서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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임차인 갱신요구권 행사와 의사표시 도달주의
주택임대차보호법상의 임차인 갱신요구권에 대한 정확한 이해를 위해 국토부가 주택임대차보호법 해설서를 전자문서 형태로 배포한다고 한다. 해설서는 국토부와 법무부, 유관기관 홈페이지를 통해 28일부터 다운로드할 수 있다고 한다. 공개를 앞두고 관련 기사가 보도되고 있는데, 오해할만한 부분이 있어 보충설명한다. 해당기사는, ‘계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다’고 서술하고 있는데, 오해소지가 있다. “의사표시 도달주의” 원칙에 대한 설명이 없기 때문이다.★ 민법 제111조(의사표시의 효력발생시기)① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.임차인의 계약갱신요구라는 의사표시는 상대방인 임대인에게 도달해야만 효력이 발생한다. 우리 민법은 원칙적으로 의사표시 도달주의를 채택하고 있기 때문이다(예외적인 발송주의). 때문에 임차인이 문자나 이메일로 보냈다고 하는 갱신요구의 의사표시를 임대인이 받지 못했다고 부인하게 되면 도달에 대한 입증책임은 임차인이 부담할 수밖에 없다. 이를 입증하지 못하면 해당 의사표시는 무효가 될 수도 있어, 결국 발송의 의미가 없어질 수도 있게 된다.따라서, 문자나 이메일에 대한 임대인 회신이 있었다면 의사표시 도달사실이 쉽게 입증 가능하지만, 반대로 보낸 문자나 이메일에 대해 임대인이 아무런 답변을 하지 않을 경우에는 세심한 주의가 필요할 수 있다. 향후 분쟁에서 문자나 이메일을 보지 못했다고 하거
2020-08-24 18:11 -
갱신거절사유인 “임대인의 실거주” 입증과 관련하여 예상되는 소송 쟁점
주거용 임차인의 갱신요구권 시행을 둘러싼 논쟁과 우려가 적지 않은 가운데, 법시행 후 3일만에 법개정과 관련된 첫 상담을 하게 되었다. 이례적으로 빠른 상담이라고 할 수 있는데, 이번 법개정에 얼마나 광범위한 이해관계가 걸려있는지 반증하는 것으로 보인다.상담내용은, 법 개정 이전에 아파트를 매매계약하면서 거주세입자를 잔금일자 이전에 매도인이 명도하기로 합의한 상태에서 법개정으로 임차인이 2년 갱신요구권을 행사하면서, 매도인의 명도책임이 문제가 된 사안이었다. 상담과정에서 “임대인의 실거주”에 대한 입증책임과 정도, 소송실무에서 예상되는 쟁점을 고민해보게 되었다. 먼저 관련 법조항은 다음과 같다.★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 7호 중략>8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우<9호 중략>② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정
2020-08-07 12:25 -
주거용 임대차계약 갱신요구를 통한 기간연장의 효과(상가건물임대차보호법과의 비교분석)
임차인의 갱신요구를 통해 주거용 임차인의 임대차기간이 구체적으로 어떻게 보장될 수 있는지에 대한 정확한 이해를 위해 상가건물임대차보호법을 함께 살펴보자.★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 9호 중략>② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.★ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.상가건물임대차보호법의 갱신요구권 틀을 차용하고 있어 외견상 비슷해 보이지만, 세부적으로는 많은 차이가 있다.먼저, 상당한 영업비용이 투자된 상가점포임
2020-08-06 21:28 -
주택임차인의 갱신요구권, 적극적 행사가 필요하다
2020. 7. 31. 주택임대차보호법 개정으로 도입된 주택임차인의 갱신요구권에 큰 관심이 쏠리고 있는데, 제대로 된 적법한 갱신요구권 행사를 위해 유의할 부분이 있다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <1호 내지 9호 중략> ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ★ 동법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 한마디로 말하면, 임차인에게 추가 2년이 당연 보장되는 것이 아
2020-08-04 20:00 -
주택임차인의 갱신요구권과 임대인의 실거주 예외
우리 역사상 최초로 도입된 주거용 임차인의 갱신요구권제도 시행이 우리 주택임대차시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다. 정확한 이해를 위해 일단 관련조문 자체를 소개한다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현
2020-08-03 19:34
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다른 공유자의 일방적 사용수익행위에 대한 보존행위
Q. 토지지분 1/2을 소유하고 있는데, 나머지 1/2 지분권자가 토지상에 제 동의없이 단독으로 건물을 지어 토지를 점유사용하고 있습니다. 그 사람을 상대로 공유자의 보존행위 차원에서 토지인도, 건물철거를 구할 수 있을까요? 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해서 하는 행위이다. 사실적인 행위는 물론이고 법률적인 행위도 포함한다. 공유건물의 손괴를 방지하기 위한 수리행위 등이 대표적이다. 이러한 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있는데, 이는 보존행위가 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이고 그 긴급을 요하는 경우가 많기 때문이다. ★ 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 공유물에 대한 제3자의 방해 등에 대하여 방해배제나 공유물반환을 청구하는 것이 대표적이다. ★ 대법원 1993.5.11. 선고 92다52870 판결 【토지소유권이전등기말소】부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다. 한편, 제3자가 아닌 다른 공유자의 배타적, 독점적 사용수익행위, 즉 관리행위에 이르지 못하는 일방적인 점유, 사용수익행위에 대해서도 보존행위 행사가 가능할 수 있다. 이러한 행위에 대해 다른 공유자가 청구하는 소유권에 기한 방해배제 내지 반환청구 역시 공유물에 대한 보존행위로 인정된다. 다만, 과반수를 초과하지 못하는 지분권자의 이와 같은
2020-07-19 11:41 -
미완성구축물 있는 토지경매 성공사례와 비하인드 스토리
광주지방법원 경매계에서 진행된 구축물이 있는 토지를 낙찰받은 의뢰인 사례를 근거로 이미 두 차례에 걸쳐 칼럼을 발표했다. 2019. 11.경 “지상에 미완성건물(구축물)이 있는 토지낙찰 권리분석 기법과 성공사례”라는 제목으로, 2019. 12.경에 “토지에 부합된 구축물(건물)의 건축주 명의변경”이라는 제목의 칼럼인데, 최근 이 사건 판결이 선고되었다. ★ 인천지방법원 2020. 7. 3. 선고 2020가합51593호(본소) 토지인도, 2020가합51609호(반소) 부당이득금 <주문>1. 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템, 피고 00건설 주식회사, 00철강 주식회사는, 가. 원고(반소피고)에게 별지 1. 기재 토지 및 별지 2. 기재 건축물을 인도하고, 나. 공동하여 원고(반소피고)에게 12,231,000원과 이에 대하여 2020. 2. 1.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2019. 12. 31.부터 위 가항 기재 토지 인도완료일까지 월 3,126,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.2. 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템은 원고(반소피고)에게 별지 3. 기재 건축허가의 건축주 명의를 원고(반소피고)로 변경하는 절차를 이행하라.3. 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템의 반소 청구를 기각한다.4. 소송비용 중 본소로 인하여 생긴 부분은 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템, 피고 00건설 주식회사, 00철강 주식회사가, 반소로 인하여 생긴 부분은 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템이 각 부담한다.5. 제1항은 가집행할 수 있다. <이유> 본소와 반소를 함께 본다.1. 기초사실가. 원고는 2019. 9. 3. 별지 1. 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 부동산 강제경매절차(광주지
2020-07-08 20:17 -
의뢰인을 법정 귀머거리로 만든 웃픈 사연
최근 재판에서 멀쩡한 의뢰인을 귀머거리로 만들 수밖에 없었던 웃픈 사연이 있었다. 20여년 변호사 생활에서 처음 겪은 특이한 사건이라 소개키로 한다. 1심 재판에서 불의의 패소를 당해 항소심을 진행하는 어느 의뢰인을 소송대리하고 있었다. 억울하게 패소한 사건이라 마음을 다해 변론했고 2심 재판의 판결선고를 초조하게 기다리고 있었다. 그러던 중, 선고기일을 며칠 앞두고 갑자기 변론재개와 함께 새로운 기일에 출석하라는 통지를 받게 되었다. 늘상 그래왔지만 이번에도 변론재개한 이유에 대해 법원으로부터 아무런 설명도 없었다. 무슨 이유인지 궁금하고 긴장된 마음으로 참석한 재개된 변론기일에서 ‘이 사건의 판단을 위하여 피고 당사자 본인신문의 필요가 있다’는 재판장의 말을 듣게 되었다. 뜻밖이지 않을 수 없었다. 당사자본인 신문은 쟁점 판단을 위한 다른 증거가 없을 때만 아주 보충적으로 이루어지는 절차로서 일반적인 재판부로서는 채택을 꺼리는 경향이 있는데, 이 사건 재판장은 적극적으로 피고 본인신문의 필요성을 강조했기 때문이다. 더구나, 이 사건은 기본사실관계에는 큰 다툼이 없었고 애매하게 기재된 계약서 문구해석이 쟁점이어서 당사자 본인신문의 필요도 크지 않았다. 피고 소송대리인이었던 필자, 상대방 소송대리인 모두 재판장의 이런 태도를 이해할 수 없어 재판장의 말을 듣고도 말없이 잠시 동안 재판장을 바라만 보고 있었다. 그러자 이 재판장은 피고 본인신문을 기정사실로 하고서 피고 본인신문을 누가 신청할건지를 양 대리인에게 물었다. 피고 본인 신문에 대한 재판장의 강력한 의지를 읽을 수 있었
2020-07-06 11:53 -
변호사 환자가 본 의료서비스 현실과 법률서비스 개선방향
약 10년전 어느 대형병원에서 이비인후과 수술을 받으면서 병원서비스에 대해 크게 의아하게 생각했었다. 당시 해당 수술에 대해 병원으로부터 들은 설명은 알듯하다가 돌아서면 무슨 내용인지 헷갈리지 않을 수 없어 답답하기 그지없었는데 다시 설명을 들었으면 하는 생각이 간절했지만 쉽지 않았다. 대기하는 환자들 때문에 처음 설명할 때도 차분히 물어보기 미안할 정도였는데 다시 되묻기 위해서는 큰 용기가 필요했기 때문이다. 게다가, 면담시간으로 정해진 시간 외에는 의사에게 따로 물어볼 수 있는 시스템도 전혀 없어 보였다. 답답한 마음에 몇 개의 키워드로 네이버지식검색을 했지만 내 상황에 맞는 내용인지 알 수 없어 역시 개운치 않았다. 환자가 궁금할 법한 내용을 Q&A 같은 형식으로 미리 메뉴얼화해서 수술 전후에 이메일로 보내주는 방법만으로도 환자의 답답함이 많이 해소될 수 있을 텐데 어쩔 수 없이 인터넷검색을 하게 만드는 병원의 서비스는 큰 문제가 있다고 느꼈다. 그런데, 곰곰이 생각하면 우리 법률서비스도 이와 크게 다르지 않았다. 법률상담내용을 직접 녹음해도 될지 양해를 구하는 용기있는 의뢰인이 아주 드물게 있기는 하지만, 대부분의 의뢰인은 나처럼 인터넷검색으로 답답함을 해소할 수밖에 없다. 환자로서 겪었던 이런 깨달음을 바탕으로 사무실 서비스를 개선할 수 있게 되었는데, 상담과정에서 자주 다루어지고 한 번에 이해되기 어려운 내용 수십개를 메뉴얼화해서 상담 직후에 제공했고 의뢰인으로부터 아주 긍정적인 평가를 받을 수 있었다. 내친 김에 상담내용을 녹음해서 음성파일로 의뢰인에게 제공하기 시작했다. 의뢰인 입장에서
2020-07-02 16:49 -
유치권자의 유치물 점유사용에 따른 과실수취권, 부당이득반환, 유치권소멸사유 법리와의 관계
★ 민법 제323조(과실수취권) ① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다. 유치권은 원래 유치물을 점유하는 것에 불과한 권리이지만, 점유에 있어 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담하는 점(민법 324조), 과실을 수취하여도 변제에 충당되어 채무자의 이익을 해치지 않는 점을 고려하여 과실수취권을 인정하고 있다. 과실이라 함은, 천연과실은 물론 법정과실도 포함되는 바, 부동산과 관련해서는 직접 부동산을 사용수익하거나 타인에게 임대하여 차임을 받는 것이 가장 일반적이다. 그런데, 이와 같은 유치권자의 과실수취권이 점유사용에 따른 부당이득반환의무와 법리적으로 어떻게 조화롭게 해석될 수 있는지 논란이 될 수 있다. ★ 대법원 2010. 2. 11.선고 2009다49117 [건물명도]☞ 유치권을 주장하며 점유하는 자에 대해 건물명도와 함께 차임상당의 부당이득을 청구한 사안에서, 하급심은 유치권성립을 인정하여 명도청구는 기각하되, 부당이득반환청구와 관련해서는 (소유자동의없는 사용이라는 이유로) 유치권자의 과실수취권을 부정하면서 원고에 대한 금전지급을 인정하는 판단을 했지만, 대법원은 과실수취권을 인정하여 유치권자가 가지는 공사대금채권과 상계를 허용하였음 --유치권자에 의한 유치물의 사용․임대 등에 소유자의 승낙이 있거나 그것이 보존행위에 해당할 경우에는 민법 제323조에 의하여 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼
2020-06-24 11:41
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유치권자의 유치물 사용과 보존필요 여부
★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무) ①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 본래 유치권은 목적물의 인도를 거절하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 권능에 그치기 때문에 유치권이 있다고 해서 점유하는 목적물을 유치권자의 이익을 위해 이용하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다. 따라서, 유치물의 승낙없는 사용은 적법한 유치권행사라고 볼 수 없고, 유치권자라고 하더라도 부당이득반환의무를 부담한다. 게다가, 사용의 정도가 보존을 위해 필요한 정도를 넘어설 경우에는 부당이득반환에 그치지 않고 자칫 유치권소멸청구사유가 될 수도 있다. 결국, 유치권자의 점유는 크게 세 가지, 즉 ① 사용수익 없는 순수한 점유, ② 점유물의 보존을 위한 정도의 사용수익이 동반되는 점유, ③ 보존을 넘어선 사용수익까지 가미된 점유로 구분될 수 있다. 예를 들어 공사대금을 못받아 공사대상 주거용 주택을 점유함에 있어, 해당 주택을 사용하지 않고 채무자의 출입을 막는 잠금장치를 걸어두는 경우가 첫 번째의 경우이고, 해당주택을 점유하면서 유치권자가 직접 내지 가족이나 직원을 통해 주택관리나 보존차원에서 거주하는 경우가 두 번째의 경우이며, 타인에게 임대료를 받고 대여하는 경우가 세 번째의 경우이다. 첫 번째는 부당이득반환의무가 없지만, 두 번째, 세 번째는 부당이득반환의무를 부담
2020-06-22 09:59 -
하수급인의 유치권행사를 고려한 건축주의 합리적인 공사현장 관리방법
건물을 건축하는 건물주를 가장 힘들게 하는 것들 중 하나는 단연 유치권일 것이다. 공사대금 미지급을 이유로 공사현장이 공사업자들에 의해 점거되면 후속공사가 사실상 불가능하기 때문이다. 더구나, 공사대금을 제대로 주지 못했다면 어쩔 수 없겠지만 공사대금을 제대로 지급하고도 유치권 부담을 안게 된다면 건축주 입장에서는 너무 억울할 수밖에 없다. 유치권은 타인의 물건 등을 점유하는 권리인데, 여기서 “타인”은 채무자에 국한되지는 않는다. 예를 들어, 공사과정에서 하도급이 이루어진 경우 하수급인이 대금을 받지 못해 직접 유치권을 행사하는 경우가 적지 않은데, 도급인과의 관계에서 직접 대금을 청구할 수 있는 권리가 없더라도 유치권행사가 가능할 수 있는 것이다. 즉 하수급인은 공사대금을 받지 못한 수급인의 점유보조자나 대리인의 자격으로서 수급인의 유치권행사를 보조할 수 있지만, 직접 유치권행사도 가능하다. 하수급인이 받지 못한 돈은, 유치권의 대상인 공사목적물에 관하여 생긴 채권이고, 이 목적물의 소유권이 비록 하수급인에 대한 채무자인 수급인의 것이 아니더라도 피담보채권과 유치물 사이의 견련성이 인정되는 이상 유치권행사는 가능할 수 있기 때문이다. 그 때문에, 건축주(도급인)로서는 공사대금을 받은 수급인이 하수급인에게 이를 제대로 지급하지 못했을 경우 발생할 수 있는 유치권행사에 주의를 기울여야한다. 일단 유치권이 행사되면 정상적인 공사 진행을 위해 이중지급이 불가피하기 때문이다. 더구나, 우리 공사현실은 하도급관계가 매우 일반적이라 이와 같은 유치권행사를 감안한 적절한 관리가 필요할 수 있다. 현
2020-06-16 22:03 -
유치권부존재확인소송과 확인의 이익
부동산유치권의 존부를 다투는 민사 분쟁의 형태로는 명도(인도)소송 뿐 아니라 유치권(부)존재확인소송도 생각할 수 있고 실제로 실무상 이런 확인소송도 드물지는 않지만, 민사소송의 거의 대부분은 (인도명령신청을 포함한) 건물명도소송이라고 해도 과언이 아니다. 집행력 없는 확인판결 보다는 채무명의로 하여 실제 집행이 가능한 명도판결이 분쟁을 해결하는 훨씬 유용한 수단이기 때문이다. 게다가, 명도소송과 병행하여 청구되는 확인소송은 “확인의 이익”이 없어 판례상 허용되지 않는 것이 일반적이다. ★ 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결[유치권부존재확인] --확인의 소는 확인판결을 받는 것이 원고의 법적 지위에 대한 불안과 위험을 제거하는 데 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정되는바(대법원 2006. 3. 9. 선고 2005다60239 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2005다41153 판결 등 참조), 이 사건과 같이 원고 소유의 이 사건 점포를 피고가 점유하고 있는 경우에는 이 사건 점포의 인도를 구하는 것이 원고의 소유권에 대한 불안과 위험을 유효하고 적절하게 제거하는 직접적인 수단이 되므로 이와 별도로 피고를 상대로 이 사건 점포에 대한 유치권의 부존재확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없어 부적법하다. 그럼에도 원심은 이 부분 소를 적법한 것으로 보고 본안에 나아가 심리하여 원고의 청구를 기각하였는바, 이러한 원심의 조치는 확인의 이익에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 하지만, 명도소송이 아니라 유치권부존재확인소송이 불가피한 경우가 적지 않은데, 예를 들어 유치권이 행사되고 있는 부동산의 근저당권
2020-06-15 13:37 -
유치권의 사실상 우선변제권(優先辨濟權) 남용과 신의칙위반
유치권의 경우에는 유치물에 대한 경매권은 있지만 매각대금에 대한 우선변제권은 없다(통설). 하지만, 유치권에는 채권의 변제를 받을 때까지 점유이전을 거부할 수 있는 유치적 효력이 인정되기 때문에 이 유치적 효력에 따라 먼저 성립된 물권보다 우선할 수 있어, 실질적으로는 우선변제권을 보장받을 수 있는 효력이 있을 수 있다. 이처럼 유치권은 비록 법적인 우선변제권은 없지만 유치적 효력으로 인한 사실상 우선변제권이 있어 물권질서를 교란할 수 있는 소지가 있다. 더구나, 유치권이 다투어지는 가장 일반적인 부동산경공매과정에서 입찰대상 부동산의 소유자나 채무자가 금전적인 이득을 얻고자 하는 목적으로 허위 유치권을 만들어 진정한 유치권으로 가장하는 경우가 현실적으로 적지 않다. 그 때문에 실무상으로는 “공평”의 관념에 입각한 해석을 통해 자칫 무소불위의 위력으로 작용할 수 있는 유치권을 제한하는 차원에서, 유치권의 성립요건은 엄격하게 해석하는 반면 유치권의 소멸사유는 완화해서 해석하는 경향이 있다. 대체적으로 신의칙위반을 근거로 하고 있다. ★ 대법원 2011. 12. 22.선고 2011다84298 유치권부존재확인 ☞ 1순위근저당권 채권자의 유동화회사인 원고가 2순위 근저당권자이자 유치권을 주장하는 채권자를 상대로 하여 제기한 유치권부존재확인청구소송에서, 피고의 대출금채권은 상인인 피고와 채무자회사 사이의 상행위로 인한 채권이고, 또한 상법 제47조에 의하여 상인인 피고가 이 사건 유치목적물을 임차한 행위는 채무자에 대한 상행위로 인한 것으로 인정되므로, 피고는 상사유치권자로서 대출금채권의 변제를 받을 때까지 이 사
2020-06-12 15:33 -
권리금거래에 따른 중개보수에 대한 오해와 진실
상가점포권리금거래에 따른 중개 보수한도에 대해 실무상 오해가 적지 않다. 정확한 이해를 위해서는, 상가점포권리금거래의 중개에 대해서는 공인중개사법이 적용되지 않는다는 점을 인식할 필요가 있다. “권리금”이라는 거래가 공인중개사법에서 규율하는 법정중개대상물이 아니기 때문이다. ★ 공인중개사법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. ★ 동법 제3조(중개대상물의 범위)이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.1. 토지2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 ★ 동법 시행령 제2조(중개대상물의 범위)법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다.1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 그 결과, 공인중개사 자격이 있고 법에 따라 중개업등록을 한 정식중개업자라고 하더라도 상가점포 권리금거래에 대해서는 공인중개사법이 정하는 보수한도 범위에 구애됨이 없이 자유롭게 액수를 정할 수 있고, 이러한 합의는 기본적으로 유효하다. 법정중개대상물에 대한 중개보수한도 초과수수행위에 대해 벌금과 같은 형사처벌, 업무정지와 같은 행정처분은 물론, 비록 합의되었다고 하더라도 한도를 넘는 금액은 민사적으로 상대방에게 반환해야 할 의무까지도 있다고 판단되는 것과 대비된다. ★ 동법 제32조(중개보수 등)① 개업공인
2020-06-08 19:46
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인공지능보다 더 나은 임대차권리분석보고서 작성기
최근 모 업체의 인공지능이 작성한 임대차 권리분석보고서를 검토할 기회가 있었다. 구글 알파고를 상상하며 설레이는 마음으로 분석했지만, 결과는 대실망!! 해당 임대차계약이 안전한지 여부를 부동산등기부 등 공부를 검토하여 인공지능이 최종판단한다고 하는데, 몇 개의 보고서에 의하면 해당 임대차목적물 부동산등기부에 근저당권 등과 같은 제한물권이 일부라도 발견되면, 제한물권의 액수나 성격에 관계없이 임대차계약이 안전하다고 평가하지 못하고 있었다. 반대로 등기부상 제한물권이 없으면 거의 대부분 “안전”하다는 평가를 하는듯한 느낌이었다. 초등학생 수준의 분석인 셈이다. 제한물권이 많은 임대차목적물이라고 하더라도 보증금이 극히 적고 월차임 위주의 임대차계약이라면 보증금반환에 그다지 큰 위험부담이 없어 “안전”으로 평가해야 할 수도 있는 반면, 제한물권이 전혀 없더라도 임대차보증금이 임대차목적물의 시세에 육박하는 경우에는 안전하지 못하다고 평가되어야 하는데, 인공지능은 그런 기본원리를 간과하거나 제대로 반영하지 못하는 느낌이었다. 이를 계기로 임대차계약 권리분석패턴을 직접 만들어보게 되었다. 패턴작업이라고 하면 왠지 거창해 보이지만 알고 보면 사실 별스러운 내용은 없다. 하지만, 아직 핵심파악이 덜 된 인공지능의 분석결과에서 보는 것처럼 임대차계약의 안전성을 일정한 규칙에 따라 만드는 패턴화 작업은 관련지식과 오랜 거래경험이 있어야만 정리 가능하기에 나름 의미 있는 작업이라고 자부한다. 일반인이나 중개업자들의 안전한 부동산거래는 물론 관련 인공지능을 개발하고자하는 사람들에게 도움이 되는 툴로 이
2020-06-07 18:52 -
경매권리분석과 기판력, 변론종결 후 승계인의 법리
건국대학교 부동산대학원 경매동호회 초청으로 2020. 5. 21. 경매 특강을 진행한 강의자료이다. 법조인들도 어려워하는 분야이고 경매권리분석의 복병이 될 수 있는 테마일 수 있다. Ⅰ. 풋살경기장으로 이용하던 수만평 토지가 경매에 나왔습니다. 해당 토지상에는 풋살경기장으로 이용하기 위해 토지를 임차한 사람이 지은 가건물이 여러채 있는데, 차임이 장기연체되자 경매채무자인 현재의 소유자가 임차인 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기해서 이미 승소판결을 받아둔 상태라고 합니다. 제가 토지를 낙찰 받게 되면 기존 판결의 기판력으로 별도 재판 없이 건물철거집행을 할 수 있나요? 최근에 받은 질문내용인데, 간단한 듯 하지만 고려해야 할 부분이 적지 않다. 분쟁 소지가 있는 부동산물권 취득에 앞서 해당 부동산과 관련해서 기존에 어떤 판결이 있었는지 여부를 확인하는 것은 기본적인 절차이어야 한다. 사적인 거래에 비해 분쟁의 소지가 많고 권리관계 확인이 상대적으로 어려운 경공매절차일수록, 경매권리분석을 함에 있어 지상에 건물이 존재하는 토지만이 경매대상물인 경우 최우선으로 법정지상권을 검토한다. 하지만, 위 질문사례처럼 이미 기존 토지, 건물주들 간에 건물철거에 관한 재판이 있었다면, 객관적인 법정지상권 성립 여부를 떠나 토지를 낙찰받는 사람으로서는 기존 재판결과에 구속될 수 있다. 기존 판결의 기판력이 변론(재판심리) 종결 이후 승계인일 수 있는 낙찰자에게도 미칠 수 있기 때문이다. 즉, 판결이 무효에 이를 정도가 아니면 비록 객관적인 사실관계나 법리에 맞지 않은 판결도 기판력 때문에 변론종결 후의 승계인인
2020-05-26 10:13 -
공유물의 보존, 관리행위 (부산경매전문학원 2020년 5월 11일 강의자료)
사례1>甲지분 1/3, 乙지분 2/3인 부동산을 타인이 무단점유할 경우, 지분권자인 甲이나 乙은 무단점유자를 상대로 인도(명도)를 구할 수 있는데, 보유지분이 과반에 미달하는 甲은 보존행위로, 과반을 초과하는 乙은 관리행위로 소제기가 가능하다. 경매전문하는 모 학원강사가 쓴 저술의 한 대목인데, 오류가 있다. 공유물의 보존행위와 관리행위에 관한 민법 265조를 잘못 이해한 것이다. ★ 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해서 하는 행위이다. 공유건물의 손괴를 방지하기 위한 수리행위 등이 대표적이다. 이러한 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있는데, 이는 보존행위가 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이고 그 긴급을 요하는 경우가 많기 때문이다. 반면, 공유물의 “관리”행위란 공유물의 처분이나 변경에 까지는 이르지 않을 정도로 이용, 개량하는 행위를 말한다. 관리에 관한 사항은 공유자 과반수로써 결정이 가능하기 때문에, 공유자 중 1인이 과반수의 지분을 가진 경우에는 별도의 결정절차 없이 독자적으로 관리행위를 할 수 있다. 지분의 “과반수(過半數)”이어야 하므로 지분의 1/2만으로는 관리행위가 불가능하다. 결국, 공유물의 보존행위인지 관리행위인지는 해당 행위의 성격과 특성에 따른 구분이어서, 위 사례의 경우처럼 무단점유자에 대해 인도를 구하는 소제기행위는 甲이건 乙이건 간에 모두 보존행위인 것이다. 그럼에도 불구하고 위 저
2020-05-14 17:11 -
분양권 불법 전매행위의 효력과 대법원 2016다229393, 229409 판결
아파트, 택지 등 각종 부동산 분양권의 불법 전매행위를 통한 분양권 거래가 민사적으로 유효한지 여부에 대해 실무상으로도 논란이 적지 않다. 무효로 판단한 일부 하급심 판결이 선고되고는 있지만, 대법원은 기본적으로 유효라는 입장을 취하고 있다.★ 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결[부당이득금]구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다. 따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.결국 대법원은, 형사처벌과 별개로 “부동산거래의 안전”을 이유로 불법거래의 효력을 유효하다고 해석해왔는데, 그 때문에 분양권 불법전매로 인한 폐해를 방치하면서 오
2020-05-06 17:00 -
임대차보증금반환을 위한 임차인의 건물인도의무 이행제공에 얽힌 사례
임대차만기에 이사를 가기 위해 몇 달 전부터 임대인에게 이사를 가겠다고 통보하면서, 이사 들어갈 집을 임대차계약 하는 등 모든 준비를 했지만, 막상 이사 당일 기존 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하게 되면서, 이사 들어갈 집 임대차계약의 계약금 3천만원까지 몰취당한 의뢰인의 재판을 진행하고 있다. 이 의뢰인으로부터 사건을 의뢰받은 것은 1심 판결이 선고된 직후였다. 다른 변호사를 통해 1심 재판을 진행했는데, 가장 중요한 쟁점인 몰수당하여 손해 입은 3천만원에 대한 청구가 기각되고 말았다(임대차목적물 내 발생한 곰팡이로 인한 정신적 손해배상 청구도 패소했지만, 이 부분은 원래부터 승소가 쉽지 않은 부분이라 논의에서 제외한다). 의뢰인의 주장대로라면 3천만원 손해배상청구에서 승소해야 마땅했다. 계약만기에 이사 간다는 사실을 사전에 임대인에게 충분히 고지했고, 이사가 예정된 당일에는 이사 업체를 통해 이삿짐을 꾸려 다세대 건물 1층 주차장까지 이동했음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못해 3천만원을 손해 봤다는 점에서, 상대방의 계약위반, 손해발생의 인과관계 면에서 능히 승소가 가능한 사안이었기 때문이다. 판결문 확인 결과, 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있는 임차인의 건물인도의무의 이행제공이 제대로 되지 않았음을 근거로 결국 임대인 계약위반으로 볼 수 없어 손해배상의무가 없다고 판단되었음을 알 수 있었다. 관련된 판단은 다음과 같다. ★ 수원지방법원 성남지원 2020. 2. 14.선고 2019가합452 임대차보증금 등 1. 인정사실 가. 원고는 2016. 11. 30. 피고와 사이에 원고가 피고
2020-04-30 02:44