-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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월세 받는 수익형 경매 부동산 고르기
# 서울 송파동에서 회사원으로 근무하는 김〇〇씨(56세)는 올 초 상가를 경매로 낙찰 받았다. 경기 고양시 행신동 위치한 1층 36㎡ 근린상가를 감정가 2억1000만원에서 1회 유찰한 후 1억8700만원에 낙찰됐다. 낙찰가율 89%로 고가 낙찰이었다. 이유는 아파트 단지에서 인근 상권으로 이어지는 초입에 위치에 있어 입지여건이 뛰어나기 때문. 낙찰 후에 두 달 만에 미용실에 세를 줘 현재 보증금 3000만원에 월세 65만원을 받고 있다. 단순하게 계산해도 수익률은 5%를 넘는 수준이다. 요즘 김 씨처럼 은퇴 전후의 중장년층들을 중심으로 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자가 큰 인기를 끌고 있다. 특히 수익형 부동산을 시세보다 싸게 구입할 수 있는 경매 시장으로 투자자들이 대거 몰리고 있다. 하지만 매달 월세 수익을 올리기는커녕, 임차인을 찾지 못하는 값싼 매물들을 낙찰 받았다가 애를 먹는 경우도 비일비재하다. 경매시장에서 수익형 부동산을 잘 골라 투자하는 노하우를 알아보자. 사실 수익형 부동산에 투자해서 은퇴 후에 월세 소득으로 생활하는 사람들이 예전에도 많았다. 그러나 베이비부머들이 늘고 고정수익을 바라는 젊은 층 수요마저 늘면서 현재는 갈수록 더 인기를 끌고 있다. 요즘 경매시장은 자금여력을 가진 중장년층들의 월세 받는 수익형 부동산 입찰에 대한 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 부동산 경기가 회복되고 초저금리 시대로 접어들면서 수년전부터 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 경매에 응찰자가 대거 몰리는 현상이 이어지고 있다. 특히 자산 가치 상승과 임대 수익까지 기대할 수 있는 경매 상가는 으뜸으로 대접받으면서 경매시
2015-09-30 11:39 -
큰 돈 들이지 않고 ‘경매’ 수익 올리기
아직도 ‘경매’하면 수 억 원대의 건물을 떠올리는가? 큰 돈 들이지 않고 적은 종자돈으로도 얼마든지 경매에 투자해 수익 올리는 재미를 볼 수 있다. 경매물건 4건 중 2건은 감정가 1억 미만의 서민형부동산이고 그중 5000만원 미만의 물건이 절반을 차지하고 있기 때문이다. 소액 경매를 잘 만 활용한다면 짭짤한 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있다. 경매에는 거금이 든다는 선입관이 있다 보니 애초에 부동산 투자를 포기하고 사는 투자자들이 의외로 많다. 그러나 1년에 나오는 14만~15만 건 정도의 경매물건 중 1억 원 미만인 물건이 30~40% 가량이나 되며 그 중에서도 5000여 건 정도가 3000만~4000만 원대에 입찰할 수 있으니 소액의 종자돈으로도 얼마든지 부동산 경매가 가능하다는 결론이 나온다.근린상가의 경매 낙찰가율은 50~60% 선으로 다른 상품에 비해 인기가 덜한 편이다. 일반적으로 접객율이 양호한 1~2층을 선호하지만 최근에는 고층에 위치한 상가도 병원과 학원 등으로 활용도가 높다. 신도시 상가의 경우 고층 한 층을 전체로 낙찰 받아 1인 사무실로 임대해 수익성을 높이는 사례도 등장하고 있다.반지하나 지대가 높은 곳의 지하, 1층의 경우 대지지분만 있으면 주거성과 상관없이 입찰에 참여할 만하다. 소형 오피스텔은 건물 내에서 위치가 좋지 않은 곳도 무방하다. 한 가구씩 A급으로 불리는 창가 옆, 공용 화장실에서 먼 곳과 C급으로 불리는 출입구 근처는 낙찰가율이 15~20% 가량 차이 나지만 실제 임대를 놓을 때는 임대료 차이가 없다. 다만 매도시에는 불리할 수 있다는 점을 감안해야 한다. 또 오피스텔은 경매 시장에서 인기가 많기 때문에 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유
2015-09-24 08:00 -
토지 '경매' 투자로 차익 남기는 노하우
농지＞임야＞대지 순으로 물량 많아토지 거래 위축과 토지 가격 하락으로 수도권과 지방의 토지 경매물건이 크게 늘고 있다. 지난 해 전국 토지(농지 기준)의 경매건수는 약 20,337건으로 경매 물량이 꾸준히 증가하는 추세이다. 수도권 토지 경매는 월평균 3000~4000여건이 진행되는 데 비수도권 매물에 비해 물건수가 급증하는 양상을 띄고 있다. 수도권 일대 토지 경매 낙찰가율은 67%선이다. 2회 또는 3회 유찰 후에 약간의 금액을 더 써내 낙찰되고 있고 경매에 부쳐지는 물량이 큰 폭으로 늘고 있어 선택의 폭이 넓은 편이다. 입찰 경쟁률은 2.3대 1 안팎으로 경쟁률이 낮아 수월하게 낙찰 받을 수 있는 특징이 있다.지목별로는 농지＞임야＞대지 순서대로 경매에 부쳐지는 물량이 많다. 법원의 지역별로는 수원＞의정부＞인천지법 순서대로 토지 경매 물량이 많이 나온다. 대체로 수원지법 관내 경매 물량에 입찰자들이 다수 몰리는 편이다. 개발호재 지역이나 대도시 인접지역, 도로개통 예정지역 등 인기를 끄는 지역의 토지 낙찰률과 낙찰가율은 감정가를 훨씬 웃돌기도 한다. 호재를 안고 있는 곳은 한 물건에 수 십 명이 몰려 감정가의 2배 넘게 낙찰되기도 하는 게 토지 경매의 특징이다. 돈 되는 경매물건을 찾으려면 우선 지적도와 현장이 일치한 지 확인해야 한다. 토지는 개별성이 강해 토지마다 개성이 있다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 용도로 활용할 지 입찰 전 세심한 조사가 필요하다. 현장을 방문해야 성공적인 경매투자를 할 수 있다. 지역 개발계획 하나만 믿고 입찰을 결정하지 말아야 한다. 개발계획만 믿고 구체적인 일정을 점검하지 않은 채 낙찰 받았다가 낭패를 보기 쉽다. 개발 사
2015-09-17 08:00 -
테마형 부동산이 경매시장 ‘블루칩’
경매시장에 여전히 틈새 투자종목은 있는가? 한 푼이라도 싼값에 부동산을 사려고 경매시장을 찾는 수요자들이 이구동성으로 내뱉는 푸념이다. 경매에 부쳐지는 물건이 감질나게 나오는 데다 간혹 괜찮은 물건이 나와도 감정가를 웃도는 낙찰사례가 속출하기 때문이다. 그러나 아직도 틈새는 존재한다. 섣불리 포기하기보다는 나름대로 계획을 세워 투자에 나선다면 얼마든지 고수익을 올릴 수 있는 경매 틈새 물건은 있다. 바로 '테마형 부동산'이 그것이다. 최근 법원 경매시장에 모텔, 주유소 등 이른바 테마형 부동산이 새로운 고수익 유망종목으로 주목받고 있다. 테마형 부동산이란 일반적인 주거․상업용 건물과 달리 모텔, 주유소, 주차장 등 특정한 주제나 업종을 선택한 수익성 부동산을 말한다. 아파트․주택, 근린시설은 이미 경쟁률이 치열해 투자수익이 적은 반면 테마형 부동산은 아직까지 투자자가 많지 않은 편이다. 낙찰가율도 60~70%대로 낮고 우량매물도 꾸준히 공급돼 상대적으로 수익성이 높은 편이다. 매물은 많고 낙찰가는 낮아 서울 서초구에 사는 전○○ 씨(45)는 사업을 정리한 부모님의 자금으로 마땅한 투자처를 찾고 있었다. 두 달 정도 값싼 경매물건을 물색하던 전 씨는 송파구 오금동에 있는 주유소가 경매에 부쳐진 것을 알게 됐다. 대지 489㎡, 연면적 634㎡ 지상 3층으로 2~3층은 사무실과 직원숙소가 같이 있는 주유소 건물이었다. 지난 95년에 건축돼 건물상태가 양호한 데다 지하철역과 가깝고 30m대로변에 붙어있어 활용도뿐만 아니라 수익성도 괜찮은 부동산이란 판단이 섰다. 감정가(13억2888만원)의 84%인 11억1650만원에 낙찰 받은 전 씨는 소유권을 넘겨받
2015-09-10 08:00 -
전세금으로 수도권 빌라 경매 노려볼까?
수도권 빌라 경매의 장점은? 신도시에 공급되는 소형 다세대주택 경매물량이 풍부한데다 낙찰가율도 70~80%대를 보이며 완만한 하락세를 보여 시세 대비 20% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 상품이어서 전세자금으로 내 집 마련을 하려는 실수요자들의 투자 수요가 몰려 있다. 전셋값 폭등으로 고민하는 실수요자들이라면 낙찰가율이 크게 떨어진 수도권 연립ㆍ다세대주택을 경매시장에서 찾아보는 것도 내 집 마련의 꿈을 이루는 하나의 방법이다. 수도권 다세대주택은 입지가 좋고 시설과 편의시설도 잘 갖춰진 편이라 더욱 인기를 끌 전망이다. 아파트와 비교해 상대적으로 가격이 훨씬 저렴한 다세대주택은 서울 시내나 인접 지역의 다른 주택들과 달리 매매가는 훨씬 저렴한 반면 전월세 가격은 차이가 크지 않아 투자금 대비 연 수익률이 높아 소형 주택 매입임대사업 수요도 꾸준히 몰려 내 집 마련과 임대수요가 넉넉한 편이다. 소형 빌라 경매시장 동향 수도권 연립ㆍ다세대 주택의 낙찰가율이 평균 79%로 평균 감정가는 1억2000만 원 선에 입찰 진행된다. 지역별 올 상반기 낙찰가율은 서울 80.1%, 경기 78.6%, 인천 69.5%를 기록했다. 올 상반기에 비해 5% 정도 상승 추세를 타고 있다. 소형 다세대주택의 낙찰가율이 여전히 80%대 안팎에서 유지하는 이유는 최근 사업이 지지부진한 재개발ㆍ재건축 지역에서 공급되는 소형 다세대 주택의 인기가 떨어진 때문으로 분석된다. 또 중소형 아파트에 비해 인기도가 떨어져 선호도 면에서 떨어지고 있어서다. 물량도 풍부한 편이다. 올 상반기까지 한 달 동안 입찰에 부쳐지는 수도권 빌라 경매물량은 약 400~450여건 정도이다. 입찰 경쟁률은 3대1로
2015-09-03 08:00
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서부이촌동 개발에 숨통 트일까?
용적률 300%면 개발 효과 ‘한계’ 용산국제업무지구 사업 무산으로 침체에 빠졌던 서울 용산 서부이촌동 개발 사업에 조금씩 숨통이 트이는 모습이다. 초대형 개발사업 좌초로 용산 부동산은 여전히 냉랭하지만 곳곳에서 진행되는 개발 호재에 기대감이 조심스레 살아나는 분위기다. 서울시는 2013년 말 도시개발구역에서 해제된 후 관리 사각지대에 놓여 있던 서부이촌동 재건축 활성화를 위해 지구단위계획 재정비안을 발표하고 서부이촌동 일대의 정비사업을 본격 진행하기로 했다. 이번 서울시 개발계획안의 핵심은 ‘중산시범아파트’ ‘이촌시범아파트·미도연립주택’ ‘이촌1특별계획구역’ 등을 지구단위계획구역에 포함하고 용도지역을 준주거지로 상향, 용적률(잠깐용어 참조)을 300%로 완화하는 내용이다. 서울시는 도시개발구역에서 해제된 서부이촌동 동남측 연립·단독주택 밀집 지역과 중산시범 등 공동주택 단지를 특별계획구역으로 지정해 재건축사업 속도를 높이기로 했다. 중산시범아파트는 높이 30층 이하, 이촌시범아파트·미도연립주택과 이촌1구역은 35층 이하로 정해졌다. 다만 소형 임대주택을 기부채납할 경우 법적 상한 용적률인 500%까지 허용될 방침이다. 단독주택 지역인 이촌1구역 2만3147㎡에는 최고 35층 규모 공동주택이 들어서며 최고 높이 30m 규모 공공청사(복합문화복지센터)도 들어선다. 이로써 서부이촌동 일대 아파트 단지들이 독자 개발로 방향을 돌린 셈이다. 서울시는 “이번 지구단위계획 재정비(안) 마련으로 서부이촌동 일대 체계적인 도시 관리와 함께 공동체 활성화에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다”면서 “재건축사업 추진 속도에 따라 용산역
2015-08-26 08:00 -
돈 되는 분양 ‘상가’ 투자 노하우
분양 현장의 과장 ‘광고’ 주의수익형 부동산에 대한 관심이 커지면서 상가 투자를 고려하는 투자자가 늘고 있다. 그렇지만 상가를 분양하는 데 허위·과장 광고를 믿고 투자했다가 투자에 실패하는 사례가 크게 늘고 있다. 곳곳에 과장 분양광고가 공공연히 나돌고 있는 실정이다. “2500만원 투자하면 연 700만원 임대소득 보장 상가” 등 분양업체들이 초기 투자비 대비 연 28%의 수익률을 보장한다며 과장광고를 하며 투자자들을 현혹하고 있다.상가 투자자가 오인할 공산이 큰 분양광고는 도심이나 신도시 목좋은 곳에 위치해 있어 투자자들을 안심시킨다. 비싼 분양가 탓에 실제 분양실적이 저조한데도 '95% 분양완료', '빨리 신청해야 가능 합니다', '○차분 ○개 점포 100% 분양', '평균 경쟁률 15대 1', '최고경쟁률 18대 1;, '전국 상가 최고의 경쟁률' 등으로 그럴 듯하게 표현해 소비자들을 우롱하고 있다.과거 상가 공급이 늘며 투자 붐이 일어날 때 과장, 허위 광고의 수위도 절정에 이르렀고 투자의 후유증도 컸다. 기획부동산업자의 토지 잘라 팔기와 마찬가지로 금전적 손해를 입히는 경우도 많아 후유증도 크다. 이들 업체는 상가 투자자들에게 높은 월세를 받고 임대할 수 있도록 알선해 준다는 등 장밋빛 약속을 늘어놓지만 정작 분양 후엔 손을 놓는 경우가 적지 않다.얼마 전 서울 도심 일대에서 상가를 임대분양 받은 황모(60·퇴직자)씨는 "분양 당시 점포 당 2000만원을 투자하면 재임대를 알선해 보증금 500만원과 월 60만원의 임대수익을 보장한다고 광고한 뒤 임대는커녕 개발비 명목으로 오히려 1000만 원 넘게 가로챘다고 하소연했다. 상가 분양 피해사례 중에 대부분은 상가 정보를 허위로
2015-08-20 09:57 -
불황에 강한 ‘수익형’ 부동산 노려라
부동산경기 하락 조짐과 내수 불황으로 부동산 투자자들의 고민이 깊어지고 있다. 투자 타이밍을 잡지 못해 망설이고 마땅한 투자 상품에 대해 고민 중이다. 더구나 아파트 재테크가 사실상 어려워지자 상가 등 수익형 부동산에 관심이 많지만 불황 여파에 시장을 관망하는 경우가 늘어났다. 불투명한 시장 전망 때문에 투자 상품을 찾지 못해 유동성 자금이 많아졌고 실수요자들마저 부동산 투자에 선뜻 나서지 못하고 있다. 예전처럼 부동산 시장이 활성화되기 힘든 구조인 만큼 보유가치가 높은 수익형상품을 노려야 한다. 불황에 강하고 안전한 수익형 부동산을 선별적으로 고르는 투자전략을 세워야 한다. 불투명한 시기라는 점을 감안해 우량 매물을 고르기 위한 중장기 전략이 필요하다. 목표 수익률을 낮춰 잡고, 과거 인기상품에 치우치기보다 미래 침체 가능성에 염두를 둔 전략을 세우는 게 효과적이다. 불황에 강한 수익형 부동산을 고르는 전략을 알아보자. 도심 소형 임대부동산 노려라장기 불황이 예상될 때는 현금화할 수 있는 투자가 유리하다. 꼬박꼬박 임대료가 나오는 수익형 상품이 ‘차익용’ 부동산보다 훨씬 유리하다. 특히 도심 인기지역 꼬마 빌딩과 소형 상가는 안정적 임대수요로 인해 꾸준한 수익을 올릴 수 있어 불황에 강한 상품으로 꼽힌다. 도심 꼬마빌딩의 경우 임대소득은 연 4%대에 불과하지만 환금성이 뛰어나다. 중소법인들의 수요가 늘어난 데다 개인 자산가들이 투자대열에 적극 합류한 데 따른다. 도심 내 월세 수익형 부동산들이 인기를 끄는 이유는 안전자산으로 입지를 굳히며 묻어두기 식 투자에 가세했기 때문이다. 편리한 교통이나 접근성, 주변 환경
2015-08-13 08:30 -
수도권 자투리 토지 ‘경매’ 노려라!
일산에서 주택임대업을 하는 박○○(56세)씨는 집 주변 가까운 곳에서 경매에 부쳐진 소형 자투리 토지를 싸게 낙찰 받았다. 고양시 일산서구 덕이동 소재 62㎡ 토지를 감정가(5600만원)에서 1회 유찰돼 3920만원까지 떨어진 것을 다른 1명의 경쟁자를 물리치고 71%인 4010만원에 낙찰 받았다. 20m 포장도로를 접한 데다 주변이 지방도로변 상가지대여서 앞으로 소형 상가를 지어 임대를 놓을 계획이다. 수도권이나 중소도시 일대의 자투리 토지를 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스텔 · 상가 등을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 고정 임대수익 올리는 게 가능하다. 60~120㎡ 정도의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 자투리땅을 매입해 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 요즘 인기 있는 임대수익용 소형 주택이나 상가로 지으면 된다. ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지이다. 경사지고 규모가 작아 건축 타당성이 적어 거의 놀려놓고 있는 땅을 말한다. 토지주가 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴토지이다. 대체로 도심지나 외곽지역의 주택가나 상업지 한편에 덩그러니 방치되어 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변해 세금이나 축내던 애물단지 땅인 게 사실이다. 경매시장에 이런 땅이 나와도 별로 관심을 기울이는 투자자들은 많지 않다. 하지만 2000년 초 개정된 건축법에 따라 자투리땅의 건축허용 제한 최소면적 규정이 풀리면서 경매시장에 값싸게 나온 자투리땅을 활용해 소형 임대주택 등으로 활용하는 투자자들이 늘고 있다. 특히 요즘처럼 전세 값이 치솟을 때 임대수요가 풍부한 지역의 입지 특성에 맞게 주택
2015-08-06 08:00 -
경매로 월세 받는 부동산 노릴까?
주택을 이용해 월세를 받는 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 시중 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하는 데다 정부의 부동산 관련정책도 임대사업을 촉진하는 쪽으로 바뀌고 있기 때문이다. 경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 20~30% 정도 싸게 구입할 수 있어 초기 투자자금을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하게 되면 연 10% 이상의 고수익이 보장되는 게 통례다. 경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난 해 하반기에 비해 낙찰가율이 5% 이상 올랐다. 임대 전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 물건품귀 현상까지 빚고 있다. 강남 ․ 서초지역에서 감정가 3~5억 원인 주택은 감정가를 훌쩍 넘어가 투자 메리트를 없는 실정이다. 지은 지 20년 이상 된 허름한 단독주택을 감정가의 70~80%에 낙찰 받은 후 개 ․ 보수하려는 수요도 크게 늘었다. 노후 단독주택은 감정가가 턱없이 낮게 잡히는 데다 유찰 횟수도 많아 잘 만하면 시세차익도 기대할 수 있다. 단독주택 경매물건은 세입자가 많아 권리분석과 세입자 명도 때문에 골머리를 썩는 경우가 종종 있다. 그러나 개정된 주택임대차보호법에 의해 소액임차인이 우선변제 받을 수 있는 대상이 보증금 7500만 원 이하 임차인으로 확대돼 명도저항이 줄어든 점도 투자의 장점이다. 역세권 ‘소형 주택’ 임대사업 최적 월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가, 역세권, 공단주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급이 많은 기존 주택가나 수도권 일대는 전세
2015-07-28 10:03
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실속 있게 경매 물건 고르는 법
경매에서 최선의 투자전략은 ‘실속’이다. 돈 되는 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 높은 시세차익과 고수익을 거두는 게 경매 투자의 목적이다. 그러나 어렵게 감정가 대비 반 값에 낙찰 받았더라도 남는 게 아주 적거나 소유권을 이전 받아오지 못한다면 상황은 크게 달라진다. 실제 경매 물건의 3분의 1 정도는 실속 없는 허당 물건이라고 봐도 무방하다. 겉만 번드르르한 속 빈 강정 물건이 경매 물건에 산재해 있다. 투자자들이 남지 않는 물건을 고르게 되는 이유는 투자 대상에 대한 안목이 부족해서다. 경매에 입찰할 물량은 많지만 입찰 준비 기간이 짧다보니 선택의 여지가 많지 않다. 매각기일 1~2주 만에 입찰이 진행되기 때문에 충분한 조사기간을 갖기 어렵다. 유찰 횟수와 최저가만 보고 서둘러 투자를 선택하기 일쑤다. 감정가를 시세로 오인하는 착시현상 탓에 유찰이 잦으면 값싸고 수익성이 좋은 부동산으로 착각하기 쉽다. 경매에서 남는 장사를 하려면 싸게 낙찰 받는 것 외에도 입찰 경쟁을 피해 낙찰 받는 것이 무엇보다 중요하다. 다양한 물건 중에 남들이 입찰하지 않는 종목, 입찰 경쟁자들이 덜 몰리는 물건이 실속 있는 알짜이다. 한 번에 수십 명이 몰리거나 낙찰 후 소유권 이전이 어렵다면 아예 입찰을 자제해야 한다. 경매에서 겉으로 드러나지 않은 알짜 이익을 챙기려면 돈 되는 물건만을 골라 싸게 낙찰 받아야 하는 게 기본이다. 소형은 잔치판, 중대형이 실속 있다 경매에서 대표적으로 실익 없는 경매 물건은 소형 물건이다. 소형 아파트와 다세대, 상가, 오피스텔은 경매 투자자들에게 가장 관심 있어 하는 물건이다. 한 물건 당 수십 명이 경쟁을 벌여 운 좋아야 낙찰 받
2015-07-23 08:00 -
경매 투자의 성패는 ‘현장’에 숨어있다!
현장에서 투자성을 발굴하라 수익률 높은 경매 부동산을 찾으려면 ‘숲을 먼저 보고 나무를 보는 것’이 바람직하다. 부동산 가격의 단기 변동이나 최근의 거래상황만 보고 투자를 결정하면 부동산 가치를 파악하기 어렵다. 당장 경쟁이 치열한 아파트나 개발 예정지 토지만 보고 입찰했다가는 시세차익을 거두기 어려운 것과 마찬가지다. 지역 내 부동산의 큰 흐름을 먼저 이해하고 그 틀 속에서 세부적으로 향후 어떤 부동산을 고를지 분석한 후 경매 투자에 나서는 게 좋다. 경매 부동산의 최유효 이용에 적합한지를 따지려면 발품이 최고의 전략이다. 현장의 동정을 살피고 지역 영업자나 전문가로부터 투자자문을 받으면 고수익 물건을 고르기 수월하다. 발품을 많이 팔수록 경매 현장에 대한 감각이 쌓이게 마련이다. 경매물건의 임장활동은 법원이 제공한 물건정보가 실제 매각물건의 정보와 일치하는지 확인하는 것은 물론 직접 눈과 귀 그리고 오감을 통하여 부동산의 미래 가치를 찾아내는 물건 분석의 과정이다. 경매 상품을 고를 때는 종목보다 지역부터 선정하는 게 우선이다. 우량 부동산을 선별하려면 잘 아는 지역부터 공략해야 한다. 내가 오래 살았던 지역이나 직장 가까운 곳에서 물건을 찾다보면 눈에 들어오는 부동산을 고르게 되고 매물비교의 안목이 생긴다. 경매 투자의 실패는 잘 알지 못하는 곳에 섣불리 들어갔을 때 생긴다. 가치를 따져 멀리보고 부동산을 살 때는 한두 군데 잘 아는 지역에 집중적으로 물건을 검색하는 게 좋다. 최고 지역을 고르면 되팔 때 시세차익을 남기기 수월하다. 부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 저가로 경매 물건을 낙찰 받았다하더라
2015-07-16 08:00 -
토지 경매, 소액 부동산 투자의 '꽃'
경매 농지는 장기 재테크 상품토지는 소액 경매투자의 꽃이다. 최소 몇 백만 원부터 수십억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다. 전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율과 입찰 경쟁률이 꾸준한 편이다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다. 농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다. 산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해 약 20
2015-07-08 12:27 -
시골 농가주택 경매로 싸게 사는 방법
시골 농가주택 경매 투자의 장점 ‘농(어)가주택’은 농(어)업을 생업으로 삼는 농(어)민 주택 또는 시골집이라고도 한다. 1년 이상 농사를 지을 목적으로 거주하는 주택으로 전원주택보다 규모가 작고 주택이 딸린 토지의 용도가 대지와 함께 일부는 농지와 접해 있다.투자금액이 적어 번듯한 전원주택을 살 여력이 안 되는 사람이라면 농가주택 경매를 노리는 게 훨씬 실속 있다. 기반시설을 잘 갖춘 수도권 전원주택은 최소 3~5억 원 정도 가져야 하고 경매도 2억5000만~3억 원 이상 가져야 낙찰 받을 수 있지만 농가주택 경매는 1억~2억 원 안팎에서 낙찰 받을 수 있다. 거래되는 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 30~40%까지 싸게 법원 경매로 취득이 가능하다. 지은 지 오래된 농가주택은 주택의 뼈대만 튼튼하다면 약간의 개보수 거쳐 훌륭한 개인별장용 전원주택(세컨하우스)으로 개조가 가능하다. 대지가 넓은 농가주택은 경매로 싸게 사서 어느 정도 시간이 지나 비싸게 되팔면 짭짤한 시세차익도 챙길 수 있다. 통상 농가주택의 토지 용도는 ‘대지’인 경우가 많아 농지전용이나 임야 형질변경을 거치지 않고 바로 새로 지을 수 있고 개보수를 통해 주택의 가치를 높여 실제 거주할 수 있다. 지은 지 오래된 주택이라도 골조가 튼튼해 약간의 개보수만 거치면 아담하고 실용적인 전원주택용으로 개조가 가능하다. 수도권 농가주택은 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 당장 활용하지 않더라도 퇴직 후를 대비해 농가주택을 마련해 두면 언제든지 전원생활의 여유를 즐길 수 있다. 또 토지 매입과 설계, 건축 등 새로 짓는 번거로움 없이도 도시의 전셋값 정도의 금액으로 값싸게 낙찰 받을 수 있다. &nbs
2015-06-30 14:24 -
수도권 ‘텃밭’ 경매로 싸게 장만하기
도시 근교에서 가족 텃밭을 가꾸며 주말 농부로 변신하는 삶은 도시인들의 오랜 로망이다. 집 가까이에 작은 농지가 있다면 도시민에게 새로운 텃밭 일구기 공간으로 각광받게 되어 일석삼조의 효과가 있다. 텃밭은 가족에게 건강한 먹을거리를 만들어내는 식량 창고이자 가족에게는 재미있는 자연체험 놀이터이다. 텃밭은 귀농 대신 집 가까이에서 자연을 즐기고 삶을 풍성하게 해주는 힐링의 장소로 여겨지면서 인기를 모으고 있다. 서울 강동구에서 개인사업을 하는 변 씨는 집과 가까운 곳에 소규모 텃밭 매물을 알아보던 중 주변 땅값의 반값에 나온 경매 토지에 투자해보기로 마음먹었다. 몇 년간 종잣돈으로 사둘만한 소형 필지의 주말 농장용 토지를 알아봤으나 땅값만 비싸고 마음에 드는 매물도 거의 없었다. 마침 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 그린벨트 내 밭 730㎡가 감정가 4110만원에서 3회 유찰돼 최저가 2110만원에 경매로 나왔다. 변 씨는 단독으로 2126만원(감정가의 53%)에 낙찰 받았다. 시세의 반값 수준에 낙찰 받은 셈이다. 낙찰 받을 당시에는 산 밑의 묵혀둔 밭으로 방치된 상태였고 관리가 허술해 잡풀이 우겨진 상태였다. 하지만 서측에 4차선 도로에 접하고 주변에 주말농장과 드문드문 농가주택들이 모여 있어 추후 토지의 활용가치가 충분하다고 판단했다. 등기를 마친 후 바로 잡풀을 제거한 다음 지금은 다섯 가구의 친척들과 어울려 공동 텃밭으로 이용하고 있다. GB 해제 예정지 토지, 투자 수요 급증 전국에서 텃밭으로 이용할 수 있는 작은 필지의 농지가 입찰에 부쳐지는 물량은 한해에 3만여 건에 달한다. 농지와 대지까지 다양한 지목에 활용도 높은 필지의 다양
2015-06-24 08:00
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전환기 부동산시장, 거품일까 회복일까?
“실거주 목적이면 내 집 마련 적기” 부동산 시장을 옥죄고 있던 대표 규제들이 잇따라 풀리면서 부동산 시장 경기회복에 대한 기대심리가 높아지고 있다. 과거 오랫동안 부동산 시장이 움츠려 있었던 만큼 앞으로 바닥을 찍고 당분간 상승할 것이라는 긍정적인 전망이 나오는가 하면, 현 부동산 시장이 저금리와 정부 정책 기조로 인한 일시적인 ‘거품’이라는 우려의 목소리도 나오고 있다. 현재 부동산 시장이 침체됐던 과거와 비교해 뚜렷한 회복세를 보이고 있는 가운데 부동산 전문가들은 일시적인 거품 현상이 아닌 ‘투자’에서 ‘실수요’로 전환되는 과정이라고 분석하는 경우가 대부분이다. 아울러 기준금리 1%대 초저금리 시대를 맞은 상황에서 실거주가 목적이라면 지금이 주택 구입 적기라고 강조했다. 박근혜 정부 출범 이후 가계부채와 임대차 시장에 대한 대책이 잇달아 발표되면서 주택 및 주택금융 시장에 많은 변화를 줬고 이에 따른 시장 분위기가 전반적으로 살아난 것은 부동산시장에 긍정적으로 작용하고 있다. 단 경제성장 없는 부동산 경기회복은 결국 거품으로 이뤄질 수밖에 없기에 경제 성장을 통한 부동산경기 활성화가 필요하다. 시장에서는 장기적으로 볼 때 아직은 이르다는 신중론이 주를 이뤄 갈 길은 멀어 보인다. 투자 → 실수요 부동산 시장으로 전환 중 현재 부동산시장은 거품이라고 할 만큼 가격이 많이 오른 수준은 아니다. 비싸면 안사고, 저가 주택 위주로 매매가 이뤄지고 있기 때문이다. 이런 현상이 장기적으로 간다면 전세 물량이 지속적으로 감소할 수밖에 없다. 전세가 줄어들고 매매가 늘어나는 추세가 장기적으로 갈 수 있다. 대구
2015-06-17 10:52 -
실속형 전원주택 고르는 노하우
가족과 함께 살맛나는 전원생활가정을 꾸린 도시 생활자라면 누구나 한번은 ‘푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고’ 살기를 희망한다. 콘크리트로 규격화된 도시 속 성냥갑 같은 아파트와 매캐하게 오염된 공기, 문밖만 나서면 밀려드는 차량과 소음, 이미 사람들로 가득 찬 과밀의 도시는 그와의 이별을 자꾸만 부추긴다. 그만큼 자연과 전원에 대한 동경을 가슴 속에 품고 살아가기에 ‘전원주택’은 자연과 삶을 닮은 희망의 집인 셈이다.전원주택이 이제는 막연히 동경만 하는 것이 아니라 맑은 물, 깨끗한 공기를 찾아 전원주택 행 열차에 몸을 싣는 행동파들이 늘어나고 있는 추세다. 몇 해 전만해도 전원주택은 은퇴를 앞둔 부유한 로맨스 그레이 계층의 전유물이었다. 그러나 주5일 근무 정착과 조기퇴직 바람이 불면서 활동성이 강한 30~40대를 중심으로 세컨드하우스(주말별장)를 장만하려는 수요가 늘어나 실속형 주말 전원주택 선호현상이 두드러지고 있다. 국민소득 2만 달러 돌파와 함께 전체적인 국민소득이 향상되면서 일보다는 생활의 질을 중시하는 경향이 높아진 것도 이유다. 또 편리해진 교통망과 자동차문화는 도시인의 전원주택 행을 재촉했다. 자연스럽게 전원주택 선호층이 젊은 수요층으로 두터워지면서 급속히 확산됐고 전원주택에 관한 부동산정보가 자산가들의 최대 관심사로 떠오른 지 오래됐다. 이제는 고액자산가뿐 아니라 중산층과 전문직 종사자들도 전원주택 투자가 단연 화두의 대상이 됐다.수도권 전원단지 현장에는 전원주택을 구입하려는 실속형 투자자들을 자주 만나게 된다. 그들이 전원주택을 구입하려는 가장 큰 이유는 자연 속에서의 쾌적한 생활을 가장
2015-06-11 08:30 -
월세 받는 은퇴, 수익형 경매 투자법
수익형 경매 부동산 ‘귀한 몸’ # 서울 송파동에서 회사원으로 근무하는 김〇〇씨(56세)는 올 초 상가를 경매로 낙찰 받았다. 경기 고양시 행신동 위치한 1층 36㎡ 근린상가를 감정가 2억1000만원에서 1회 유찰한 후 1억8700만원에 낙찰됐다. 낙찰가율 89%로 고가 낙찰이었다. 이유는 아파트 단지에서 인근 상권으로 이어지는 초입에 위치에 있어 입지여건이 뛰어나기 때문. 낙찰 후에 두 달 만에 미용실에 세를 줘 현재 보증금 3000만원에 월세 65만원을 받고 있다. 단순하게 계산해도 수익률은 5%를 넘는 수준이다.요즘 김 씨처럼 은퇴 전후의 중장년층들을 중심으로 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자가 큰 인기를 끌고 있다. 특히 수익형 부동산을 시세보다 싸게 구입할 수 있는 경매 시장으로 투자자들이 대거 몰리고 있다. 하지만 매달 월세 수익을 올리기는커녕, 임차인을 찾지 못하는 값싼 매물들을 낙찰 받았다가 애를 먹는 경우도 비일비재하다. 경매시장에서 수익형 부동산을 잘 골라 투자하는 노하우를 알아보자.사실 수익형 부동산에 투자해서 은퇴 후에 월세 소득으로 생활하는 사람들이 예전에도 많았다. 그러나 베이비부머들이 늘고 고정수익을 바라는 젊은 층 수요마저 늘면서 현재는 갈수록 더 인기를 끌고 있다. 요즘 경매시장은 자금여력을 가진 중장년층들의 월세 받는 수익형 부동산 입찰에 대한 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다.부동산 경기가 회복되고 초저금리 시대로 접어들면서 수년전부터 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 경매에 응찰자가 대거 몰리는 현상이 이어지고 있다. 특히 자산 가치 상승과 임대 수익까지 기대할 수 있는 경매
2015-06-03 15:55 -
경매 아파트 싼 값에 잡는 노하우
낮은 감정가 노리면 20~30% 저가 낙찰아파트 시장에서 그나마 거래가 잘 이루어지는 아파트는 경매에 부쳐진 아파트이다. 실수요자 입장에서 더 값싸게 낙찰 받을 수 있는 아파트 경매물건은 시세보다 낮게 잡힌 감정가를 이용해 남보다 한발 앞서 입찰에 참여할 경우 치열한 입찰경쟁을 뚫지 않고 한결 수월하게 싼값에 낙찰 받을 수 있다. 요즘 나오는 경매물건은 감정가가 높은 게 사실이지만 들쭉날쭉한 감정가의 시차를 잘 공략하면 의외의 시세차익과 수익을 올리는 게 가능하다.보통 아파트가 법원 경매시장에 나오려면 통상 3개월에서 6개월 정도 걸리고 특별한 경우 길게는 1년 이상도 걸린다. 채무자 등 이해관계인들 간의 조율과 복잡한 법적 문제들을 어느 정도 해소한 후 경매에 부쳐지기 때문이다. 이 때 시세가 낮게 형성된 시점에 감정되거나 주변 시세보다 크게 저평가되어 경매에 부쳐진 아파트는 감정가 자체가 작게는 10%에서 많게는 20%까지 낮게 평가돼 경매에 부쳐지기도 한다. 지난 달 북부법원에서 입찰됐던 중랑구의 G아파트 22㎡은 감정가가 1억7500만원으로 평가돼 경매됐으나, 이 아파트의 시세는 1억9000만원을 넘는다. 감정가 자체가 낮은데다 2회 유찰해 최저가는 1억1200만원으로 잡혔으나 이 날 낙찰가율 73%인 1억2900만원에 낙찰됐다. 전셋값 수준에서 낙찰 받는 방법도 있다. 물론 권리관계가 불투명하고 나중에 대지지분을 별도로 사들여야 하는 번거로움도 있지만 대지권이 없는 아파트, 즉 건물만 입찰에 부쳐지는 아파트도 큰 돈 없이 아파트를 사야하는 서민들이 이용할 만한 투자 상품이다. 대지권이 없다는 뜻은 아파트를 지을 때 아파트 대지지분을 정리하지 않았거나
2015-05-27 08:30 -
‘공매’로 알짜 부동산 싸게 잡아볼까?
경매보다 덜 알려져 ‘고수익’ 기대 공매가 알짜 재테크 수단으로 각광받고 있다. 최근 경매에 비해 널리 알려지지 않은 공매를 통해 고수익을 올리는 사례가 늘고 있기 때문이다. 경매는 부동산을 싼값에 살 수 있어 인기지만 이미 대중화되어 응찰자나 전문가, 컨설팅 업체가 늘어서 이제 ‘레드오션’ 시장이라는 평가를 받은 지 오래다. 반면 공매는 경매처럼 부동산을 싸게 매입할 수 있으면서도 상대적으로 덜 알려져 있고 안정성·접근성이 높다는 것이 투자의 장점으로 꼽힌다. 공매는 공공기관이 법적으로 처리해야하는 물건을 일반인 대상으로 입찰에 부쳐 최고가를 써낸 매수인에게 매각을 결정하는 거래방식이다. 공매의 주체는 한국자산관리공사(KAMCO)가 맡고 있으며 부동산 공매에는 압류부동산, 유입부동산, 수탁부동산, 국유재산 4가지 종류가 있다. 특히 2000년 이후 인터넷 공매 사이트인 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 물건 검색부터 입찰, 보증금 납부까지 전 과정을 편리하게 처리할 수 있게 됐다. 법원 경매는 경매 법정에서 입찰에 부쳐지지만 온비드 공매는 인터넷 입찰이 원칙이다. 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 24시간 입찰참여가 가능해 경매에 소요되는 입찰 참여 비용을 줄일 수 있다. 또 감정가격이 매주 10%씩 저감돼 입찰에 부쳐지기 때문에 재입찰 기간이 짧고 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 장점이 있다. 경매보다 공매가 입찰 경쟁이 떨어지는 이유는 투자자들이 아직까지 인터넷 입찰에 익숙하지 않은 탓이 크다. 공매는 일정 기간 불특정 다수가 참여하는 공개경쟁 입찰에서 최저매각 예정가 이상, 최고가격을 써내면 물건을 낙찰 받는 방식이다. 인터넷 공
2015-05-21 08:30