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최광석
최광석
The Lifeist
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힘이 되는 부동산 법률
*약력
서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문

법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
  • 상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지

    예전에는 좀처럼 보기 힘든 현상이 최근 들어 심심치 않게 발생하고 있고 향후에 심각한 분쟁으로 확산될 소지가 농후해 논란을 정리해보게 되었다. 바로, 상가점포 소유권변동을 기화로 해당 상가점포 내 대항력있는 임차인이 중도해지를 요청할 수 있는지의 논란이다. 몇 년 전까지만 하더라도 임대차 건물 소유권이 변동되면 변경된 건물주로부터 명도나 차임인상요청을 받게 되지 않을까하는 것이 임차인의 고민거리였다. 상임법 역시 임차인의 안정적인 영업보장에 초점을 맞추어왔는데, 대항력의 적용범위를 환산보증금기준 이하 임대차계약에 국한하지 않고 확대한다거나, 갱신요구권기간을 5년에서 10년으로 연장하는 것이 대표적이다.​그런데, 최근 들어 영업부진이 계속되면서 안정적인 영업을 위해 장기로 계약했던 기간이 임차인에게 오히려 더 짐이 되고 있다. 임대인에게 어려운 사정을 이야기하고 합의해지를 시도하지만 쉽지 않다. 몇 년 전에 체결된 월차임 수준은 불황인 지금 기준으로는 너무 높아 이 조건에 맞추어 다른 임차인을 구하기 어렵기 때문이다. 어떤 수를 써서라도 중도해지 해야 하는 절박한 임차인 입장에서 “건물주 변경”이라는 절호의 찬스(?)가 생긴 것인데, 이 때문에 건물주변경을 기화로 해서 임차인 중도해지가 곳곳에서 이어지고 있다. 예전에는 상상하기 힘든 이런 사태로 인해 임대차계약의 중도해지 그 자체 뿐 아니라, 건물매매의 취소(해제)라는 분쟁으로도 이어지는 등 사회적 혼란이 적지 않은 실정이다.​과연 건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지는 가능할 수 있을까? 대항력없는 임차인의 경우에는 별다른 논란이 없다. “임대차계약에

    2020-11-16 10:23
  • 집합건물법 20조 승소판결 후기

    ​2020. 10. 3.자로 “집합건물법 20조 분리처분금지 법리를 쟁점으로 한 소송수행기”라는 제목으로 발표한 칼럼에서 소개된 2심 판결이 오늘 선고되었다. 예상과 기대에 걸맞게 1심 판결 취소, 의뢰인 승소판결이었다. 판결 내용은 다음과 같다.​​★ 서울동부지방법원 2020. 11. 4.선고 2020나24658(본소) 지료, 2020나24665(반소) 대지권지분매도​<주문>1. 이 법원에서 변경한 피고(반소원고)의 반소청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.가. 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.나. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 서울 광진구 00동 69-3 대 125.6㎡ 중39.6665/125.6 지분에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.2. 소송 총비용은 본소, 반소를 통틀어 원고(반소피고)가 부담한다.​<이유>본소와 반소를 함께 본다.​1. 기초사실○ 안00는 서울 광진구 00동 69-3 대 125.6㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)를 매수하여 1988. 10. 6. 소유권이전등기를 마치고, 그 지상에 다가구용 단독주택(4가구, 이하 ‘이 사건 다가구용 단독주택’이라 한다)을 신축한 다음 1991. 9. 26. 소유권보존등기를 마쳤다.○ 안00는 2001. 11. 20. 이 사건 다가구용 단독주택을 다세대주택(4세대, 이하 ‘이사건 다세대주택’이라 한다)으로 전환하고 2001. 11. 21. 집합건축물대장에 등재한 후 2001. 12. 5. 각 세대에 대하여 구분등기를 마쳤으나, 이 사건 대지에 관한 대지권등기를 마치지 않았다.○ 이 사건 다세대주택 제2층 제201호 75.12㎡(이하 ‘이 사건 201호’라 한다)에 관하여, 2001. 12. 5. 문00 명의로 2001. 11. 20.자 매매를 원인으로 한, 2002. 6. 18. 이00 명의로 2002. 6. 18.자 매매를 원인으

    2020-11-05 19:39
  • 집합건물법 20조 분리처분금지 법리와 경매개시의 근거

    의뢰인은 지금으로부터 10년 이상 전에 어느 집합건물의 부지인 대지지분을 경매로 취득했는데, 최근 들어 집합건물 내 구분호실 1개를 낙찰받은 사람으로부터 낙찰된 구분호실 전유부분에 걸맞은 대지지분을 이전해달라는 소를 제기당했다. 과거 경매를 통해 적법하게 취득했다고 생각한 의뢰인은 변호사선임도 하지 않고 법무사를 통해 간단하게 대응했는데, 예상치 않은 패소판결을 선고받았다.​2심재판 수임 후 기록검토 결과, 1심판결은 관련법리를 심각하게 오해한 잘못이 있었다. 1심 판결 이유는 다음과 같다.​​1. 기초 사실​가. 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 1997. 10. 4. 00아파트 9개동, 상가 2개동 등 집합건물(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다)이 신축되었다.​나. 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 전유부분’이라 한다)에 관하여 1997. 10. 13. 이00 명의로 소유권보존등기가 경료되었는데, 그 전유부분 면적에 상응하는 대지권등기가 되지 않았다. 원고는 이 사건 전유부분에 관하여 진행된 서울동부지방법원 2017타경000 부동산강제경매절차에서 매각허가결정을 받아 2019. 5 .8. 매각대금을 완납하고 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.​다. 피고들은 서울동부지법원 2007타경1000 부동산강제경매절차(이하 ‘이 사건 강제경매절차’라 한다)에서 이 사건 대지 중 000재건축주택조합의 지분 24,042분의 1,086.26 등에 관하여 매각허가결정을 받아 2009. 12. 21. 매각대금을 완납하였다.​2. 본안 전 항변에 관한 판단<중략>​3. 본안에 관한 판단​가. 당사자들의 주장​1) 원고의 주장이 사건 전유부분의 소유자였던 이00는 이

    2020-11-03 21:41
  • 소유자의 친동생을 상대로 한 경매인도명령 사건 항고심 재판 수행기

    아파트를 낙찰받고 점유자 상대로 인도명령을 받아 조만간 입주를 기대하던 중, 인도명령에 대한 항고신청을 받은 의뢰인을 대리하여 소송을 진행하고 있다. 통상의 사건과 달리 이 아파트에 대한 점유자의 사연은 아주 복잡하고 특이했다. 이 점유자는 당초 아파트 소유자의 친동생이었는데, 형의 생존시에 이루어진 자신의 소유권이전청구권 가등기와 3억원 근저당권을 두고, 형 사후에 형수와 치열한 법정공방을 하게 된다. 대법원까지 가는 재판 끝에 결국 가등기는 말소해야 할 것으로, 근저당권은 피담보채권 3억원이 인정되는 유효한 것으로 판단되었다. 형, 동생간의 오랜 관계를 종합한 판단이었던 셈인데, 이 재판과정에서 노모를 모시고 있는 점유자 동생의 점유성격에 대해 노모를 모시기 위한 “일시적인 무상”거주라는 판단이 판결이유에서 설시되었다.장기간에 걸친 재판 이후, 동생은 법원에서 인정받은 근저당권을 바탕으로 해당 아파트에 대해 경매를 신청했고, 이 경매에서 의뢰인은 그 아파트를 낙찰받게 된다. 의뢰인은 경매권리분석 과정에서 점유형태가 “무상”거주라는 법원판단을 믿고 그를 대항력없는 점유자로 생각할 수밖에 없었다.그런데, 그 점유자를 상대로 한 인도명령진행과정에서 해당 점유자는 여러 해에 걸친 민사재판, 그 후의 경매과정에서 한 번도 공개한 적 없는 임대차계약서를 제시하면서 ‘자신은 임대차보증금 4억원으로 하여 형과 임대차계약을 체결한 대항력있는 임차인이다. 임대차보증금 지급은 형과 오랜 기간 경매를 함께 하면서 수차례에 걸쳐 형에게 빌려준 돈이다’는 취지로 주장했다. 계약 체결 이전에 형에 대한 거액의 송금자료를 제출했는데

    2020-11-02 17:45
  • 인접토지 매매과정에서 불가분계약에 얽힌 분쟁스토리

    불가분계약인지 여부를 두고 분쟁 중인 의뢰인 사연을 소개한다. 일반인들에게 낯선 용어일 수 있는데, 의뢰인 역시 이 개념에 대해 전혀 이해하지 못한 채 매매계약을 체결했고, 그 때문에 치열한 분쟁으로 마음고생을 하게 된다.​아래에서 소개할 답변서에 사건개요가 상세히 설명되어 있지만, 요약하면 다음과 같다. 의뢰인은 양평군에 인접한 두 필지 토지를 보유하고 있었다. 한 필지인 404-8번지 토지는 상대적으로 작지만 국도변에 접한 상태이고, 나머지 한필지인 407-1번지 토지는 상대적으로 크지만 도로에서 떨어져있어 인접한 404-8번지 토지를 통해서만 도로에 출입할 수 있다. 어느 날 ‘두 토지를 사서 모텔로 건축하겠다’는 사람이 나타나 매매계약을 하게 되는데, 매매계약서는 통상 한 장으로 작성하지만, 도로에 접한 404-8번지 토지는 부부관계인 의뢰인들 두 분의 공동명의로, 407-1 토지는 두 분 중 남편 단독명의로 되어있어 세무적인 부분 등을 고려하여 계약서를 필지별로 따로따로 작성하게 된다. 이 과정에서 세무사 도움을 받았다.​하지만, 두 필지가 불가분관계에 있는 매매라는 점을 깊이 의식하지 못해 “불가분”관계라는 명시적인 표현을 하지 못했다. 바로 그것이 화근이 된다. 두 필지 토지에 대한 계약금으로 164,000,000원이 수수된 상태에서 잔금지급 전에 매수인은 두 필지를 대상으로 모텔건축허가를 신청하게 되는데 불허가되고 말았다. 이런 부분을 미리 대비해서 계약서에 ‘인허가문제와 관계없이 계약은 유효하다’는 취지로 의뢰인이 기재한 문구 때문에 매수인은 계약금을 몰수당할 처지에 놓이게 된다. 이런 상황에서 매수인은 고민 끝에 신통한 아이디어를 생

    2020-10-16 16:58
  • 담보가등기를 이유로 한 선순위 가등기말소청구소송 수행기

    선순위가등기 부담 때문에 낙찰잔금을 포기하여 두 번이나 재매각 부동산을 낙찰받은 의뢰인이 있다. 필자는 이 의뢰인으로부터 가등기말소 소송을 의뢰받아 최근 승소판결을 받았다. 이미 두 사람이나 잔금납부를 포기한 상태라 낙찰에 상당한 부담이 있었다. 낙찰 전에 해당 가등기권자와 접촉해서 가등기 성격에 대해 탐문하고자 했지만 여의치 않았다. 가등기권자가 좀처럼 경계를 풀지 않았기 때문이다. 하지만 포기하지 않고 계속 연락을 취한 끝에 낙찰 직후 가등기권자와 대화를 나눌 수 있었다. 말소기준 권리 이전에 설정되었지만(낙찰 이후에 인수해야 할 순위보전가등기가 아니라) 낙찰 이후 소멸되는 담보가등기에 부합하는 증거가 필요했는데, 대화과정에서 ‘부동산소유자에게 돈을 빌려주고 설정한 가등기이다’라는 진술을 받았고 녹음까지 할 수 있었다. 담보가등기일 가능성이 컸다. 더구나, 돈을 빌려주었다고 하는 가등기권자와 돈을 빌린 부동산소유자는 처남매부 사이라는 사실까지 알게 되었다. 채권 자체가 없는 통정허위표시로 원천 무효일 가능성도 있었던 것이다.​이러한 사실관계를 바탕으로 가등기말소청구소송을 제기했다. 다음은 해당 소장의 내용이다.​혹여나 가등기말소청구의 실패가능성을 염두에 두고 배당받은 사람들을 예비적 피고로 삼아 매도인의 하자담보책임에 근거한 배당금 반환청구도 함께 진행했다.​재판에서 가등기권자는 순위보전가등기라는 주장을 굽히지 않았고, 결국 녹음파일을 법정에서 직접 들어보는 검증신청절차까지 진행했다. 결국, 가등기말소판결을 받을 수 있었다(주위적 청구가 인용되면서 당연히 예비적 피고에 대한 청구

    2020-10-12 17:30
  • 건물 소유권의 원시취득과 건축허가명의

    ​15년이라는 긴 세월 동안 소송사건을 대리하고 있는 어느 의뢰인이 있다. 필자의 변호사 역사상 최장기간 대리하는 사건의뢰인이다. 15년간 분쟁하게 된 개략적인 사건 개요는 다음과 같다. 이 의뢰인은 보유하던 두 필지 토지를 건축업자에게 매각했는데 매매대금을 제대로 받지 못하자, 그 중 한 필지 토지는 보유하고 나머지 한 필지 토지만을 건축업자에게 매각하기로 계약을 변경했다. 하지만, 변경된 계약에서의 약속도 제대로 이행되지 못하게 되자, 결국 건축업자와 민·형사 소송을 하게 된다. 필자가 그 의뢰인을 처음 만난 시점은 지금부터 15년 전. 그 때 이미 그 의뢰인은 상대방 건축업자와 10년째 분쟁 중이었다. 그 때 당시에도 이미 의뢰인은 장기간 분쟁으로 지칠대로 지친 상태였다. 사건이 너무 복잡해 보이고 갈등도 극심해 보여 수임 자체를 심각하게 고민했었지만, 선량한 의뢰인 인품에 이끌려 도움이 되기로 결심했다. 이를 계기로 지금까지 15년간 상대방 건축업자와 수십 건의 민·형사 소송을 계속 하고 있다. 재판도중에서 받게 되는 필자에 대한 숱한 협박은 물론, 소송대리인인 필자를 직접 상대로 하여 제기된 두 번의 민사소송과 한 번의 형사고소까지 당하다보니 너무 힘들고 화가 나서 포기할까하는 생각도 여러번 들지 않을 수 없었다. 하지만, ‘저런 사람에게 굴복해서 포기할 수 없다’는 오기가 발동했고, 자신들보다 더 사건을 많이 알게 된 필자를 의지할 수밖에 없게 된 의뢰인의 기대를 저버릴 수는 없었다. 이렇게 이 의뢰인과 15년의 시간을 함께하게 되었다.​이런 고생 끝에 복잡한 사건들도 거의 대부분 일단락되었지만, 여전히 해결되지 못한 숙제도 남아있

    2020-10-09 20:28
  • 하자담보책임과 채무불이행책임의 기능과 한계

    의뢰인은 근린생활시설인 건물을 매수한 후 건물 일부가 불법적으로 구조변경된 사실을 뒤늦게 알고 매도인을 상대로 (원상회복을 위해 필요한 금액에 해당하는) 손해의 배상을 청구하는 소를 제기했다. 민법 제580조에 기한 하자담보청구권에 근거한 소송이었다. 하지만, 이 부분에 대한 1심 재판결과는 원고 청구 기각. 그 부분에 대한 1심 판결 이유 부분은 다음과 같다.​---우선 이 사건 구조변경 등 부분에 관하여 보건대, 위에서 든 증거들과 을 8호증의 기재, 증인 최00의 증언에 변론 전체의 취지를 합하여 알 수 있는 여러 사정들, 특히 ○ 이 사건 건물에 관한 건축물대장과 등기부등본상 전체에 12개 세대, 4층(지상 3층)에 3개 세대가 있는 것으로 나타나지만 실제 현황상 402호에 원래의 403호가 통합된 상태로서 전체 건물에 11개 세대, 4층에 2개 세대가 있는 상태인바, 매수인인 원고들으로서는 그 경위나 이유에 관하여 의문을 가지고 공인중개사나 매도인측에 확인하는 것이 일반적이고, 공인중개사인 증인 최00의 증언에 의하면 그에 관하여 이 사건 매매계약 당시 원고들에게 설명해 주었다는 것인바, 원고들이 위와 같은 공부와 현황 사이의 차이를 몰랐다는 것은 납득하기 어려운 점, ○ 옥탑도 원래 물탱크실이 있던 곳을 개조하여 사람이 살 수 있는 공간으로 증축된 상태였는데, 이 사건 건물에 관한 건축물대장상 옥탑의 용도가 물탱크실로만 기재되어 있고 등기부등본상으로도 옥탑의 면적은 12.96㎡에 불과하여 연면적에서도 제외되어 있으므로, 이 사건 건물의 옥탑 부분을 주거용으로 사용하면서 다른 사람에게 임대까지 한다는 것은 일견 보더라도 비정상적인 점[원고들이 이 사건 매매

    2020-10-08 10:09
  • 미완성구축물 있는 토지경매 성공사례 판결선고 후

    광주지방법원 경매계에서 진행된 구축물이 있는 토지를 낙찰받은 의뢰인 사례를 바탕으로 세 번의 칼럼을 발표했다. 마지막 칼럼에서 소개한 인천지방법원 2020. 7. 3. 선고 2020가합51593호(본소) 토지인도, 2020가합51609호(반소) 부당이득금 판결에서 의뢰인이 승소해서 가집행 있는 1심 판결을 근거로 상대방에 대한 명도집행은 완료했다. 하지만, 상대방 항소로 2020. 10. 현재 2심재판 계속 중인데, 1심에서와 마찬가지로 법정지상권이 성립할 수 있는 독립한 건물인지 여부 등에 대해 치열하게 공방하고 있다. 관련법리에 대한 이해를 돕는 차원에서 필자의 준비서면을 소개한다.​"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

    2020-10-06 14:06
  • 선순위 공동저당을 제대로 설명받지 못한 다세대 주택 세입자들의 訴訟記

    다음은, “선순위 공동저당있는 다세대 주택 세입자 사연”이라는 제목으로 2017. 7. 3.자 발표한 칼럼이다.​​6월 23일 MBC “생방송 오늘아침”에서 방송될 예정인 거액의 임대차보증금 피해 사건에 전문가 인터뷰를 하면서 접한 사연이다.재력가로 알려진 건물주인이 보증금을 반환하지 못한 채 행방을 감추게 되면서 보증금을 손해 볼 위기에 처한 십여 명의 세입자들 사연인데, 해당 건물은 구분건물인 다세대주택이었고, 이미 호실 전부에 대해 경매진행 중이었다. 이들 세입자들은 경매를 통해 자신들의 보증금이 제대로 반환될 수 있을지를 궁금해했다.​이들이 처한 상황은 다음과 같았다. 다세대주택 전부의 시세는 22억 원 정도인데, 세입자들의 입주 이전에 다세대주택 전부를 공동담보로 하는 은행 근저당권 약 10억 원이 존재하고 있었고, 그 후 순차적으로 개별호실에 입주하게 된 세입자들의 보증금 합계가 대략 17억 원 정도였다.​그 때문에 경매 낙찰 가격에 따라 일부 세입자들의 보증금 손해는 불가피한 상황일 수 밖에 없었다. 그런데 문제는, 배당을 받지 못하게 되는 손해를 어느 세입자가 입게 될 것인지 여부가, 세입자들간의 전입신고나 확정일자 순이 아니라 다세대주택 세대별 낙찰에 따른 배당시기에 따라 좌우될 수 있다는 사실이었다. 이는, 이 사건 문제의 부동산이 구분등기되지 않은 하나의 다가구주택이 아닌 개별 호실 별로 구분등기된 다세대주택이었기 때문이었다. 다가구주택이 경매에 처해지면 경매대상물인 건물은 전체 하나의 물건이라는 점에서 다가구주택에 대한 배당은 그 하나의 건물에 이루어진 전입신고, 확정일자 순서에 좌우된다. 결국, 전입신고,

    2020-10-05 18:47
  • 집합건물법 20조 분리처분금지 법리를 쟁점으로 한 소송수행기

    대지권등기가 없는 집합건물 구분호실을 소유한 의뢰인 상대로 지료청구소송이 제기된다. 소송의 원고는 해당 집합건물 부지를 공매받은 사람으로서 집합건물 부지에 대한 소유권을 근거로 의뢰인의 구분호실 전유면적에 적절한 대지지분만큼에 대한 부당한 점유사용이라는 논리였다. 나름 억울한 사정을 재판부에 설명했지만 결국 1심에서 의뢰인이 패소한다. 그 후 2심 재판 진행을 위해 필자를 찾아오게 된다. 검토결과 집합건물법 20조 분리처분금지의 법리로 원고청구를 기각시킬 수 있는 여지가 충분히 있었다. 하지만, 1심에서는 이런 차원의 접근이 전혀 이루어지지 못했다. 관점을 바꾸면 2심에서 충분히 승산이 있는 재판이었다. 이를 계기로 필자는 2심 소송대리를 하게 되는데, 분리처분금지의 법리로 구성한 항소이유서를 소개한다.이 사건 이전에 이미 원고는, 의뢰인의 해당 호실 소유권 취득하기 이전 소유자를 상대로 동일한 지료청구소송을 제기하여 원고 승소로 확정되어 있었다. 이런 부분은 기판력에 대한 법리를 떠나 의뢰인에게 불리하게 작용할 여지가 있어, 이 부분을 감안한 변론까지 덧붙였다. 아울러, 지료청구 본소에 대한 대지지분권이전등기반소청구의 논리로 부동산등기법 제60조(대지사용권의 취득)와 진정명의회복의 법리까지 주장하는 등 매우 복잡한 법리주장이 이루어졌다.   그 후 원고로부터 반박서면을 받게 되는데, ‘대지권취득은 구분소유자에게 공유지분 비율대로 대지권이 분양되거나 같이 처분하는 계약이 있는 경우에 한정되는데, 이 사건의 경우 그 경우가 아니기 때문에 집합건물법 20조가 적용될 수 없다’는 취지였다. 이에 대해서도 다음과 같은

    2020-10-03 08:06
  • 점유상실과 유치권소멸을 쟁점으로 한 소송의 辯論記

    주택을 경매로 낙찰받아 유치권을 이유로 해당 주택을 점유하고 있는 자를 상대로 명도소송 중인 의뢰인을 대리하여 소송을 수행하고 있다. 1심 재판에서 의뢰인 승소로 명도판결이 선고되었는데, 상대방 항소로 2020. 10. 현재 2심 재판이 진행 중이다. 선임한 변호사를 통해 1심에서 승소했지만 1심 수행과정에서 변호사의 전문적인 식견에 답답함을 느낀 나머지 1심 승소 후 필자를 찾아와서 2심 재판을 의뢰했다.   결과적으로는 승소했지만, 기록검토 결과 1심 소송대리인의 변론은 다소 부족한 점이 있었다. 유치권 소송경험 부족에서 오는 한계가 1심 변론과정 전반에서 느껴졌다. 1심 재판에서 부족하게 변론된 부분과, 1심 판결 가집행과정에서 이루어진 상대방의 자진명도를 통해 유치권이 소멸했다는 새로운 사실관계를 더하여 변론했다. 다음은 2심에서 제출된 우리의 첫 번째 준비서면내용이다.이 서면제출 후 상대방으로부터 ‘자진명도가 아니라 원고로부터 강제로 점유를 침탈당했다’는 취지의 상대방 서면을 받게 된다. 이 서면에서 상대방은 자진명도 사실을 극력부인하는데, 위 준비서면에서 언급한 판결들에서 보는 바와 같이 점유를 잃게 되면 유치권 상실로 이어져서 2심 명도재판에서 패소를 면하기 어렵기 때문이다. 1심판결 이후 상대방의 자진명도가 변호사 조언을 거친 것인지 여부는 알 수 없지만, 유치권의 특성을 고려하지 않은 행동이라 치명적인 실수임에 틀림없다. 위 사건에서 쟁점으로 다투어졌던, 경매개시결정 이전의 점유사실 여부, 유치권포기 여부 등은 과거의 사실이어서 증거를 통해 다툼의 여지가 있을 수 있지만, 자진해서 명도했다는 사실은 1심 판결 이후에

    2020-10-02 19:52
  • 임차인의 건물인도의무 이행제공관련 판결 소개

    “임대차보증금반환을 위한 임차인의 건물인도의무 이행제공에 얽힌 사례”라는 제목으로 2020. 4. 30.자 칼럼으로 소개된 재판의 판결이 최근 선고되어 소개한다. 기대했던대로 1심판결을 파기한 의뢰인 원고의 승소판결이었다. 판결 소개에 앞서 이해를 돕기 위해 예전 칼럼의 일부를 먼저 소개한다.​​임대차만기에 이사를 가기 위해 몇 달 전부터 임대인에게 이사를 가겠다고 통보하면서, 이사 들어갈 집을 임대차계약 하는 등 모든 준비를 했지만, 막상 이사 당일 기존 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하게 되면서, 이사 들어갈 집 임대차계약의 계약금 3천만원까지 몰취당한 의뢰인의 재판을 진행하고 있다.​이 의뢰인으로부터 사건을 의뢰받은 것은 1심 판결이 선고된 직후였다. 다른 변호사를 통해 1심 재판을 진행했는데, 가장 중요한 쟁점인 몰수당하여 손해 입은 3천만원에 대한 청구가 기각되고 말았다(임대차목적물 내 발생한 곰팡이로 인한 정신적 손해배상 청구도 패소했지만, 이 부분은 원래부터 승소가 쉽지 않은 부분이라 논의에서 제외한다).​의뢰인의 주장대로라면 3천만원 손해배상청구에서 승소해야 마땅했다. 계약만기에 이사 간다는 사실을 사전에 임대인에게 충분히 고지했고, 이사가 예정된 당일에는 이사 업체를 통해 이삿짐을 꾸려 다세대 건물 1층 주차장까지 이동했음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못해 3천만원을 손해 봤다는 점에서, 상대방의 계약위반, 손해발생의 인과관계 면에서 능히 승소가 가능한 사안이었기 때문이다.​판결문 확인 결과, 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있는 임차인의 건물인도의무의 이행제공이 제대로

    2020-09-28 20:48
  • 임대차 중인 주택의 매각, 임차인 갱신요구권을 면밀히 살펴야

    최근 주택임대차보호법 개정을 통해 임차인의 갱신요구권이 도입되면서 극심한 분쟁발생이 예상되는데, 임대차만기 무렵 주택을 매매하는 경우가 대표적일 수 있다. 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란 때문이다.​​★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.​8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우​​기존 임대인이 실거주할지 여부 그 자체만으로도 법적 분쟁소지가 다분한데, 더 나아가 임대차만기 무렵에 임대목적물인 주택이 매각되면 혼란은 더 커질 수 있다. 새로운 집주인이 “실거주”를 이유로 갱신거절 할 수 있는지에 관한 분명한 기준이 없기 때문이다.​시장의 혼란이 커지자 최근 국토교통부는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절·가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"는 취지로 유권해석한 바 있다. 즉, 매수인이 임차 주택의 소유권을 이전 받은 이후에 임차인이 갱신 요구하면 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하지만, 기존 임대인에게 계약갱신요구권이 행사된 후에 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 없게 된다.​이와 같은 해석은 법리상 논란이 다분할 수 있지만, 기준의 명확함이라는 면에서는 일응 합리적일 수 있어 법원판결이 선고되기 이전에는 국토부 유권해석이 주택거

    2020-09-25 13:57
  • 부동산공동투자, 실행에 앞서 명의신탁 법리 살펴야

    서울의 한 지역 주민 5명은 모임을 만들고 적게는 1억원에서 많게는 수억원을 각출해 아파트와 분양권을 사들였다. 세를 낀 ‘갭투자’ 방식으로 큰돈을 들이지 않고도 여러 채를 매입했다. 공동 취득임에도 등기상 명의는 무주택자나 주택 수가 적은 사람만 올렸다. 다주택자로 잡혀 양도소득세가 중과되는 걸 피하기 위함이었다. 국세청은 이들이 덜 낸 양도세를 추징하고 부동산실명법 위반 혐의로 지방자치단체에 통보했다. 부동산실명제 위반 땐 부동산 가격의 최대 30%를 과징금으로 내야 한다.​​최근에 보도된 기사내용인데, 부동산실명법에서 금지하는 명의신탁행위임이 명백하다. 공동투자자들 중 일부 명의만으로 등기했기 때문이다. 그런데, 조금 더 들어가면 과연 명의신탁자가 누구인지 즉 실제 소유자가 누구인지, 즉, 명의신탁자가 조합인지 아니면 공동투자자들 개인인지를 정해야 하는 복잡한 문제가 도사리고 있다.​​★ 민법 제271조(물건의 합유)​① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.② 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.​★ 대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결[구상금등]【판결요지】[1] 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 조합체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 조합체에 대

    2020-09-23 22:58
  • 들러리 수분양자를 동원한 임대차보증금 대출사기사건

    언론인터뷰를 통해 구조적인 대형사기 정황이 엿보이는 부동산거래를 알게 되었다. 해당 언론사는, 일부 지역에서 상식적으로 이해할 수 없는 부동산거래가 빈발하고 있어 취재 중이었는데, 사건구조를 이해하기 위해 필자에게 도움을 요청했다. 해당언론으로부터 전해들은 문제의 부동산 거래구조는 다음과 같다. 완공한 빌라의 들러리 집주인을 구해서 그 사람이 분양받는 식으로 이전등기한 다음 그 집의 임차인을 구한다. 임대차보증금의 거의 대부분은 대출금으로 충당된다. 이 모든 과정을 브로커를 끼고 진행하는데, 브로커에게는 엄청난 금액의 수수료가 지불된다. 예를 들어 1채 가격이 2억원 정도인 빌라 거래에 브로커수수료로 2천만원이라는 거액이 지급되는 것이다. 브로커는 그 중에서 3백만원 정도의 금액을 자신이 구한 들러리 집주인에게 분배한다.​필자를 방문할 당시 해당 언론사는 중개업자의 과다수수료 내지 무자격자의 불법 중개 정도로 이 사건을 이해하고 있었다. 부동산거래에 대한 경험이 부족한 때문이다.​사건 구조를 듣는 순간 직감적으로 부동산 대출사기라는 의심을 하게 되었다. 거래대금의 거의 대부분을 금융회사 대출금으로 충당하는데, 대출명목은 임대차보증금 대출이었으며, 이를 위해 정상적으로 분양된 것처럼 가장할 필요가 있어 들러리 수분양자를 조직적으로 모집하는 방식을 취했다. 정상 수분양자가 아니라 돈을 주고 모집한 들러리에 불과하다는 사실은 당연히 금융회사에 알리지 않았을 것이다. 금융회사가 이 사실을 알게 되면 대출이 불가하기 때문이다. 이 자체만으로 사기일 가능성이 크다. 게다가, 아파트와 달리 정해진 분양 가격이 없어 정

    2020-09-05 13:54
  • 코로나사태와 상가점포 임차인의 차임증감청구권 행사

    코로나사태 장기화로 상인들 고통이 점점 극심해지고 있다. 매출은 부진하지만 고정비용은 그대로 지불할 수밖에 없기 때문이다. 특히 상가점포임대료 부담이 가장 큰데, 예상치 못한 이런 경제적 변동을 감안하여 임대인에게 차임을 낮춰달라고 요구할 수는 없을까? “차임증감청구권”을 활용하는 방법을 통해서 충분히 가능할 수 있다.​차임증감청구권은 비록 정해진 계약기간 도중이지만 당초의 계약을 강제하는 것이 심히 부당한 경우에 계약기간 도중이라도 변경된 사정에 맞게끔 차임이나 보증금을 조정할 수 있도록 하는 데 목적이 있다. 사정변경의 원칙에 따른 것이다. 당초 민법에서 이를 인정하고, 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함)에서도 이를 반영하고 있다.​​★ 민법 제628조(차임증감청구권)임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.​​★ 제11조(차임 등의 증감청구권)① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.​​★ 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5

    2020-09-02 16:58
  • 2년 기간만료 후 2년 미만 계약에서 주택임대차보호법 제4조 1항의 적용 여부

    예를 들어, 최초 2년 임대차계약 후 만기 즈음해서 임대인, 임차인 합의하에 기간을 1년 연장했을 때, 주택임대차보호법 제4조 1항에 따라 임차인이 2년을 주장할 수 있을까?​​★ 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.​​이를 제한하는 다른 근거규정은 없지만, 일부에서는 ‘동법 제4조 1항의 취지는 임차인에게 최소 2년 기간을 보장한다는 의미에 불과하기 때문에 이미 2년을 보장받은 상태에서의 연장계약에서는 동법 제4조 1항의 적용이 배제된다’는 주장을 하고 있다. 실무상으로 자주 문제가 되고 있다. 아직 분명한 선례를 찾지 못했지만, 연장계약 역시 동법 제4조 1항에서 정하는 임대차계약이 분명하다는 점, 임차인 보호를 위한 특별법인 점을 감안할 때 임의로 제한 해석하기에 법적근거가 부족한 점 때문에 이를 긍정하는 것이 타당해 보인다. 아래 판결 역시 이런 결론에 바탕을 두고 있다.​​★ 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결[건물명도·임차권존재확인]​【판결요지】​[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.​[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은

    2020-08-31 17:53
  • 개정 주택임대차보호법의 갱신요구권과 묵시적갱신의 관계

    2020. 7. 31. 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권이 도입되기 이전에는 쌍방간 명시적 합의가 없는 한 기존 임대차계약연장은 묵시적 갱신을 통해서만 가능했다. 묵시적 갱신이 이루어지기 위해서는 법규정에서 보는 바와 같이 임대차만기 전 일정기간 내에 임대인으로부터 갱신거절이나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지가 없어야만 가능하고, 묵시적 갱신이 되면 계약기간은 2년 연장된다(임차인은 해지 가능).​​★ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.​★ 동법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.​​반면, 임차인의 계약갱신요구권은 묵시적 갱신과 달리 임차인의 적극적인 의사표시로 계약을 연장할 수 있도록 하고 있다.​​★ 동법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지

    2020-08-25 16:18
  • 임차인 갱신요구권 행사와 의사표시 도달주의

    주택임대차보호법상의 임차인 갱신요구권에 대한 정확한 이해를 위해 국토부가 주택임대차보호법 해설서를 전자문서 형태로 배포한다고 한다. 해설서는 국토부와 법무부, 유관기관 홈페이지를 통해 28일부터 다운로드할 수 있다고 한다. 공개를 앞두고 관련 기사가 보도되고 있는데, 오해할만한 부분이 있어 보충설명한다. 해당기사는, ‘계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하다. 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다’고 서술하고 있는데, 오해소지가 있다. “의사표시 도달주의” 원칙에 대한 설명이 없기 때문이다.​​★ 민법 제111조(의사표시의 효력발생시기)① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.​​임차인의 계약갱신요구라는 의사표시는 상대방인 임대인에게 도달해야만 효력이 발생한다. 우리 민법은 원칙적으로 의사표시 도달주의를 채택하고 있기 때문이다(예외적인 발송주의). 때문에 임차인이 문자나 이메일로 보냈다고 하는 갱신요구의 의사표시를 임대인이 받지 못했다고 부인하게 되면 도달에 대한 입증책임은 임차인이 부담할 수밖에 없다. 이를 입증하지 못하면 해당 의사표시는 무효가 될 수도 있어, 결국 발송의 의미가 없어질 수도 있게 된다.​따라서, 문자나 이메일에 대한 임대인 회신이 있었다면 의사표시 도달사실이 쉽게 입증 가능하지만, 반대로 보낸 문자나 이메일에 대해 임대인이 아무런 답변을 하지 않을 경우에는 세심한 주의가 필요할 수 있다. 향후 분쟁에서 문자나 이메일을 보지 못했다고 하거

    2020-08-24 18:11