 못했지만 인천과 수원도 각각 22.3㎝, 19.3㎝가 내리는 등 가히 기록적인 수치를 기록했다. 가히 전국이 폭설로 몸살을 앓을 정도로 많은 양의 눈이 내렸다. 폭설이 내린 날, 필자는 태백산에 있었다. 매년 초 닥터아파트(www.drapt.com)에서 실시하는 리더산행의 이번 목적지가 태백산이었기 때문이다. 지난 3일 늦은 밤 11시에 서울을 출발하여 새벽 4시부터 산을 오를 때만 해도 눈은 내리지 않았다. 태백산 천제단을 거쳐 문수봉 정상에 오르고 나서야 진눈깨비 같은 눈발이 내리기 시작하더니 거의 오전 9시 전후하여 산을 다 내려올 때쯤에는 눈이 그야말로 퍼붓듯 내렸다. 모처럼 눈 구경도 실컷 하고 눈 맞으면서 하는 산행의 묘미도 만끽했다. 태백산보다도 더 눈이 많이 내리고 있다는 서울과 수도권 소식에 돌아갈 일이 막막했지만 다행히도 염려하던 것과 달리 큰 정체 없이 돌아올 수 있었다. 일선으로 돌아와 경인년 첫 업무를 개시한 이후 지난 일요일까지 일주일간 일산, 남양주, 용인, 강서권, 강남권 등 틈틈이 참 많은 곳을 돌아다녔다. 개인적으로 필요에 의해서 또는 일부러 지역을 선정해 다녀도 보고 특정 아파트를 선정해서 돌아다녀 보기도 했다. 눈이 내린 뒤에도 날씨가 추워 눈이 녹지 않고 쌓여있는 상태가 계속됐지만 같은 폭설과 같은 기후라도 지역마다 또는 단지마다 눈이 녹는 속도나 제
2010-01-12 14:20