서울지역 전세난이 심각한 수준에 다다르고 있다.
강남권 재건축이 규제와 사업성에 묶여 지지부진하고 있어 공급이 줄고 있고, 비강남권은 뉴타운이니 재개발이니 하는 각종 개발사업으로 인한 멸실주택이 증가하고 있지만 이로 인한 재개발 이주수요를 대체할 물량이 부족한 탓이다.


게다가 겨울철 학군 이동 수요가 겹치고, 봄철 이사, 결혼시즌을 맞아 미리 전셋집을 구하려는 수요뿐만 아니라 신학기 대학가 전세수요마저 겹치면서 서울 전세가가 최근 더 가파른 상승곡선을 그리고 있다.

지엽적인 문제로 2차 보금자리주택, 위례신도시 등 청약을 앞두고 예비청약자들이 무주택자격을 유지하기 위해 주택매입을 유보하고 전세를 선호하고 있는 데에 따른 것도 전세가 상승을 유발하는 한 이유로 지목되고 있다.

그러나 불행히도 이러한 전세난은 당분간 쉽사리 꺾이지 않을 전망이다. 2008년에 강남권(특히 송파구)에 집중됐던 공급량을 끝으로 앞으로 강남권 재건축이 활성화되지 않는 한 그 이상의 물량이 공급되기 어렵기 때문이다.

지난 2008년 하반기 강남권은 공급량 측면에서 일대 변혁기를 맞았다. 잠실주공1(엘스)ㆍ2단지(리센츠), 잠실시영(파크리오), 반포 주공3단지(자이) 및 강동시영1차(롯데캐슬퍼스트) 재건축이 마무리되면서 일시적으로 2만4천여가구 입주물량이 쏟아졌기 때문이다.

입주전까지만 해도 33평형 전세가가 3억~3억5천 정도에 형성돼있던 잠실동 일대 재건축아파트(트리지움, 레이크팰리스 등)는 잠실주공1,2단지 및 파크리오가 한꺼번에 입주하면서 전세가가 한때 2억원대 중반까지 떨어졌다.

전세가격이 경쟁력을 갖게 되자 비강남권에서 강남권으로 진입하려는 대기수요가 일시에 몰리면서 그 많던 전세물량이 불과 서너달 사이에 다 소진되었다. 이후 강남권 입주물량 급감, 부동산시장 침체로 인한 매수세 위축, 보금자리주택 공급이 이루어지면서 전세가가 다시 상승하기 시작해 같은 지역 같은 평형 아파트 전세가가 4억원이 넘어서고 지금에 이르고 있는 것이다.

전세가를 안정시키는 방법으로 학군에 대한 대대적인 조정, 비강남권 뉴타운사업이나 재개발사업을 시기적으로 조율해 철거주택으로 인해 발생하는 대체주택 수요 감소, 서울지역내 주택공급량 증대 등이 있을 것이다.

학군 조정은 정책사안이라는 점에서 단기간내 해결하기 어렵고, 뉴타운사업 등의 시기 조율은 일부 효과는 볼 수 있어도 비강남권에 국한된다는 점에서 궁극적인 해결책이 될 수 없다. 가장 현실적이고 효과적인 방법은 주택공급량을 늘리는 것이겠지만 아쉽게도 서울지역은 추가로 공급할 택지가 그리 많지 않다.

최근 들어 보금자리주택 공급을 위해 그린벨트를 해제하고 군사시설보호구역 해제를 통해 택지 확보에 심혈을 기울이고 있지만 이로 인한 서울 주택수요를 감당하기에는 턱없이 부족한 실정이다. 택지를 확보하고 주택을 공급한다고 해도 보금자리주택 특성상 입주시까지 길게는 5년 이상 걸리기 때문에 당장의 전세난을 해소하기 어려운 것도 문제다.

재건축도 상황은 마찬가지. 잠실주공, 반포주공 등 주요 저층단지들의 재건축 이후 재건축 규제나 사업성 미흡으로 강남권 재건축이 지지부진해 재건축을 통한 공급량 증대에도 다소 시간이 소요될 것이기 때문에 당장의 현안 문제로 떠오른 전세난을 해소하기에는 역부족이다.

그간 강남권 재건축 외 서울 주택공급이 수년간 재개발에 의존해왔고 올해에도 그 이상으로 재개발에 의존할 수밖에 없는 이유이다.

부동산포털 닥터아파트(www.drapt.com)에 따르면 올해 공급될 분양물량은 전국적으로 33만가구(주상복합아파트, 오피스텔 포함)에 달한다. 서울에서는 지난해 계획물량 2만8천가구 대비 17.8%가 줄어든 2만3천가구가 공급될 예정이고, 이중 7천1백80여가구가 뉴타운사업이나 재개발사업을 통해 공급된다.

서울권 전체 물량의 1/3정도가 뉴타운ㆍ재개발사업을 통해 공급되는 막대한 물량이다. 지난해에는 서울 전체 공급예정물량의 16.9%에 해당하는 4천7백여가구가 뉴타운ㆍ재개발사업을 통해 일반공급될 예정이었다.

특히 올해는 입지적으로 우수하고 기존의 잘 갖춰진 주거인프라를 입주 즉시 누릴 수 있는 핵심 뉴타운 사업지구내 분양이 대거 계획돼 있고, 보금자리주택 등을 빼면 서울내 이렇다할 공급물량이 없기 때문에 서울지역내 내 집 마련 실수요자 입장에서 관심을 갖지 않으면 안 될 이유이기도 하다.

그런 차원에서 향후 3~4차례에 걸쳐 올해 분양이 예정돼 있는 뉴타운사업지구 중 공급물량이 비교적 많이 나오는 왕십리뉴타운을 비롯하여 흑석뉴타운, 가재울 뉴타운 등 주요 뉴타운사업지구내 연내 분양물량, 입지 여건 및 예상분양가 등을 추정함으로써 서울권내 실수요자들의 내 집 마련에 조금이나마 보탬이 되고자 한다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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