서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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상가권리금 계약체결 후 예기치 않은 상황발생과 착오 취소
권리금계약 체결 이후 주변 상황이 예기치 않게 변동되었을 경우 권리금 계약에 어떤 영향을 미칠 수 있을까? 예를 들어, 약국과 같이 병의원과의 거리, 접근성에 따라 영업권가치가 좌우되는 업종의 경우, 병의원의 계속영업을 염두에 두고 약국점포의 권리금을 매매했는데, 그 후 예상치 못하게 병의원이 다른 장소로 이전했다면 체결된 권리금거래를 취소할 수 있을까? 민법 109조 착오에 의한 의사표시취소이론으로 접근해 볼 수 있다. ★ 대법원 2013. 7. 26.선고 2013다30271 부당이득금☞ 상가건물 2층에 있던 병원 처방전을 기대하고 2층 다른 호실을 약국으로 임대차하면서 권리금을 지급했는데, 그 후 2층 병원이 1층으로 이전하면서 상황이 변하게 되자, 착오취소를 이유로 권리금반환을 주장한 사안에서, 대법원은 ‘착오에 의한 의시표시취소가 불가하다’고 판단< 반면 원심은, 착오취소가 가능하다고 판단함( 1심법원은 착오취소 부정)> -- 민법 제109조의 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 “당시”에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 할 것이므로, 표의자가 행위를 할 당시에 “장래”에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우는, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고 할 수 없어 착오로 다룰 수는 없다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결 등 참조). 원심이 확정한 사실에 의하면, ① 원고와 피고들은 2011. 1. 4. 대전 서구 00동 ‘000아파트상가’ 2층 207호(이하 ‘이 사건 점포
2019-11-19 17:35 -
상가권리금 거래에서의 매출액 부풀리기 분쟁실태와 법적 쟁점
권리금 분쟁의 가장 대표적인 사례가 바로 “매출액 부풀리기”라고 할 수 있다. 권리양수인을 속이기 위해 들러리 손님을 동원하거나 심지어는 매출장부에 매출액을 허위기재하기도 한다. 중간에서 거래를 중개하는 창업컨설팅업체들 역시도 받는 수수료가 커질 수 있어 양도인의 매출부풀리기를 제대로 걸러내지 않고 행위를 조장하거나 사주하기도 한다. 그 결과, 거래현실에서는 ‘권리금산정과정에서 설명되는 매출액은 과장된 것이니 적당한 선에서 믿어야 한다’는 자조섞인 농담이 있을 정도다. 법적으로 매우 위험한 행위가 아닐 수 없다. 부풀려지는 매출액수에 따라 다를 수 있지만, (1) 민사적으로는 손해배상책임을 넘어 자칫 권리금계약이 해제 내지 취소되어 받은 권리금을 모두 반환하게 되는 상황이 될 수도 있고, (2) 형사적으로는 사기죄로 처벌될 수도 있다. 다음에서 소개할 판결은, 권리양수도계약에 따라 2억 4천만 원이 수수되었지만, 양도인의 매출부풀리기에 관한 기망행위가 인정되어 받은 권리금을 전부 돌려주라고 판단된 사안이다( 이 판결은, 권리금계약과 함께 체결된 임차권양도계약에 대한 판단누락으로 인해 임차권양도계약을 함께 취소할 경우 부당이득 반환의무의 범위에 관한 심리미진 등으로 대법원에서 파기환송되었지만, 계약취소의 정당성에 대해서는 그대로 유지되었다).★ 서울고등법원 2012. 11. 14.선고 2012나15284 권리양도금 1. 기초사실 가. 피고는 2009. 5.경부터 서울 강남구 00동 1000-3 소재 00빌딩 지하 1층에서 ‘000카페’ 가맹점포(이하 ‘이 사건 점포’라 고 한다)를 운영하다가 2010. 7. 중순경 가맹계약을 해지하고, 창
2019-11-15 17:57 -
상가권리금 거래할 때, 임대차계약에서의 다양한 변수를 고려해야
상가점포 권리금거래의 완결을 위해서는 신규 임차인과 임대인(건물주)간 임대차계약체결이 전제가 될 수 밖에 없다. 그런데, 기존 임차인과 신규 예정 임차인간 권리금거래할 때 당시의 예상과 달리 임대차계약체결이 원만치 않은 경우가 적지 않다. 신규 임차인과의 임대차계약체결 여부가 임대인의 호의에 전적으로 의존할 수 밖에 없었던 과거에 비해 권리금 회수청구권 도입 이후에는 줄어든 것은 분명하지만, 이러한 분쟁은 지속적으로 발생하고 있는 것이 엄연한 현실이다. 따라서, 분쟁방지를 위해서는 신규 임대차계약체결에 대한 임대인 의사를 사전에 정확하게 확인할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고, 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후에서야 건물주 동의를 구하는 절차를 밟으면서, ‘만약 건물주 동의가 여의치 않을 경우 권리양수도계약을 조건없이 무효로 하고 계약금을 반환하면 된다’는 식으로 너무 안이하게 거래가 이루어지고 있다. 1. 임대차계약체결에 건물주가 동의하지 않은 경우 신규임차인 소개에 대해 임대인이 아예 응하지 않는 경우도 있다. 기존 임차인의 적법한 권리금회수청구권 행사에도 불구하고 임대인이 불법적으로 거부하는 경우도 있지만, 기존 임대차과정에서 임차인의 계약위반을 이유로 하거나, 1년 6개월 비영리목적 사용 등 임차인의 권리금회수청구를 거절사유 등 다양한 이유가 있을 수 있다. 임대인의 비협조에 대해 권리금회수방해를 이유로 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 것은 별론으로 하더라도, 기존 임차인과 신규임차인간의 권리금양수도계약은 더 이상 진행되기 어렵게 되는데, 두
2019-11-13 17:18 -
상가점포권리금계약에 수반되는 임차권양수도계약에 대한 이해
예를 들어보자. 乙이 임대차보증금 1억 원, 월차임 3백만 원으로 임대차하면서 운영하던 커피숍을 甲에게 권리금을 받고 양도했다. 이 과정에서 시설비 등 권리금조로 2억4천만 원, 임차권양도대금조로 기존임대차보증금 1억 원, 총 3억4천만 원을 甲으로부터 지급받았다. 그 후 甲은 건물주와 만나 임차인 명의를 자신으로 바꾸고 영업을 시작했는데, 실제 매출액이 권리금 거래당시 乙로부터 설명들었던 예상매출액과 큰 차이가 있다는 사실을 알게 되면서 기망을 이유로 계약취소를 요구한다. 아래에 소개되는 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결[권리양도금] 사건을 재구성한 것이다. 이처럼 권리금거래에는 순수한 권리계약 이외에 기존 임차권의 양수도계약이 함께 이루어지는 경우가 많다. 물론, 순수 권리계약만 체결하는 경우도 있다. 이 경우는, 임대차계약을 임차권양수도가 아닌 기존 임차인이 임대인에게 신규임차인을 소개하는 형식을 취하게 된다. 따라서, 실제 계약의 형태를 잘 살펴 권리계약과 별개로 임차권 양수도계약의 존재 여부를 분명히 할 필요가 있다. 이를 통해 법적 분쟁에서 권리계약과 함께 임차권양수도계약도 해제하거나 취소하는 등의 구성이 필요할 수 있다. 그럼에도 불구하고 임차권양수도계약이 간과되는 경우가 적지 않다.★ 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결[권리양도금]☞ 커피전문점 영업 임차권의 양수인 甲이 양도인 乙의 기망행위를 이유로 乙과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약
2019-11-12 10:17 -
지상에 미완성건물(구축물)이 있는 토지낙찰 권리분석 기법과 성공사례
공사중단된 미완성건물 내지 구축물이 지상에 건축되어 있는 토지만이 경매나오는 경우가 많다. 이런 지상 구축물 있는 토지 경매는 지상 구축물의 처리문제가 있어 번거로운데다가, 해결되지 못한 공사대금 문제로 유치권이 신고된 경우가 많아 권리관계가 복잡해질 수도 있는 반면, 토지만의 댓가를 부담하고서 다른 비용부담 없이 구축물까지 함께 소유권 취득하면서 큰 이익이 될 수도 있다. 그 때문에 경매업계에서는 이런 토지를 고수익 물건으로 간주하고 많은 관심을 보이고 있다. 결국, 위험 속에서 큰 수익을 찾을 수 있는 특수물건이라고 할 수 있는데, 낙찰할 때 어떤 점을 유의해야 하는지 권리분석의 기본 틀을 설명하고자 한다.가장 우선적으로는, 지상 구축물이 토지와 별개의 소유권이 되는 건물인지 여부를 판별할 필요가 있다. 만약, 법적인 건물이라고 하면 토지만의 낙찰을 통해 별개의 부동산인 건물의 소유권은 취득할 수 없다. 토지에 설정되거나 이루어진 저당권이나 압류의 효력은 별개 부동산인 건물에는 미치지 않기 때문이다. 이 경우에는, 토지 소유자로서 건물 소유자를 상대로 건물철거나 토지인도, 지료 상당 부당이득반환청구 등의 청구를 할 수 있고, 건물에 유치권을 주장하는 사람이 있을 경우에는 건물철거청구권 여부에 따라 유치권자에 대한 퇴거청구의 가능성도 함께 하게 된다(즉, 건물철거청구가 가능하면 유치권자를 퇴거시킬 수 있지만, 철거청구가 인정되지 못하면 퇴거도 불가하게 된다). ★ 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결[건물명도]가. 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분
2019-11-07 14:42
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권리금회수방해에 따른 손해배상, 권리금 계약체결없이도 가능하다
상가점포 임대인의 권리금 회수방해행위에 대해 임차인은 손해배상을 청구할 수 있는데, 이를 위해 반드시 기존임차인과 신규임차인간에 권리금계약이 체결되어져야만 하는 지가 논란이 되어 왔다. 법규정상으로도 명확치 않았는데 최근 대법원 판결이 선고되었다. ★ 상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.<중략>③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.★ 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결[손해배상(기)]☞ 권리금회수방해를 이유로 임차인이 임대인을 상대로 제기한 손해배상청구사건【판시사항】[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)[2] 상가 임대인인 갑이 기존 임차인 을과 임대차계약을 합의해지할 무렵 병 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 병 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 을이 기존 임대차계약과 별개
2019-10-28 14:38 -
건물철거청구권을 가진 토지주의 건물주에 대한 점유이전금지가처분 허부
건물철거판결을 받아 철거집행을 앞둔 어느 의뢰인의 안타까운 상담을 받았다. 의뢰인 건물이 상대방의 토지를 일부 침범했지만, 법정지상권이 성립할 수 있어 철거재판에서 잘 방어했더라면 철거판결은 피할 수 있었지만, 소송대리인 실수로 법정지상권 항변을 전혀 못하는 바람에 철거판결이 선고되고 그 후 그대로 확정되어버렸다. 너무 억울하기는 하지만, 민사소송법상 판결의 기판력 때문에 의뢰인이 더 이상 철거의무를 다툴 방법은 없다고 판단된다.★ 대법원 2014. 3. 27. 선고 2011다49981 판결[소유권이전등기절차이행] 확정판결의 기판력은 소송물로 주장된 법률관계의 존부에 관한 판단에 미치는 것이므로 동일한 당사자 사이에서 전소의 소송물과 동일한 소송물에 대한 후소를 제기하는 것은 전소 확정판결의 기판력에 저촉되어 허용될 수 없다. 또한 동일한 소송물에 대한 후소에서 전소 변론종결 이전에 존재하고 있던 공격방어방법을 주장하여 전소 확정판결에서 판단된 법률관계의 존부와 모순되는 판단을 구하는 것은 전소 확정판결의 기판력에 반하는 것이고, 전소에서 당사자가 그 공격방어방법을 알지 못하여 주장하지 못하였는지 나아가 그와 같이 알지 못한 데 과실이 있는지는 묻지 아니한다때문에 의뢰인으로서는 법정지상권 항변도 제대로 하지 못하고 부실변론을 한 변호사를 상대로 손해배상청구소송제기를 염두에 두고 있다. 건물철거소송에서의 법적 방어 즉 항변은, 시효취득, 권리남용 등 여러 가지가 있을 수 있지만, 법정지상권이 성립하는지에 대한 검토는 다른 어떤 것 보다도 매우 기본일 수 있다. 따라서, 해당 변호사의 손해배상책임은 인정될 가능성이 적지 않다
2019-10-08 17:33 -
점차 난해해지는 상가건물임대차보호법, 세심한 주의가 필요하다
최근 들어, 상가건물임대차보호법 관련문의가 부쩍 늘고 있다. 2015년 권리금회수청구권과 작년 10년갱신요구권제도 도입 때문으로 짐작된다. 임차인 보호장치가 엄청 강화된 셈인데, 건물주 입장에서는 강화된 법적용하에서 나름의 방법을 찾고자, 점포세입자 입장에서는 개정법하에서 자신의 권리를 정확히 하고자 하는 차원인 것이다. 자문과정에서 느끼는 것은, 구체적인 사안마다 정확한 법해석이 점점 어려워지고 있다는 것이다. 필자는 부동산전문변호사로 부동산법 분야만을 처리하고 있지만, 건물주와 세입자간 잦은 이해관계 대립으로 인한 법과 시행령 변경이 워낙 잦은데다가, 일부 법규정은 환산보증금에 따라 적용범위를 달리 하고, 그 환산보증금 기준마저 시기별, 지역별로 차이가 있어, 상담과정에서 즉답내리기가 어려운 경우가 종종 발생한다. ★ 상임법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.최근 들어서는 묵시적 갱신에 대한 고민을 할 때가 부쩍 많은데, 그 이유를 곰곰이 생각해보았다. 가장 큰 이유는, 우리 실정상 명시적인 연장 대신에 계약기간만기 무렵 상호간 아무런 의사표시 없이 계약기간을 그냥 넘기는 묵시적 갱신이 매우 흔하
2019-09-20 14:03 -
10년 갱신요구권 적용 여부, 구체적 사안에 따라 희비 엇갈릴 듯
지난 2018. 10. 16. 시행된 개정 상가건물임대차보호법 개정을 통해 계약갱신요구권으로 보호되는 임대차기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 상향되었다. 10년 보호대상 개정 규정의 적용범위에 대해서는 부칙에서 정하고 있다.★부칙 <제15791호,2018.10.16.> 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.결국 10년 갱신요구권은, 법 시행일 이후 최초 계약된 임대차계약에 대해서는 의문이 없지만, 법 시행 이전에 체결된 기존 임대차계약에 대해서는 “갱신되는 임대차부터”라고 제한적으로 적용하고 있어 논란이 될 수 있다. 법 시행일 후 5년 갱신요구권 행사나 명시적, 묵시적 갱신 등으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우이어야 한다. 때문에, 법 시행 이전에 이미 차임연체로 인한 해지나 계약기간(5년 갱신요구기간) 만료 등으로 계약이 종료된 상태는 물론, 아직 계약이 종료되지 않은 상태라고 하더라도 시행 이후에 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에는 신법 적용이 불가하다. 예를 들어, 애초부터 임대차기간을 5년으로 체결한 경우나 이미 한두 차례 갱신을 통해 더 이상 5년 갱신요구권행사가 불가한 계약은 물론, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유에 해당하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 등이 대표적이다. 소급입법금지원칙을 염두에 둔 부득이한 입법이지만, 구체적인 계약내용에 따라 희비가 엇갈릴 수 밖에 없다. 최근 필자는, 소송 수임과정에 이와 같은 희비가 절정에 달한 사건을 다루게 되었다. 너무 특이한 사건이라 소개키로 한다(다만, 의뢰인 비밀보호를 위해 갱신요구권 이해차원에서 필
2019-09-19 11:32 -
좋은 조건의 임대차를 미끼로 상가점포 분양받은 어느 의뢰인의 사연
상가점포 분양권을 모 중개업자로부터 양수했다가 낭패를 본 어느 의뢰인의 상담내용이다. 몇 년 전 이 의뢰인은 아파트를 매수하기 위해 어느 중개업소를 방문했다가, 해당 중개업자가 매입한 분양권을 웃돈(프리미엄) 1천만 원까지 얹어 약 6억 원을 주고 매입하게 되었다. 해당 분양권의 수익성과 가치가 미심쩍었지만, ‘분양권을 매수하면 해당 점포를 7년간 좋은 조건으로 장기 임차하겠다’는 중개업소의 제안을 신뢰하고 분양권매수를 결정하게 되었다. 분양권매매계약과 동시에 제시받은 조건으로 임대차계약도 실제 체결했고, 계약금으로 2천만 원을 받기까지 했다. 그런데, 상가점포 분양에 따른 잔금이 모두 치러지자, 중개업자의 태도는 돌변했다. 사정이 어려워 도저히 해당 점포를 임차할 수 없으니, 계약금 2천만 원을 포기하겠다는 것이었다. 흡족한 임대수익률을 기대하고 분양권을 샀던 의뢰인으로서는 황당하기 그지없었다. 현재의 상가점포 임대료는 중개업자가 제시한 임대료 수준과 상당한 차이가 있어, 계약금 2천만 원을 몰수하더라도 이만저만한 손해가 아니었기 때문이다. 화가 난 의뢰인으로부터 민형사적 조치를 문의받았다. 결론적으로는 법리적으로 쉽지 않은 사건일 수 있다. 하지만, 결과만 놓고 볼 때 이 의뢰인으로서는 사기를 당했다고 생각할 수 밖에 없다. 좋은 임대료에 그것도 7년이라는 긴 기간의 임대차라는 당근 때문에 분양권을 샀는데, 해당 임대차가 무산되어버렸기 때문이다. 게다가, 임대차계약서 특약사항에는 ‘임대인이 임대차계약을 위반하거나 임의로 해지하면 임차인에게 1억 원의 위약금을 지급한다’는 약정이 기재되어 있었다. ‘반드시 해당
2019-09-17 16:32
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10년 계약갱신요구권과 권리금 회수청구권의 의미, 10년 기간, 권리금 “보장”과는 다르다
상가건물임대차보호법 개정을 통해 10년 계약갱신요구권과 권리금회수청구권이 인정되면서 임차인의 권리보장은 한층 강화되었다. 하지만, 그렇다고 하여 임차인이 아무런 행동을 하지 않더라도 당연히 10년 기간을 보장받거나 권리금을 보장받는다는 것은 아니다. 법에 정한 임차인의 적극적 권리행사가 필요한 것이다. 먼저, 10년 갱신요구권을 살펴보자. ★ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.임대차기간 만료에 따른 계약종료를 막기 위해 임차인은 ‘임대차관계를 계속 유지 내지 연장하겠다’는 취지로 임대차기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야한다. 실수로라도 임차인이 이를 행사하지 못하면 계약은 당연히 종료된다. 권리금회수청구권 역시 마찬가지 구조이다. ★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만,
2019-09-16 14:15 -
계약갱신요구권 10년 보장의 적용범위, 건물매매과정에서 충분히 숙지되어져야
2018년 10월 상가건물임대차보호법 개정으로 기존 5년인 갱신요구권 보호기간이 10년으로 대폭 늘어났다. 임차인 보호는 상당히 두터워졌지만, 임차인에 대한 명도는 점점 힘들어질 수 밖에 없어 소위 말하는 “임차인 명도비용”이 대폭 인상될 수 밖에 없다. 수익성을 치밀하게 따지는 상가건물 특성상 상가건물 거래 위축은 불가피할 것이다. 실제로도 위 개정법 시행 이후 상가건물 매매에 따른 임차인 처리 방안에 대한 문의가 급증하고 있다. 그럼에도 불구하고, 구체적 검토없이 무턱대고 상가건물을 구입해서 임차인 명도에 애를 먹는 경우가 심심치 않게 목격되고 있다. 복잡한 법규정을 간과하였기 때문이다. 특히, 임차인을 명도한 후 다른 용도로 사용할 계획이라면 언제 임차인 명도가 가능할 수 있는지를 정확하게 판단할 필요가 있는데, 이를 위해 관련 상임법 규정, 계약내용, 계약의 경과 등에 대해 충분히 숙지해야 한다. 최근 어느 임차인으로부터 상담받은 사례를 소개한다(의뢰인 비밀보호를 위해 쟁점과 무관한 사실관계는 대폭 변형하였다).2011년 1월에 임대차를 개시한 후, 계약연장을 거듭하던 중 최종적인 임대차계약서상 임대차기간은 2015년 2월부터 2017년 2월까지 2년간으로 정했다. 그 후로는 묵시적으로만 계약이 갱신되었다. 그런데, 2019년 8월경 임차인은 ’건물매각을 이유로 2020년 2월 만기까지 명도해달라’는 취지의 임대인 통고서를 받게 된다. 17년 2월부터 묵시적 갱신을 통해 1년씩 연장되었으니 19년 2월이 만기라는 논리인 것이다. 하지만, 임대인 논리대로라도 하더라도, 2019년 2월 만기 이후 묵시적 갱신이 이루어졌다는 점에서, 갱신요구권 10년 보호대상이라는 점이
2019-09-09 10:38 -
토지지상 건물주에 대한 부당이득반환청구와 불가분채무
오래 전부터 잘 알고 지내던 의뢰인으로부터 다음과 같은 질문을 받았다. 건물이 존재하는 토지를 낙찰받아 (집합건물이 아닌 일반) 건물 소유자를 상대로 지료(부당이득반환)청구소송을 했다. 건물 소유자 사망으로 상속인인 피고는 무려 10명. 재판결과 감정된 지료액의 1/10씩을 각 상속인들이 분할해서 부담하라는 판결이 선고되었다. 다른 특별한 사정이 없는 한 분할채권채무가 민법상 기본원칙인데, 이에 입각한 판결이 선고된 것이다. ★ 민법 제408조(분할채권관계) 채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다 이런 경우 건물소유자들의 부당이득반환의무는 분할채무가 아니라 불가분채무라, 명백히 잘못된 판결이었다. ★ 대법원 1991.10.8. 선고 91다3901 판결 【담장철거등】 공동의 점유 사용으로 말미암아 부담하게 되는 부당이득의 반환채무는 불가분적 이득의 상환으로서 특별한 사정이 없는 한 채무자들이 각자 채무 전부를 이행할 의무가 있는 불가분채무이다. ★ 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결 【부당이득금반환】 ☞ 공동의 점유·사용으로 인한 부당이득 반환채무의 성질(불가분채무) 여러 사람이 공동으로 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 경우의 부당이득의 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분적 이득의 반환으로서 불가분채무이고, 불가분채무는 각 채무자가 채무 전부를 이행할 의무가 있으며, 1인의 채무이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 된다(대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2587 판결, 1992. 9. 22. 선고 92누2202 판결 참조). 원심은
2019-09-03 14:16 -
권리금회수청구권과 임차인의 임대차목적물 파손행위
임차인의 권리금회수청구권 행사가 보편화됨에 따라 관련 분쟁도 급증하고 있는데, 재판과정에서 임대인 항변으로 임대차목적물에 대한 임차인의 훼손, 파손행위가 주장되어지는 경우가 적지 않다. 상임법 제10조 제1항 제5호 ‘임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’에 기초한 주장인데, 영업하는 과정에서 임차인이 임대차목적물인 건물을 불법 증축하거나 이미 불법으로 증축된 건물을 임대차하는 등 편법이 적지 않은 것이 현실이기 때문이다. 이 점에 관해 최근 의미있는 판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2019. 7. 25.선고 2018가단5029934 손해배상 판결이다. 임차인이 임대인을 상대로 제기한 권리금회수방해를 이유로 한 손해배상청구소송인데, 필자는 원고인 임차인을 대리하였다. 먼저, 판결에서 인정된 사실관계는 다음과 같다. 1. 기초사실 가. 원고는 2012. 4. 19. 피고로부터‘서울시 중구 청구로00길 00 지상건물 중 1층 일부 101호 151.08㎡’(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 임대차기간 2년, 보증금 5천만 원, 차임 월 380만 원으로 정하여 임차하였고, 임대차계약은 총 4회 갱신되어 최종 만기는 2018. 4. 19.이다. 나. 계약 만기를 앞두고 원고는 2017. 10. 20. 전00에게 권리금 8천만 원에 이 사건 점포의 모든 시설 및 영업권 등 영업에 관한 권리 일체를 양도하는 내용의 권리양도·양수 계약을 체결하였다. 다. 원고가 2018. 1. 초순경 피고에게 전00와 임대차계약 체결을 요청하는 통고서를 보내자, 피고는 ‘원고의 차임 지급 연체, 피고의 동의 없는 주방 등의 불법 증축, 임대차계약기간의 5년 경과 등을 이유로, 원고는 피고에게 권리
2019-08-13 17:28 -
몰수, 추징 부동산을 거래할 경우의 법적 문제
서울 강남 소재 빅뱅 대성 소유 건물 내에서의 불법 유흥업소 운영과 성매매영업 의혹이 제기되는 가운데, 해당 건물에 대한 은밀한 처분 작업이 진행되고 있다는 보도가 있었다. 이런 상황에 놓인 부동산 거래에는 여러 법적 문제가 있을 수 있다는 점에서 세심한 주의가 필요하다. 만약, 건물주인 대성이 성매매에 제공되는 사실을 인지하면서도 이에 제공될 수 있도록 건물을 임대했다면, 관련법에 따라 몰수, 추징될 가능성이 있다. ★ 범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. "범죄수익"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.가. 중대범죄에 해당하는 범죄행위에 의하여 생긴 재산 또는 그 범죄행위의 보수로 얻은 재산나. 다음의 어느 하나의 죄에 관계된 자금 또는 재산 1) 「성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률」 제19조제2항제1호(성매매알선등행위 중 성매매에 제공되는 사실을 알면서 자금ㆍ토지 또는 건물을 제공하는 행위만 해당한다)의 죄 2) 「폭력행위 등 처벌에 관한 법률」 제5조제2항 및 제6조(제5조제2항의 미수범만 해당한다)의 죄 3) 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」 제3조제1항의 죄 4) 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 제4조의 죄 5) 「국제형사재판소 관할 범죄의 처벌 등에 관한 법률」 제8조부터 제16조까지의 죄 6) 「공중 등 협박목적 및 대량살상무기확산을 위한 자금조달행위의 금지에 관한 법률」 제6조제1항ㆍ제4항(제6조제1항제1호의 미수범에 한정한다)의 죄★ 동법 제8조(범죄수익등의 몰수) ① 다음 각 호의 재산은 몰수할 수 있다.1.
2019-08-09 14:44
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빅뱅 대성 건물에서 이루어진 불법 유흥업소 운영에 따른 법적 쟁점
빅뱅 멤버 대성이 소유하고 있는 서울 강남 모 건물에서 이루어진 유흥업소 영업사실이 최근 언론보도로 세상에 널리 알려졌다. 건물주인 대성의 유흥업소 영업에 대한 인지 정도에 따라 향후 큰 파장이 예상되는데, 관련된 법적 쟁점을 정리해보기로 한다. 가장 큰 이슈는 유흥업소에서 성매매까지 이루어졌고 이를 건물주인 대성이 알고도 묵인했는지 여부이다. 만약 그것이 사실이라면, 대성은 형사처벌 뿐 아니라 해당 건물 자체를 몰수, 추징당할 수도 있다.★ 성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률(약칭 : 성매매처벌법) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. "성매매알선 등 행위"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 것을 말한다.가. 성매매를 알선, 권유, 유인 또는 강요하는 행위나. 성매매의 장소를 제공하는 행위다. 성매매에 제공되는 사실을 알면서 자금, 토지 또는 건물을 제공하는 행위★ 동법 제19조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.1. 성매매알선 등 행위를 한 사람2. 성을 파는 행위를 할 사람을 모집한 사람3. 성을 파는 행위를 하도록 직업을 소개ㆍ알선한 사람② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 7년 이하의 징역 또는 7천만원 이하의 벌금에 처한다.1. 영업으로 성매매알선 등 행위를 한 사람2. 성을 파는 행위를 할 사람을 모집하고 그 대가를 지급받은 사람3. 성을 파는 행위를 하도록 직업을 소개ㆍ알선하고 그 대가를 지급받은 사람★ 범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. "범죄수익"이란 다음 각
2019-07-30 15:49 -
이명박 명의신탁 부동산에 대한 과징금 고발
필자는 이명박을 피고로, 약속한 재산기부행위를 제대로 다하지 못한 점에 대해 민사소송을 진행하고 있는데, 해당 재판과정에서 문서송부촉탁절차를 통해 이명박의 형사재판기록 상당부분을 입수하게 되었다. 이 기록에 따르면 이명박은 부천 등 별지 기재 부동산을 다수 보유하고 있는 것으로 추정된다. 부동산 명의신탁은 부동산실명법상 처벌대상이지만 이미 공소시효를 도과한 상태여서, 나머지 범죄와 달리 조사에만 그친 채 기소되지 못하였다. 이에 필자는 부동산실명법상 과징금 부과를 촉구하는 차원에서 부동산 소재지를 관할하는 여러 관할관청에 고발장을 제출하였고, 이를 보도자료로 만들어 언론에 배포하였다. 다음은 보도자료 전문이다. 이명박 전 대통령이 타인 명의로 보유하는 별지 부동산에 대해 부동산실권리자명의등기에관한법률위반 혐의를 관할 관청에 고발코자 한다. 이는 동법상 명의신탁자인 이명박에 대해 과징금 부과를 촉구하는 차원이다. 명의신탁 행위는 동법상 형사처벌 대상임에도 불구하고, 명의신탁행위가 있는 때로부터 상당한 시간이 흘러 공소시효가 도과되어 비록 형사처벌은 되지 못했지만, 과징금은 “명의신탁이 해소된 날”로부터 5년 내에는 부과가능하다는 점에서 지금이라도 충분히 부과될 수 있다.★ 동법 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.★ 동법 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(가액)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자② 제1
2019-07-11 18:07 -
임대인이 신규임차인 주선받기를 명백히 거부할 때, 손해배상청구의 요건
현행 상가건물 임대차보호법 문언상 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인을 주선하였어야 하는데, 임대인이 사전에 신규임차인 주선을 수용하지 않겠다는 의사를 분명히 할 경우에도 반드시 주선행위가 필요한지가 논란이 될 수 있다. 이 점에 관해 판단한 첫 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 결론적으로 대법원은, ‘임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하고, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다’고 판단하였다.★ 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 손해배상(기)1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각 호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같
2019-07-10 09:44 -
부동산 등기공신력과 경매의 공신적 효력에 대한 실무상 이해
오는 7월 13일 대한변호사협회에서 개최하는 대전지방변호사연수에 “부동산 등기공신력과 경매의 공신적 효력에 대한 실무상 이해”라는 주제로 강의를 하게 되었다. 실무상 자주 발생하는 문제지만 이해가 쉽지 않은 주제인데, 수강자가 같은 직종 변호사인지라 긴장감(?)을 가지고 관련 판결을 폭넓게 정리해 볼 수 있는 기회를 가지게 되었다. 목 차1. 등기공신력 관련 사례들사례 1> “남양주 니코틴 살인사건”의정부지방법원 2018. 10. 17. 선고 2016가단130325 【소유권이전등기】사례 2> “개명절차를 이용한 천안 대출사기사건”대법원 1981.8.25. 선고 80다3259 판결 【소유권보존등기말소】대법원 1999.11.9. 선고 99다46096 판결 【건물명도등】 대법원 1992.3.13. 선고 91다44667 판결 【토지소유권이전등기말소등】 대법원 1996.10.25. 선고 96다29151 판결 【토지소유권이전등기말소등】 대법원 1993.12.24. 선고 93다44319,93다44326 판결 【소유권이전등기말소,토지거래허가신청동의】 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결【소유권이전등기말소】대법원 1993.5.25. 선고 92다15574 판결 【부당이득금반환】 대법원 1976.10.26. 선고 75다2211 판결 【가옥명도】 대법원 2009.2.26. 선고 2006다72802 판결 【가등기및본등기등말소】 2. 등기 공신력과 경매의 공신적 효과1) 강제경매대법원 1985.11.26. 선고 85다카1580 판결 【소유권이전등기말소등】 대법원 1988.9.27. 선고 84다카2267 판결 【제3자이의】 대법원 1990.12.11. 선고 90다카19098(본소),19104(참가),19111(반소) 판결 【소유권이전등기말소소유권확인소유권이전등기말소】 대법원 1991.10.11. 선고 91다21640 판결 【부당이득금반환】 2) 임의경매대법원 1999.2.9. 선고 98다51855 판결 【부당이득금반환
2019-07-05 17:24 -
전세사기, 무지한 임차인 탓? 불성실한 건물주 탓?
전세 사기, 잊을만하면 터져 나온다. 언론에 어지간히 보도되어 이제 충분히 경각심이 들만도 하지만, 피해자 수나 피해금액은 오히려 더 늘고 있는 듯하다. 방송이나 글을 통해 필자도 이 문제의 발생원인과 심각성을 여러 차례 피력했다. 하지만, 현실은 크게 변하지 않고 있다. 답답한 마음에 전세사기가 지속되고 있는 우리 사회 구조적 문제를 생각해보게 되었다. 우선, 전세사기가 무엇이고 어떻게 발생하는지 간략하게 살펴보자. 사기수법 자체는 단순하다. 월세계약임에도 불구하고 보증금이 거액인 전세계약인 것처럼 실제 세입자를 속이는 것이다. 실제 사기행태는 임대차계약을 중개하는 부동산 중개업소의 관여 여부에 따라 크게 두 가지로 분류할 수 있다. 중개업소가 관여하지 않은 유형은, 甲이라는 사기범이 등기부발급 등을 통해 범행대상 아파트(주택)를 물색한 다음, 중개업소를 통해 월세계약을 체결한다. 예를 들어 보증금 1천만 원에 월차임 80만 원으로. 이 과정에서 건물주의 인적사항과 주민등록증사본 등 필요한 정보를 입수하게 되고, 합법적으로 해당 아파트에 거주한다. 그 다음에는, 자신이 집주인인 것처럼 월세 아닌 전세로, 예를 들어 보증금 1억 8천만 원에 세입자를 구한다. 물론, 월세를 구했던 곳과 다른 중개업소를 통해서. 이 과정에서 건물주의 위조된 주민등록증을 사용한다. 인적사항 확인을 주로 신분증에 의존하는 거래관행상 전세사기 확인이 쉽지 않다.그 다음은, 중개사무소가 사기에 적극 가담하는 경우인데, 앞선 경우와 비교할 때 피해금액도 크고 사기예방도 매우 어렵다. 중개업소에 대한 소비자들의 신뢰 때문이다. 건물주로부터의 건물관리 위임 여부에 따
2019-06-24 10:45