서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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위험천만한 판교 청약통장거래
최근 판교 아파트 당첨으로 큰 돈을 벌 수 있다는 소문에, 판교당첨확률이 높은 우선순위에 해당하는 청약통장의 거래가 기승을 부리고 있다. 그러나, 다음에서는 보는 바와같이 청약통장의 거래는 법적으로 매우 위험한 것이라는 점에서 거래에 극히 주의할 필요가 있다. 이와 관련하여, 주택법 제39조 제1항은, 주택법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여, 주택을 공급받을 수 있는 지위, 주택상환사채, 입주자저축의 증서, 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수하는 것을 금하고, 이에 위반된 거래는 무효화하거나 환매조치할 수 있도록 규정하고 있으며, 동법 제41조는 투기과열지구 내에서의 전매를 금지하고 이를 위반하여 전매된 분양권을 환매할 수 있는 규정을 두고 있다. 한편, 동법 96조에서는 그 위반자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하고 있다. 이와 관련된 자세한 내용은 <주택공급에관한규칙>에 추가로 언급되고 있다. 결국 판교 청약통장의 거래는 현행법상 분명히 불법인 것이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 일확천금을 노리고 불법에 가담하고 있는데, 필자가 생각하기에는 이들이 그 거래의 위험을 제대로 모르고 있기 때문이 아닌가 한다. 이러한 점에서 청약통장거래가 어떤 형식으로 이루어지고, 법적으로 어떠한 위험이 있는지 살펴보기로 하겠다. 청약통장의 거래는 인증의 형식으로 할 수 밖에 없다. 즉, 얼마의 돈을 주고 분양자의 지위를 사게 되므로, 향후 분양절차와 완공 후 이전등기 절차에 협조한다는 취지의 인증과정을 밟게 되는 것이다. 실제 거래과정에서는,
2005-02-02 14:10 -
상가건물임대차보호법하에서의 임대료 인상에 관한 오해
상가건물임대차보호법의 주요 특징 중의 하나가 바로 5년간의 갱신요구권을 보장하면서, 갱신될 때의 임대료인상을 일정 비율 이하로 제한하고 있다는 점에 있다. 이에 관해 동법 제10조 1항은, “임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다”고 하고, 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”고 하고, 제3항은 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다”고 하고, 제11조 1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 하며, 동법 시행령 제4조는 “법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다. 먼저 짚고 넘어가야할 점은, 동법의 적용은 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에 한해 가능하다는 것이다. 즉, 일정금액 이상의 환산보증금에 해당하는 임대차계약은 동법이 적용되지 않기 때문에 임차인에게 갱신요구권도 없고, 임대료제한도 당연히 해당될 수 없게 된다. 결국, 다음에서의 설명은 동법이 적용되는 일정한 임대차계약에 국한되는
2005-01-24 11:54 -
위약금 10% rule, 철칙은 아니다.
계약을 위반하면 거래대금의 10%를 몰수당하거나 손해본다는 것이 사회통념인 것 같다. 그러나, 다음에서 보는 바와 같이 반드시 그렇지는 않다. 우선, 계약위반에 따른 대금의 10%몰수는 계약상으로 그러한 취지의 위약금조항이 존재할 경우에만 가능하다는 점을 유념할 필요가 있다. 다시말하면, 계약상으로 위약금조항이 없다면 10%를 당연히 몰수할 수는 없다. 이에 관하여 대법원은, ‘위약금조항이 계약에 없다고 하더라도 계약을 위반하면 계약금을 몰수할 수 있다는 관습법이 존재한다고는 볼 수 없다’고 판시하고 있다. 위약금조항은 어떤 내용이고, 유사한 해약금조항과의 차이 등에 대해서는 <매매계약 깨져도 계약금 반드시 포기해야하는 것은 아니다>라는 종전 글에 자세히 언급한 바 있다. 한편, 대금의 10%를 몰수(배상)한다는 위약금조항이 계약상 존재한다면 계약을 위반한 사람으로서는 대금의 10%를 반드시 몰수당할 수밖에 없는 것일까? 이 점에 관해서는 민법 398조 1항에서, “당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다”, 2항에서 “손해배상의 예정이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다”, 4항에서 “위약금의 약정은 손해배상의 예정으로 추정한다”고 규정하고 있다. 따라서, 위약금약정이 부당히 과다한 경우에는 법원에서 적당하다고 판단되는 금액으로 감액될 수 있는데, 대금의 10%를 위약금으로 정한 경우에는 감액될 수 있는 여지가 있는 것일까? 다시말하면, 대금의 10%로 정한 위약금은 항상 적당한 것으로 판단되어 감액될 수 없는 것일까? 이 점에 관해 대법원은, ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우라 함은, 계약당사자의
2005-01-22 10:45 -
부동산거래에 있어 선지급구조의 위험성
부동산거래는 다른 일반물건의 거래와 달리 대체로 부동산을 취득하는 측에서 권리를 취득하기에 앞서 상당한 금전을 미리 지급하는 선지급구조가 관행이 되어있다. 상점에서 물건을 살 때는 돈을 지급하면서 바로 물건을 받아오게 되지만, 부동산의 경우에는 부동산에 대한 권리에 해당하는 등기를 넘겨받기 이전에 상당한 돈을 계약금이나 중도금이라는 명목으로 미리 지급하고, 마지막으로 잔금이라는 돈을 지급하면서 동시에 등기를 넘겨받는 구조가 일반적이다. 이러한 거래방식은 사실 다음에서 보는 바와 같이 원천적으로 권리를 취득하는 입장에서 볼 때 여러 가지 위험성을 가질 수 밖에 없다는 점을 유의할 필요가 있다. 첫째, 매도인이 이중으로 처분할 위험성이 있다. 계약금, 중도금명목으로 상당한 대금을 전부 지급했는데, 매도인이 악의를 가지고 다른 사람에게 해당 부동산을 이중으로 처분해 버리고 잠적하는 경우가 대표적이다. 둘째, 계약이행과정에서 매도인의 다른 채권자로부터 상당한 가압류가 발생하는 경우이다. 10억원에 아파트를 매매하고 계약금 중도금명목으로 5억원을 지급하고 잔금 5억원을 지급하기 직전에 매도인의 채권자라는 사람이 매도인에 대한 채권을 이유로 해당 아파트에 7억원의 가압류를 해 버리는 경우이다. 미지급된 잔금의 범위 내에서 가압류가 된다면 가압류된 금액을 공제하고 대금을 지급하면 되지만, 지급해야 할 금액을 초과한 금액이 가압류되면 해결이 곤란해진다. 주의할 점은, 이러한 위험성은 굳이 매매 뿐만 아니라 임대차와 같은 경우에도 충분히 발생할 수 있는 것이다. 잔금지급이전에 해당 임대차목적물에 상당한 가압류가 되거
2005-01-16 21:13 -
임대인이 자진해서 보증금을 잘 주지 않는 법적인 이유
우리나라 임대인들은 참 보증금지급에 적극적이지 않다는 느낌을 자주 받게 된다. 법적으로는 임대차기간이 종료하면 당연히 보증금을 반환할 의무가 있는데도 대부분의 임대인들은 제 날짜에 보증금을 반환해야한다는 부담을 갖고 있는 것 같지 않다. ‘다른 임차인이 들어와야 줄 수 있다’는 태도는 보통이고, 심지어는 임대차보증금을 회수하는 것이 임차인의 의무인 것인양, ‘ 직접 중개업소에 집을 내놓고 알아서 보증금을 회수하라’는 식의 태도를 보이기도 한다. 반면 임차인은, 임대차만기일이 되기 몇 달전부터 임대차보증금을 반환해 줄 것을 이야기한 것은 물론, ‘이 보증금을 반환받아야만 다른 곳에 내정된 다른 전셋집(점포)에 보증금을 지급할 수 있다’거나, ‘분양받은 곳에 잔금을 지급하고 입주할 수 있다’는 식의 통사정으로 보증금반환에 소극적인 임대인을 감동시키고 있는 것이 지금의 일반적인 현상이다. 임대차보증금을 반환해야 한다는 점에서는 임차인에 대해 채무자일 수밖에 없는 임대인의 자세가 왜 이렇게 소극적, 아니 어떻게 보면 고압적으로 느껴지는 것일까? 다른 사회, 경제적인 이유는 생략하고, 이 문제를 법적인 측면에서 이야기해 볼까 한다(보증금반환은 주택이나 점포이거나간에 논리가 대동소이하므로 이해의 편의상 주택을 중심으로 한다). 우선, 시간과 비용이 많이 드는 재판구조에 큰 이유가 있다. 임대차보증금소송은 사실 쟁점이 전혀 없는 아주 간단한 재판이다. 따라서, 법률전문가라면 기록 검토하는데 불과 10분이면 충분하다. 그럼에도 불구하고, 일반사건과 별반 다름없이 처리되어 재판이 3-4개월이 걸리는 것이 보통이다.
2005-01-12 16:20
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인사말
2004년 중반부터 처음 고정칼럼란을 맡게 되면서, 처음에는 어색하고 자신없으면서도 무거운 짐으로 느껴진 것이 솔직한 제 심정이었습니다. 특정사건을 두고 소송에서 공방을 하는 것이 변호사일인데, 많은 사람들을 상대로 함께 공감할 수 있는 읽을거리를 제대로 만들어 낼 수 있을까? 그것도 재미없는 법률이야기를 재료로 해서 더구나 속도감을 원하는 네티즌들에게. 그러나, 점점 시간이 지날수록 저 스스로 글짓기에 흥미를 가지게 되었습니다. 칼럼 조회수가 정확하게 확인됨으로써 독자들이 어떤 점을 가려워하고 공감하는지를 알게 되었습니다. 부동산법률분야에 관한 소재로 글짓기를 하는 사람이 희소하기 때문인지 적지 않은 분들이 관심을 보여주셨습니다. 법률이야기도 대중적일 수 있구나는 점에서 희망을 가지게 된 것입니다. 덕분에 글짓기는 이제 생활의 즐거움이 되었습니다. 낮에는 변호사, 밤에는 작가가 된 듯한 뿌듯한 느낌입니다. 이 글을 쓰는 지금 이 시간도 새벽 1시를 막 지나고 있습니다. 앞으로 더욱 좋은 소재로 생활과 업무에 요긴한 도움이 될 수 있는 글이 될 수 있도록 노력하겠습니다. 법률분야 전반이 그러하지만, 부동산법률분야는 특히, 대다수의 업계 종사자들이나 이해관계인들이 관련지식을 제대로 습득하지 못하고 있는 경우가 많습니다. 무지로 인한 불필요한 비용을 막고, 지적인 약자를 상대로 한 사기를 예방하기 위해 조금 먼저 배우고 있는 저의 식견이 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 앞으로도 많은 관심 부탁드리며 주위 분들께도 많은 추천바랍니다.
2005-01-11 14:11 -
다시보자, 임차인의 원상복구의무 조항
표준화된 임대차계약서 서식에 거의 빠지지 않고 들어가 있는 문구 중 하나가 바로 “임차인의 원상복구의무”에 관한 규정이다. 문구 그대로 해석하면 임대차목적물을 임차하기 이전의 상태로 복구하도록 하는 의무이지만, 그 의미 이외에도 법적으로는 “필요비, 유익비에 대한 포기”의 의미로 해석될 수 있다. 민법 제626조는, 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하거나, 임차물의 객관적인 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 만약 임대차계약에 임차인의 원상복구의무가 규정되어 있다면, 이는 임대인에 대한 필요비, 유익비청구권을 임차인이 포기하는 것으로 법적으로 해석하는 것이다. 따라서, 임차인의 입장에서는 원상복구의무를 규정한 계약내용에 동의함에 있어, 원상복구비용을 임차인 스스로 부담해야한다는 점과 함께, 임차인이 임대차목적물에 관하여 투자한 비용 대부분을 임대인에게 청구할 수 없게 된다는 점을 유의할 필요가 있다. 더구나, 다른 임차인에게 시설을 양도하면서 “권리금”이라는 명목으로 투자한 자본을 회수하는 자체가 법적으로 보장되지 않는 현실에서는 그러한 내용이 포함된 계약의 체결에 더욱 신중을 기할 필요가 있는 것이다. 그럼에도 불구하고, 우리 부동산임대차계약의 현실은 너무나 임대인의 입장에 치우쳐있다고 밖에 볼 수 없다. 부동산 임대차에 관한 서식화된 계약서의 거의 대부분이 위와 같은 임차인의 원상복구조항을 무비판적으로 삽입함으로써, 민법에서 보장하는 임차인의 당연한 권리인 필요비, 유익비청구를 원천적으로 막고 있기 때문이다. 필자로서는, 이에 대
2005-01-09 11:19 -
계약해제, 계약금포기하더라도 언제나 가능한 것은 아니다.
매매나 임대차계약한 부동산을, 지급한 계약금을 포기하고서라도 해제했으면 하고 희망하는 사람들이 많다. 지급한 대금 중에서 계약금만 반환받지 못하게 되더라도 나머지는 돌려받으면서 계약을 끝냈으면 하는 바램인 것이다. 부동산시장에 상당한 거품이 형성되어 있다고 느껴지는데다가, 예정대로 부동산을 인수하더라도 수지가 맞지 않을 것으로 보이기 때문이다. 계약금 정도만 포기한다면 언제든지 계약을 종료하고 더 이상 계약에 구속되지 않게 되면서, 더불어 계약금 이외에 지급한 돈이 있다면 나머지는 반환받을 수 있는 법률적인 권리가 있을까? 이 문제는 법률가들에게는 매우 간단함에도 불구하고 일반인들은 의외로 많은 분들이 오해하고 있는 사실에, 적지않게 놀라곤 한다. 일반인들은 계약금을 포기하면 당연히 계약을 해제할 수 있다는 생각을 하고 있는 경우가 많았다. 계약금 상당의 금액을 포기하고서라도 계약을 해제하고자 하더라도, 언제든지 가능한 것이 아니라 시기적인 제한이 있다. 이 문제에 관해 민법 제565조에서는 “해약금”이라는 제목으로 다루고 있는데, 계약금을 포기하고서 계약을 해제할 수 있는 시기를 “이행에 착수하기 이전까지”로 제한하고 있다. “이행에 착수하기 이전”이라는 시점에 대해서는 상황에 따라 여러 가지 법률적인 해석이 있을 수 있지만, 보통의 경우에는 “중도금지급약정일”로 해석된다. 따라서, 중도금지급일 이후에는 계약금 상당을 자진해서 포기하더라도 임의로 해약할 수 없게 된다. 즉, 계속 계약에서 구속될 수밖에 없게 되어, 계약을 벗어나지 못하고 이행할 의무를 부담하게 되는 것이다. 결국, 이행에 착수한 시점 이후
2005-01-03 11:02 -
준공일(입주일)약정이 서면상 없는 경우, 언제부터 계약을 해제할 수 있는지
통상적으로 상가분양계약서상에 준공일(입주일)약정이 서면상으로 구체화되지 않는 경우를 자주 보게된다. 반면에, 상가분양회사 직원들은 언제까지 준공(입주)할 수 있다는 식으로 자신있게 구두상으로 장담하면서 분양을 권유하곤 한다. 그러나, 막상 상가건물의 준공은 구두약속과 달리 지연되는 것이 다반사이다. 공사자금부족, 토지매입의 지연, 주변의 민원 등이 준공지연의 대표적인 경우로 볼 수 있다. 더구나, 분양계약 당시 분양회사로서는 위와 같은 문제로 인하여 당초 예상했던 준공일까지 준공이 되지 않을 수 있다는 사실을 충분히 알고서도 이러한 위험을 수분양자들에게 고의로 알려 주지 않는 경우도 많다. 결국, 분양회사의 입장에서는 분양계약서상 준공예정일을 대략이라도 정하지 못하는 이유는 바로, 현행 선분양제하에서 분양회사로서도 공사기간을 정확히 예측할 수 없다는 점을 의식하여 준공지연에 따른 책임을 회피하기 위한 방편으로 삼고자 하기 위함일 수도 있는 것이다. 따라서, 수분양자 입장에서는 분양회사가 제시하는 표준화된 상가분양계약서상에 특약사항의 형식으로 대략의 준공예정일이라도 명시해 줄 것을 요청할 필요가 있는 것이다. 만약, 준공예정일이 전혀 기재되지 않은 채 분양계약을 하게 된, 수분양자 입장에서는 당초 예상과 달리 준공이 지연될 경우 분양회사의 계약위반을 이유로 언제부터 계약을 해제할 수 있을까? 이 문제는 결국, 분양회사가 언제까지 상가를 완공하여 수분양자로 하여금 입주할 수 있도록 할 의무가 있는지가 쟁점인 셈이다. 물론, 서면상으로 준공일약정이 없었다고 하더라도 구두상으로도 준공일에 관한 약정이 분명
2004-12-31 18:52 -
환산보증금에 대한 몇 가지 오해
상가건물임대차보호법은 환산보증금이라는 개념을 도입하고 있다. 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에만 이 법을 적용하기 위해서이다. 흔히들 알고 있는 것처럼 환산보증금의 계산은, 월차임에 100을 곱한 금액과 임대차보증금을 합산한다. 즉, 월차임이 200만원이고 임대차보증금이 3천만원인 임대차계약의 환산보증금은 2억3천만원이다<(200만원 × 100) + 3천만원)>. 그런데, 환산보증금을 인상할 경우의 계산방식과 그 한도에 대해서 많은 사람들이 오해하고 있다. 서울의 경우 환산보증금 기준이 2억4천만원인데, 위에서 예를 든 임대차계약에서 임대차기간이 갱신되었다면, 갱신되면서 올릴 수 있는 한도는 얼마일까? 이에 관하여 법 제10조 제3항은, “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다”고 하고 있고, 법 시행령 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다. 따라서, 임대차계약을 갱신하면서 월차임은 224만원<200만원 + (200만원×12%)>, 보증금은 3천3백6십만원< 3천만원 + <3천만원×12%)>까지 각각 올릴 수 있다. 만약, 보증금은 인상하지 않고 월차임만 인상한다면 최대한 올릴 수 있는 금액은 얼마일까? 환산보증금 2억3천만원일 때 갱신하면서 인상할 수 있는 한도가 12%이기 때문에, 환산보증금 257,600,000원<2억3천만원 + (2억3천만원×12%)>이 한도가 된다. 따라서, 보증금은 3천만원으로 그대로 유지한다면, 월세로 환산될 수 있
2004-12-27 18:31
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돈은 채권자의 손에 반드시 쥐어줘야 한다.
사채업자로부터 피해를 입었다는 보도를 종종 보게 된다. 그러한 피해사례 중에서, 고율의 이자를 의식해서 빨리 사채업자에게 변제하고자 사채업자와 연락을 취했는데, 사채업자와 전화연락도 되지 않고 사무실에도 없어 부득이하게 돈을 건네주지 못한 결과, 시간이 흘러 빚이 눈덩이처럼 불어나버려 그동안의 이자까지 부담할 수 밖에 없는 사례도 있었다. 이러한 사례를 보면서, 돈을 지급하고자 했지만 돈 받을 사람과 연락이 되지 않아 부득이 돈을 주지 못했는데도, 계속 이자를 지급해야하는지 의아해하는 사람이 많을 것이다. 이 점과 관련해서 우리민법은, 변제에 있어 지참(持參)채무의 원칙을 채택하고 있기 때문에, 채무자는 채권자가 수령할 수 있도록 조치를 취해할 의무가 있는 것이다. 즉, 채권자가 채무를 받기 위해 노력해야 할 의무가 있지는 않은 것이다. 결국, 이러한 원칙을 제대로 알지 못하고 막연히 채권자와 연락이 닿지 않는다는 이유로 현실적인 변제를 하지 못한다면 그 불이익은 결국 채무자에게 돌아갈 수밖에 없게 된다. 그렇다면, 위에서 본 바와 같이 채권자와 연락이 잘 되는 않는 상황에서, 채무자 입장에서는 어떤 방법으로 변제할 수 있을까? 바로 공탁제도를 활용하는 것이다. 채권자가 변제에 협조하지 않을 경우에는 채권자의 주소지를 관할하는 법원에 변제하고자하는 금전을 변제공탁할 수 있다. 일반인들로서는 이 제도가 다소 낯설고 번거롭겠지만, 일반적으로 많이 활용되는 제도이므로, 변제를 하지 못함으로 인하여 더 큰 피해를 막기 위해서는 공탁제도를 적극 활용할 필요가 있다. 부동산거래와 관련해서도 이와 같은 유사한 경우
2004-12-23 09:59 -
경매로 취득하는 공유부동산, 훌륭한 재테크수단일 수 있다.
동업은 조심하라는 속설에 대응해서, 부동산취득에 있어 다른 사람과 공동으로 하는 것은 매우 위험하다는 것이 일반적인 관념이다. 공유지분으로 된 부동산은 부동산전체에 각자의 지분비율만큼의 권리가 있어서, 원칙적으로 토지의 일정부분 역시 다른 공유자들과 권리행사를 함께 할 수밖에 없어, 다른 공유자와 의견이 일치하지 못할 경우 자신의 지분에 해당하는 면적마저도 권리행사가 불가능해지기 때문이다. 이러한 관념 때문인지, 경매나 공매로 나온 부동산 공유지분 역시 감정평가된 금액 훨씬 이하로 유찰을 거듭하다가, 결국 헐값에 낙찰되는 것이 현실이다. 그러나, 다음에서 보는 바와 같이 공유부동산의 법적 성격과 그 분할절차에 대해 정확하게 이해하고나면, 감정평가액 훨씬 이하로 떨어진 공유부동산을 경공매로 취득하는 것은 훌륭한 재테크수단이 된다는 것을 잘 알 수 있게 된다. 부동산을 공유지분으로 취득한 후, 자신의 지분면적에 대해 독자적인 권리행사를 하기 위해서는 결국 다른 공유자를 상대로 공유물분할청구를 요청한 후, 분할에 관해 원만하게 협의되지 않을 때 공유물분할소송을 통해 분할을 하여야 한다. 이 경우 일반인들은 소송 자체를 복잡하게 생각하는 경향이 있어, 공유지분취득을 꺼리는 것이다. 그러나, 공유물분할소송의 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한, 가장 공평타당한 방법으로 부동산을 분할하도록 판결되는 것이 일반적이다. 즉, 공유물분할 재판과정에서는 분할을 위한 공평타당한 방법이 무엇인지에 대해 초점이 맞추어질 뿐, 분할을 할 것인지 여부 자체에 대해서는 논란이 없는 것이 일반적이어서, 분할청구가 기각
2004-12-13 09:52 -
구두상 약속은 법률적으로는 약속이 아니다?
흔히들 “구두상 약속도 약속이다”라는 말을 자주 한다. 말로 한 약속도 서류상으로 한 약속처럼 법률적인 약속으로서 효력이 있다는 의미인 것이다. 과연 그럴까? 물론, 이론적으로 이야기하자면 말로 오고간 약속(계약)이라고 하더라도, 엄연한 약속임에는 틀림없다. 그러나, 이러한 논리는 재판을 염두에 두고 이야기하면 반드시 그렇치는 않다는 것을 유의할 필요가 있다. 즉, 말로 오고간 약속이 존재했는지에 관해 분쟁이 발생하면, 이러한 상황을 직접 경험하지 못한 판사가 그 약속이 있었는지 여부를 판단할 수밖에 없는데, 양쪽의 주장은 서로 상반되고, 관련증인 역시 서로 다른 증언을 하는 상황에서는, 판사로서도 그러한 약속이 있었다고 선뜻 믿을 수가 없게 되는 것이다. 다시 말하면, 민사소송법상으로 볼 때, 어떠한 사실이 존재했는지를 주장하는 측에서 이러한 사실을 입증해야하는데, 이를 입증하지 못하면 즉, 판사를 설득하지 못하면 입증부족으로 재판에서 불리한 판단을 받게 된다. 따라서 법률적으로 분쟁이 발생하고 이를 해결하기 위해 재판에서 판단될 때는, 약속의 존재를 주장해야하는 측에서 약속이 있었다는 사실을 충분히 납득할 수 있도록 입증해내지 못하면 결국 약속이 존재하지 않은 것으로 인정되게 되는 것이다. 더구나 법원으로서는, 중요한 약속일수록 서면이 아니라 말로 약속이 되었다는 것은 상식적으로 납득할 수 없다는 판단을 하고 있는 경향이므로, 법률적으로 중요한 약속내용은 반드시 서면화될 수 있거나, 아니면 향후 입증을 위해서 최소한 녹음이라도 이루어질 필요가 있다. 자주 발생하는 예를 들어보자. 상가점포임대차와 관련해서, 보통 임
2004-12-03 17:10 -
상가임대차, 무조건 5년이 보장되지는 않는다.
흔히들, 상가건물임대차보호법(이하, 보호법이라고 함) 제정 이후에는 상가 임차인에게 최소한 5년간 영업을 할 수 있는 권리가 무조건 보장된 것처럼 오해하는 경우가 많다. 이는 상가보호법에 규정된 5년간의 갱신요구권을 염두에 둔 것인데, 다음에서 보는 바와 같이 보호법 제정 이후라고 하더라도 5년간 영업보장이 되지 않는 경우가 있을 수 있다. 우선, 보호법상 적용대상인 환산보증금을 초과한 경우이다. 임차인에게 인정된 5년간의 갱신요구권은 보호법에서 도입된 개념인데, 보호법은 모든 상가건물의 임대차계약에 적용되는 것이 아니라 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약에만 적용되도록 규정되어 있다. 지방마다 약간씩 차이가 있지만, 서울 기준으로 2억 4천만원이 환산보증금 한도액이 된다. 환산보증금계산은, 월차임에 100을 곱한 금액을 임대차보증금과 합산하게 되는데, 예를들어 임대차보증금 5천만원에 월차임 200만원인 임대차계약이라면, 2억 5천만원이 환산보증금이 되는 것이다<5천만원 + (200만원 × 100)>. 따라서, 보호법상 소정의 환산보증금을 초과하는 비교적 고액의 임대차계약에는 5년간의 갱신요구권이 임차인에게 주어지지 않게 된다. 환산보증금 계산과 관련해서, 관리비 등의 명목으로 받는 금액이나 부가가치세를 월차임에 포함되는 것으로 해석해야 하는지의 문제를 생각해 볼 수 있다. 관리비의 경우에는 전기, 수도요금 등 실비변상적 차원에서 지급된다는 점에서, 건물의 사용수익대가인 월차임과는 성격이 다르므로, 관리비 등은 월차임에서 제외하는 것이 타당하다. 한편, 부가가치세는 논란의 여지가 있다. ① 환산보증금을 계산할 때의, 월차
2004-11-24 13:47 -
현행 상가 회칙의 법률적인 문제점
현재 많은 상가건물은 상가자체의 효율적인 관리를 위해 상가번영회회칙, 상가규약 등으로 명칭되어지는 “회칙”이 만들어져서 사용되고 있다. 그런데, 이러한 회칙의 효력과 관련해서 상가와 관련된 모든 관계자에게 회칙의 효력이 미칠 수 있는 것처럼 이해되는 것이 일반적이다. 즉, 이미 만들어진 회칙은 폐지되거나 변경되지 않는 한 상가의 모든 관계자를 당연히 구속하는 것처럼 일반적으로 받아들이고 있다. 그러나, 반드시 그렇지는 않다. 다음에서 보는 바와 같이 상가회칙이라고 하더라도 제정경위나 절차가 어떠했는지에 따라 그 효력에 크게 차이가 나게된다. 기본적으로 개인은 행동이나 의사결정의 자유를 가지고 있지만, 경우에 따라 이러한 자유에는 일정한 한계가 있는데 이를 크게 두가지로 나누어 보면, 첫째는 자기 스스로 어떠한 약속을 하는 것이고, 둘째는 그러한 약속를 스스로 하지 않았다고 하더라도 국가의 법규에서 그러한 의무를 그 사람에게 강제하는 규정을 두고 있는 경우이다. 전자의 경우로는, 갑이 을로부터 돈을 차용하고 을에게 언제까지 어떠한 조건으로 돈을 갚기로 약속하는 경우가 가장 단순한 예가 될 수 있다. 후자의 경우로는, 국민의 납세의무와 같은 경우로, 국민이 국가에 대하여 세금납부할 것을 약속하지는 않았지만, 법규에서 국민의 납세의무를 규정하고 있기 때문에 이를 준수할 의무가 있는것이다. 상가회칙과 관련해서도 상가회칙을 준수할 의무가 있는지, 의무가 있다면 누구에게 그 의무가 존재하는지를 살피기 위해서는 위에서 본 바와 같은 두가지 측면에서 검토가 이루어져야 하는 것이다. 즉, 전자의 측면에서 본
2004-11-23 15:52
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재판없는 임의명도, 단전단수 조치, 적법한가?
간혹 임대차계약서상에 임차인에 대해서 단전, 단수나 재판없이 임의로 명도(짐을 밖으로 끌어내는 행위)조치를 할 수 있도록 하는 규정이나, 상가건물 내의 상가번영회회칙이나 주거용 집합건물의 입주자가 관리비를 연체할 경우 단전, 단수를 할 수 있도록 하는 규정을 보게 된다. 보통 이러한 규정은, 임대차계약이 종료되어서 임차인이 임대차목적물을 명도해 주어야 할 의무가 있는데도 불구하고, 임차인이 자진해서 명도하지 않고 있을 때 이를 강제하는 차원에서나, 집합건물 내에서의 효율적인 관리를 위해 구분소유자나 점유자들의 의무이행을 촉구하는 차원에서 규정되는 것이 일반적이다. 그러나, 실제 이와 같은 의무불이행상황이 발생하더라도, 계약서나 규약상에 규정된 위 내용을 그대로 실행에 옮기는 일은 매우 드문 것이 현실이다. 자칫 형사적인 처벌이 문제되기 때문이다. 즉, 계약서나 규약상에 명백히 기재된 단전단수나 임의명도행위를 실행했을 때, 업무방해나 주거침입 등과 같은 관련 민,형사책임을 면할 수 있는지가 법적으로 애매하기 때문이다. 물론, 만약 이러한 내용의 규정이 계약서나 규약상에 없는 상황이라면, 비록 점유자체가 민사적으로 적법하지 못하고, 관리비 납부의무가 당연히 인정된다고 하더라도, 명도나 관리비청구 재판이라는 법적인 절차를 거치지 않고 임의로 단전, 단수나 임의명도조치를 해버렸을 때, 다른 특별한 사유가 없는 한 민사적으로는 불법행위에 기한 손해배상, 형사적으로는 주거침입죄, 업무방해죄 등에 해당하게 된다는 점에는 다툼이 없다. 그런데 문제는, 이러한 조항이 당사자간에 합의한 계약서나 집합건물이나 단체의
2004-11-22 17:24 -
약속을 지키게 하는 힘 “손해배상의 예정”
부동산거래에 있어 약속이 지켜지지 않는 경우를 너무나 흔하게 보게 된다. 예를 들어, 상가분양과 관련해서 ‘이 분양상가는 월세수익이 최소한 월 100만원은 된다’거나, ‘내년말에는 틀림없이 입점가능하다’는 식의 약속을 흔하게 듣게 되는데, 이러한 식의 약속은 쉽게 하는 만큼이나 너무나 쉽게 깨지는 경우가 많다. 부동산거래에 있어 상대방과의 약속이 매우 중요한 내용이라면, 그 약속은 향후 입증의 편의를 위해 서면화될 필요가 있음은 물론, 약속이 반드시 지켜지기를 원한다면 약속이 지켜지지 않을 경우에 그 약속을 한 사람에 대해 어떠한 손해배상을 미리 예정해 두는 자세가 꼭 필요하다. 위에서 예를 든 것처럼, 상가 월세수익이 월 100만원이 된다고 약속하였다면, 그 약속이 지켜지지않을 경우에 월 100만원에 미달하는 금액만큼 분양회사가 일정기간 이를 보전해 준다는 내용이나, 내년말에 입점이 되지 않을 경우에는 지체일수 하루당 얼마의 금액을 위약금으로 지급한다는 문구가 바로 그것이다. 그럼에도 불구하고 부동산거래와 관련한 많은 약속들은 서면화되지 못하고 구두상으로 오고가는 경우가 많아, 법적이 분쟁이 발생할 때에 그러한 약속이 있었는지와 관련해서 입증이 곤란한 경우가 많을 뿐 아니라(법원실무상으로도, 특히 중요한 약속의 경우에는 서면화되지 않고 구두상으로만 이루어졌다는 것은 상식적으로 납득하기 힘들다는 점에서, 구두상으로만 약속했다는 주장을 쉽게 믿지 않고 있는 경향이다), 약속이 있었다고 하더라도 그 약속위반행위에 대해 적절한 손해배상을 미리 약속해 두지 않아서 약속위반에 대해 도대체 얼마의 손해를 인정할
2004-11-19 16:07 -
“민형사상 모든 책임을 진다”는 문구의 허실
부동산거래와 관련해서, ‘어떠한 약속을 틀림없이 지킨다’는 취지에서 이러한 약속을 지키지 않을 경우에 ‘민형사상 모든 책임을 진다’는 문구를 삽입하는 경우가 많다. 그 문구 그 자체만으로는 약속을 이행하지 않을 경우에 민사상으로나 형사상으로 가능한 모든 책임을 진다는 의미로 해석될 수 있어, 이러한 문구를 둔 약속에 대해서는 이를 지키지 않을 경우 대단한 불이익이 가해질 수 있는 것으로 굳게 믿는 것이 일반적인 관념이다. 그렇지만, 반드시 그런 것은 아니다. 예를 들어서, 임대차기간이 만료된 상황에서 임대인이 임차인을 명도하고자 하는데, 임차인의 간곡한 사정으로 ‘3개월만 영업한 후에 즉시 명도하겠다’는 다짐을 받고서, 이를 틀림없이 확인하는 차원에서 임차인에게서 그러한 내용의 각서를 받은 임대인이 있다고 하자. 그 임대인은 임차인의 이러한 약속을 확고하게 하기 위해 ‘이 약속을 지키지 않을 경우 민형사상 모든 책임을 진다’는 취지의 문구를 삽입하였다. 그런데 그럼에도 불구하고 임차인이 다시 약속을 지키지 않고 명도를 거부한다면 임차인에게는 어떠한 불이익이 있을까? 문구상으로만 본다면, 대단한 불이익이 있을 것 같지만, 법원실무상으로는 별다른 제재를 가할 수 없는 것이 일반적이다. 왜냐하면, 민형사상 모든 책임을 진다는 문구의 통상적인 의미는, ‘민사상이나 형사상으로 인정되는 범위의 책임을 지겠다’는 것으로 해석할 수 밖에 없기 때문이다. 우선 민사적인 책임이라는 측면에서 본다면, 위와 같은 경우에 임차인으로서는 명도지연에 따른 통상적인 손해(기존의 월세 상당)만 부담하는 것이 일반적이고, 건물명도로
2004-11-16 10:32 -
약속지킨 사람의 착각 2
최근에 상담한 사례이다. 의뢰인 갑은 최근에 을과 임대차계약을 하고 계약금조로 임대차보증금의 일부인 500만원을 받았다. 그런데, 중도금지급기일이 지나도록 을로부터 아무런 연락도 받지 못해 을에게 수차례 연락을 취하고자 하였지만 여의치 않았다고 한다. 그러던 중, 마냥 기다릴 수 없어 병이라는 사람에게 어쩔 수 없이 다시 이를 임대해 버렸다. 그런데 문제는, 이로부터 얼마 후에 을이 나타나 ‘왜 갑이 일방적으로 다른 사람에게 이중으로 임대하였느냐. 따라서 계약위반책임이 갑에게 있으니 계약금의 배액을 지급하라‘는 요구를 한 것이다. 이에 대해 의뢰인 갑은, ’중도금지급기일까지 을이 중도금을 지급하지 않았으니 계약위반책임은 을에게 있는 것이며, 을에게 연락을 취하고자 시도하였지만 불가능하였기 때문에 어쩔 수 없이 다른 사람에게 임대할 수밖에 없었던 상황이니만큼, 을로부터 받은 계약금은 몰수하겠다‘는 주장이었다. 누구의 주장이 타당할까? 이 사례의 쟁점은 두 가지로 볼 수 있다. 먼저, 누구의 귀책사유로 갑을간의 임대차계약이 해제되었는지의 문제이다. 일단, 중도금지급기일까지 중도금을 지급하지 못한 책임이 을에게 있는 것은 틀림없다. 그러나, 그렇다고 하더라도 갑을간의 계약이 즉시 해제되는 것은 아니다. 을이 중도금지급기일까지 중도금을 지급하지 못하고 있는 것은 법률적으로 “이행지체”라고 하는데, 이행지체의 상대방인 갑이 이행지체의 책임이 있는 을의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는, 먼저 상당한 기간을 정하여 “이행을 최고(催告)”해야 한다. 즉, 을에게 며칠 내로 중도금을 지급해 줄 것을 촉구하는 행위가 필요
2004-11-13 10:26 -
송사는 가급적 빨리 시작하는 것이 미덕 ?
송사는 가급적 자제하는 것이 미덕이라는 취지의 속담도 있지만, 경우에 따라서는 가급적 송사를 서둘러 시작하는 것이 스스로의 권리보호를 위해 훨씬 득이 되는 경우도 많다. 임대차기간이 종료하면서 임대한 건물을 조만간 재건축하기로 예정한 건물주의 경우를 예로 들어보자. 이 건물주의 경우에 임차인과의 임대차기간만기를 기다려서 임차인이 자진해서 건물을 명도해 주지 않을 때 그 때서야 재판을 시작할 수도 있겠지만, 그 때부터서야 재판을 시작하게되면 당초 예정된 건축일정을 맞추지 못해 큰 손해를 입을 수 있는 것이다. 임대차기간만기에 임차인이 즉시 건물을 명도해 줄 것으로 믿고, 재건축을 하기 위해 자금계획이나 공사일정을 그 시점에 맞추어서 준비한 건물주로서는 건물명도소송이 몇 달씩 지연되면서 큰 손해를 입을 수 밖에 없는 것이다. 더구나, 일부 악덕 임차인의 경우에는 이러한 건물주의 처지를 이용하여 터무니없는 금액을 이사비 등의 명목으로 요구하는 경우가 실무상으로 상당히 많다. 따라서, 임대차기간이 도달하더라도 임차인이 자진해서 명도를 해주지 않을 수 있는 가능성이 충분히 있거나, 아니면 임대차기간만기에는 반드시 임차인을 명도해야만하는 특수한 사정이 있는 경우에는, 임대차기간만기 이전에라도 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하는 것이 건물주입장에서는 합리적일 수 있다. 즉, 건물명도소송에 대략 4-6개월이 소요되는 점을 감안해서 임대차기간만기 4-6개월 이전에 미리 소송을 제기하는 것이다. 이렇게 되면, 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차기간만기를 즈음해서는 임차인에 대한 명도판결을 받을 수 있다. 더구나, 건물명도사
2004-11-11 17:29