서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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낙찰 이후 대항력있는 임차인이 종전 임대인 상대로 한 보증금반환청구소송
최근에 의뢰받은 상고심 사건에 대한 이야기를 해볼까한다. 의뢰인은 다른 소송대리인을 통해 1,2심 재판을 진행했는데 모두 패소했다. 처음 사건을 의뢰받았을 때는 상고심 실익을 높게 보지않았다. 원칙적으로 법리문제만을 다루는 대법원 재판 특성상 상고심에서의 구제가능성은 극히 희박한데, 게다가 이미 1,2심에서 변호사 선임해서 변론한 사건이라 변호사와 법원이 놓친 허점을 찾기는 어려울 것으로 생각했기 때문이다. 하지만 사건에 대해 의뢰인과 이야기 나누면서 하급심 판단이 매우 부적절했음을 직감할 수 있었다. 법리를 떠나 결론 자체가 보편적 타당성을 크게 결여했기 때문이었다. 하지만 확률상 파기 가능성이 현저히 낮은 상고심 재판의 특성상 선뜻 수임을 자청할 수 없었다. 상고기각으로 의뢰인에게 다시 한번 마음의 상처를 줄 수 있기 때문이다. 신중한 수임을 위해 수임계약에 앞서 소정의 비용을 받고 사건기록에 대한 검토를 먼저 진행했는데, 기록 검토 결과 상고심 진행의 필요성을 더 크게 느낄 수 있었다. 1,2심에서 선임한 의뢰인의 소송대리인은 피상적인 변론에 그쳤고, 재판부 역시 법의 취지를 고려하지 못한 기계적인 판단에 그쳤다는 확신이 들었다.먼저, 1심 판결인 수원지방법원 성남지원 2020. 10. 16. 선고 2020가단203656 임대차보증금 사건에서 인정된 사실관계를 소개한다.가. 원고는 2015. 2. 24. 주위적 피고 안00(의뢰인)과 주택으로 사용되는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 180,000,000원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017. 4. 30.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라
2021-07-13 16:28 -
명의신탁된 부동산을 임의처분한 수탁자의 형사처벌
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법이라고 함)에 위반하여 부동산을 타인에게 명의신탁했는데 명의를 수탁받은 타인이 등기명의를 기화로 해당 부동산을 임의로 처분해버리는 경우가 적지 않은데, 이 경우 명의수탁자는 형사처벌될 수 있을까? 횡령죄나 배임죄의 문제로 형법상 오랜 기간 크게 논란이 되어왔는데, 치열한 논쟁만큼이나 최근 판례 변경도 여러 차례 있었다.임의처분한 명의수탁자에 대한 형사처벌 여부는 명의신탁의 3가지 유형에 따라 달리 이론구성이 되어 왔다.우선, 2자간 등기명의신탁의 경우이다.2자간 등기명의신탁의 경우에는, ‘등기명의에도 불구하고 부동산소유권은 신탁자에게 있어 명의신탁 받은 부동산을 수탁자가 임의처분하면 신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립한다’는 것이 오랜 기간 확고한 대법원 입장이었다.★ 대법원 1999. 10. 12. 선고 99도3170 판결 【사기·횡령】신탁자가 그 소유 명의로 되어 있던 부동산을 수탁자에게 명의신탁하였는데 수탁자가 임의로 그 부동산에 관하여 근저당권을 설정하였다면 신탁자에 대한 횡령죄가 성립하고, 그 명의신탁이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 이후에 이루어진 것이라고 하여 달리 볼 것은 아니다.★ 대법원 2009.8.20. 선고 2008도12009 판결 【부동산실권리자명의등기에관한법률위반·횡령】부동산을 소유자로부터 명의수탁 받은 자가 이를 임의로 처분하였다면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하며, 그 명의신탁이 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 시행 전에 이루어졌고 같은 법이 정한 유예기간 이내에 실명등기를 하지 아니함
2021-06-20 17:55 -
소유권변동을 이유로 한 상가임차인의 중도해지 관련 소송수행기
“상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목으로 2020. 11. 16. 발표한 칼럼 관련 소송을 최근 수임해서 수행하고 있다. 이 재판에서 피고인 임대인을 대리하고 있는데 사안의 개요는 다음과 같다.지방에 소재하는 점포건물 소유자인 의뢰인은, “이마트 24”라는 편의점 가맹사업을 운영하고 있는 주식회사 이마트 24라는 회사와 2017년 계약기간 7년으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 계약기간 도중이던 2020년에 타인에게 해당 점포를 매각했다. 그러자, 임차인은 기다렸다는 듯이 건물주 변경을 이유로 임대차계약을 중도해지하고 임의로 점포를 철수해버린 후 의뢰인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기한다.이런 상황에 대해 매도인인 의뢰인과 매수인 모두 황당하지 않을 수 없었다. 4년 정도 남은 임대차잔여기간 동안 안정적인 월차임을 얻을 수 있을 것이라는 기대를 가지고 매매했는데 임차인의 중도해지라는 예상치 않은 상황이 발생했기 때문이다. 더구나, 의뢰인과 이마트간에 체결된 임대차계약서에는 ‘계약기간 중에 임대차목적물이 매매될 경우 건물양수인에게 기존 임대차계약을 승계할 책임을 임대인이 부담한다’는 취지의 약정까지 있었다.의뢰인은 이 약정을 의식해서 매매계약과정에서 계약서상에 이를 명시하기까지 했다.그럼에도 불구하고 이마트측은 일방적으로 의뢰인에게 중도해지통보하고서 점포를 철수한 다음 해당 점포 열쇠를 법원에 물품공탁하면서, 의뢰인을 상대로 임대차보증금 1억원과 공탁일로부터 지연이자까지 청구하는 소송을 제기한 것이다.이 때문에 해당 점포는 현재 공실상태에 있고 분쟁이 종
2021-06-13 15:10 -
코로나로 매출이 격감된 임차인의 임대차계약 중도해지
코로나로 매출이 약 90% 격감한 임차인이 임대인에 대해 임대차계약 중도해지를 요구할 수 있는지에 관해 이를 긍정한 하급심 판결이 선고되어 소개한다. 계약을 존중한다는 취지에서 불가항력이나 사정변경을 이유로 한 계약해지를 여간해서 인정하지 않고 있는 재판실무상 매우 이례적인 판결이라고 할 수 있다. 코로나 사태로 인한 예상치 못한 경제 여파 속에 약 90%나 매출이 격감된 이 사건 명동 임차인의 특수한 사정이 반영된 판단인데, 유사한 다른 사건에 파장이 예상된다. ★ 서울중앙지방법원 2021. 5. 25.선고 2020가단5261441 임대차보증금 1. 인정사실 가. 당사자의 지위 피고는 집합건물인 서울 중구 명동 0가 000 지상 지하 1층, 지상 5층 규모의 00빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 그 관리단인 ‘명동00상가운영관리단조합’으로부터 이 사건 건물 전체의 임대차계약 체결, 시설유지, 임료 및 수익금의 수금과 배분 등의 업무를 위임받은 관리인으로서, 이 사건 건물 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 20평(20개의 구분점포를 합한 면적이다. 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 원고에게 임대한 임대인이다. 원고는 의류·악세사리·패션잡화 도소매 및 프랜차이즈업을 사업목적으로 하여 000 설립된 회사로서, ‘00000’라는 상호로 악세사리 제품 등을 판매하는 도소매업 및 프랜차이즈 사업을 하고 있다. 나. 이 사건 점포에 대한 임대차계약 원고는 2019. 5. 31.경 피고와 사이에 이 사건 점포를 다음과 같은 조건으로 임차하여(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2019. 6. 20.부터 원고가 운영하는 프랜차이즈사업의
2021-06-10 20:29 -
갱신요구한 상가점포 임차인의 지위에 관한 최근 판결 소개
갱신요구한 상가점포임차인의 지위를 이해하는데 도움이 되는 판결이 최근 선고되어 소개한다(필자는 임대인인 피고를 대리하였다).이해를 돕기 위해 “주거용 임대차계약 갱신요구를 통한 기간연장의 효과(상가건물임대차보호법과의 비교분석)”이라는 제목으로 2020. 8. 6. 발표한 칼럼 내용을 먼저 인용한다.임차인의 갱신요구를 통해 주거용 임차인의 임대차기간이 구체적으로 어떻게 보장될 수 있는지에 대한 정확한 이해를 위해 상가건물임대차보호법을 함께 살펴보자.★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 9호 중략>② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.★ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니
2021-05-21 22:36
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권리금회수방해에 따른 손해배상청구와 공평의 원칙에 의한 감액
2015년 개정 상가건물임대차보호법을 통해 도입된 임차인의 권리금회수제도는 법제정 당시부터 법규정의 모호성 때문에 논란이 많았다. 그럼에도 불구하고, 2021. 5. 현재 6년이 경과하는 동안 수많은 사례를 통해 판례가 축적되면서 논란이 상당부분 해소되어왔다.그 중 하나가 바로, “권리금회수방해에 따른 손해배상청구와 공평의 원칙에 의한 감액” 문제라고 할 수 있다.★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.<제1호에서 제4호 중략>② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.<제1호에서 제4호 중략>③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.당초 권리금회수기회 방해에 따른 손해액수는 “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”는 제3항
2021-05-17 15:48 -
기간약정 없는 명시적 연장계약 임차인의 계약갱신요구권 관련 재판 경과
2020. 3. 3.자로 “기간의 약정 없는 명시적 연장계약 임차인의 계약갱신요구권 행사 가부”라는 칼럼을 발표하면서, 승소한 1심 판결을 소개했다. 최근 2심 판결이 선고되었는데 1심 판결이 취소되고 말았다. 피고인 의뢰인에게 명도를 명하는 패소판결이 선고된 것이다.사안에 대한 이해를 돕기 위해 지난 칼럼을 먼저 소개한다.작년 9월에 “10년 갱신요구권 적용 여부, 구체적 사안에 따라 희비 엇갈릴 듯”이라는 제목으로 발표한 글과 관련해서 최근 1심 판결을 받았다. 이해를 돕기 위해 판결 전문 소개에 앞서 지난번에 발표했던 사안을 일부 발췌해서 서술키로 한다. 복잡한 사안이라 판결문을 그대로 읽으면 이해가 어려울 수 있기 때문이다.의뢰인은 서울 요지에 상당한 임대차보증금에 월차임 2천만 원을 지급하면서 영업하는 임차인이다. 최초 임대차계약기간은 2015년 3월말에서 2018년 3월말까지 3년간이었다. 그 후 임대차만기 무렵에 임대인과 합의하에 월차임을 100만 원 낮추어 계약을 연장했는데, 이 과정에서 별도로 계약서를 작성하지 않았다. 그러던 중, 2019년 4월 초순경 임대인으로부터 ‘더 이상 계약연장을 하지 않을 예정이고, 계약만기는 통고서 수령일로부터 6개월 되는 시점이니, 그 때에 점포를 비워 달라’는 취지의 통고서를 받게 되었고 통고서 수령 후 얼마 지나지 않아 그런 취지의 명도소장까지 받게 된다.당황한 이 의뢰인은 여러 변호사를 찾아다니며 상담을 했지만, 변호사들마다 의견이 구구각색이어서 혼란한 마음에 필자를 방문하게 되었다고 했다. 법리구성이 쉽지 않아 처음에는 정리에 애를 먹었는데, 결국 이 사건 관련 법리는 다음과 같
2021-05-16 17:12 -
10년 갱신요구권의 적용범위 관련 대법원 2020다241017 판결 소개
2019년 9월경 “10년 갱신요구권 적용 여부, 구체적 사안에 따라 희비 엇갈릴 듯”이라는 제목으로 다음과 같은 칼럼을 소개한 바 있다.지난 2018. 10. 16. 시행된 개정 상가건물임대차보호법 개정을 통해 계약갱신요구권으로 보호되는 임대차기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 상향되었다. 10년 보호대상 개정 규정의 적용범위에 대해서는 부칙에서 정하고 있다.★부칙 <제15791호,2018.10.16.> 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.결국 10년 갱신요구권은, 법 시행일 이후 최초 계약된 임대차계약에 대해서는 의문이 없지만, 법 시행 이전에 체결된 기존 임대차계약에 대해서는 “갱신되는 임대차부터”라고 제한적으로 적용하고 있어 논란이 될 수 있다. 법 시행일 후 5년 갱신요구권 행사나 명시적, 묵시적 갱신 등으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우이어야 한다. 때문에, 법 시행 이전에 이미 차임연체로 인한 해지나 계약기간(5년 갱신요구기간) 만료 등으로 계약이 종료된 상태는 물론, 아직 계약이 종료되지 않은 상태라고 하더라도 시행 이후에 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에는 신법 적용이 불가하다. 예를 들어, 애초부터 임대차기간을 5년으로 체결한 경우나 이미 한두 차례 갱신을 통해 더 이상 5년 갱신요구권행사가 불가한 계약은 물론, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유에 해당하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 등이 대표적이다. 소급입법금지원칙을 염두에 둔 부득이한 입법이지만, 구체적인 계약내용에 따라 희비가 엇갈릴 수 밖에 없다.필자로서는 법리적
2021-05-11 17:25 -
분묘기지권자의 지료부담의무를 판시한 2017다228007호 전합판결의 의의
분묘기지권자에 대한 토지소유자의 지료청구가 가능한지에 대해서는 오랫동안 논란이 있었지만, 며칠 전 선고된 2021. 4. 29. 선고 2017다228007호 대법원 전원합의체판결을 통해 일단락되었다.먼저, 분묘기지권의 세가지 유형 중 “토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 분묘를 설치한 경우” 에는 속성상 무상사용에 대한 합의가 미루어 짐작될 수 있어 문제없지만, 나머지 두 가지 유형에 대해서는 논란이 있을 수밖에 없었다.학설은, ① 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우와 시효취득에 의하여 취득한 경우에는 무상이지만, 자기 토지에 분묘를 가지고 있던 자가 토지를 처분한 경우에는 유상이라는 견해와 ② 토지소유자의 보호를 위하여 반대의 약정이 없는 한 모든 경우에 민법 제366조 단서를 적용함으로써 지료의 지급을 인정하는 것이 타당하다는 견해가 대립되어 왔었다.한편 판례는 불분명했고 그 때문에 실무상 큰 혼란이 있었다. 게다가, 분묘기지권의 지료가 문제되는 사안의 경우 대부분 지료단가가 낮은 임야가 대부분이어서 거의 대부분 판결 이유 없는 소액재판으로 마무리되는 경우가 많아 명확한 판결 대신에 조정으로 해결하려는 경향이 농후했다.그러던 중 대법원은, “자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 후에 별도의 특약 없이 토지를 매매 등으로 처분한 경우”의 분묘기지권 사례에서, 지료지급의무의 존재를 전제로 지료지급의 지체를 이유로 한 분묘기지권소멸을 인정하는 판단을 하게 된다(대법원 2015. 7. 23.선고 2015다206850 분묘굴이등 사건)★ 대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결 [분묘굴이등]【판시사항】자기 소유의 토지 위에
2021-05-03 20:49 -
거래허가 잠탈 계약 후 30년만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리
의도치 않은 우연한 사정으로 뜻하지 않게 큰 행운을 얻을 수 있게 된 어느 의뢰인의 사연이다.의뢰인은 1991년 보유하던 토지를 甲과 乙에게 매매하게 되는데 당시 가격은 1억3천여만원. 계약당시에 대금은 모두 지급받았지만, 문제는 이전등기. 해당 토지가 거래허가 구역 내에 있었는데 甲, 乙 모두 거래허가를 받을 수 없어서 이들을 대신해서 이전등기 받을 사람을 물색하다가 결국 1996년 丙 앞으로 이전등기되었다. 문제는 이전등기를 가지고 있던 丙이 해당 토지를 2017년 丁에게 임의로 매매하고 대금으로 5억8천만원을 챙기면서 발생한다.명의수탁자인 丙의 배신적 행동에 격분한 甲은 丙에게 대금반환을 요청했지만 여의치 않자, 丙을 상대로 자신의 지분 1/2에 해당하는 2억9천만원을 지급해달라는 소송을 제기하게 된다.1심재판결과는 甲의 승소. 丙은 실질적 소유자가 아니라 명의수탁자에 불과하다는 점에서 1심 판결은 상식적으로나 정의관념상 무난했다. 하지만, 2심 재판에서 甲이 패소하고 말았다. 판결 이유는 다음과 같다(판결이유에서 윤00로 설시된 사람이 토지매도인인 의뢰인이다).★ 서울고등법원 2020. 2. 11.선고 2019나2021338 부당이득금1. 기초사실이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 이유 중 제1항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.2. 주위적 청구에 대하여가. 당사자의 주장 요지1) 원고원고와 장00(이하 '원고 등'이라 한다)은 이 사건 매매계약을 통하여 윤00로부터 이 사건 토지 중 각 1/2 지분을 매수한 후 그 등기명의를 피고에게 신탁하였다. 그런데 명의수탁자인 피고가 이 사건 토지를 이00, 이##에게 매도함으로써 그 매매대금 상
2021-03-12 13:37
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갭투자 전세사기 피해자 상담기
의뢰인의 처음 질문은 전혀 심각하지 않았다. 수도권 빌라에 임대차계약을 체결하고 잔금을 지급한지 불과 며칠 만에 집주인이 변경되었는데, 변경된 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성할 필요가 있는지 라는 아주 단순한 질문이었다. 질문을 듣는 순간, “갭투자 전세사기”일지 모른다는 생각이 뇌리를 스쳐갔다. 구체적인 사안 확인 결과, 거래된 매매대금이 임대차보증금액수와 동일하고 건물주 변경 사실을 보증금대출 은행에 비밀로 해달라고 요청하는 등 전세사기의 전형적인 모습을 갖추고 있었다. 참고로, 갭투자 전세사기가 무엇인지에 대해서는 필자의 아래 칼럼을 참고하기 바란다. 구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고 최근 MBC 피디수첩에서는 “대한민국 갭투기 대해부”, “ 전세시장, 사기의 설계자들”이라는 제목으로, 다세대주택이 밀집한 서울 강서구 일대에서 “갭투자”라는 명목으로 임차인을 낀 깡통주택을 취득하여 임대사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 현실을 고발했다. 방송에서 보도된 갭투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어, 한 채당 2억원으로 분양(매매)하는 주택이 분양의 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차계약의 방법으로는 충분히 처분가능하다는 점을 기화로 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차계약은 임대차계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야하는 의무가 있을 수 있어 보증금반환의 연결고리를 끊어낼 수 있는 방법이 핵심인데, 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차계약 할 때는 번듯한 사
2021-02-21 17:00 -
상가임차인의 중도해지를 감안한 적절한 매매계약체결방법
2020. 11. 16.자 “상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목의 칼럼을 발표했는데, 부연설명을 이어간다.대항력없는 임차인의 경우는 물론이지만, 대법원 판례가 명확치 않은 현재로서는 대항력있는 임차인도 상가점포 소유권변동을 계기로 임대차계약을 중도해지 할 우려가 있다. 때문에, 상가점포 임차인 있는 건물매매계약 체결에 다음과 같은 점을 유의할 필요가 있다.임차인의 중도해지가 가능하다고 하면, 기존 임대인은 소유권이전된 이후에도 임차인에 대한 임대차보증금반환 책임을 면하지 못할 수 있다. 아울러, 매수인은 예상했던 임대수익을 기대할 수 없는 결과에 처하게 된다.이런 사태를 막기 위해서는 계약체결 이전에 매매과정에서 임차인의 승계의사를 미리 확인해두는 것이 가장 안전할 수 있다. 정확히 확인된 임차인 의사를 바탕으로 계약체결 여부와 계약조건을 정하면 위와 같은 예상치 못한 돌발상황을 막을 수 있다. 매매과정에서 임차인의 임대차계약 승계 의사를 미리 확인하는 것은 그동안의 거래관행과 아주 다르지만, 극도의 영업부진에 장기간 시달린 임차인이 권리금은 고사하고 소유권변동을 기화로 적극적인 중도해지권을 행사하고 있는 것이 엄연한 현실이니만큼 새로운 현실에 탄력적으로 대응할 필요가 있다.만약 이런 임차인 의사확인이 어렵다면, 매수인 앞으로 이전등기된 이후 임차인의 중도해지를 대비하여 매매계약에 이를 반영할 필요가 있다. 매도인의 보증금반환 책임을 고려해서 보증금 상당 금액에 대해 매매대상 부동산에 저당설정해두거나 일정기간 동안 에스크로 계좌에 맡기는 방법, 임대차 조
2021-01-11 17:33 -
아파트 매매계약 후 가격급등으로 인한 임차인과의 갈등 스토리
매매계약체결 직후 해당 아파트 가격급등으로 발생한 매도인과의 갈등이 다소 싱겁지만(?) 다행스럽게 해결되어버린 사연을 최근 두 차례에 걸친 칼럼으로 소개한 바 있다. 그 의뢰인에 대한 마지막(?) 후속 스토리를 소개한다.앞선 칼럼에서 소개한 바와 같이, 의뢰인은 매매계약의 매수인으로 계약을 체결하는 바로 그날, 매수하는 아파트의 임대인 자격으로 임대차계약도 체결했다. 임차인으로부터 받은 임대차보증금을 매매대금에 충당할 계획이었기 때문에 매매계약과 임대차계약의 잔금일을 같은 날로 정했다. 하지만, 그 후 아파트 가격이 급등하는 와중에 ‘임차인의 미리 한 도배는 매수인의 매매계약위반이므로 이전등기 할 수 없다’는 매도인의 막무가내로 임차인 이삿짐이 잔금일에 들어오지 못한 채 떠버리는 사태가 발생했다. 결국 임차인은 급하게 다른 곳을 임차해서 가버리고 말았다.매도인과의 갈등은 며칠 만에 마무리되었지만, 세입자에 대한 손해배상 문제가 남았다(참고로, 의뢰인은 ‘자진해서 이전등기하는 대신 임차인에 대한 손해배상을 매도인에게 청구하지 않겠다’는 매도인 조건을 부득이 수용하면서 어렵게 이전등기를 받아올 수 있었다).임대차계약 위반에 따른 손해배상액수에 대해 당초 임차인은, 임대차계약서에 정한 위약금인 계약금 상당 액수와 별도로 이사비 정도의 액수도 청구하고 있었다. 매도인의 욕심으로 야기된 문제이기는 하지만, 임차인이 이사 못한 사태는 임차인에 대한 관계에서는 임대인인 의뢰인 귀책사유임이 틀림없다. 결국 의뢰인의 손해배상책임 자체는 피할 수 없었다. 하지만, 계약서상의 위약금 액수만 하더라도 2천만
2020-12-21 14:37 -
가격급등으로 인한 매도인과의 갈등이 너무 싱겁게(?) 해결된 사연
지난번 칼럼을 통해, 아파트 가격급등으로 매도인이 계약이행을 거부하면서 매수인을 대리하여 매도인에게 통고서를 보낸 케이스를 소개한 바 있다.통고서 발송 며칠 후 매도인으로부터 답신 통고서를 받게 되었다. ‘며칠 내로 잔금을 지급해달라. 지급하지 않으면 바로 계약해제하겠다’는 취지였다. 사소한 임차인 도배문제를 이유로 단호하게 이전등기를 거부하던 며칠 전과는 180도 달라진 태도였다. 이런 갑작스러운 매도인의 태도 변화에 의아하지 않을 수 없었다. 필자 명의로 보낸 통고서에 부담을 느낀 것일까 생각했지만 그렇게 볼 수만은 없었다. 매도인 통고서의 전체적인 뉘앙스는 “이전등기하겠다”는 긍정적인 느낌 보다는 “며칠이라는 짧은 시간 내에 잔금지급하지 않으면 계약위반으로 해제하겠다”는 부정적인 느낌이 더 강했기 때문이다. 결국, 가격이 오른 상태에서 계약을 그대로 이행하기는 너무 억울하지만, 사소한 임차인 도배문제를 이유로는 계약해제가 어렵다고 보고, 적법한 이행최고로 인정되는 최소한의 시간을 준 다음 계약해제하는 것이 현실적이라고 판단한 것이다. 매도인 통고서가 변호사 명의로 작성된 것으로도 그런 짐작이 가능했다. 법적으로나 현실적으로 부득이한 판단이었기 때문이다. 임대차보증금을 충당해서 매매잔금을 지급하는 것이 당초 의뢰인의 계획이었는데, 이런 사정을 알고 있던 매도인으로서는 ‘이사 짐을 제대로 풀지도 못한 상태에서 임대차계약이 파기되고 임차인에게 계약금을 반환해버린 상황에서는 짧은 시간 내에 의뢰인의 매매잔금마련은 어려울 것이다’라고 판단했을 것이다.이런 정황을 설명한 다음, 우려스러운 눈빛으로
2020-12-14 19:41 -
매매계약 후 가격 급등과 이행기 전 매수인의 이행착수
매매계약 체결 후 매매대상물 가격급등으로 매도인과 매수인간 갈등이 적지 않다. 최근에 수임해서 진행하고 있는 사건 2개를 소개한다(첫 번째 케이스는 상대방에게 보낸 통고서로, 두 번째 케이스는 가처분신청서로 사안에 대한 설명을 갈음한다. 두 사건 모두 매수인을 대리하여 이전등기를 거부하는 매도인 상대로 법적 분쟁 중이다. 일반적인 상황이라면 이전등기 이전에 지급할 필요없는 잔금이지만, 가격급등으로 계약금 배액을 반환하는 매도인의 해약행위를 의식해서 약정보다 빨리 잔금의 일부(내지 전부)를 지급해버린 다음, 법적 분쟁을 하고 있는 점이 특징이다. 반드시 이전등기를 받아 손해를 피하고자 하는 매수인의 절박한 마음을 잘 이해할 수 있다.★ CASE 1★ CASE 2- 이상 -"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2020-12-12 18:37
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유니클로 명동중앙점 폐점 소식을 접하면서
전세계 유니클로 매장 중 규모면에서 2번째라고 하는 유니클로 명동중앙점이 폐점한다고 한다. 특별한 인연이 있는 곳이라 그런지 감회가 남다르지 않을 수 없다. 명동중앙점 오픈 당시 해당 점포 구분소유자 중 십여 명을 대리해서 유니클로 회사를 상대로 명도소송을 제기해서 승소판결을 받았다. 글로벌 회사의 세계 굴지 매장이 일개 개인들의 명도소송으로 쫓겨날 판이 되다보니 당시 거의 모든 언론의 주요뉴스가 되고 말았다. 임대차계약을 담당했던 회사 담당자가 책임을 지고 엄중문책되었다는 후문도 있었다.승소판결 직후인 2013년에 쓴 칼럼으로 사건 소개를 갈음한다.유니클로 명동점에 대한 인도판결유니클로 동양 최대매장이라고 하는 명동점에 대한 인도판결이 최근 선고되어 언론에 대서특필되었다. 부천 소재 “소풍”이라는 쇼핑몰과 서울 중구 소재 “굿모닝시티” 쇼핑몰 사건을 비롯해서 구분소유자들의 의사를 무시한 채 일방적으로 진행되는 쇼핑몰 입점추진행위에 대해 소수 구분소유자들을 대리해서 여러 소송을 수행하다가, 이 번 유니클로 명동점 사건도 담당하게 되었다. 이런 유형의 사건에서 제기되는 여러 가지 법적 쟁점이 다루어졌다는 점에서 판결전문을 소개하기로 한다.★ 서울중앙지방법원 2013. 1. 30.선고 2012가단5006687 건물명도, 2012가단5053041(병합) 건물명도1. 기초사실가. 원고들은 서울 중구 ** 지상에 건립된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)상의 집합건물인 하****빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 제1 내지 4층 중 별지 1 기재 해당 부분(이하 ‘이 사건 각 구분점포’라고 한다)을 분양
2020-12-07 09:35 -
거래허가 구역 내 토지의 미등기전매와 허가잠탈행위
지금부터 십여 년 전에 거래허가 구역 내 보유 토지를 매도한 의뢰인의 케이스이다. 당시 매매한 토지는 최초 매수인에게 등기되지 못한 채 매매계약 몇 달 만에 다시 다른 사람에게 두 차례나 전매되었다. 이 상태에서 처분금지가처분만 된 채로 의뢰인 명의 그대로 십여 년간 유지되다가 최근 의뢰인 상대로 이전등기소송이 제기된 것이다.지난 십여 년 동안 토지가격이 몇 배나 상승한 터라 의뢰인 입장에서는 예전 계약한 가격 그대로 선뜻 이전등기하기란 심정적으로 어려웠다. 하지만, 의뢰인이 억울하게 생각한 부분은 미등기 전매였다. 물론, 미등기전매가 되면 최종 매수인이 최초 매도인을 상대로 바로 이전등기를 구할 권리는 없다. 하지만, 최종 매수인이 중간 매수인을 대위해서 순차적으로 이전등기를 구하는 권리는 있다. 결국, 미등기전매의 법리에서 보자면 의뢰인 상대로 최종 매수인인 원고 앞으로의 직접적인 이전등기를 구하는 이 사건 청구 자체는 일단 기각시킬 수 있지만, 중간매수인을 대위해서 새로 소송할 경우까지 생각하면 완전한 해결책이 될 수 없었다.더 나은 해결방법을 찾기 위해 고민하던 중 탁월한 해법을 찾을 수 있었다. 거래허가 구역 내 토지였다는 사실을 우연히 알게 된 것이다. 토지거래허가 법리에 대한 저술까지 있던 필자로서는 이 사실을 알게 된 순간 쾌재를 부르지 않을 수 없었다. 토지거래허가제도는 강행법규이고 허가잠탈행위에 대해서는 원천무효로 해석하는 것이 확고한 판례이기 때문이다. 결국, 이 사건은 중간 매수인을 대위하는 방법으로 새로 소제기되더라도 토지거래허가 잠탈행위로서 원천 무효로 승소할 가능성이 농후했다.계
2020-12-04 22:10 -
코로나 19로 시작된 라이브 첫 방송을 계기로
부산에 부동산 경매학원을 하는 오랜 지인이 있다. 필자에게 학원강의를 자주 부탁하는데 격지라서 수락하기가 쉽지 않았다. 친분을 생각해서 몇 번 정도는 가능하지만 상시로 하기에는 왕복교통시간 때문에 수지타산이 맞지 않았다. 때문에 재판이나 여행 등 개인적인 부산 방문 때 학원강의를 함께 하는 정도로 만족해야했다. 그렇게 15년의 시간이 흘러왔다. 그러던 중, 부산재판에 맞추어 2020. 12. 1. 예정된 오프라인 부산학원강의가 강의 하루를 앞두고 내려진 부산시의 사회적 거리두기 강화조치로 부산재판과 함께 전격 취소되고 말았다. 강의안을 모두 준비해서 학원측에 보내고 교통편, 호텔을 모두 예약한 터라 허탈하지 않을 수 없었다.어쩔 수 없다는 생각에 그냥 포기할까하다가, 강의준비한 수고와 수강신청한 분들의 기대를 생각하면서 다른 방법을 고민하던 중 원격강의로 전환하게 되었다. 여러 방법을 고민하다가 수강생들 대상으로 만들어져있는 네이버밴드의 라이브 방송기능을 활용키로 했다. 이런 방송은 처음이고 준비시간도 짧아 부담이 있었지만 막상 해보니 너무 편리했다. 마이크 같은 기본 장비를 구입할 시간조차 없이 급하게 진행한터라 평소 쓰던 스마트폰만으로 방송을 진행했는데 화질과 음질 모두 기대이상이었다. 오프라인 강의에서 큰 장벽이었던 “장소”가 신기루처럼 한순간에 사라지고, 알지 못하던 사이에 내 곁에 와있는 새로운 세상에 서 있는 느낌이었다.이 사건을 계기로 새로운 기회를 곰곰이 모색해보게 되었다. 이번과 같은 학원 특히 원격지 지방학원 사업자들과 제휴를 통해 보다 자유로운 강의활동은 물론이고, 자유로운 온라인 그룹설정
2020-12-02 16:22 -
구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고
최근 MBC 피디수첩에서는 “대한민국 갭투기 대해부”, “ 전세시장, 사기의 설계자들”이라는 제목으로, 다세대주택이 밀집한 서울 강서구 일대에서 “갭투자”라는 명목으로 임차인을 낀 깡통주택을 취득하여 임대사업자가 된 후 임대차 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 현실을 고발했다.방송에서 보도된 갭투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어, 한 채당 2억원으로 분양(매매)하는 주택이 분양의 방법으로는 처분하기 어렵지만 임대차계약의 방법으로는 충분히 처분가능하다는 점을 기화로 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다. 분양과 달리 임대차계약은 임대차계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야하는 의무가 있을 수 있어 보증금반환의 연결고리를 끊어낼 수 있는 방법이 핵심인데, 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다. 임대차계약할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유명의가 있다가 임대차계약이 되면 들러리 앞으로 소유명의가 넘어가면서, 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금반환채무를 합법적으로 면제받게 된다.★대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결[부당이득금]주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이다.세입자 입장에서는 집주인의 변경사실 자체를 한동안 알 수 없을 뿐 아니라, 우연히 알게 되더라도 집주인변경의 내막을 알 수 없기 때문에 특
2020-11-30 10:46 -
불가분계약에 얽힌 분쟁의 판결소개
“인접토지 매매과정에서 불가분계약에 얽힌 분쟁스토리”라는 제목의 2020. 10. 16.자 칼럼에서 소개된 재판의 판결이 최근 선고되었다.매수인이 의뢰인인 매도인을 상대로 제기한 계약금반환 등 청구소송에 대해, 의뢰인이 상대방의 계약위반에 따른 손해배상 반소를 제기한 사건인데, 핵심쟁점인 불가분계약인지 여부가 정리된 본소청구 부분 판단만 소개한다.★인천지방법원 2020. 11. 26.선고 2019가단206857(본소) 기타(금전), 2019가단220587(반소) 손해배상(기)1. 인정사실가. 원고들은 숙박시설을 건축하기 위한 부지를 물색하던 중 공인중개사인 남00이운영하는 ‘부동산00공인중개사무소’의 직원인 심00을 통해 피고들에게 피고들 소유인 경기 양평군 00면 00리 404-8 잡종지 331㎡(이하 ‘이 사건 ① 토지’라 한다) 및 피고 이00 소유인 같은 리 407-1 답 1,896㎡(이하 ‘이 사건 ② 토지’라 하고, 이 사건 ①, ② 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관한 매수 의사를 밝혔다.나. 이 사건 각 토지는 아래와 같이 서로 접해있는 토지로 남한강 인근에 있고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종 지구단위계획구역, 주거용지(단독주택용지)에 속하며, 이 사건 ① 토지는 같은 리 404-2 도로에 접해 있고, 이 사건 ② 토지는 같은 리 723 도로와 접해 있는데, 723 도로는 위 ② 토지에 비해 경사형 하향 지반의 형태로 이 사건 변론종결일 현재 위 도로를 통해서는 위 ② 토지로의 차량의 진출입이 어려운 상태이다.다. 원고들은 피고들로부터 이 사건 각 토지를 매수하기로 하고 2018. 10. 11. 피고들과, 이 사건 ① 토지에 관하여 매매대금 510
2020-11-29 18:26