서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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상가 임대차 기간에 따른 유불리(차임측면에서)
갱신요구권제도가 상임법에 도입되기 이전에는 차임인상이라는 점에서, 임대인은 기간을 가급적 짧게 정하는 것이, 반대로 임차인은 기간을 길게 정하는 것이 유리하다고 생각했다. 기간이 짧을수록 차임인상할 수 있는 주기가 빨리 돌아오기 때문이었다. 하지만, 상임법상의 갱신요구권을 감안하면 이런 생각은 잘못된 것이다(2013. 8. 법개정을 통해 갱신요구권이 환산보증금액수에 구애됨이 없이 모든 상가점포 임대차계약에 적용되고, 2018. 10. 개정을 통해 갱신요구로 보호되는 기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 확대). 즉, 계약기간을 1년 내지 2년 단기로 정했다고 하더라도, 임차인은 10년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있어, 임차인 선택에 따라서 필요한 기간만 임대차계약관계를 지속하거나 10년까지 계속 임대차기간을 연장할 수 있고, 갱신기간 내 차임인상은 매우 제한적이기 때문이다. ★ 상임법 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ★ 동법 제10조의2 (계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주
2023-03-09 17:50 -
농업경영에 이용하지 않은 상속농지처분의무
2021. 8. 17. 개정 농지법에 의하면 상속받은 토지(총 1만제곱미터 이하라도 마찬가지)라고 하더라도, 농지법 제10조 제1항 제4의 2호에 적용되지 않는 한, 처분의무의 대상이 된다. 법개정 후 얼마 지나지 않은 시점이라, 아직 이 사실을 알지 못하고 있는 경우가 많은데, 최근 필자는 분당구청으로부터 다음과 같은 통지를 받은 의뢰인으로부터 자문을 의뢰받게 되었다. 당초 의뢰인은 판례검색을 통해 상속으로 취득한 면적이 1만제곱미터 이하인 농지의 경우에는 처분의무대상이 아닌 것으로 이해하고, 분당구청의 실수로 치부했다. ★ 대법원 2019. 2. 14. 선고 2017두65357 판결 [농지처분의무통지취소] 〈상속농지처분의무 사건〉 【판결요지】 [1] 어떤 토지가 농지법 제2조 제1호 (가)목 전단에서 정한 ‘농지’인지는 공부상의 지목과 관계없이 그 토지의 사실상 현상에 따라 판단하여야 하지만, 농지법상 ‘농지’였던 토지가 현실적으로 다른 용도로 이용되고 있더라도 그 토지가 농지전용허가 등을 받지 아니하고 불법 전용된 것이어서 농지로 원상회복되어야 하는 것이라면 그 변경 상태는 일시적인 것에 불과하고 여전히 농지법상 ‘농지’에 해당한다. [2] 농지법 제6조 제1항, 제2항 제4호, 제7조 제1항, 제10조 제1항 제1호, 제6호의 문언, 체계, 연혁, 입법 취지 등을 종합하면, 상속으로 취득한 1만㎡ 이하의 농지에 대해서는 농지법 제10조 제1항 제1호가 적용되지 않으므로 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 처분의무가 있다고 볼 수 없다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제2점에 대하여 어떤 토지가 농지법 제2조 제1호 (가)목 전단에서
2023-03-06 10:24 -
임차인 갱신요구 거절 후 주택 매도한 임대인의 배상책임
실거주의사 없음에도 불구하고 마치 실거주할 것처럼 거짓말하면서 임차인의 갱신요구권을 거절하고 임차인 명도 후에 실거주하지 않은 채 타인에게 매각해버린 임대인에 대해 손해배상책임을 인정하는 판결이 최근 선고되었다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항에는 실거주의사 없이 임차인의 갱신요구를 거절한 후 이를 제3자에게 “임대”한 경우의 손해배상책임만을 정하고 있어, 임대가 아니라 매도한 경우에 배상책임이 있는지 실무상 논란이 있었다. 이번 판결은, 매도한 경우에도 책임이 있다는 점과 그 책임의 근거가 무엇인지를 분명히 한 점에 의의가 있다. ★ 서울중앙지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022가단5113218 [손해배상(기)] 판결 1. 인정사실 가. 원고들은 2019. 12. 16. 피고와 사이에 서울 00구 00동 000 아파트 00동 000호(이하, ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금은 1,240,000,000원, 임대차기간은 2019. 12. 28.부터 2021. 12. 27.까지로 정하여 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 원고들은 원고 한00의 아내이자 원고 구00의 며느리인 000을 통하여 이 사건 임대차계약의 기간만료일로부터 약 2개월 전인 2021. 10. 25. 피고 측에 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 갱신을 요청하였고, 이에 피고 측은 ‘피고가 이 사건 부동산에 실제로 거주할 것’이라는 이유로 계약갱신 요구를 거절한다는 의사를 표시하였다. 다. 원고들은 2021. 11. 4. 이00과 사이에 서울 00구 00동 000아파트 ##동 ##호(이하, ‘신규 임차 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금은 1,300,000,000원, 월 차임은 1,500,000원, 임대차기간은 2021. 12. 27.부터 2023. 12. 26.까지로 정하여 임대차계
2023-02-15 16:47 -
전세 폐지론 관점에서 본 전세사기 대책의 문제점
대규모 갭투자 전세사기 사건을 계기로 우리 주택전세 시스템의 민낯이 그대로 노출되고 있다. 시세가 명확하지 않을 수 밖에 없는 빌라, 다세대 주택을 대상으로 시세를 속여 보증금을 가로채는 범죄가 오래전부터 만연해왔는데, 그 피해금액이 한해 1조원을 넘을 정도라는 믿기지 않는 일이 현실화된 것이다. 임차인 개인의 피해는 물론이고, 피해금액의 상당부분은 피해방어능력이 충분한 보증금반환 보증기관이어서, 천문학적인 금액의 국민세금이 낭비될 처지라서 더 충격을 주고 있다. 대한민국 주택전세 시스템은 이 사고를 계기로 전면 개편되어야한다. 집값에 육박하는 거액의 보증금을 지급하는 것은 매우 위험하고 정상적일 수 없다. 시세 파악이 정확치 않은 것은 물론, 향후 집값 하락 가능성도 있어 그 위험을 고스란히 임차인이 떠안을 수 밖에 없기 때문이다. 보증금반환의 위험은 별론으로 하더라도, 집값보다 더 낮은 보증금만 받고 집을 빌려주는 것은 누가 보더라도 상식에 맞지 않은 비정상적이다. 예를 들어, 1억원에 산 집을 8천만원에 임대하면 그 자체만으로도 임대인 손해가 불가피하다는 점에서 경제원리에 전혀 맞지 않다. 전세제도가 세계에서 유일무이하게 대한민국에서만 존재하는 것도 바로 그 때문일 것이다. 그럼에도 불구하고 이런 비정상적인 전세제도가 수십 년간 대한민국에 지속되어 온 것은, 매우 적은 자기자본만으로 전세끼고 집을 사는, 이른바 갭투자를 통한 재산증식이 가능했기 때문이다. 집값 보다 적은 보증금을 받고 임대하는 손해는 “집값상승”이라는 이익으로 충분히 만회할 수 있었다. 그런 구조가 수십 년간 지속되다보니 “전세”라는 레버리지
2023-02-07 13:39 -
거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 돌려받게 된 매도인 스토리 진행 경과
“거래허가 잠탈 계약 후 30년만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리”라는 제목의 2021. 3. 12. 칼럼에서 소개된 사연이 있는데, 약 2년이 지난 현재까지의 재판진행 경과를 소개한다. 지난 칼럼 내용은 다음과 같다. 의도치 않은 우연한 사정으로 뜻하지 않게 큰 행운을 얻을 수 있게 된 어느 의뢰인의 사연이다. 의뢰인은 1991년 보유하던 토지를 甲과 乙에게 매매하게 되는데 당시 가격은 1억3천여만원. 계약당시에 대금은 모두 지급받았지만, 문제는 이전등기. 해당 토지가 거래허가 구역 내에 있었는데 甲, 乙 모두 거래허가를 받을 수 없어서 이들을 대신해서 이전등기 받을 사람을 물색하다가 결국 1996년 丙 앞으로 이전등기되었다. 문제는 이전등기를 가지고 있던 丙이 해당 토지를 2017년 丁에게 임의로 매매하고 대금으로 5억8천만원을 챙기면서 발생한다. 명의수탁자인 丙의 배신적 행동에 격분한 甲은 丙에게 대금반환을 요청했지만 여의치 않자, 丙을 상대로 자신의 지분 1/2에 해당하는 2억9천만원을 지급해달라는 소송을 제기하게 된다. 1심재판결과는 甲의 승소. 丙은 실질적 소유자가 아니라 명의수탁자에 불과하다는 점에서 1심 판결은 상식적으로나 정의관념상 무난했다. 하지만, 2심 재판에서 甲이 패소하고 말았다. 판결 이유는 다음과 같다(판결이유에서 윤00로 설시된 사람이 토지매도인인 의뢰인이다). ★ 서울고등법원 2020. 2. 11.선고 2019나2021338 [부당이득금] 1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 이유 중 제1항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다. 2. 주위적 청구에 대하여 가. 당사자의 주장 요지 1) 원고 원고와
2023-02-01 17:03
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안전한 전세계약을 위한 5계명!
깡통전세 등으로 보증금반환에 어려움을 겪는 경우가 적지 않은 시점에서, 안전하게 전세계약 체결하는 요령을 정리해보았다. 첫째, 임대차목적물의 담보가치를 정확하게 파악하라! 임대인이 자진해서 보증금을 반환하지 못할 경우 임대차목적물을 경매로 넣어 보증금을 반환받기 위해서는 목적물의 담보가치가 충분할 필요가 있다. 임대인 신용파악이 불충분한 현 시점에서 안전한 임대차를 위한 가장 현실적인 방법인 셈이다. 임대차계약 할 때 임대차목적물 등기부등본을 발급받아 저당, 압류 등 권리관계를 먼저 확인하는 이유도 기본적으로는 담보가치 파악 때문이다. 그런데, 문제는 목적물의 시가 파악!! 해당 임대차목적물의 거래가액 뿐 아니라 비슷한 조건의 임대차목적물 실거래가를 충분히 조회할 필요가 있는데, 신축 빌라 등 실거래가가 불분명할 경우에는 최대한 보수적으로 접근해야 한다. 여러 중개업소 방문을 통해 최대한 객관적으로 자문받을 필요가 있다. 만약, 조금이라도 불안하면, 보증금을 낮추고 월차임을 인상하는 식으로 리스크를 조절하라. 집값에 육박하는 전세제도는 전세계에서 유일하게 우리나라에만 존재하는 특이한 제도라는 점에서, 경매에 들어가더라도 보증금전액을 반환받을 수 있는지 보다 냉정하게 고민해야 한다. 둘째, 임대인 신용에 대해 더 고민해보라! 임대차계약이라는 것은, 임대인과 임차인의 채권채무관계, 즉 임대인은 일정기간 임대차목적물을 빌려주면서 그 대가로 임차인으로부터 보증금 내지 차임을 받는 것인데, 임대차보증금의 반환은 기본적으로 계약을 체결한 임대인 부담이다. 임대차목적물의 경매로 (전부 내지 일부) 보증금을 반환
2023-01-30 16:01 -
다가구 임대차계약의 중개업자 확인설명의무
임대차공간이 다세대, 아파트와 같이 개별 등기된 구분건물이 아니라 다가구와 같이 건물 전체가 하나로 등기된 건물인 경우에, 특정 공간을 임대차할 경우, 같은 건물 내 다른 세입자의 보증금 내역 등에 대해서도 중개업자에게 확인설명할 의무가 있는지 하급심에서 큰 논란이 있었다. 그러던 중, 첫 대법원 판결인 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결[손해배상(기)]을 통해 법리를 명확히 하게 되었다. ★ 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 [손해배상(기)] 【판결요지】 [1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야
2023-01-26 14:18 -
농지취득자격증명을 득하지 못한 농지매매계약의 효력
부동산경기 악화로 자금조달이 어려워지면서 진행되던 개발사업이 좌초되는 경우가 적지 않은데, 관련자문을 하면서 경험한 농지법상 농지취득자격증명에 얽힌 에피소드 하나를 소개한다. 의뢰인 회사는 몇 년 전부터 수도권 어느 지방의 일대 토지를 매수하여 산업단지개발사업을 진행해왔다. 천신만고 끝에 산업단지 개발에 필요한 수십억원대의 토지매입계약을 체결하고 매매대금 10% 상당의 계약금까지 지급했다. 하지만, 최근 부동산시장의 자금경색으로 잔금을 지급할 수 없는 처지가 되고 말았다. 그러자, 상대방 매도인들은 변호사를 선임해서 잔금미지급에 따른 계약해제절차를 진행해왔다. 심혈을 기울였던 사업이라 의뢰인 회사로서는 포기가 쉽지 않았지만 도저히 잔금을 지급할 수 있는 상황이 아니라, 차선책으로 지급한 계약금의 전부 내지 일부라도 반환받고자 했다. 잔금미지급은 의뢰인 회사의 귀책사유임이 분명한지라, 마땅한 방법을 찾기 어려웠는데, 고민 끝에 매매대상 토지의 상당부분이 취득을 위해 농지법상 농지취득자격증명이 필요한 “전”, “답”이라는 점에서 해결의 실마리를 찾을 수 있었다. 의뢰인 회사는 농업법인도 아니어서 원천적으로 농지취득자격증명을 받을 수 없어, 농지에 대한 매매계약은 원천적으로 무효일 수 밖에 없었다. ★ 농지법 제8조 (농지취득자격증명의 발급) ① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 "시ㆍ구ㆍ읍
2023-01-13 13:35 -
"부동산 중개업자, 깡통주택 중개한 책임 있어"
깡통주택에 입주해서 손해 본 임차인이 중개업자를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 중개업자 책임을 인정한 1심 판결이 최근 선고되었는데, 여러 언론에서 크게 보도된 바 있어 판결내용과 그 의미를 소개하고자 한다. ★ 서울중앙지방법원 2022. 11. 30. 선고 2021가단5067141호 [손해배상판결] 1. 갑 제1, 3, 5, 7호증, 을가 제7호증의 1의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실을 인정할 수 있다. 가. 원고는 2015. 8. 4. 피고 B의 중개로 E으로부터 서울 구로구 F빌딩(지하 1층, 지상 8층 건물) G호를 임대차 보증금 1억 원, 임대차 기간 2015. 8. 20.부터 2017. 8. 20. 까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차 계약’). 당시 F빌딩에는 70개 정도 호실이 있었다. 원고가 이 사건 임대차 계약을 체결할 무렵 F빌딩에는 주식회사 H 명의로 채권최고액 합계 22억 2천만 원인 근저당권이 설정되어 있었고 원고보다 먼저 F빌딩의 호실을 임차해서 확정일자를 받은 임차인들의 임대차 보증금 합계액은 최소 2,928,100,000원이었다. 나. 피고 B은 중개대상물 확인·설명서에 원고보다 선순위 임차인의 임대차 보증금이나 소액임차인 발생 가능성에 관해서는 전혀 기재하지 않았다. 다. F빌딩과 그 부지는 2018. 1. 18. 개시된 경매 절차(서울남부지방법원 I)에서 48억 8250만 원에 매각되었다. 배당 절차에서 주식회사 H의 승계인 J 유한회사가 자신의 채권을 모두 배당받고 원고보다 선순위 확정일자부 임차인들이 합계 2,881,115,127원을 배당받고 K, L 등 소액임차인들이 합계 2억 2200만 원을 배당받고 M과 N이 최우선 임금채권자로서 합계 9,775,213원을 배당받고 서울특별시 구로구가 19,48
2023-01-10 10:47 -
"전세값 뚝뚝 떨어지는데…갱신 요구권은 어떻게 할까요"
최근 들어 주택임대차보증금 시세가 급락하고 있다. 차액 보증금을 마련하지 못한 임대인이 보증금반환에 애를 먹으면서 역월세까지 지급하는 등 예전에 없던 현상이 속출하고 있다. 몇 년 전 보증금 급등의 주범이 주택임차인의 갱신요구권이라는 주장도 있었지만, 법적으로만 보면 몇 년 전 보증금 급등 상황에서 주택임차인의 갱신요구권은 임차인 주거안정을 위해 큰 기여를 했다. 예외사유가 없는 한 최소 4년기간 동안 임차인의 안정적 주거를 가능하게 하면서도, 보증금증액을 법상 최고 5%로 제한할 수 있었기 때문이다. ★ 주택임대차보호법 제6조의 3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ★ 동법 제7조 (차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청
2023-01-03 14:54
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건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지권, 활용가능성 매우 높다.
주목해야할 제도가 있는데, 바로 임차인의 중도해지권이다. 그동안 별로 활용되지 못했지만, 앞으로 활용가능성이 매우 높기 때문이다. 임대차계약의 중도해지는 여러 가지 다른 이유로도 논의될 수 있지만, 지금의 시장변동과 관련해서는 ‘계약기간 도중임에도 건물주 변경을 기화로 임차인이 임대차계약을 중도해지 할 수 있을까’하는 점에 주목할 필요가 있다. 먼저, 임대차기간 도중 건물주가 변경되면 임차인에게 어떤 영향을 줄 수 있을까? 관련된 대법원 판결 설시를 보자. “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이다”라고 판단하였다. 하지만, “--그럼에도 불구하고, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”고 판단하고 있다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정). 이와 같은 판단은 “대항력없는 임대차계약”의 경우이지만, “대항력있는 임대차계약”의 경우에도 법리는 크게 다르지 않다. ★ 주택임대차보호법 제
2022-12-26 15:06 -
주택매수인, 실거주이유로 임차인 갱신요구를 거절할 수 있나(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 건물인도 판결 소개)
주택 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란이 극심하다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 더구나, 임대차만기 무렵 임대목적물인 주택이 매각되면 혼란은 더 커질 수 있는데, 법시행 직후 국토교통부는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"는 취지로 유권해석한 바 있다. 이에 따르면, 기존 임대인에 대해 임차인의 계약갱신요구권이 행사된 후 소유권 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 없게 된다. 계약갱신요구권이 행사될 당시의 임대인은 “실거주”하지 않기 때문에 갱신요구를 거절할 수 없으며, 매수인은 비록 실거주의사가 있더라도 계약갱신요구 당시의 임대인이 아니라는 점에서 갱신요구를 거절할 지위(자격)가 없기 때문이다. 하급심 판결들도 같은 해석인 경우가 적지 않았는데, 최근 대법원은 위 유권해석과 정반대 취지의 판결을 선고하였다. ★ 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 [건물인도] 1. 사안의 개요 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고 정00은 2019. 3. 6. 김00로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약
2022-12-23 18:41 -
전세 사기의 불편한 진실
갭투자 전세사기로 인한 피해가 수천억원에 육박하면서, 피해실태를 고발하는 언론보도가 잇따르고 있다. 피해자들의 아픔을 잘 전달하고 있지만, 접근관점이 지나치게 피상적이라는 생각을 하지 않을 수 없다. 피해자와 가해자라는 구도 하에 피해자를 두둔하고 가해자를 비난하는데 그치고 있는 것이다. 변호사로 이런 사기사건을 직접 경험해보면, 가해자와 피해자로 양분할 수 없는 이해관계인들 각자의 복잡한 계산법을 보고 느끼게 된다. 다양한 사기수법이 있지만, 가장 일반적인 예를 들어보자. 갭투자 전세사기를 기획하는 컨설팅업자가, 원룸, 다세대 건물 수십채를 지어 매매하는데 분양에 어려움을 느끼고 있는 분양업체에 접근한 후 솔깃한 제안을 한다. ‘시장여건상 분양을 바로 하기는 쉽지 않으니 분양 대신 일단 임대로 돌려 임대차계약이 완료된 후 다른 소유자로 변경하면 보증금반환채무에서 해방될 수 있어 결국은 원하는 목적을 달성할 수 있게 된다. 희망하는 한 채당 분양가는 2억원인데, 보증금 2억5천만원에 임대차계약할테니 5천만원을 컨설팅보수로 달라’는 제안을 분양업체가 수락하면서, 갭투자 전세사기가 시작된다. 이런 사기구도에서 주범은 컨설팅업자임이 분명하다. 그렇다면, 분양업체는 전혀 잘못이 없을까? 당연히 그렇지 않다. 분양가 2억원보다 훨씬 높은 2억5천만원에 임대차계약한 후 소유자변경하는 식으로 보증금 책임을 면하게 해주는 대가로 한 채당 5천만원이라는 엄청난 보수를 달라는 컨설팅업자의 수법은 비정상적일 수밖에 없다. 게다가, 명의대여료까지 지급하면서 구한 변경된 소유자에게 성실한 보증금반환을 기대할 수 없는 것이 뻔하게 예상되
2022-12-15 13:16 -
휘문의숙 사건을 통해서 본 전대차계약시 유의할 점
몇 년 전 언론에 보도되면서 세간의 관심을 받았던 학교법인 휘문의숙 소유 건물의 수백억원대 전대차보증금 피해사건에 대한 민사사건 1심 판결이 최근에 선고되었다. 전차인 중 1명이 학교법인을 상대로 주위적으로는 임대차보증금반환청구를, 예비적으로는 손해배상청구를 한 사건인데, 예비적청구가 인용되었다. 일반적인 전대차관계에서는 임대인을 상대로 한 세입자 승소가 쉽지 않지만, 이 판결에 관련된 수백명 세입자의 수백억원대의 보증금이 걸린 큰 사건인데다가, 학교법인 이사장이 이권에 연루되어 형사처벌되는 등 내부적 비리도 얽혀있어 세입자가 어렵게 승소할 수 있었다. 판결전문은 다음과 같다. ★ 서울중앙지방법원 2022. 6. 9. 선고 2020가합535502(본소) [임대보증금 반환 청구의 소], 2021가합515130(반소) [건물인도 청구] 1. 원고(반소피고)의 피고(반소원고)에 대한 주위적 본소 청구를 기각한다. 2. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 225,000,000원과 이에 대하여 2017. 11. 27.부터 2022. 6. 9.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 셈한 돈을 지급하라. 3. 원고(반소피고)는 휘문아파트관리 주식회사와 공동하여 피고(반소원고)에게 가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 나. 17,896,000원과 이에 대하여 2021. 3. 18.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 셈한 돈을 지급하고, 다. 2021. 3. 15.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도완료일까지 월 659,200원의 비율로 셈한 돈을 지급하라. 4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 그 중 20%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 5. 제2, 3항은 가집행할 수 있다. 1. 기초사실 가. 피고는 1964. 3. 4. 중등보통교육 및 고
2022-12-06 10:04 -
임대차목적물 양도 후 종전 임대인 상대로 한 보증금반환소송 결과와 후속대책
다소 늦은 감이 있지만 갭투자 전세사기사건이 연일 언론의 조명을 받고 있다. 갭투자 전세사기를 예방하는 최선의 방법은 경매되더라도 임대차보증금반환에 충분할 수 있는 임대차목적물을 선택하는 것이고, 가치 미달하는 목적물을 임대차하는 순간 해결이 쉽지 않을 수 있다. 특히, 이런 주택을 임대차 계약한 이후 무자력한 사람 앞으로 소유권이 변동되면 해결은 더더욱 어렵다. 이전등기에 따른 세금부담은 물론 소정의 명의대여료까지 부담하면서까지 무자력한 사람 앞으로 명의 변경되는 것이 현실인데, 그 이유는 바로 임대차보호법상 “대항력”이라는 법리를 악용해서, 합법적 방법으로 기존 임대인이 임대차보증금반환채무에서 벗어나기 위함이다. 그런데, 이를 반대로 생각하면 기존 임대인에게는 보증금반환 자력이 있을 가능성이 매우 크다고 볼 수 있다. 자력이 없다면 굳이 상당한 비용을 들여서까지 타인 앞으로 명의이전 할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면, 무자력자 앞으로 소유권 변경에도 불구하고 기존 임대인에게 보증금반환을 요청할 수 있는 “중도해지” 법리가 세입자를 위한 좋은 해결책이 될 수 있다. ★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 [임대차보증금] ☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양
2022-11-15 16:03
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적정대지지분 보유한 구분소유자의 토지주에 대한 부당이득반환의무
(대법원 2017다257067 전원합의체판결 관련) 집합건물의 구분소유자가 아니면서 대지 공유지분을 가지고 있는 사람(이하 ‘구분소유자 아닌 대지 공유자’라 한다)이 대지사용권으로서 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(이하 ‘적정 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부에 관한 대법원 전원합의체 판결이 선고되어 소개한다. 법리 그 자체의 의미와 별개로, 기존 판결의 서술과는 달리 읽는 사람의 이해를 돕기 위하여 판결 서두에 법적 쟁점을 친절하게 정리하였고, 쟁점과 관련하여 다소 정리되지 않고 있던 기존 판결까지 소개하는 등 법리이해에 많은 도움이 될 수 있었다(2022. 10. 15. 현재 아직 판결이 정식 공개되지 않고 있어, 판결전문을 소개한다). ★ 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 부당이득금반환 (원심 : 서울중앙지방법원 2017. 8. 11. 선고 2016나66218 판결) 1. 사안의 개요와 쟁점 가. 원고는 이 사건 집합건물의 구분소유권을 가지고 있지 않으면서 그 대지인 이 사건 토지의 공유지분을 가지고 있는데, 구분소유자인 피고를 상대로 대지의 사용․수익에 따른 차임 상당의 부당이득반환을 청구하였다. 피고는 구분소유자로서 그 소유의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분을 가지고 있지만, 원심은 이와 무관하게 피고가 전유부분 면적 비율에 따라 대지를 점유․사용하여 이익을 얻고 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였다고 판단하여 원고의 청구를 인용하였다. 나. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)은 제2조 제5호에서 “건물의 대지”는 전
2022-10-18 10:20 -
부동산권리금 컨설팅과 공인중개사법 위반
상가점포권리금거래를 컨설팅한 의뢰인이 개설등록없이 공인중개사업무를 했다는 이유로 기소된 사건을 변호하고 있다. 공소사실은 다음과 같다. 권리금거래 컨설팅업무임에도 불구하고 사실상 공인중개사업을 했다는 것인데, 권리금거래계약서 작성이 협력관계에 있는 중개사무실에서 이루어졌고, 임대차계약서를 작성한 공인중개사에게 보수지급이 전혀 없었다는 점에서 실질적으로는 중개업무한 것이 아니냐 라는 오해를 산 것이다. 하지만, 검사의 공소는 중개업무에 대한 무지에서 비롯된 것으로 너무 무리하지 않을 수 없었고, 때문에 무죄판결이 선고될 소지가 다분했다. 자세한 내용은 제출한 변호인 의견서로 갈음한다. 특히, “업”이라는 입증은 반복계속해서 영업으로 중개행위를 하는 것을 의미하는 바, 공소사실입증을 위해서는 단순히 한 번의 중개행위를 적시하는데 그쳐서는 안된다. 그 때문에 무등록 중개“업”에 대한 기소는 쉽지 않은 것이 현실이다. 그럼에도 불구하고 이 건 공소는 이 점에 대해 아무런 문제의식 없이 고소된 단 한건의 사건 수사에만 머물러있어, 유죄판결은 거의 어렵다고 판단된다. 조만간 판결선고되면 다시 자세한 결과를 소개할 예정이다. 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사 "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다." 독자 문의 : thepen@hankyung.com
2022-09-13 14:49 -
상가점포 권리금회수과정에서의 임대인의 재건축계획 고지
임차인으로부터 권리금회수청구권을 요청받은 임대인이 신규임차인에게 재건축계획을 고지하면 권리금회수방해행위에 해당될 수 있을까? 실무상 분명치 않았는데, 구체적 기준을 제시하는 대법원 판결이 최근 선고되어 소개한다. ★대법원 2022. 8. 11.선고 2022다202498 [손해배상(기)] 1. 피고의 상고이유에 대하여 가. 관련 법리 1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결 참조). 특히, 임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 위와 같은 손해배상책임을 진다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조). 2) 건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획ㆍ단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는
2022-08-17 17:28 -
주거용건물 임차인 법인, 계약갱신요구권 쓸 수 있나
다음은 최근에 어느 지인으로부터 받은 질문이다. 아파트 임차인이 자연인 개인이 아니라 법인일 경우, 소속 직원 숙소용으로 주거용 아파트를 임차한 후 직원이 해당 주택에 주민등록했다면, 임차인인 중소기업이 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까? ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 즉답이 쉽지 않았다. 대답을 머뭇거리면서, 왜 이런 질문을 하는지 지인에게 반문했다. 지인분 왈, “중소기업이 직원숙소용으로 임차 중인 어느 아파트를 실거주용으로 매수하려고 하는데, 임차인 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 따라 매수여부를 결정하려고 한다”는 것이다. 갱신요구권을 가지는지 여부가 매수결정에 중요한 관건이 될 수 밖에 없는 사안이라, 정확한 답변을 위해 어쩔 수 없이(?) 리서치 할 수밖에 없었고, 그 덕분에 이 칼럼까지 만들게 되었다. 법인이 직원 숙소용으로 주거용 건물을 임차하는 위와 같은 경우를 판단함에 있어 가장 먼저 떠올리게 되는 규정이 있다. 바로, 주택임대차보호법
2022-08-13 20:39 -
유치권 분쟁과 부동산 인도명령
지금까지 실무상으로는, 인도명령은 점유권원에 관하여 다툼이 적은 명료한 사안에서만 활용되었고 분쟁이 복잡할 수 있는 유치권 분쟁에 대해서는 신청하기가 적절치 않은 것으로 이해되어 왔다. 하지만, 허위 유치권주장이 남발되면서 유치권 존재가 제대로 소명되지 못할 경우 인도명령이 인용되는 경우가 적지 않는 등 최근 들어 적극 활용되는 경향이 있다. 더구나, 일단 인도명령이 인용되면 집행을 막을 수 있는 불복방법이 현실적으로 어려울 수 있고, 더 나아가 인도명령집행으로 유치권자가 기존 점유를 상실하게 될 경우에 더 이상 유치권을 다툴만한 실익이 없을 수도 있어, 유치권 존재를 다투면서 명도를 구하는 측에서는 유치권해결에 요긴하게 사용할 수 있는 반면, 반대로 유치권을 주장하는 측은 인도명령재판에 상당한 부담감을 가질 필요가 있다. 그 이유는 다음과 같다. 재판 끝에 인도명령이 인용되면, 채무자는 인도명령 확정 전에 즉시항고할 수 있다(민사집행법 136조 5항). ★ 민사집행법 제136조 (부동산의 인도명령 등) ①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. ②법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다. ③제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규
2022-08-05 13:46