지난 2018. 10. 16. 시행된 개정 상가건물임대차보호법 개정을 통해 계약갱신요구권으로 보호되는 임대차기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 상향되었다. 10년 보호대상 개정 규정의 적용범위에 대해서는 부칙에서 정하고 있다.


★부칙 <제15791호,2018.10.16.> 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.


결국 10년 갱신요구권은, 법 시행일 이후 최초 계약된 임대차계약에 대해서는 의문이 없지만, 법 시행 이전에 체결된 기존 임대차계약에 대해서는 “갱신되는 임대차부터”라고 제한적으로 적용하고 있어 논란이 될 수 있다. 법 시행일 후 5년 갱신요구권 행사나 명시적, 묵시적 갱신 등으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우이어야 한다. 때문에, 법 시행 이전에 이미 차임연체로 인한 해지나 계약기간(5년 갱신요구기간) 만료 등으로 계약이 종료된 상태는 물론, 아직 계약이 종료되지 않은 상태라고 하더라도 시행 이후에 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에는 신법 적용이 불가하다. 예를 들어, 애초부터 임대차기간을 5년으로 체결한 경우나 이미 한두 차례 갱신을 통해 더 이상 5년 갱신요구권행사가 불가한 계약은 물론, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유에 해당하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 등이 대표적이다. 소급입법금지원칙을 염두에 둔 부득이한 입법이지만, 구체적인 계약내용에 따라 희비가 엇갈릴 수 밖에 없다.
최근 필자는, 소송 수임과정에 이와 같은 희비가 절정에 달한 사건을 다루게 되었다. 너무 특이한 사건이라 소개키로 한다(다만, 의뢰인 비밀보호를 위해 갱신요구권 이해차원에서 필요한 정도로만, 그것도 적절한 변형을 가하였다).


의뢰인은 서울 요지에 상당한 임대차보증금에 월차임 2천만 원을 지급하면서 영업하는 임차인이다. 최초 임대차계약기간은 2015년 3월말에서 2018년 3월말까지 3년간이었다. 그 후 임대차만기 무렵에 임대인과 합의하에 월차임을 100만 원 낮추어 계약을 연장했는데, 이 과정에서 별도로 계약서를 작성하지 않았다. 그러던 중, 2019년 4월 초순경 임대인으로부터 ‘더이상 계약연장을 하지 않을 예정이고, 계약만기는 통고서 수령일로부터 6개월 되는 시점이니, 그 때에 점포를 비워달라’는 취지의 통고서를 받게 되었고 통고서 수령 후 얼마 지나지 않아 그런 취지의 명도소장까지 받게 된다.


당황한 이 의뢰인은 여러 변호사를 찾아다니며 상담을 했지만, 변호사들마다 의견이 구구각색이어서 혼란한 마음에 필자를 방문하게 되었다고 했다. 법리구성이 쉽지 않아 처음에는 정리에 애를 먹었는데, 결국 이 사건 관련 법리는 다음과 같다.


최초 3년 만기인 2018년 3월말을 앞두고 월차임을 100만 원 인하하여 계약이 연장되었는데, 그에 따른 법적 효력을 먼저 살펴볼 필요가 있다. 일단, 묵시적으로 연장된 계약은 아니라는 점을 유의할 필요가 있다. 계약서가 작성되지 않았을 뿐 명시적인 연장 합의가 있었기 때문이다. 일응, 기간에 관한 별도 계약서가 작성되지 않았다는 점에서 기간의 약정없는 임대차계약으로 인정될 가능성이 크다. 기간의 약정없는 임대차계약의 효력은 민법 임대차편과 상가건물임대차보호법에서 공히 규정하고 있지만, 요건과 효과 면에서 차이가 있다.


★ 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월


★ 상임법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.


의뢰인의 경우, 월차임이 2천만 원에 달하고 있어 기간의 약정없는 임대차효력에 있어서는 민법의 적용을 받게 된다.


★ 상임법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.


그 결과, 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 임차인에 대해 해지통고가 도달한 때로부터 6개월이 경과하면 해지의 효력이 발생하게 된다. 즉, 임차인에게 해지통고가 도달한 2019년 4월 초순으로부터 6개월이 경과한 10월 초순에 계약해지 효력이 발생하게 되는 것이다. 이런 점에서 보자면, 임대인 주장은 일응 일리가 있을 수 있다.


하지만, 임대인이 주장하는 해지효력 발생일이 2019년 10월 초순이라고 하더라도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다면 결과가 달라질 수 있다. 2018년 10월 개정법 시행 이전에 체결된 이 건 임대차계약이 갱신될 수 있다면, 10년 보장의 대상이 되기 때문이다. 결국, 이 사건에서는 의뢰인의 임대차계약이 갱신가능 대상인지가 가장 중요한 쟁점인 셈이다. 앞서 본 바와 같이, 이 건 임대차계약은 2015년 3월말에 개시되었다는 점에서 5년이 되는 2020년 3월말이 아직 도과하지 않았는 바, 그렇다면 의뢰인으로서는 임대인이 주장하는 임대차만기인 2019년 10월 초순 무렵에 갱신요구할 권리가 있다는 점에서, 결국 개정 상임법 부칙에서 정한 10년 적용대상자가 될 수 있다.


주의할 점은, 갱신요구권은 임차인에게 자동적으로 당연히 부여되는 것이 아니라 임차인의 명시적 요구로만 효력이 있고, 그 행사기간은 임대차만기 6개월에서 1개월 사이라는 것이다.


★ 상임법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.


때문에, 해지통고서 도달로부터 6개월이 되는 2019년 10월 초순으로부터 최소 1개월 이전인 2019년 9월 초순까지는 반드시 갱신요구를 해야만 한다. 공교롭게도 의뢰인으로부터 상담의뢰받은 시점이 9월 초순을 며칠 앞둔 2019년 8월말이어서 자칫 며칠만 늦었더라면 갱신요구를 제대로 하지 못했을 뻔했다. 정말이지 절묘하게 타이밍을 잘 맞춘 상담이었다.


이래저래 의뢰인에게는 불행 중 다행인 사건이 아닐 수 없다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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