서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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약속지킨 사람의 착각 1
부동산거래와 관련해서 거래 상대방이 계약을 이행하지 않아 애를 먹는 경우가 비일비재하다. 이 경우 상대방의 계약불이행만 염두에 두고 정작 자신의 채무이행에 대해서는 준비를 소흘히 하는 경우가 많다. 가장 대표적인 예를 들어 보자. 갑이라는 사람이 부동산을 매도했는데 상대방인 매수인 을로부터 계약금과 중도금까지만 지급받고 잔금을 지급받지 못한 경우에, 일반적으로 갑은 을에게 잔금지급을 촉구하기만 할 뿐 자신의 의무인 매매대상 부동산의 이전등기서...
2004-11-01 15:41 -
부동산 위조 사기 예방법
최근 소유자를 사칭하는 부동산사기사건이 빈발하고 있다. 그 유형으로는 소유자를 사칭하여 부동산을 매매하거나 임대차한 후 대금을 가지고 잠적하는 경우가 대표적이다. 이들 사건의 경우 대개 사기범은 부동산등기부상 소유자의 신분증을 위조하여 소유자행세를 하는 경우가 일반적이다. 매매사기의 경우, 특히 재건축대상 아파트와 같이 매수인이 매매대상 부동산의 구조나 내부상태에 대하여 특별한 관심이 없어 해당 부동산(아파트)을 직접 방문하지 않는다는 점을 ...
2004-10-30 19:11 -
소위 “내용증명”의 정체
소위 “내용증명” 보내고 받는 것에 지나치게 민감해하는 경우를 자주 보게된다. 그러나, 내용증명이 가지는 법률적인 의미를 알게 되면 너무 지나치게 예민할 필요가 없다는 것을 알게 될 것이다. 내용증명이란, 우체국에서 실시하는 우편서비스의 일종으로서, 정확한 명칭은 “내용증명우편”인데, 글자표현 그대로 어떤 내용의 우편물을 보내어졌는지를 우체국에서 증명해 주는 우편서비스인 것이다. 예를들어, 부동산매수인이 중도금이나 잔금을 지급하지 않을 경우...
2004-10-29 15:00 -
행정수도 위헌결정이 부동산거래에 미치는 법률적인 문제
신행정수도이전을 위한 특별조치법이 헌법재판소에서 위헌결정되면서, 그간에 이를 전제로 행하여진 수많은 부동산거래에 큰 혼란이 예상된다. 특히, 이러한 사유를 이유로 기존의 부동산거래행위를 무효로 하거나 취소하고자 하는 소송이 줄을 이을 것으로 보인다. 그러나 행정수도가 이전될 것을 예상하고서, 부동산을 매매하거나, 부동산을 담보로 대출한 경우에, 그 거래를 무효로 하거나 취소하기는 법적으로 거의 어려울 것으로 보인다. 이러한 부동산거래의 대부분...
2004-10-22 11:37 -
알쏭달쏭 부동산 중개수수료
중개업자를 통해 부동산거래를 한다면, 수수료를 지급하는 것이 일반적인데, 이 때 법정수수료에 대해 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 법정수수료의 자세한 내용은 각 시도의 조례로 정하고 있고, 구체적인 거래의 경우마다 조금씩 차이가 있지만, 대개 거래금액에 일정한 요율(몇 %)을 곱하여 계산하게 된다. 그런데, 이와 같은 법정수수료규정을 참조하더라도 중개수수료계산에 대해 일반인들이 잘 이해하지 못하는 점이 있어 이 부분에 대해 설명하고자 한다. 먼...
2004-10-21 10:17
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부동산거래시 배우자가 대리인으로 참석할 경우
부동산거래를 함에 있어 부동산소유명의자가 아닌 그 배우자만이 계약체결현장에 참석해서 부동산소유자의 대리인자격으로 계약을 하는 경우가 많다. 이 경우 대다수의 사람들은 소유자와 대리인으로 자칭하는 사람이 법적으로 부부관계에 있는 이상, 별다른 문제가 없겠거니 하면서, 대리권수여사실을 별도로 확인하지 않고서 무심코 계약을 체결하는 경우가 많다. 이러한 현상은 부동산거래를 직업적으로 하는 중개업자의 경우도 마찬가지이다. 그러나 법적으로 볼 때, 이...
2004-10-16 10:56 -
다운계약서작성합의를 위반한 경우의 법률문제
부동산매매를 함에 있어 실제 거래가격보다 가격을 낮추어서 관공서에 신고하기 위해 소위 “다운계약서”를 작성하는 경우가 많다. 실제보다 거래금액을 낮추어 신고함으로써 매수인의 입장에서는 취득세, 등록세를 절감할 수 있고, 매도인의 입장에서는 양도소득세를 낮출 수 있는 이점이 있어, 이러한 이해관계가 합치되어 “다운계약서”작성은 그동안 부동산거래의 관행이 되어왔다. 그러나, 최근에는 실거래가신고를 선호하는 측면에서, 비록 계약과정에서는 다운계약서...
2004-10-11 17:42 -
변호사의 눈에 비친 기획부동산의 문제점
최근 각종 매체를 통해 기획부동산의 폐해에 대해 자주 접하게 된다. 부동산변호사로서 활동하는 필자 역시 기획부동산에 인연을 맺어 낭패를 본 경우를 자주 상담하고 있다. 일반적으로 기획부동산이라 함은, 대규모의 부동산을 매입한 후 일반인들의 돈을 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 분할한 후에, 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 조직으로 통하고 있다. 이 과정에서 분명치 않은 개발계획 등 감언이설이 동원되고, 매입한 가격의 수십배나 ...
2004-09-20 15:18 -
임대차보증금을 담보로 돈을 빌려줄 때
최근이 극심한 불황 때문인지 최근들어서 부쩍, 임대차보증금을 담보로 돈을 빌려주게 되는데 그후 돈이 변제되지 않을 경우 어떤 절차를 거쳐 채권을 회수하는지에 관한 질문을 많이 받게 된다. 우선, 임대차보증금을 담보로하는 점에 관하여 채무자(임차인)의 협조를 충분히 얻을 수 있다면, 채무자(임차인)가 임대인에게 가지는 임대차보증금 반환채권을 귀하가 양수받는 방법으로 채권양도절차를 밟으면 된다. 이 경우, 채무자(채권자가 아님)의 명의로 채권양도...
2004-09-17 21:49 -
사기당하지 않고 임대차계약하는 방법
대개의 임차인에게는 임대차보증금이 자신의 상당한 재산일 수 밖에 없음에 반해, 이를 안전하게 지키기 위한 노력은 상대적으로 너무나 소흘한 것이 현실이다. 임대차계약을 함에 있어 임차인이 주의를 소흘히 하여 많이 어려움을 겪는 부분을 중심으로 언급하고자 한다. 보통 임대차계약을 함에 있어 임대차목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위해 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부를 많이 참고하고 있다. 그런데 문제는, 이러한 공부확인이 임대차계약서 ...
2004-09-06 11:53
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임대차보증금의 효과적인 회수방안
최근 부동산경기불황과 전세금하락현상이 지속되는 가운데 임차인들이 전세금을 회수하는데 애를 먹는 역전세란현상이 뚜렷해지고 있다. 임차인들이 적시에 임대차보증금을 반환받아야 하는 애로가 있음에도 불구하고, 임대인들은 다른 세입자가 구해질 때까지 기다리라고만 하는 등 임대차보증금을 돌려주는데 적극적이지 않은 것이 일반적이다. 임차인들이 임대차보증금을 빠르고, 손쉽게 반환받을 수 있는 주요한 방법에 대해서 간단하게 언급하고자 한다. 우선, 임차인...
2004-08-31 16:40 -
전 건물주에 대한 임대차보증금청구가 가능한지 여부
최근 부동산경기침체로 인해 부동산시세가 전세보증금에도 미치지 못하는 경우가 속출하고 있는 상황에서, 임대차계약을 체결할 당시에는 재산이 많은 임대인이 임대차기간 도중에 자력이 부실한 소유주로 바뀌는 경우에, 임차인이 현 소유자가 아닌 당초 임대차계약한 전 소유자를 상대로 임대차보증금을 청구할 필요성이 커지고 있다. 이 점에 관해서는 새로운 소유자에 대해서만, 보증금청구가 가능한 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있는데, 경우에 따라서는 새로운 소...
2004-08-25 14:06 -
매매계약 깨져도 계약금 반드시 포기해야 하는 것은 아니다.
최근 서울 강남지역을 중심으로 집값이 폭락하면서 매매 계약금만 주고받은 상태에서 매수인이 계약을 해지하는 사례도 종종 발생하고 있다. 집값이 계약금보다 더 떨어지자 매수인들의 계약포기가 속출하고 있는 것. 일반적으로 이런 경우 매수인은 계약금을 못 돌려받는 것으로 많은 사람들이 알고 있다. 하지만 반드시 그런 것은 아니다. 경우를 나누어 살펴보자, 계약금을 지급한 매수인이 스스로 지급한 계약금을 포기하고 계약의 구속에서 벗어나려고 할 때는, 매...
2004-08-14 11:21 -
소유자를 사칭한 부동산사기사건의 유형과 중개업소의 대비책
최근 소유자를 사칭하는 부동산사기사건이 빈발하고 있고, 이에 관여한 중개업소의 책임문제가 언론에 자주 보도되고 있다. 어떤 유형의 사기가 자주 발생하고, 이에 대한 중개업소측의 대비는 어떠해야 하는지 자세히 알아 둘 필요가 있다고 보인다. 최근에 자주 발생하는 부동산사기사건으로는, 소유자를 사칭하여 부동산을 매매하거나 임대차한 후 대금을 가지고 잠적하는 경우가 대표적이다. 이들 사건의 경우 대개 사기범은 부동산등기부상 소유자의 신분증을 위조하...
2004-07-31 16:19 -
약정된 계약금 중 일부만이 수수된 후 계약이 해약될 경우의 법률관계
매매나 임대차계약 등 각종 계약체결을 하면서, 일반적으로 계약금을 수수하는 경우가 많은데, 간혹 계약체결 당일에 약속한 계약금이 전부 준비되지 않아 일부금 실제로 수수되고, 나머지 계약금은 빠른 시간 내에 바로 지급하기로 약속하는 경우가 종종 있다. 그런데, 나머지 계약금을 지급하기 이전에 당사자의 사정으로 계약이행이 되지 않을 경우, 포기하거나 몰수하여야 하는 계약금을, 실제로 지급된 금액만을 기준으로 할 것인지, 아니면 지급되지는 않았어도 ...
2004-07-22 15:34
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효과적인 부동산임대를 위한 계약의 방법
우리나라의 경우에는 다른 외국과 달리 부동산은 물론 거의 모든 법률관계에서 계약문화발달이 제대로 되지 않고 있는 실정이다. 현재 일반적인 부동산계약은, 계약내용을 서면으로 작성하지 않고 구두로만 정하거나, 아니면 표준화된 계약서의 좁은 여백에 짤막한 문구로만 기재해 두는 것이 일반적이어서 계약서 작성 이후 계약의 정확한 내용에 관해 많은 논란이 발생하고, 이로 인해 불필요한 재판이 많이 발생하는 편이다. 따라서, 건물의 효과적인 관리를 위해서...
2004-07-16 10:47 -
부동산거래시 계약위반으로 배상받는 방법
부동산거래와 관련해서 상대방의 계약위반으로 손해를 입는 경우가 많다. 손해가 발생할 경우 일반인로서는 응당 모든 손해배상청구가 당연히 가능하다고 생각한다. 그러나, 손해배상청구가 가능하지 못한 경우도 있다는 것을 유의해야 한다. 현행법상으로는, 상대방의 계약위반으로 인해 손해가 발생했다고 하더라도, 계약위반으로 인해 통상적으로 발생할 수 있는 손해에 대해서는 계약위반자인 상대방이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있었는지 여부를 불문하고 당...
2004-06-25 14:12 -
동종 영업을 금지하는 규정의 효력
최근 경쟁이 격화되면서 같은 상가에서 동일한 업종이 운영 중임에도 불구하고 같은 업종이 개설되고 이로 인해 재판으로 비화되는 경우를 종종 보게된다. 이를 법적인 전문용어로는 경업금지소송이라고 칭하는데, 이와 같은 소송을 다수 경험한 필자의 경험상 경업금지소송문제는 대단히 법리가 복잡하고 판례 역시 구체적인 경우마다 결론을 다르게 하고 있는 상황이어서, 경업문제에 부닥친 경우에는 특히 많은 주의를 기울일 필요가 있다고 사료된다. 기본적으로 어...
2004-06-18 11:55