- 하나은행 부동산자문센터장 / 도시지역계획학 박사
- 단국대학교 부동산건설대학원 외래교수
- 한국금융연수원 강의교수 및 심의위원
- 중앙일보 재산리모델링 자문위원
- 미국 상업용부동산투자분석사
- (저서) 한국의 부동산 부자들
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역전세난에 대처하는 우리의 자세
9.13 부동산 대책 이후 주택시장은 가격 안정기 내지 거래 침체기로 접어든 모양새다. 이는 한국감정원이 발표한 전국 주간아파트 가격동향을 통해서도 확인할 수 있는데 서울 및 수도권, 지방 구분 없이 매매가, 전세가 모두 하락폭을 확대하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 야심차게 내놓은 9.13 부동산 대책이 주택시장 가격안정화에 제대로 힘을 발휘하고 있는 것이다. 그런데 엉뚱한데서 문제가 불거지고 있다. 바로 역전세난이다. 실제로 역전세난은 최근 언론사들의 부동산관련 기사에서 빠지지 않고 등장하는 단골손님이기도하다. 하지만 주택시장에 만연한 투기를 근절하고 가격 안정화에 기여하고자 9.13 부동산 대책을 내놓은 정부의 입장에서도 역전세난은 그다지 반갑지 않은 불청객일 것이다. 역전세난이라는 불청객이 언론을 통해 부동산시장의 주요이슈로 부각되는 것은 결코 정부가 원하는바가 아니기 때문이다. 돌이켜보건대 역전세난은 정반대상황이라고 말할 수 있는 전세난과 함께 주택시장의 생애주기(활황기와 침체기의 순환형태)에 따라 반복되곤 해왔다. 게다가 등장할 때마다 집 없는 무주택 서민들에게 우려감과 걱정거리를 안겨주었음은 물론이다. 역전세난은 집주인이 전세만기가 돌아왔음에도 전세가격이 급락하면서 기존의 전세금 수준에서 새로운 세입자를 구하지 못해 돈을 돌려주지 못하는 현상을 말한다. 대게 주택시장이 강세장에서 약세장으로 전환됨과 동시에 입주물량이 쏟아질 때 집중 부각된다. 전세가격을 등에 업고 주택을 매입하는 갭투자라는 투자방식이 작금의 역전세난을 불러온 주범이라는 말이 나오고 있는 것도 사실이다
2019-03-25 12:00 -
비주거용 부동산 시장 전망 및 투자전략
2019년 비주거용 부동산 시장은 9.13 부동산 대책의 영향권 내에서 위기와 기회를 함께 맞이할 것으로 보인다. 즉 정부가 작심하고 내놓은 9.13 부동산 대책이 다주택자 및 고가주택 소유자를 타깃으로 한 주택시장 안정책인 만큼 상가나 오피스텔, 토지 등 비주거용 부동산시장은 직접적 규제의 가시권에서 크게 벗어나있기 때문이다. 주거용 부동산 시장의 약세에 따른 대체효과 내지 풍선효과를 기대해볼만하다. 이는 기회요인으로 볼 수 있다. 하지만 거시경제측면에서 보면 이야기는 달라진다. 경기침체 장기화, 금리인상 추이, 대출규제 여파는 주거용 부동산 시장뿐만 아니라 비주거용 부동산 시장이라도 예외일수 없기 때문이다. 이는 분명코 시장의 위기요인이다. 이처럼 위기와 기회가 공존하는 2019년 비주거용 부동산 시장인 만큼 투자를 실행하기에 앞서 자신 및 시장상황에 적합한 부동산 유형별 투자전략을 반드시 세워둘 필요가 있다. 먼저 상가(구분상가) 및 상가빌딩이다. 지난 수년간 저금리기조가 이어지면서 가장 큰 수혜를 받았던 대표적인 비주거용 부동산이다. 하지만 2019년 상가시장은 금리인상 분위기에 다소 고전할 것으로 예상된다. 여기에 경기불황 여파에 따른 공실증가가 이어지고, 임대사업자에 대한 정부의 대출규제 여파가 지속된다면 상가시장의 약세는 당분간 불가피할 것으로 전망된다. 특히 택지개발지구 내 신규 분양상가의 경우 상권의 안정화까지 많은 시간이 필요하고, 고분양가 논란에서도 자유롭지 못한 만큼 실수요자가 아닌 투자자의 입장이라면 보다 신중한 접근이 요구된다. 다만 상가빌딩의 경우 임대료 수입 외에 지역개발에 따른 가치상승 또는 가족
2019-02-21 12:00 -
2018년 주택시장 결산 및 2019년 전망
2018년 주택시장을 한마디로 요약한다면 “9.13 부동산 대책이 좌우한 한해”였다. 지난 9월 13일, 문재인 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책(주택시장 안정대책)을 발표했다. 물론 그 저변에는 대책 발표 1년 전 투기근절 및 주택시장 안정화를 목적으로 작심하고 내놓았던 8.2 부동산 대책이 서울 및 일부 수도권 아파트 값 상승세를 제어하지 못하고 있다는 위기감이 깔려 있었다. 실제로 9.13 부동산 대책은 당초 많은 전문가들이 예상했던 수준을 훨씬 뛰어 넘어설 만큼 강력했다는 사실에서 ‘집값을 잡겠다.’는 정부의 의지와 절박함을 확인할 수 있었다. 문재인 정부가 발표한 9.13 부동산 대책은 앞서 10년 만에 나왔다는 종합부동산 규제책인 8.2 부동산 대책을 뛰어 넘는 수준으로, 특히 다주택자를 타깃으로 한 대출규제 및 세금규제를 근간으로 만들어졌다. 결과론적이지만 9.13 부동산 대책은 당초 정부의 의도대로 서울을 포함해 그동안 투기적 과열양상을 보였던 전국 주요지역의 집값을 안정화시키는데 나름 성공한 모양새다. 실제로 이는 한국감정원 주간아파트 가격동향 등을 통해서도 확인할 수 있는데, 한동안 아파트값 급등의 진원지였던 서울 강남권을 포함해 지역 구분 없이 매매가격, 전세가격 모두 하락세를 확대했다. 마찬가지로 거래량측면에서나 거래금액측면에서도 뚜렷한 감소세를 보여주고 있다. 게다가 지난 11월 한국은행이 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 올리면서 대출을 활용한 투자수요 감소가 눈에 띄게 늘면서 집값 하락세는 더욱 힘이 실리는 모양새다. 요컨대 2018년 주택시장은 9.13 부동산 대책 이전의 부동산시장 강세장(상승 및 활황상태)과 대책 이후의 약세장(하락 및 소강
2018-12-22 12:00 -
부동산 틈새상품의 허(虛)와 실(實)
부동산시장에 상가나 오피스텔, 분양형호텔 등과 같은 틈새상품들이 또다시 부각되고 있는 요즘이다. 이는 ‘9.13 부동산 대책’이 발표된 이후 지방은 물론, 그동안 가파른 상승세를 이어온 서울지역 주택시장이 하방압력을 받고 있는 것과 연관 깊어 보인다. 상대적이지만 대출이나 세금 등 다양한 측면에서 정부규제를 덜 받고 있다는 사실이 투자자들의 관심을 끌고 있는 모양새다. 이점은 부동산 틈새상품이 투자자에게 제공할 수 있는 실(實)일 것이다. 하지만 이들 부동산 틈새상품들은 거시적 관점에서 경기불황에 민감하고 금리인상에 취약할 뿐만 아니라, 미시적으로도 환금성에 취약하고 임대안정성을 위협받을 수 있다는 점에서 각별한 주의가 필요하다. 만일 이를 소홀히 여겨 예기치 못한 낭패를 보게 된다면 분명코 이는 부동산 틈새상품 투자의 허(虛)일뿐이다. 주택시장의 침체를 계기로 과장된 광고나 시장의 분위기에 휩쓸려 잘못된 투자에 말릴 경우 그 피해가 적지 않다는 현실을 반드시 기억할 필요가 있다. 최근 빈번히 등장하는 이들 틈새상품들을 중심으로 투자 시 유의할 점을 살펴보겠다. 첫째, 신규 분양상가에 투자할 경우다. 분양상가는 상가건물 전체가 아닌 호수별 상가, 즉 개별상가, 구분상가를 말한다. 분양상가는 상가빌딩에 비해 상대적으로 적은 돈으로 투자할 수 있고 매물도 많아 비교적 초보투자자가 수월하게 접근하는 부동산상품이다. 하지만 분양상가의 경우 경기불황이 심화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출되는 경향이 있다. 또한 구분상가의 경우 ‘집합건물의 소유 및
2018-12-04 12:00 -
9.13 부동산 대책의 연착륙을 기대하며
대한민국은 지금 부동산 이야기로 시끌벅적하다. 지난 몇 년간 쉼 없이 달려온 서울 및 일부 수도권 아파트 값이 주타깃임은 물론이다. 최근 국내 부동산시장은 무소불위의 거침없는 서울 아파트 값 상승세와 정부의 집값 안정의지가 힘겨루기를 하는 모양새다. 지난 9월 13일, 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책(주택시장 안정대책)을 발표했다. 물론 그 저변에는 1년 전 투기근절 및 주택시장 안정화를 목적으로 작심하고 내놓은 8.2 부동산 대책이 서울 및 일부 수도권 아파트 값 상승세를 제어하지 못하고 있다는 위기감이 깔려 있다. 실제로 금번 부동산 대책이 당초 전문가들이 예상했던 수준을 뛰어 넘어설 만큼 강력했다는 사실에서 ‘집값을 잡겠다.’는 정부의 의지와 절박함을 확인할 수 있다. 그렇다면 9.13 부동산 대책이 향후 시장에 미칠 영향은 어떨까? 크게 3가지 부분에서 살펴보자. 첫째, 대출규제 부분이다. 9.13 대책에서 가장 눈에 띄는 부분 중 하나는 대출규제를 통해 “유주택자는 더 이상 빚내서 집사지 말라.”는 메시지를 담고 있다는 점이다. 일단 2주택 이상 보유세대는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택을 신규로 구입할 경우 주택담보대출이 완전 금지된다. 따라서 규제지역 주택을 추가로 구입하고 싶다면 100% 자기자본을 사용해야 한다. 1주택세대 역시 규제지역 내 주택을 신규 구입할 경우 이사, 부모봉양, 결혼 등 불가피한 경우를 제외하고는 원칙적으로 주택담보대출이 금지된다. 또한 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억 원 초과) 구입 시에도 실거주목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 여기에 덧붙여 전세대출 보증요건을 대폭 강화
2018-09-29 12:00
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강남 아파트 대기수요 풍부해...집값 잡으려면 공급확대 힘써야
지난 ‘8.2 부동산 대책’을 기점으로 재건축 초과이익환수, 입주권 및 분양권 전매제한, 대출규제 강화, 양도세 중과, 보유세 개편 등 정부의 잇따른 고강도 부동산 규제책이 쏟아졌다. 물론 규제의 한가운데 강남 아파트가 자리하고 있다. 서울 강남 집값이 또다시 꿈틀거리고 있다. 이는 한국감정원이 발표한 8월 4주차(8월 27일 기준) ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 통해서도 확인할 수 있는데, 지방권의 하락이 눈에 띄는 반면, 서울은 강북, 강남 구분 없이 가격 강세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 특히 강남의 경우 기존의 학군수요 외 국지적 개발호재 등으로 상승 기대감이 재현되면서 매물 회수현상이 눈에 띄고 있다. 정부가 가격급등의 시발점이자 주택시장을 과열시킨 장본인으로 강남을 지목해 지난 1년간 집중적으로 견제해왔음에도 ‘강남불패’에 관한 시장의 믿음은 여전해 보인다. 다만 강남발 주택시장의 과열을 좌시하지 않겠다는 정부의 의지가 다양한 형태의 부동산 규제로 이어지면서 거래량이 큰 폭으로 감소한 만큼 당장 강남 집값이 예전과 같은 급등세를 재현하기는 쉽지 않아 보인다. 하지만 경험론적 관점에서 들여다보면, 강남불패에 대한 믿음이 사라지지 않는 한 강남 집값은 언제든 시장을 뒤흔들 만한 파급력을 가지고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 시장에서는 흔히들 다음과 같은 몇 가지 이유를 들어 정부가 강남 집값을 잡는 것이 사실상 불가능하다고 한다. 첫째, 도로, 철도, 문화, 학교, 체육, 공원 등 다양한 도시기반시설이 제대로 갖춰져 있는 만큼 주거환경이 뛰어나다. 비계획적 구도심인 강북과 달리 강남은 1970년대 정부 주도 하의 도시계획을
2018-09-07 12:00 -
하반기 주택시장을 좌우할 4가지 변수
하반기 대한민국의 주택시장은 크게 4가지 변수에 따라 좌우될 것으로 예상된다. 첫째, 금리인상 변수에 주목할 필요가 있다. 미국은 지난 3월 기준금리를 인상한데 이어 6월13일 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 이제는 한국보다 0.5%포인트 높아졌다. 비록 우리나라의 기준금리는 지난해 11월 1.50%로 올라선 이후 동결된 상태지만 최근 잇따른 미국의 금리인상 여파로 연내 한국은행의 기준금리 인상 역시 불가피해 보인다. 이를 선반영하듯 한국은행의 기준금리와 별개로 이미 국내 시중은행의 주택담보대출 금리는 지속적으로 상승해왔고 지금은 5%대 돌파마저 눈앞에 두고 있는 실정이다. 대출을 이용해 집을 산다는 것이 점점 힘들어지고 있다. 둘째, 대출규제 변수에 주목할 필요가 있다. 한국은행이 발표한 자료에 따르면 지난해 우리나라의 가계부채는 1450조원을 돌파했다. 국제통화기금(IMF)이 한국의 가계부채 증가를 심각한 수준으로 여기고 대책마련을 권고하기에 이르렀을 정도다. 한편 가계부채 증가는 정부의 대출규제 강화에 힘을 실어주고 있다. 실제로 문재인 정부는 출범과 함께 급격히 늘고 있는 가계부채의 심각성을 인지하고 줄곧 대출규제 방향으로 나아가고 있다. 대출을 이용한 부동산 매입을 억제할 생각이다. 알다시피 주택시장과 대출규제는 관련성이 깊다. 부동산이라는 자산의 특성상 거액의 자금을 필요하고 담보대출을 통해 해결하려는 경향이 강하기 때문이다. 돌이켜보건대 지난 박근혜 정부는 부동산시장 활성화를 통해 경기회복을 노렸고 이를 실행하기 위한 실질적 대책으로서 대출규제(DTI 및 LTV) 완화 조치를 취했다. 또 ‘안심전환대출’이라는 저금리형
2018-07-02 08:00 -
도시재생 뉴딜사업지 투자 전망은
얼마 전 정부는 전국 250곳을 선정해 지역 혁신거점으로 조성하는 등 3대 전략 5대 과제를 주요 내용으로 한 도시재생 뉴딜 로드맵을 발표했다. 정부의 주요 국정과제 중 하나인 도시재생 뉴딜사업이 본격화되는 모양새다. 향후 정부에서 전국 낙후지역 500여 곳을 선정해 5년간 총 50조 원을 투입한다고 하니 낙후된 도심지역은 개발로 인한 부동산 가치상승은 물론 지역경제 활성화마저 기대하는 분위기다. 현행법 하에서 도시재생 뉴딜사업은 도시의 기존 틀을 유지하면서 주거환경을 개선하고 도시 활력을 높이는데 초점을 맞추고 있는 만큼 전면철거방식보다는 현지개량방식으로 진행될 예정이다. 우리나라의 도시재생사업은 수년 전에도 전국 여러 지방자치단체에서 의욕적으로 추진한 적이 있었지만 주민홍보 및 자금조달에 한계를 보이면서 부동산시장에 실질적인 영향을 미치지는 못했다. 전면철거방식인 재개발·재건축과 달리 현지개량방식이라는 도시재생사업의 속성상 사업시행자나 조합원 입장에서 사업성이 떨어진다는 근본적인 한계성을 갖고 있기 때문이다. 그럼에도 최근 수년간 전국의 집값 상승을 서울의 재개발·재건축이 주도하자 도시재생 뉴딜사업 대상지로 선정만 되면 대상 지역이나 주변 지역의 부동산 가격이 급등할 것이라고 부추기거나 막연히 기대하는 사람들이 적지 않은 듯하다. 하지만 이는 재개발·재건축 등 도시정비사업이 전면철거방식으로 진행돼 사업성이 담보되는 반면 도시재생 뉴딜사업의 경우 현지개량방식으로 진행돼 그렇지 못하다는 본질적 차이를 간과한 것이다. 더욱이 정부에선 도시재생 뉴딜사업 대상지 일대 부동산시장에 관한
2018-04-25 08:00 -
2030 청약 소외계층의 내집마련전략
이른바 ‘로또아파트’라는 신조어가 생길정도로 아파트 청약열풍이 뜨거운 대한민국이다. 문제는 2030 청약 소외계층의 경우 현행 청약가점제하에선 내집마련이 더욱 어려워졌다는 점이다. 이제는 투자방법과 부동산유형측면에서 틈새시장을 찾아봐야한다. 2030층이 서울 강남 및 도심권을 비롯한 수도권 인기지역 내 아파트를 분양받고자할 경우 현행 청약가점제하에서 당첨을 기대하기란 결코 쉽지 않다. 게다가 주택가격안정화를 원하는 정부가 고분양가문제를 잡기위해 집단대출에 필요한 주택도시보증공사(HUG)의 보증요건을 강화하고 있는 만큼 자금확보측면에서도 청약시장을 통한 내집마련은 더욱 힘들어질 전망이다. 따라서 2030층의 내집마련전략은 청약시장(신축주택)을 두드리기보다는 구축주택을 값싸게 매입하는 편이 나아 보인다. 집을 값싸게 사는 방법으로는 법원경매물 매입, 급매물 매입, 분양권 매입, 민간임대주택 분양전환 매입 등이 있다. 다만 부동산유형에 따라 매입방법을 달리하는 편이 좋은데, 구축 아파트를 매입하고자 한다면 해외이주 또는 자금사정 등으로 기한이 촉박해 값싸게 나온 급매물이 매력적이다. 다만 급매물에 대한 정보가 대개 현장 중개업소들로부터 나오는 만큼 이들과의 긴밀한 관계는 필연적이다. 흔히들 시세보다 값싸게 부동산을 매입하는 것으로 알려진 법원경매물의 경우 현실 속에서는 그리 녹록하지 않은데, 아파트와 같은 인기상품은 입찰장의 과열된 분위기로 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우가 적지 않다. 또한 권리분석을 제대로 하지 않아 치명적인 손해를 입기도 한다는 점에 유의해야한다. 하지만 단독주택이나
2018-03-31 12:00 -
다주택자 주택 매각 시 절세전략
정부가 발표한 세법개정안에 따라 2주택 이상을 보유 중인 다주택자가 4월 1일 이후 조정대상지역에서 집을 매각할 경우 양도세 중과를 피할 수 없게 됐다. 다주택자라면 주택 매각에 앞서 어떻게 절세전략을 짜느냐에 따라 차익실현의 폭이 크게 달라질 가능성이 농후해진 것이다. 우선 절세전략을 세우기에 앞서 보유 중인 주택들 중 매각할 주택과 계속 가지고갈 주택을 선별하는 수고가 필요하다. 선별기준은 이왕이면 중장기적으로 잡는 편이 좋다. 당연하겠지만 향후 가치상승이 기대되어 매각하기에 아쉬운 주택으로 판단된다면 계속 보유하되 향후 절세방안도 함께 고민해야 한다. 만일 보유할 주택을 선별하는 수고를 마쳤다면 곧바로 절세전략을 세워야한다. 특별한 경우가 아니라면 주택임대사업자로 등록하거나 세대분리 가능한 자녀에게 증여해 주택수를 줄여가는 방법이 좋다. 최근 고령의 자산가들을 중심으로 강남권 소재 재건축 아파트나 상가주택 증여에 관심이 증가하고 있는 것도 이와 관련 깊어 보인다. 다만 증여를 통한 절세전략은 증여의 시점에 따라 달라질 수 있다. 부동산가격이 바닥을 치고 오르는 시점이 가장 좋다. 증여받은 부동산가격이 상승하게 되더라도 가격 상승분에 대해선 별도로 세금을 납부할 필요가 없기 때문이다. 또한 기준시가나 공시지가가 고시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 주택의 경우 매년 4월 말, 토지는 5월말, 오피스텔이나 사업용 빌딩은 매년 12월말에 고시한다. 여기에 증여재산 공제제도나 대출을 가미한 부담부증여를 활용한다면 절세효과는 배가된다. 다만 증여 시 공제액은 10년 기준으로 판단하므로 사전에 10년 단위로 증여플
2018-03-29 08:00
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노후 임대수익을 노린 상업용 부동산 투자, 지금 들어가도 괜찮을까?
조기은퇴, 저성장, 저금리, 100세 시대에 살고 있는 현실을 감안한다면 노후 임대수익을 노린 상업용 부동산 투자 역시 빠를수록 좋을 듯하다. 다만 부동산이라는 상품의 특성상 큰돈이 들어가고 더욱이 노후를 대비한 투자인 만큼 수익성보다는 안전성과 환금성에 보다 큰 비중을 두는 게 좋을 듯하다. 따라서 당장은 높은 수익률을 보이더라도 꾸준히 유지시키지 못하는 부동산이라면 노후를 대비한 투자 상품으로 부적격하다. 노후 임대수익을 노릴 수 있는 상업용 부동산으로는 상가빌딩, 구분상가, 오피스텔, 지식산업센터, 주유소, 숙박시설 등 다양한 상품들이 있다. 다만 상품별 특성이 제각각인 만큼 투자자의 취향, 관리 가능 여부, 동원 가능한 자금력 등을 충분히 감안해 투자해야 한다. 만일 대출을 활용한다면 노후를 대비한 투자인 만큼 크게 무리하지 않는 선, 즉 부동산 매입금액의 20~30%선을 넘지 않는 편이 좋아 보인다. 만일 충분한 자금을 가지고 있는 자산가라면 도심지 상가빌딩을 노려볼만 하다. 임대수익을 얻을 수 있음은 물론, 지가상승으로 인한 매각차익까지 기대할 수 있기 때문이다. 투자에 앞서 체크해볼 사항으로는 상권 확장성 여부, 임대차계약의 진정성 여부, 건물의 하자 여부 등이 있다. 임대수익률을 높여 매각을 수월하게 할 목적으로 위장임차인을 입주시키는 경우도 심심치 않게 발견되고 있으니 철저한 검증작업은 필요해 보인다. 하지만 거액의 자금을 투자할 여력이 없거나 이보다는 작은 금액으로 투자하고 싶다면 지식산업센터나 소형아파트에 관심 가질만하다. 지식산업센터의 경우 취득세, 재산세 감면 등 다양한 세제혜택과 함께 청약규
2018-03-13 12:00 -
공공지원 민간임대주택 청약해도 괜찮을까?
이전의 ‘뉴스테이’가 전세시장이 월세시장으로 빠르게 전환되는 주거형태의 변화 속에서 주택소유 여부와 상관없이 중산층을 대상으로 등장했다면 新뉴스테이라 불리는 공공지원 민간임대주택은 집값 및 임대료 상승 여파로 거주 자체를 위협받고 있는 저소득층 무주택자에게 단비가 될 것이다. 일단 초기 임대료 수준이 시세의 90~95% 수준으로 낮다. 특히 전체 공급물량의 20% 이상은 청년·신혼부부에게 특별공급될 예정인데 이들의 초기 임대료 수준은 시세의 70~85%선으로 매우 저렴하다. 다만 한 가지 유념할 것은 공공지원 민간임대주택 역시 주택시장이라는 커다란 테두리 안에서 놓고 볼 때 수요의 양극화현상에서 예외일 수 없다는 점이다. 즉 직주근접 및 향후 가치상승의 관점에서 도심에 입지할수록, 역세권일수록 수요가 몰리겠지만 도시외곽에 입지하거나 비역세권이라면 마땅한 수요를 찾는 게 어려울 수도 있다. 또한 도심 역세권이더라도 지방보다는 수도권, 수도권 내에서도 서울에 입지한 주택에 청약이 몰릴 것으로 예상된다. 그런 점에서 볼 때 향후 1~2년 내 공급될 물량 중 서울 신촌(광흥창역), 서울 장위(들곶이역), 고양 삼송(삼송역) 등은 투자 목적으로 접근해도 괜찮아 보인다. 요컨대 공공지원 임대주택은 시세보다 낮은 임대료 수준으로 8년간 거주가 보장되고 임대료 인상폭 역시 연5% 내로 제한된다는 점에서 매력적다. 무엇보다 8년 후 분양전환 받을 수 있다는 점은 내 집 마련을 원하는 무주택자에겐 투자 목적으로도 좋아 보인다. 자격요건만 된다면 청약할만한 부동산 상품으로 보인다. "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
2018-03-09 20:00 -
지금이라도 강남 아파트 사야 할까?
우리가 잘 알다시피 최근 수년간 주택가격을 끌어올린 건 다름 아닌 서울 강남 아파트였다. 이처럼 강남 아파트가 대한민국 주택시장을 주도할 수 있었던 데는 무엇보다 탄탄한 수요가 받쳐주고 있기 때문인데, 이러한 이유로 서울 강남 아파트는 지역구가 아닌 전국구 아파트로 통한다. 즉 서울에서만 강남 아파트를 찾는 게 아니라 경기, 부산, 대구, 광주, 대전은 물론, 더 멀리 제주에서도 강남 아파트를 사고 싶어 하는 사람이 적지 않다는 얘기다. 사실 서울 강남은 1970년대 정부주도하에 계획적으로 개발된 대규모 신도시다. 따라서 구도심인 기존의 강북과 달리 상대적으로 넓은 도로망을 비롯해 도시기반시설이 잘 갖춰져 있어 주거환경이 뛰어나다. 게다가 인구유인책의 일환으로 당시 강북지역 소재 명문고들을 대거 이전시키면서 이른바 ‘강남8학군’이라는 이름표를 붙여주기까지 했다. 대한민국의 엄청난 교육열을 감안할시 오늘날 서울 강남 아파트의 탄탄한 수요가 학군에서 나온다는 얘기는 결코 과장돼 보이지 않는다. 가격적인 측면에서 볼 때 강남 아파트는 일반 서민들이 접근하기 쉽지 않다. 동일한 평형대일지라도 강남 아파트에는 항상 프리미엄이 붙어있는 셈이다. 그럼에도 불구하고 강남 아파트는 전국구라는 명성에 맞게 자산가를 중심으로 탄탄한 수요가 뒷받침돼왔다. 그래서 가격도 쉽게 꺾이지 않는다. 다만 최근 3~4년 내 급등한 가격은 매우 부담스럽다. 단기고점논란으로부터 자유롭지는 못하다는 점을 기억할 필요가 있다. 그렇다면 지금이라도 강남 아파트를 사야 할까? 말아야 할까? 만일 단기적 양도차익을 노리는 가수요자라면 지금의 강
2018-02-20 12:00 -
서울 비강남권 아파트 지금 사도 괜찮을까?
최근 몇 년 사이 서울 아파트 가격은 강남권을 중심으로 강세를 이어오고 있다. 정부의 잇따른 규제책 발표와 과열을 우려하는 언론의 목소리에도 쉽사리 꺾일 분위기가 아니다. 투자를 목적으로 하는 가수요자든, 거주를 우선하는 실수요자든 다분히 혼란스러울 수밖에 없다. 상대적이지만 고가 아파트가 즐비한 강남권뿐만 아니라 비강남권 아파트를 매입하려는 사람들조차 골치가 아플 것이다. 만일 단기적으로 가격급등을 시현한 강남권 재건축 아파트는 논외로 한다면, 지금 서울 비강남권 아파트에 투자하면 어떨까? 이 질문에 대한 해답은 경제학의 기본원칙인 ‘수요공급의 법칙’에서 찾아볼 수 있다. 공급(재고주택 외 신규분양주택 포함) 대비 수요(실수요 외 가수요 포함)가 많다면 매력적인 투자처가 아닐까! 중장기적 관점을 가지고 유망지역, 유망단지로 접근한다면 이른바 ‘광동성(광진구, 동작구, 성동구)’이 매력적으로 보인다. 광진구 광장동, 성동구 성수동, 동작구 흑석동이 대표적인 유망지역이다. 이들 지역은 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와 인접해 있으면서도 한강변을 끼고 있다는 장점을 가지고 있다. 이른바 ‘준강남권’ 중에서도 핵심지역으로 볼 수 있다. 다만 인구구조가 변화하고 가구분화가 심화되고 있음을 감안해 전용면적 85m2 이하로 매입할 것을 권한다. 아울러 재건축 요건이 점차 까다로워지고 있는 점을 감안해 소문만 무성하고 사업진척이 더딘 노후단지보다는 실거주시 편의성까지 감안해 입주한지 채 10년이 안된 새아파트를 매입하는 편이 좋아 보인다."외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : the
2018-02-12 20:00 -
재건축!! 지금 투자해도 될까?
신정부 들어 수많은 규제가 몰리고 있음에도 재건축시장에 대한 투자자들의 관심도는 여전히 뜨겁다. 최근 몇 년 사이 대한민국 아파트 가격을 끌어올린 주인공은 다름 아닌 재건축, 특히 서울 재건축, 좀 더 정확히 집어보면 강남 재건축이라는 것은 삼척동자도 다 아는 사실이 아닌가. 돌이켜보건대, 서울 재건축 가격급등은 2014년 9월 박근혜정부가 주택시장 활성화를 명분으로 재건축연한을 기존의 40년에서 30년으로 단축시키면서 촉발됐다. 재건축연한 10년 단축은 그간 학군 및 교통, 생활환경 등 주거 인프라가 뛰어나 수요는 많으나 30년 전후 노후화된 아파트가 즐비해 답보상태에 놓여있던 서울 강남지역에 단비 그 자체였다. 하지만 결과적으로 강남권을 중심으로 새 아파트가 들어설 수 있다는 희망은 이내 투기적 가격급등수준으로 이어지게 했다. 주택시장 활성화라는 정부의 당초 기대와는 달리 실수요와 함께 가수요가 대거 몰리면서 강남권을 중심으로 한 서울 재건축시장은 부동산 투기의 온상이 돼버린 것이다. 신정부는 출범과 동시에 강남권을 중심으로 한 서울 재건축시장을 가격급등, 투기의 진원지로 여기고 규제를 강화하고 있는 모양새다. 조합원의 지위양도요건을 강화하고 재건축 초과이익환수제를 부활시켰다. 심지어 반포주공1단지, 잠실진주 등 재건축 초과이익환수제를 피해 지난해 말 관리처분신청서를 접수시켰던 단지들마저 신청서 내용을 재점검해 부담금을 물리려는 움직임도 보이고 있다. 서울 재건축시장에 말 그대로 빨간 신호등이 켜진 것이다. 그런데 더 큰 문제는 재건축연한을 40년으로 회복시키려는 조짐을 보이고 있다는 점이다. 재건축 투자는 타이
2018-02-07 17:30
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양도세 중과 시행을 앞둔 다주택자의 대응방안은
진퇴양난!! 정부가 시행 예고한 바에 따르면, 다주택자는 현재 보유 중인 주택을 4월 1일 이후 매각할 경우 양도세 중과를 피할 수 없게 되었다. 지난 ‘8.2 부동산 대책’ 이후 정부의 고강도 부동산 규제책이 사실상 다주택자에게 집중되는 모양새다. 하지만 서울 강남권 재건축단지를 필두로 일부 아파트의 경우 정부의 잇따른 규제책에도 가격 상승세가 멈추지 않고 있고, 심지어 매물을 구경하기도 쉽지 않은 것이 현실이다. 그렇다고 투기근절을 통한 집값안정을 핵심과제로 내세웠던 정부로서도 백기를 들 수는 없기에 연일 고강도 규제책을 쏟아내려는 분위기다. 다주택자로서는 섣불리 집을 처분할 수도 없고, 그렇다고 마냥 버틸 수만도 없는 그야말로 진퇴양난이 아닐 수 없다. 이와 관련, 다주택자가 선택할 수 있는 대응방안을 살펴보자. 먼저 지역 및 주택규모에 따라 대상물건을 선별하는 수고가 필요하다. 한마디로 똘똘한 놈을 안고가자는 이야기다. 즉 지방보다는 수도권, 소도시보다는 광역대도시권, 심지어 같은 서울권이라도 강북 외곽지역보다는 강남 및 도심권에 소재한 주택을 장기 보유하는 전략이 좋다. 일례로 서울의 경우 강남3구(강남, 서초, 송파) 및 인접지역(강동, 동작), 서울 4대문 내 도심권 및 인접지역(마포구, 성동구, 광진구)에 위치한 주택이 매력적이다. 그밖에 판교, 광교, 하남 등 서울과 근접한 2기신도시 중 현재수요는 물론, 예비수요가 풍부해 향후에도 가격상승이 지속될 것으로 판단되는 곳에 위치한 주택이라면 서둘러 매각하기보다는 계속 보유하는 방안을 모색하는 편이 좋아 보인다. 한편 우리나라도 여타선진국과 마찬가
2018-01-29 16:00 -
2018년 새해 부동산시장을 전망해본다.
2017년 5월 출범한 신정부의 부동산 정책은 투기수요 차단을 통한 집값 안정과 실수요자 및 서민을 위한 주택공급 확대로 요약된다. 무엇보다 신정부의 출범이 보수에서 진보로의 전환인 만큼 부동산시장을 바라보는 시각 역시 앞선 박근혜정부와는 확연히 다른데 부동산(주택)을 경기회복의 도구로 활용하기보다는 본연의 모습인 의식주의 하나라는 관점에서 접근하려는 모양새다. 최근 정부가 ‘주거복지 로드맵’이나 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 등을 통해 주택 공급량을 대폭 늘리려는 의도 등이 그 궤를 같이한다. 문제는 채 1년도 안 되는 사이 온탕과 냉탕이 빠르게 교차되고, 양극화가 더욱 심화되면서 양도차익을 노리는 가수요자는 물론, 내 집 마련을 필요로 하는 실수요자마저도 투자 여부를 판단하기가 매우 어려워졌다는데 있다. 그렇다면 2018년 새해 부동산시장은 어떨까? 첫째, 거시적 관점에서 생각해보자. 2018년 새해 부동산시장은 위기요인과 기회요인이 공존함으로써 불확실성이 확대될 것으로 보인다. 위기요인으로는 대출규제 강화(신DTI, DSR 도입), 금리 인상, 입주물량 증가, 조세부담 증가 등이 있는 반면, 기회요인으로는 경기회복 기대감, 풍부한 유동자금, 도시재생사업 진척 등이 있다. 다만 신정부의 부동산 정책이 단기적으로는 규제를 통한 주택가격 안정화에 집중되어 있는 만큼 기회요인보다는 위기요인이 좀 더 커 보인다. 둘째, 시기적 관점에서는 전강후약의 모양새가 예상된다. 신정부가 출범한 이후 연이어 쏟아진 온갖 부동산 규제책에도 서울 강남권을 포함한 수도권 일부지역의 경우 가격 상승세가 여전히 꺾일 줄 모르고 있다.
2017-12-31 23:00 -
신정부 부동산 정책에 대응한 맞춤식 투자전략
[다주택자 투자전략] 8.2 부동산 대책 이후 정부의 고강도 규제정책이 사실상 다주택자에게 이어지는 모양새다. 이에 대한 대응방안으로 다주택자가 선택할 수 있는 방법에는 크게 3가지가 있다. 첫째, 매각하는 것이다. 다만 양도차익의 크기에 따라 매각시기를 달리 정할 필요는 있다. 집값을 크게 상승시킬만한 특별한 호재가 없는 한, 2018년 4월 1일 이후 다주택자에 대한 양도세 중과가 예고된 만큼 양도차익이 큰 주택은 늦어도 2018년 3월 31까지 매각하는 것이 좋다. 조정대상지역에서 2주택을 가지고 있는 경우에는 기본세율(6~40%)에 10%p를 더해 양도차익의 16~50%, 3주택 이상 보유자는 20%p를 더해 양도차익의 26~60%까지 무거운 세금을 내야하기 때문이다. 둘째, 증여하는 것이다. 보유 중인 주택을 매각하는 게 아쉬울 경우 자녀에게 증여해 주택수를 줄여나가는 것도 방법이다. 셋째, 주택임대사업자로 등록하는 것이다. 신정부는 서민의 주거안정을 위해 다주택자의 임대사업자 등록을 권장하고 있다. 기본적으로 임대사업자로 등록하게 되면 거주주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 임대사업자로 등록 후 5년 이상 임대를 하게 되면 해당 주택에 대해 취득세를 면제해주고, 재산세와 양도소득세 등을 감면해준다. [가수요자 투자전략] 실수요가 아닌 투자(투기)를 목적으로 부동산을 매입하는 사람을 가수요자라고 한다. 가수요자는 크게 분양권 가수요자와 실물 가수요자로 나뉜다. ‘8.2 부동산 대책’에 따라 조정대상지역에서 분양권을 보유하고 있는 사람은 2018년 1월 1일 이후부터는 전매 시 보유기간과 상관없이 일괄적으로 50% 양도세율을
2017-10-31 12:00 -
신정부 출범 이후 부동산 정책 되돌아보기
2017년 5월 9일, 문재인 대통령 당선과 함께 신정부가 출범했다. 신정부의 출범은 보수에서 진보로의 전환인 만큼 우리나라의 정치, 경제, 사회 등 다양한 분야에서 적지 않은 변화를 예고하고 있었는데, 부동산시장도 예외는 아니었다. 신정부 출범 이후 지금까지 발표된 부동산 정책의 기조를 살펴보면, 부동산시장 활황을 통한 경기부양보다는 집값을 잡아 서민의 주거안정을 꾀하겠다는 확고한 의지를 엿볼 수 있었다. 신정부가 내놓은 첫 번째 부동산 정책인 ‘6.19 부동산 대책’은 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’이라는 타이틀에서 보여주듯이 투기로 과열된 지역에 대한 선별적 대응을 골자로 하고 있었다. 대선 이후 거시경제 여건이 개선되고 국내외 정치적 불확실성이 해소되면서 아파트값 급등의 진원지라고 볼 수 있는 이른바 ‘강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)’를 필두로 목동, 여의도, 경기 과천, 부산 해운대, 세종 등이 투기적 양상을 보이고 가격상승폭을 키우자 정부가 서둘러 내놓은 대응책이었다. 지난해 ‘11.3 대책’의 약발이 떨어지면서 국지적으로 아파트값이 치솟자 기존의 37개 지역에 덧붙여 추가로 3개 지역(경기도 광명, 부산기장, 부산진구)을 조정대상지역으로 선정했고, 조정대상지역의 실효성을 높이기 위해 서울 전 지역의 전매제한기간을 소유권이전등기 시까지 연장한 것이다. 또한 조정대상지역에 대해 LTV, DTI 규제비율을 10%p씩 강화시키고, 재건축에 대해서는 조합원 주택공급 수를 1주택(제한적 2주택)으로 축소하여 사실상 투기세력을 차단하고자 했다. 하지만 “어떠한 정부정책도 시장을 이기지 못한다.
2017-10-09 12:00 -
노후준비를 위한 수익형부동산 투자전략
노후준비를 위하여 투자할 수 있는 대표적인 수익형부동산으로는 구분상가, 상가건물, 오피스텔, 소형아파트가 있다. 물론, 이들 각각은 투자대상으로서 나름의 장단점을 가지고 있다. 따라서 투자를 실행하기에 앞서 자신 및 시장 상황에 맞는 철저한 검토가 선행되어야 할 것이다. 첫째, 구분상가(개별상가)에 투자할 경우이다. 장점은 주거용이 아닌 상업용이라는 속성상 비교적 임대관리가 수월하고, 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있다는 것이다. 하지만 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료연체 및 공실문제에서 결코 자유롭지 못하다. 투자를 결정하기에 앞서 체크해볼 사항으로는 상권의 확장성 여부, 거래가격의 적정성 여부, 임대차계약의 지속성 여부 등이 있다. 정체된 상권보다는 확장력 있는 상권이 좋다. 특히 소비력이 강한 10~20대 젊은층이 풍부한 상권이 매력적이다. 또한 거래가격의 적정성을 조사할 필요가 있는데 특히 신규로 분양하는 구분상가의 경우 시세대비 고분양가 여부를 확인할 필요가 있다. 아울러 주변 임대료 조사를 통해 임대차계약의 지속성 여부를 확인해야 할 것이다. 둘째, 상가건물에 투자할 경우이다. 몇 해 전부터 자산가들 사이에서 꼬마빌딩이라는 30~50억 원대 상가빌딩이 큰 인기를 모으고 있다. 상가빌딩은 구분상가와 마찬가지로 임대수익을 얻을 수 있고 지가상승으로 인한 매각차익까지 노릴 수 있다는 장점을 가지고 있다. 하지만 상가건물은 수익형부동산 유형 중 가장 큰 금액이 들어가는 만큼 보다 철저한 사전조사가 필요하다. 투자를 결정하기에 앞서 체크해볼 사항으로는
2017-06-28 12:00