서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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약속지킨 사람의 착각 2
최근에 상담한 사례이다. 의뢰인 갑은 최근에 을과 임대차계약을 하고 계약금조로 임대차보증금의 일부인 500만원을 받았다. 그런데, 중도금지급기일이 지나도록 을로부터 아무런 연락도 받지 못해 을에게 수차례 연락을 취하고자 하였지만 여의치 않았다고 한다. 그러던 중, 마냥 기다릴 수 없어 병이라는 사람에게 어쩔 수 없이 다시 이를 임대해 버렸다. 그런데 문제는, 이로부터 얼마 후에 을이 나타나 ‘왜 갑이 일방적으로 다른 사람에게 이중으로 임대하였느냐. 따라서 계약위반책임이 갑에게 있으니 계약금의 배액을 지급하라‘는 요구를 한 것이다. 이에 대해 의뢰인 갑은, ’중도금지급기일까지 을이 중도금을 지급하지 않았으니 계약위반책임은 을에게 있는 것이며, 을에게 연락을 취하고자 시도하였지만 불가능하였기 때문에 어쩔 수 없이 다른 사람에게 임대할 수밖에 없었던 상황이니만큼, 을로부터 받은 계약금은 몰수하겠다‘는 주장이었다. 누구의 주장이 타당할까? 이 사례의 쟁점은 두 가지로 볼 수 있다. 먼저, 누구의 귀책사유로 갑을간의 임대차계약이 해제되었는지의 문제이다. 일단, 중도금지급기일까지 중도금을 지급하지 못한 책임이 을에게 있는 것은 틀림없다. 그러나, 그렇다고 하더라도 갑을간의 계약이 즉시 해제되는 것은 아니다. 을이 중도금지급기일까지 중도금을 지급하지 못하고 있는 것은 법률적으로 “이행지체”라고 하는데, 이행지체의 상대방인 갑이 이행지체의 책임이 있는 을의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는, 먼저 상당한 기간을 정하여 “이행을 최고(催告)”해야 한다. 즉, 을에게 며칠 내로 중도금을 지급해 줄 것을 촉구하는 행위가 필요
2004-11-13 10:26 -
송사는 가급적 빨리 시작하는 것이 미덕 ?
송사는 가급적 자제하는 것이 미덕이라는 취지의 속담도 있지만, 경우에 따라서는 가급적 송사를 서둘러 시작하는 것이 스스로의 권리보호를 위해 훨씬 득이 되는 경우도 많다. 임대차기간이 종료하면서 임대한 건물을 조만간 재건축하기로 예정한 건물주의 경우를 예로 들어보자. 이 건물주의 경우에 임차인과의 임대차기간만기를 기다려서 임차인이 자진해서 건물을 명도해 주지 않을 때 그 때서야 재판을 시작할 수도 있겠지만, 그 때부터서야 재판을 시작하게되면 당초 예정된 건축일정을 맞추지 못해 큰 손해를 입을 수 있는 것이다. 임대차기간만기에 임차인이 즉시 건물을 명도해 줄 것으로 믿고, 재건축을 하기 위해 자금계획이나 공사일정을 그 시점에 맞추어서 준비한 건물주로서는 건물명도소송이 몇 달씩 지연되면서 큰 손해를 입을 수 밖에 없는 것이다. 더구나, 일부 악덕 임차인의 경우에는 이러한 건물주의 처지를 이용하여 터무니없는 금액을 이사비 등의 명목으로 요구하는 경우가 실무상으로 상당히 많다. 따라서, 임대차기간이 도달하더라도 임차인이 자진해서 명도를 해주지 않을 수 있는 가능성이 충분히 있거나, 아니면 임대차기간만기에는 반드시 임차인을 명도해야만하는 특수한 사정이 있는 경우에는, 임대차기간만기 이전에라도 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하는 것이 건물주입장에서는 합리적일 수 있다. 즉, 건물명도소송에 대략 4-6개월이 소요되는 점을 감안해서 임대차기간만기 4-6개월 이전에 미리 소송을 제기하는 것이다. 이렇게 되면, 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차기간만기를 즈음해서는 임차인에 대한 명도판결을 받을 수 있다. 더구나, 건물명도사
2004-11-11 17:29 -
약속지킨 사람의 착각 1
부동산거래와 관련해서 거래 상대방이 계약을 이행하지 않아 애를 먹는 경우가 비일비재하다. 이 경우 상대방의 계약불이행만 염두에 두고 정작 자신의 채무이행에 대해서는 준비를 소흘히 하는 경우가 많다. 가장 대표적인 예를 들어 보자. 갑이라는 사람이 부동산을 매도했는데 상대방인 매수인 을로부터 계약금과 중도금까지만 지급받고 잔금을 지급받지 못한 경우에, 일반적으로 갑은 을에게 잔금지급을 촉구하기만 할 뿐 자신의 의무인 매매대상 부동산의 이전등기서류를 준비하는 것을 미처 생각지 못하는 것이다. 갑의 입장에서는, 을로부터 돈만 제공받으면 등기서류는 당연히 준비될 수 있다는 마음으로, 자신의 서류준비에는 별다른 비중을 두지 않는다. 그러나, 위에서 예를 든 부동산매매를 비롯한 부동산거래의 대부분에 있어 거래당사자의 의무는 법률적으로 동시에 이행되어져야 하는 것으로 해석되고 있다. 즉, 위에서 예를 든 을의 잔금지급의무는 갑의 이전등기의무와 동시에 이행되어져야 하는 관계인 것이다. 따라서, 법률적으로 따질 때, 갑이 을의 잔금미지급을 이유로 계약을 해제하거나, 잔금에 대한 지연이자를 청구하기 위해서는 갑 스스로 자신의 이전등기의무를 다할 수 있는 상태를 만들었다는 사실, 즉 이전등기에 관련된 서류(매도용 인감증명서, 등기권리증 등)를 준비하였다는 것을 입증해야한다. 그럼에도 불구하고, 위에서 든 갑의 경우와 같이 상대방이 채무를 이행하지 않음으로 인하여 계약이 진행되지 못하는 것이 너무나 명백하다는 주관적인 판단하에, 상대방에 대한 채무만을 계속 독촉할 뿐, 갑 자신의 의무를 이행해야한다는 사실을
2004-11-01 15:41 -
부동산 위조 사기 예방법
최근 소유자를 사칭하는 부동산사기사건이 빈발하고 있다. 그 유형으로는 소유자를 사칭하여 부동산을 매매하거나 임대차한 후 대금을 가지고 잠적하는 경우가 대표적이다. 이들 사건의 경우 대개 사기범은 부동산등기부상 소유자의 신분증을 위조하여 소유자행세를 하는 경우가 일반적이다. 매매사기의 경우, 특히 재건축대상 아파트와 같이 매수인이 매매대상 부동산의 구조나 내부상태에 대하여 특별한 관심이 없어 해당 부동산(아파트)을 직접 방문하지 않는다는 점을 노리고 있다. 해당부동산을 직접 방문하게 될 경우, 진실한 소유자나 임차인에게 사기행각이 적발될 우려가 있기 때문이다(어떤 경우는, 해당 부동산이 매물로 나와 있다는 정보를 사기범이 입수한 후, 매수인이나 중개업소로 하여금 해당 부동산을 방문케하여 세입자를 직접 만나게 하는 등 대담한 행동을 하는 경우도 있었다). 한편, 임대차와 관련해서는 해당 부동산을 월세로 임차한 후, 이를 사용하던 중 임대인의 신분증을 위조해서 마치 자신이 임대인인 것처럼 사칭하면서 해당 부동산을 전세로 임대하여 전세금을 편취하는 사건이 종종 발생하고 있다. 이 때 사기범은, 자신이 실제 임대인과 임대차계약을 체결하면서 알게 된 실제 임대인명의의 예금구좌를 전세 임차인에게 알려주어 전세금의 일부를 그 구좌로 송금하게 하는 등 자신을 진정한 소유자로 믿게끔 치밀하게 계산된 행동을 하는 사례도 있었다. 한편, 신분증이 아니라 부동산등기부등본을 위조하는 사례도 있었다. 이러한 경우는, 사기범이 제시한 부동산등기부등본에만 의존하지 말고, 별도로 등기부등본을 발급받아 등기부등본의 진위를 확인하는 것으
2004-10-30 19:11 -
소위 “내용증명”의 정체
소위 “내용증명” 보내고 받는 것에 지나치게 민감해하는 경우를 자주 보게된다. 그러나, 내용증명이 가지는 법률적인 의미를 알게 되면 너무 지나치게 예민할 필요가 없다는 것을 알게 될 것이다. 내용증명이란, 우체국에서 실시하는 우편서비스의 일종으로서, 정확한 명칭은 “내용증명우편”인데, 글자표현 그대로 어떤 내용의 우편물을 보내어졌는지를 우체국에서 증명해 주는 우편서비스인 것이다. 예를들어, 부동산매수인이 중도금이나 잔금을 지급하지 않을 경우, 매도인의 입장에서 법률적으로 매매계약을 해제하기 위해서는 최소한 1차례 이상의 대금지급을 최고(독촉)해야 하는데, 이러한 최고를 한 사실을 입증하기 위해 내용증명우편을 보내는 것이다. 결국, 내용증명이란 보내는 사람의 주장(의사표시)을 적어서 보내는 것인데, 일반우편물과는 달리 보내는 내용을 우체국에서 증명해주는 정도의 의미인 것으로 이해하면 되는 것이다. 그럼에도 불구하고, 내용증명우편을 보내고 받는 것에 대해 일반인들은 너무 민감해하는 것이 일반적이다. 이는 일반인들에게 법률문제가 발생하는 경우는 매우 드문 일인데다가, 대부분 구두(말)로 해결하는 것을 미덕으로 생각하는 터에, 관(우체국)의 도장이 찍힌 서면을 받는 것을 매우 의미있는 것으로 받아들이기 때문이다. 심지어는 내용증명받는 것 자체를 매우 불쾌하기까지 느끼는 사람도 많다. 이러한 관념 때문인지, 상대방으로부터 내용증명우편물을 받게 되면 그 내용에 대해 상세하게 반박해서 다시 내용증명우편으로 보내지 않으면, 마치 상대방의 주장을 묵시적으로 인정하게 되는 효과가 법률적으로 생기는 것처럼 오해하는 경향이
2004-10-29 15:00
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행정수도 위헌결정이 부동산거래에 미치는 법률적인 문제
신행정수도이전을 위한 특별조치법이 헌법재판소에서 위헌결정되면서, 그간에 이를 전제로 행하여진 수많은 부동산거래에 큰 혼란이 예상된다. 특히, 이러한 사유를 이유로 기존의 부동산거래행위를 무효로 하거나 취소하고자 하는 소송이 줄을 이을 것으로 보인다. 그러나 행정수도가 이전될 것을 예상하고서, 부동산을 매매하거나, 부동산을 담보로 대출한 경우에, 그 거래를 무효로 하거나 취소하기는 법적으로 거의 어려울 것으로 보인다. 이러한 부동산거래의 대부분은 행정수도가 이전할 경우 이전 예정지 내지 인근 지역 부동산의 가격이 상승할 것을 전제로 한 것이기 때문이다. 행정수도가 이전되면 상당한 가격상승이 발생할 것으로 예상되어 부동산을 거래했는데, 막상 행정수도 이전이 불가능한 상황이 발생했을 경우, 이러한 문제에 대해서는 법적으로 “착오”로 인한 의사표시의 문제로 다루어질 수 있다. 즉, 부동산거래를 하게 된 동기에 있어서 착오가 발생하게 되었는데, 이를 이유로 거래를 취소할 수 있는지의 문제로 논의될 수 있다. 그런데, 행정수도 이전과 같이 부동산거래를 함에 있어 당초 예상했던 어떠한 전제에 변화가 발생한 경우, 법적으로는 “동기”의 착오라고 분류되어지는데, 동기의 착오로 거래가 취소되기 위해서는 그 동기가 계약당시에 상대방에게 “표시”되어져야 하고, 또한 그 동기가 거래내용에 있어 “중요”한 부분이어야 한다. 그러나, 행정수도이전과 관련된 대부분의 부동산거래는 이러한 요건을 충족하기가 곤란할 것으로 예상된다. 즉, 행정수도이전을 예상한 부동산거래라고 하더라도 이는 그야말로 “內心”의 동기에 그치는 경우가 많고, 행정수
2004-10-22 11:37 -
알쏭달쏭 부동산 중개수수료
중개업자를 통해 부동산거래를 한다면, 수수료를 지급하는 것이 일반적인데, 이 때 법정수수료에 대해 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 법정수수료의 자세한 내용은 각 시도의 조례로 정하고 있고, 구체적인 거래의 경우마다 조금씩 차이가 있지만, 대개 거래금액에 일정한 요율(몇 %)을 곱하여 계산하게 된다. 그런데, 이와 같은 법정수수료규정을 참조하더라도 중개수수료계산에 대해 일반인들이 잘 이해하지 못하는 점이 있어 이 부분에 대해 설명하고자 한다. 먼저, 高價의 부동산의 거래에 있어 적용되는 법정수수료 요율은, 획일적이지 않고 거래금액의 0.2~0.9%의 범위 내에서 당사자간의 협의로 정하도록 규정하고 있다. 즉, 거래의 난이도, 중개업자의 노고 등을 모두 감안하여 이 범위 내에서 적절한 수수료를 상의하여 정하도록 규정한 것이다. 그런데, 실무상으로는 구체적인 보수액수에 관해 협의가 이루어지지 않는 경우가 많다. 중개의뢰인의 입장에서는 0.2%에 근접한 낮은 보수를 지급하고 싶어하는 반면, 중개업자의 입장에서는 0.9%에 근접한 많은 액수를 받고 싶어하기 때문이다. 그런데 이와 같이 원만한 협의가 이루어지지 않은 경우 과연 법적으로 받을 수 있는 보수가 얼마인지에 관해 논란이 있을 수 있다. 일부 견해는 보수에 관한 합의가 이루어지지 않은 이상, 최저한인 0.2%의 요율을 적용해야 한다고 하지만, 법원실무는 0.2~0.9%의 범위 내에서 법원이 여러 가지 점을 고려하여 적절한 선을 정할 수 있는 것으로 해석하고 있다. 중개업무 역시 민법상의 위임업무와 유사하다고 보아, 합리적인 보수범위에 대하여 법원의 재량으로 보수를 정할 수 있도록 판단하고 있는 것이다. 결국, 보수의
2004-10-21 10:17 -
부동산거래시 배우자가 대리인으로 참석할 경우
부동산거래를 함에 있어 부동산소유명의자가 아닌 그 배우자만이 계약체결현장에 참석해서 부동산소유자의 대리인자격으로 계약을 하는 경우가 많다. 이 경우 대다수의 사람들은 소유자와 대리인으로 자칭하는 사람이 법적으로 부부관계에 있는 이상, 별다른 문제가 없겠거니 하면서, 대리권수여사실을 별도로 확인하지 않고서 무심코 계약을 체결하는 경우가 많다. 이러한 현상은 부동산거래를 직업적으로 하는 중개업자의 경우도 마찬가지이다. 그러나 법적으로 볼 때, 이러한 거래관행은 매우 위험할 수 있다. 최근에 필자는, 이혼을 앞둔 처가 남편 명의의 부동산을 처분하면서 마치 자신이 처분을 위임받은 것처럼 매수인을 속여 매매계약을 체결한 후에 매매대금을 가지고 가출해버려, 그후 부동산매수인이 남편을 상대로 매매를 원인으로 한 이전등기청구소송을 제기하였으나 무권대리라는 이유로 패소한 후에, 결국 매매계약을 중개한 중개업자를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 사건을 상담하였다. 부부간에는 비록 민법상의 일상가사대리권이 인정되어 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상적인 사무에 대해서는 배우자 상대방에게 대리권을 허용하고 있지만, 일상가사대리권으로 허용되는 범위는 일용품의 구입 등과 같이 가정생활에 필수적이거나 거래금액이 적은 것에 국한하고 있어, 거래금액이 크면서 드물게 이루어지는 것이 일반적인 부동산거래의 경우에는 대부분 일상가사대리권의 범위를 벗어나게 된다. 결국, 부부라고 하더라도 법적으로는 엄연히 별개의 인격인 이상, 원칙적으로 부동산거래에 있어서는 배우자 상대방이라고 하더라도 위임권한이 별도로 수여되어야
2004-10-16 10:56 -
다운계약서작성합의를 위반한 경우의 법률문제
부동산매매를 함에 있어 실제 거래가격보다 가격을 낮추어서 관공서에 신고하기 위해 소위 “다운계약서”를 작성하는 경우가 많다. 실제보다 거래금액을 낮추어 신고함으로써 매수인의 입장에서는 취득세, 등록세를 절감할 수 있고, 매도인의 입장에서는 양도소득세를 낮출 수 있는 이점이 있어, 이러한 이해관계가 합치되어 “다운계약서”작성은 그동안 부동산거래의 관행이 되어왔다. 그러나, 최근에는 실거래가신고를 선호하는 측면에서, 비록 계약과정에서는 다운계약서작성에 합의하였지만, 막상 계약이행과정에서는 그 약속을 지키지 않는 사례가 많이 발생하고 있다. 특히, 매도인의 부탁으로 일정금액 이하로 거래금액을 신고하기로 하고서 매매계약을 체결한 매수인이, 나중에 마음이 변해 다운계약서 작성을 거절하는 경우가 많다. 이 경우 매도인은, 실제 거래금액 그대로 신고할 수밖에 없어, 당초 예상한 이상의 세금을 납부할 수밖에 없는 손실을 입게 된다. 그런데 문제는, 이러한 합의위반을 이유로, 매매계약을 해제하거나 아니면, 절감할 수 있었던 세금부분을 매수인에 대해 손해배상청구할 수 있는지 논란이 될 수 있다. 실무상으로 매우 흔하게 발생하고 있는 문제임에도 불구하고, 아직 판례나 학설상 논의가 분명치 않고 있어, 의문을 제기하는 수준에서 접근해 보기로 한다. 우선, 다운계약서작성 합의위반을 이유로 계약을 해제할 수 있는지의 문제는, 다운계약서를 통해 세금을 절감하지 않고는 매매계약을 하지 않았을 정도로 세금절감이 매매계약체결에 있어 중요한 부분이라고 볼 수 있으면 계약의 해제사유가 될 수 있지만, 그에 이르지 않는다면 단순한 “부수적 의
2004-10-11 17:42 -
변호사의 눈에 비친 기획부동산의 문제점
최근 각종 매체를 통해 기획부동산의 폐해에 대해 자주 접하게 된다. 부동산변호사로서 활동하는 필자 역시 기획부동산에 인연을 맺어 낭패를 본 경우를 자주 상담하고 있다. 일반적으로 기획부동산이라 함은, 대규모의 부동산을 매입한 후 일반인들의 돈을 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 분할한 후에, 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 조직으로 통하고 있다. 이 과정에서 분명치 않은 개발계획 등 감언이설이 동원되고, 매입한 가격의 수십배나 되는 터무니없는 많은 이득을 남기고 있어, 사회적인 물의를 빚고 있는 것이다. 필자의 경험으로는, 일단 기획부동산이 광고하는 개발성 계획들의 진위를 정확하게 판단하기 위해 행정관청에 직접 문의하는 것과 같이, 과연 기획부동산이 광고하는 부동산의 가치가 적정한 것인지 여부를 확인하기 위한 노력이 부족하다는 점을 차지하고서라도, 법률적인 측면에서의 기획부동산의 문제점에 대해서 일반인들의 이해가 매우 부족하다고 생각된다. 다시말하면, 일반인들은 기획부동산이 제시하는 부동산에 관한 정보가 시세적인 측면에서만 정확하게 분석되면, 별다른 문제점은 없지않느냐라고 생각하고 있다는 것이다. 그러나, 실무에서 느끼는 기획부동산의 문제는 이보다 훨씬 더 심각하다. 우선, 가장 기본적인 문제점은 매입을 권유하는 기획부동산측의 신용도가 매우 낮다는 점에 있다. 부동산거래 뿐만 아니라 다른 비즈니스에서도, 당초 생각했던 것과 달리 거래가 낭패를 볼 수 있는 경우가 있을 수 있고, 이 경우에 상대방에 대해 책임을 물을 수 없다고 한다면 이 거래는 매우 위험한 거래가 되는 것이다. 예를들어, 수입한 물건
2004-09-20 15:18
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임대차보증금을 담보로 돈을 빌려줄 때
최근이 극심한 불황 때문인지 최근들어서 부쩍, 임대차보증금을 담보로 돈을 빌려주게 되는데 그후 돈이 변제되지 않을 경우 어떤 절차를 거쳐 채권을 회수하는지에 관한 질문을 많이 받게 된다. 우선, 임대차보증금을 담보로하는 점에 관하여 채무자(임차인)의 협조를 충분히 얻을 수 있다면, 채무자(임차인)가 임대인에게 가지는 임대차보증금 반환채권을 귀하가 양수받는 방법으로 채권양도절차를 밟으면 된다. 이 경우, 채무자(채권자가 아님)의 명의로 채권양도통지를 임대인에게 할 필요가 있고, 이 경우에 채권양도의 대항력이라는 적법요건을 갖추기 위해 반드시 내용증명 우편과 같은 확정일자가 있는 우편으로 통지를 보낼 필요가 있다. 아울러 이러한 조치 이전에, 이미 임대차보증금이 다른 사람에게 양도된 것인지, 아니면 임대차보증금에 가압류가 된 것인지 여부를 사전에 임대인에게 확인하는 것이 바람직하다. 적법한 채권양도의 효력이 발생한 이후부터는 임대차보증금을 반환받을 권리는 채무자가 아닌 채권자에게 존재하게 된다. 따라서, 향후 임대인이 임대차보증금을 자진해서 지급하지 않으면, 채권자로서는 임대인을 상대로 양수금청구소송을 제기할 수 있다. 한편, 임대차계약서에 임대차보증금양도를 금지하는 조항이 명시되어 있거나, 이미 임대차보증금에 다른 채권자들로부터 가압류가 된 상태이거나, 임대차보증금양도에 관하여 임차인의 적극적인 협조를 구할 수 없는 경우 등 임대차보증금채권을 양도받는 것이 적절치 않은 경우가 있을 수 있다. 이 경우에는 임차인을 채무자로 하고, 임대인을 제3채무자로 하여 채권가압류를 한 후, 임차인을 상대로 대여금소송을
2004-09-17 21:49 -
사기당하지 않고 임대차계약하는 방법
대개의 임차인에게는 임대차보증금이 자신의 상당한 재산일 수 밖에 없음에 반해, 이를 안전하게 지키기 위한 노력은 상대적으로 너무나 소흘한 것이 현실이다. 임대차계약을 함에 있어 임차인이 주의를 소흘히 하여 많이 어려움을 겪는 부분을 중심으로 언급하고자 한다. 보통 임대차계약을 함에 있어 임대차목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위해 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부를 많이 참고하고 있다. 그런데 문제는, 이러한 공부확인이 임대차계약서 작성시에만 그쳐버리고, 임대차보증금 잔금을 지급하고 이사를 하는 시점에서는 다시 공부를 확인하지 않는다는 점에 있다. 현행 임대차보호법상으로 임차인의 권리발생은 임대차목적물을 점유하는 것을 효력발생시점으로 하기 때문에, 임대차계약서 작성시점이 아니라 잔금을 치르고 이사를 가게 되는 시점에서 권리관계를 다시금 살펴야 할 필요성이 크다고 할 것이다. 실무상으로는, 임대차계약체결 이후 이사하는 시점 사이에 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물에 (가)압류가 되기도 하고, 심지어는 임대인의 악의로 근저당권이나 가등기가 설정되는 경우도 흔치 않게 발생한다. 이와 같은 경우 비록 임대차계약체결 시점 자체에는 압류, 근저당권 등이 없었다고 하더라도, 임대차목적물에 대해 임차인이 점유를 이전받기 이전에 압류 등이 이루어졌다면 임차인으로서는 이러한 압류권자 보다 우선순위를 확보하지 못하게 되어, 나중에 임대차목적물이 경매절차로 넘어갔을 때 임대차보증금을 돌려받지 못하는 낭패를 볼 수 있다. 따라서, 임대차계약을 할 때는 임대차계약체결 시점 뿐 아니라, 잔금을 치르고 임대차목적
2004-09-06 11:53 -
임대차보증금의 효과적인 회수방안
최근 부동산경기불황과 전세금하락현상이 지속되는 가운데 임차인들이 전세금을 회수하는데 애를 먹는 역전세란현상이 뚜렷해지고 있다. 임차인들이 적시에 임대차보증금을 반환받아야 하는 애로가 있음에도 불구하고, 임대인들은 다른 세입자가 구해질 때까지 기다리라고만 하는 등 임대차보증금을 돌려주는데 적극적이지 않은 것이 일반적이다. 임차인들이 임대차보증금을 빠르고, 손쉽게 반환받을 수 있는 주요한 방법에 대해서 간단하게 언급하고자 한다. 우선, 임차인으로서는 임대차계약을 연장하지 않겠다는 의사표시를 임대인에게 분명하게 서면으로 밝힐 필요가 있다. 보통 임차인들은 임대인에게 구두상으로만 임대차보증금반환을 요청하는데, 법적인 분쟁으로 갈 경우에는 ‘계약기간 만료전에 임대차계약을 연장하지 않겠다’는 내용을 임차인으로부터 통보받지 못했다고 임대인이 거짓말하는 경우가 자주 발생하고 있기 때문이다. 또한, 임대인들은 임대차보증금 재판으로 진행되더라도 ‘그 때가서 임대차보증금원금만을 지급하거나 아니면 보증금원금과 법정이자 연5%만을 지불하면 그만이다’라는 생각에 젖어있어, 재판 이전에 자발적인 지급이 이루어지지 않는 경우가 많다. 임차인으로서는 이러한 경우를 대비해서, 임대차기간 만료전에 임대차보증금을 반환받지 못하면 다른 장소로 이사하면서 입게 되는 대출금에 따른 이자상당의 손해 등 임차인이 임대차보증금을 적시에 돌려받지 못함으로써 받는 구체적인 손해를 계약기간만료 이전에 미리 임대인에게 고지함으로써, 임대인으로 하여금 임대차보증금반환을 조속히 해야한다는 부담을 지우게 할 필요가 있다. 왜냐
2004-08-31 16:40 -
전 건물주에 대한 임대차보증금청구가 가능한지 여부
최근 부동산경기침체로 인해 부동산시세가 전세보증금에도 미치지 못하는 경우가 속출하고 있는 상황에서, 임대차계약을 체결할 당시에는 재산이 많은 임대인이 임대차기간 도중에 자력이 부실한 소유주로 바뀌는 경우에, 임차인이 현 소유자가 아닌 당초 임대차계약한 전 소유자를 상대로 임대차보증금을 청구할 필요성이 커지고 있다. 이 점에 관해서는 새로운 소유자에 대해서만, 보증금청구가 가능한 것으로 잘못 알고 있는 경우가 있는데, 경우에 따라서는 새로운 소유자이건 전 소유자인건간에 임차인이 선택적으로 청구가 가능할 수 있다. 일반적으로는, 새로운 건물주에 대해서도 임차인으로서의 권리주장이 가능하다는 주택(상가건물)임대차보호법의 대항력이론에 젖어 건물소유권이 변동될 경우 현재의 건물주에 대하여만 임대차보증금청구가 가능하다고 생각하는 경향이 있다. 그러나 다른 한편으로 생각하면, 임차인이 임대차계약을 체결한 사람은 현재의 건물주가 아니라 전 건물주이어서, 전 건물주에 대해서는 임대차계약에 근거한 임대차보증금청구가 가능한 것은 매우 당연하지만, 임차인 입장에서 새로운 건물주와는 아무런 계약이 없으므로, 새로운 임차인에 대하여 임대차보증금을 청구할 근거가 애매할 수 있다. 그런데, 임차인이 있는 건물을 매매할 경우 매도인과 매수인간에는 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 합의하는 것이 일반적인데, 임차인의 입장에서 이와 같은 매도인과 매수인간의 합의를 원용하여 새로운 건물주가 된 매수인에게 임대차보증금청구를 할 수는 있을 것이다. 그러나, 이와는 반대로 위와 같은 매도인과 매수인간의 합의가 있었음에도 불구하
2004-08-25 14:06 -
매매계약 깨져도 계약금 반드시 포기해야 하는 것은 아니다.
최근 서울 강남지역을 중심으로 집값이 폭락하면서 매매 계약금만 주고받은 상태에서 매수인이 계약을 해지하는 사례도 종종 발생하고 있다. 집값이 계약금보다 더 떨어지자 매수인들의 계약포기가 속출하고 있는 것. 일반적으로 이런 경우 매수인은 계약금을 못 돌려받는 것으로 많은 사람들이 알고 있다. 하지만 반드시 그런 것은 아니다. 경우를 나누어 살펴보자, 계약금을 지급한 매수인이 스스로 지급한 계약금을 포기하고 계약의 구속에서 벗어나려고 할 때는, 매수인으로서는 지급한 계약금반환을 포기해야 한다. 이는, 민법 제565조에 따라 계약금은 해약금으로 추정되어 매수인이 계약금만 지급된 단계에서 계약에서 스스로 벗어나기 위해서는 민법상 해약금조항에 따라 계약금반환을 포기해야 하기 때문이다. 반면, 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제한다는 의사표시를 매도인에 대해서 적극적으로 하지 않을 경우, 매도인으로서는 매수인의 계약위반을 이유로 계약을 해제하게 되는데, 이 경우 계약불이행의 책임은 응당 매수인에게 있으므로 계약해제는 당연히 적법하지만, 이 경우라고 하더라도 매도인이 계약금을 당연히 몰수할 수 있는 것은 아니라는 것이다. 이 점에 대해 많은 사람들의 오해가 있다. 후자의 경우에는, 매수인이 스스로 계약에서 벗어나기 위해서 계약금반환을 기하는, 민법상 해약금조항이 적용되지 않기 때문이다. 이 경우 계약금을 몰수하기 위해서는 계약에서 손해배상의 예정(위약금)조항이 반드시 규정되어 있어야 한다. 그런데, 일반인으로서는 매수인이 중도금잔금을 지급하지 않을 경우 매도인으로서는 계약금을 당연히 몰수할 수 있다고 오해하고 있을 뿐
2004-08-14 11:21
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소유자를 사칭한 부동산사기사건의 유형과 중개업소의 대비책
최근 소유자를 사칭하는 부동산사기사건이 빈발하고 있고, 이에 관여한 중개업소의 책임문제가 언론에 자주 보도되고 있다. 어떤 유형의 사기가 자주 발생하고, 이에 대한 중개업소측의 대비는 어떠해야 하는지 자세히 알아 둘 필요가 있다고 보인다. 최근에 자주 발생하는 부동산사기사건으로는, 소유자를 사칭하여 부동산을 매매하거나 임대차한 후 대금을 가지고 잠적하는 경우가 대표적이다. 이들 사건의 경우 대개 사기범은 부동산등기부상 소유자의 신분증을 위조하여 소유자행세를 하는 경우가 일반적이다. 매매사기의 경우, 특히 재건축대상 아파트와 같이 매수인이 매매대상 부동산의 구조나 내부상태에 대하여 특별한 관심이 없어 해당 부동산(아파트)을 직접 방문하지 않는다는 점을 노리는 사기사건이 많다. 해당부동산을 직접 방문하게 될 경우, 진실한 소유자나 임차인에게 사기행각이 적발될 우려가 있기 때문이다(어떤 경우는, 해당 부동산이 매물로 나와 있다는 정보를 사기범이 입수한 후, 매수인이나 중개업소로 하여금 해당 부동산을 방문케하여 세입자를 직접 만나게 하는 등 대담한 행동을 하는 경우도 있었다). 현행 대법원판례상으로는 비록 사기범이 신분증을 완전하게 위조하여 이를 식별할 수 없었다고 하더라도, 중개업소로서는 매도인이 진실한 소유자인지 여부를 확인하기 위해 잔금지급시 아닌 매매계약 당시부터 신분증 이외에 해당 부동산의 등기권리증 소지 여부를 확인할 의무가 있고, 이를 확인하지 않고 단순히 신분증만을 믿었다면, 중개업소의 과실로 판단한다는 점에서, 중개업소로서는 신분증만을 믿지 말고 등기권리증 소지여부나 해당 부동산을 방문하는
2004-07-31 16:19 -
약정된 계약금 중 일부만이 수수된 후 계약이 해약될 경우의 법률관계
매매나 임대차계약 등 각종 계약체결을 하면서, 일반적으로 계약금을 수수하는 경우가 많은데, 간혹 계약체결 당일에 약속한 계약금이 전부 준비되지 않아 일부금 실제로 수수되고, 나머지 계약금은 빠른 시간 내에 바로 지급하기로 약속하는 경우가 종종 있다. 그런데, 나머지 계약금을 지급하기 이전에 당사자의 사정으로 계약이행이 되지 않을 경우, 포기하거나 몰수하여야 하는 계약금을, 실제로 지급된 금액만을 기준으로 할 것인지, 아니면 지급되지는 않았어도 계약서에 “계약금”으로 기재된 금액 전부를 기준으로 할 것인지에 실무적으로도 해석이 분분한 실정이다. 예를들어, 매매계약체결 당시 매매계약서상으로는 계약금 2천만원, 잔금 1억 8천만원으로 기재하였지만, 당시 매수인이 ‘당장 준비한 계약금이 적다’며 2백만원을 지급하였고, 나머지 1,800만원은 계약체결 다음날 매도인의 은행계좌로 바로 송금하기로 약속하고 그러한 내용을 계약서 특약란에 기재하였는데, 매수인이 계약체결 다음날 나머지 계약금 1,800만원을 송금하지 않으면서, 계약을 없었던 것으로 하자는 의사표시를 하는 경우가 바로 그것이다. 위와 같은 경우는 실무적으로도 매우 흔하게 발생하고 있음에 반해, 아직 정립된 학설이나 판례는 없다. 기본적으로, 이러한 오해는 이와 같은 계약에서 계약금이 얼마인지에 대해 이해가 부족하기 때문이다. 계약서상으로는 ‘계약을 위반하면 계약금을 몰수한다’ 내지 ‘ 중도금 지급 이전에 계약금을 포기하고 계약을 해약할 수 있다’고 규정하고 있고, 계약서상으로 기재된 계약금은 2천만원이지만, 법률적으로 계약금계약은 요물계약성을 가지기 때문에 실제로 교
2004-07-22 15:34 -
효과적인 부동산임대를 위한 계약의 방법
우리나라의 경우에는 다른 외국과 달리 부동산은 물론 거의 모든 법률관계에서 계약문화발달이 제대로 되지 않고 있는 실정이다. 현재 일반적인 부동산계약은, 계약내용을 서면으로 작성하지 않고 구두로만 정하거나, 아니면 표준화된 계약서의 좁은 여백에 짤막한 문구로만 기재해 두는 것이 일반적이어서 계약서 작성 이후 계약의 정확한 내용에 관해 많은 논란이 발생하고, 이로 인해 불필요한 재판이 많이 발생하는 편이다. 따라서, 건물의 효과적인 관리를 위해서는 시중에서 유통되는 1장으로 된 표준계약서를 사용하지 말고, 가급적 원하는 계약내용을 자세하게 기재해 둔 임대차계약서를 자체적으로 개발해서 필요한 경우 사안에 따라 약간씩 변형해서 사용하는 것이 필요하다. 이 때 주의할 점은, 민법이나 기타 부동산특별법에 규정된 내용은 굳이 다시 계약서에 기재되지 않더라도 당연히 효과가 있으므로(예를 들어, 2번 이상 차임을 연체하거나 임대차목적물을 타인에게 무단양도하면 계약을 중도에 해지할 수 있다는 조항 등), 이를 별도로 삽입할 필요는 없고, 법에서 별도로 규정되지 않고, 또 금지하지 않는 내용 중에서 필요한 내용을 삽입하는 요령이 필요하다. 이 과정에서 반드시 부동산법을 잘 아는 전문가의 도움을 받으실 필요가 있다. 이와 같은 계약서검토는 효과적인 부동산관리를 위해서 뿐 아니라, 궁극적으로 임대수익률을 향상시킬 수 있는 방법일 수 있다는 점을 유념할 필요가 있다. 한편, 임대차계약이라고 하더라도 임대차계약의 모습에 따라 계약서내용에 약간씩 차이가 있을 수 있어, 모든 경우를 설명할 수는 없지만, 임대차계약에 있어 임대인에게 가장 중요한 문제
2004-07-16 10:47 -
부동산거래시 계약위반으로 배상받는 방법
부동산거래와 관련해서 상대방의 계약위반으로 손해를 입는 경우가 많다. 손해가 발생할 경우 일반인로서는 응당 모든 손해배상청구가 당연히 가능하다고 생각한다. 그러나, 손해배상청구가 가능하지 못한 경우도 있다는 것을 유의해야 한다. 현행법상으로는, 상대방의 계약위반으로 인해 손해가 발생했다고 하더라도, 계약위반으로 인해 통상적으로 발생할 수 있는 손해에 대해서는 계약위반자인 상대방이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있었는지 여부를 불문하고 당연히 손해배상청구가 가능한 반면, 계약위반으로 인해 통상적으로 발생하는 손해가 아닌 경우에는 “특별손해”라고 하여 이러한 손해발생사실을 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에만 청구가능하도록 규정하고 있다. 구체적으로 어떠한 손해가 통상손해이고, 어떠한 손해가 특별손해인지하는 것은 단정할 수 있지는 못하고 판례나 학설의 태도를 살펴서 결정해야 하지만, 만약 특별손해로 해석되는 손해의 경우 이를 상대방에게 배상청구하기 위해서는 상대방이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있도록 조치할 필요가 있게 된다. 부동산거래와 관련해서 흔히 발생하는 예를 들어보자. 소유하는 부동산을 매도해서 그 대금으로 다른 부동산을 매입하려는 계약을 체결하였는데, 매도한 부동산의 대금을 지급받지 못해 매수한 부동산대금을 제대로 지급하지 못함으로써 입은 손해(계약금 몰수 등)는 특별손해로 해석하는 것이 일반적이다. 또한, 기존에 임대 중인 건물의 세입자를 명도하여 기존의 세입자보다 훨씬 많은 임대료를 지급하고자하는 다른 사람에게 임대하려고 하는데 기존의 세입자가 명도를 지연함으로
2004-06-25 14:12 -
동종 영업을 금지하는 규정의 효력
최근 경쟁이 격화되면서 같은 상가에서 동일한 업종이 운영 중임에도 불구하고 같은 업종이 개설되고 이로 인해 재판으로 비화되는 경우를 종종 보게된다. 이를 법적인 전문용어로는 경업금지소송이라고 칭하는데, 이와 같은 소송을 다수 경험한 필자의 경험상 경업금지소송문제는 대단히 법리가 복잡하고 판례 역시 구체적인 경우마다 결론을 다르게 하고 있는 상황이어서, 경업문제에 부닥친 경우에는 특히 많은 주의를 기울일 필요가 있다고 사료된다. 기본적으로 어떠한 업종을 선택하여 영업을 하는 것은 헌법상 보장된 영업의 자유라는 측면에서 자유롭게 인정되어야 하는 것이 원칙임에도 불구하고, 상가를 이용하는 주민의 편의보장, 과다한 출혈경쟁방지를 통한 상인들간의 적절한 이윤보장이라는 현실적인 필요에서 같은 상가 내에서 경쟁업종이 금지되고 있으며, 법원에서도 일정한 요건하에 이러한 현실적인 필요를 수긍하고 있다. 따라서, 경업금지문제를 논함에 있어서는 현행 판례가 어떠한 논리와 근거로 어떠한 범위에서 경업을 금지하고 있는지를 살펴보는 것이 우선적으로 필요할 것이다. 모름지기, 법적인 측면에서 다른 사람에 대해 어떠한 의무를 강제하기 위해서는 먼저 그 사람이 그러한 의무를 다할 것을 “약속”하였거나, 아니면 그러한 약속이 없더라도 법규에서 그러한 의무를 그 사람에게 강제하는 규정을 두고 있어야 한다. 전자의 경우로는, 갑이 을로부터 돈을 차용하고 을에게 언제까지 어떠한 조건으로 돈을 갚기로 약속하는 경우가 가장 단순한 예가 될 수 있다. 후자의 경우로는, 국민의 납세의무와 같은 경우로, 국민이 국가에 대하여 세금을 납부할 것을 약
2004-06-18 11:55