정부가 발표한 세법개정안에 따라 2주택 이상을 보유 중인 다주택자가 4월 1일 이후 조정대상지역에서 집을 매각할 경우 양도세 중과를 피할 수 없게 됐다. 다주택자라면 주택 매각에 앞서 어떻게 절세전략을 짜느냐에 따라 차익실현의 폭이 크게 달라질 가능성이 농후해진 것이다.

우선 절세전략을 세우기에 앞서 보유 중인 주택들 중 매각할 주택과 계속 가지고갈 주택을 선별하는 수고가 필요하다. 선별기준은 이왕이면 중장기적으로 잡는 편이 좋다. 당연하겠지만 향후 가치상승이 기대되어 매각하기에 아쉬운 주택으로 판단된다면 계속 보유하되 향후 절세방안도 함께 고민해야 한다.

만일 보유할 주택을 선별하는 수고를 마쳤다면 곧바로 절세전략을 세워야한다. 특별한 경우가 아니라면 주택임대사업자로 등록하거나 세대분리 가능한 자녀에게 증여해 주택수를 줄여가는 방법이 좋다. 최근 고령의 자산가들을 중심으로 강남권 소재 재건축 아파트나 상가주택 증여에 관심이 증가하고 있는 것도 이와 관련 깊어 보인다. 다만 증여를 통한 절세전략은 증여의 시점에 따라 달라질 수 있다. 부동산가격이 바닥을 치고 오르는 시점이 가장 좋다. 증여받은 부동산가격이 상승하게 되더라도 가격 상승분에 대해선 별도로 세금을 납부할 필요가 없기 때문이다. 또한 기준시가나 공시지가가 고시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 주택의 경우 매년 4월 말, 토지는 5월말, 오피스텔이나 사업용 빌딩은 매년 12월말에 고시한다. 여기에 증여재산 공제제도나 대출을 가미한 부담부증여를 활용한다면 절세효과는 배가된다. 다만 증여 시 공제액은 10년 기준으로 판단하므로 사전에 10년 단위로 증여플랜을 세워놓고 추진하는 게 좋다.

하지만 보유대신 매각을 결정했다면 절세효과를 누리기 위해서 매각시기와 순서를 정하는 것이 중요하다. 양도소득세는 동일 연도에 2주택 이상을 매각하게 되면 양도차익이 누적돼 세금부담이 가중될 수 있기 때문에 가급적 비슷한 시기에 매각하는 것을 피하는 게 좋다. 하지만 불가피하게 양도차익과 양도손실이 함께 발생할 것으로 예상되는 경우라면 동일 연도에 매각하는 게 유리하다. 기본적으로 양도소득세는 매각차익이 있을 때만 발생하기 때문이다. 동일 연도 매각 시 양도손실을 양도차익에서 차감할 수 있다.


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