-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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경매‧공매 입찰을 미리 체험하는 방법이 있나?
Q. 경매 투자를 미리 해보고 싶은데 가능할까?A. 누구나 경매 진행 과정을 미리 법원 입찰법정에서 지켜볼 수 있다. 절차는 어떻게 이루어지고 입찰서는 어떻게 써내야 하는지 공부하면 좋다. 또 어떤 부동산이 시세의 몇 %에 낙찰되고 어떤 부동산이 가격 경쟁력이 좋은지 파악할 수 있다. 부동산 경매장은 실전 투자가 이루어지는 곳이라서 초보자들이 감각을 키우는 데 좋은 체험장이다. Q. 공매는 인터넷으로 한다는 데 혹시 모의입찰이 가능한가?A. 공매는 인터넷 장터인 온비드에서 입찰한다. 컴퓨터 입찰에 경험이 없는 투자자를 위해 온비드 가상입찰인 ‘모의입찰’을 이용하면 공매 투자 간접 체험을 직접 할 수 있다. 24시간 입찰이 가능해 바쁜 직장인들도 투자 의지만 있으면 입찰에 참여할 수 있다.-------------------------------------------------------------------- ‘경매’ 미리 입찰장 찾아 간접 체험 도움 법원 경매장에 구경가보라. 남녀노소 실제 입찰하지 않는 사람, 경매를 공부하는 구경꾼도 경매 입찰장에 입장에 간접 체험할 수 있다. 보통 부동산 소재지 지방법원 경매장에서 입찰하는 데 일주일에 네 번 하는 법원도 있고 한 번만 진행하는 법원도 있다. 경매 물량이 많은 수도권은 자주 입찰하지만 지방은 적은 편이다. 경매 사이트를 통해 내 형편에 맞는 상가, 오피스텔 등을 골랐다면 실제 경매 법정에 가서 입찰을 통해 낙찰을 따내야 한다. 우리가 TV에서 보는 것처럼 경매사가 나와 손짓 발짓해가며 낙찰자를 선정하는 게 아니라 법원 경매는 서면입찰제를 시행한다. 경쟁자들끼리 서면으로 금액을 써내 최고가매수인에게 최종 낙점하는 과정을 택한다. 법원마다 다르지만 오전 10시 ~ 10시3
2017-04-14 14:15 -
소형 경매 물건은 '임대수익'의 효자 종목
소형 다가구, 반지하 빌라 ‘틈새’ 임대 상품 최근 정부의 대출규제와 미국 금리상승 등으로 내 집 마련을 준비하는 실수요자들의 고민이 늘고 있다. 하지만 일부 임대수요가 풍부한 지역은 시중의 풍부한 유동자금으로 인해 집값과 땅값이 상승세로 반전하며 부동산 시장으로의 자금 유입이 눈에 띄게 늘고 있다. 특히 땡 처리 부동산을 10~20% 싸게 매입할 수 있는 경매와 공매시장에는 낙찰가율과 경쟁률이 점차 높아지고 있는 추세여서 여유자금을 굴리려는 투자 수요자들을 조급해 하고 있다. 당분간 법원 경매시장을 통한 부동산 투자는 크게 인기를 끌 전망이다. 앞으로도 경매 물량은 꾸준히 늘어나게 되면 경매시장의 양상은 오래 이어질 것으로 보인다. 금융권의 부실채권 매물 증가로 인해 신규 경매시장으로 유입되는 물량도 크게 늘어나 값싸게 부동산을 장만할 기회는 넉넉하다. 장기 투자자는 경매시장의 우량물건을 중심으로 탐색해 나가는 것이 유리하다. 이런 점에 염두를 둬 경매투자를 할 경우 되도록 비인기 틈새종목 찾기에 주력할 필요가 있다. 경매물건 중 비인기 종목이면서도 꾸준한 낙찰가율 상승세를 보이는 것이 ‘다가구주택’과 ‘반 지하’ 빌라다. 다가구주택은 건축 기준상 임대전용 단독주택이다. 전세대란 때 일반서민들의 주거수요를 어느 정도 해소시켜온 주택의 대명사인 셈이다. 따라서 경매신청권자들이 금융기관과 함께 전세금 반환시비 때문에 세입자가 경매를 부치는 경우가 많아 경매시장에 공급되는 물량이 꾸준한 편이다. 투자가능 물건도 많아 잘 만 고르면 짭짤한 임대주택 사업용으로 최적의 상품
2017-04-06 08:00 -
자투리 땅 경매, ‘저가 매수’를 노려라!
자투리 땅으로 임대주택으로 변신 늘어 일산에서 주택임대업을 하는 박○○(56세)씨는 집 주변 가까운 곳에서 경매에 부쳐진 소형 자투리 토지를 싸게 낙찰 받았다. 고양시 일산서구 덕이동 소재 62㎡ 토지를 감정가(5600만원)에서 1회 유찰돼 3920만원까지 떨어진 것을 다른 1명의 경쟁자를 물리치고 71%인 4010만원에 낙찰 받았다. 20m 포장도로를 접한 데다 주변이 지방도로변 상가지대여서 앞으로 소형 상가를 지어 임대를 놓을 계획이다. 수도권이나 중소도시 일대의 자투리 토지를 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스텔 · 상가 등을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 고정 임대수익 올리는 게 가능하다. 60~120㎡ 정도의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 자투리땅을 매입해 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 요즘 인기 있는 임대수익용 소형 주택이나 상가로 지으면 된다. ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지이다. 경사지고 규모가 작아 건축 타당성이 적어 거의 놀려놓고 있는 땅을 말한다. 토지주가 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴토지이다. 대체로 도심지나 외곽지역의 주택가나 상업지 한편에 덩그러니 방치되어 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변해 세금이나 축내던 애물단지 땅인 게 사실이다. 경매시장에 이런 땅이 나와도 별로 관심을 기울이는 투자자들은 많지 않다. 하지만 2000년 초 개정된 건축법에 따라 자투리땅의 건축허용 제한 최소면적 규정이 풀리면서 경매시장에 값싸게 나온 자투리땅을 활용해 소형 임대주택 등으로 활용하는 투자자들이 늘고 있다.
2017-03-31 08:00 -
소액 종자돈으로 틈새 투자처 찾기
‘종자돈’ 투자의 기준은? 투자자들이 잘못 알고 있는 투자 상식 중 하나는 큰돈 가져야 부동산에 투자할 수 있다는 선입견이다. 최소 억 대 정도는 가져야 투자 가능할 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 부동산시장에서 소액 투자는 금액 과다를 따지기 보다는 투자자의 자금사정에 따라 ‘여유자금’을 가지고 장기 투자에 나설 수 있는 금액 수준을 말한다. 통상 부동산 소액 투자 금액은 1000~5000만 원 정도의 자금으로 운용할 수 있는 종잣돈 투자금액을 말한다. 부동산 시장이 침체기를 맞아 1억 원 정도의 금액이면 소액이 아닌 큰 금액이라고 보기 때문에 몇 천 만원의 여윳돈으로 투자해 수익을 올리는 투자방법을 찾아보는 것도 불황기 현명한 재테크의 한 방법이다. 종자돈으로 공략할 틈새는? 일반적인 소액 투자의 트렌드로는 소형아파트, 오피스텔 또는 원룸텔, 도시형생활주택, 전세 안고 소형주택 매입하기 정도로 생각하기 쉽다. 하지만 이들 투자처는 공급과잉과 수익률 저조로 고전하고 있다. 이들 메인 투자 외에 부동산 시장에는 다양한 불황 속 틈새 소액 투자처가 존재한다. 몇 천만 원 투자해서 억대 차익을 남기려는 과욕만 버린다면 얼마든지 소액으로 운용이 가능하다. ‘자투리’ 토지는 통상 건축하다 남은 땅을 말한다. 자투리 땅 위에 원룸, 상가 등을 지을 수 있고 개발계획에 따라 보상이 이루어질 수 있다. 도시 지역에 있거나, 개발이 이뤄지고 있는 땅이면 개발 용도상 그 땅을 흡수해야 하므로 개발차익을 거두는 게 가능하다. ‘농가주택’도 틈새 투자처다. 농가는 외면하는 투자처지만 잘 고르
2017-03-24 08:00 -
경매 투자할 때 경락잔금 대출 활용해볼까?
Q. 낙찰 후 일시불로 잔금을 내야 할 때 은행에서 대출 받을 수 있나? A. 경매 투자자들은 자신이 낙찰 받은 부동산으로 은행에서 돈을 빌리기 어려울 것으로 생각한다. 하지만 담보가치 있는 부동산은 종류와 관계없이 담보로 맡기면 부족한 자금을 빌릴 수 있다. 상가‧오피스텔‧나대지 등 모든 부동산은 대출 받을 수 있다는 얘기다. 대출을 잘 활용하면 레버리지 효과를 적용해 적은 자금으로 부동산을 살 수 있다.-------------------------------------------------------------------- 부족한 자금 대출받아 경매 취득 가능 경매 투자는 막상 목돈을 쥐고 있지 않으면 쓸 만한 부동산을 놓치기 십상이다. 놓치기는 아깝고 그렇다고 여유자금은 없고…. 이런 투자자라면 낙찰자를 위한 대출상품을 취급하는 금융기관을 찾아가 볼만하다. 경매‧공매로 부동산을 낙찰 받았지만, 부족한 자금 해결문제는 대출을 통해 경매자금을 해결할 수 있다. 경매를 통해 최종 낙찰이 결정되면 잔금납부 기일은 통상 매각결정 후 1달 전후로 지정 된다. 낙찰 받은 후 잔금 납부 기한이 한 달 이내로 주어지므로 결국 45일 이내에 일시불로 납부해야 되는 셈이다. 대금을 납부해야 소유권을 완전히 확보할 수 있다. 자금이 모자랄 경우 낙찰 부동산을 담보로 대출을 신청하면 낙찰대금을 빌려 낼 수 있다. 경락 잔금 대출은 법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대한 잔금을 대출해 주는 것으로, 소유권 이전과 동시에 대출해 준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정한다. 낙찰 대금을 지불하기 위해 별도의 담보를 제공할 필요 없이 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출해 주고 납부 기한 내에 맞춰 주기 때문에 낙
2017-03-15 23:21
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30% 수익 확보하는 고급 연립 경매 투자법
낙찰가율 70%대 매물 늘어 수익 높아져 법원 경매시장에서 통상 1~2회 이상 유찰이 관행일 정도로 가격이 떨어지는 고급 연립․다세대주택은 비인기 투자종목이다. 통상 132~165㎡대 대형 빌라는 거의 대부분 유찰 과정을 거친 후 최저가 수준인 감정가격의 70~75% 안팎에서 낙찰 받을 수 있다. 서초구 반포동 방배동, 강남구 역삼동 논현동, 용산구 한남동, 종로구 평창 구기동 일대에 주거환경이 쾌적한 고급 빌라들도 경매시장에 자주 나오는 편이다. 소형 연립과 다세대는 1억 원 내외의 전세자금으로 20평형대를 구입할 수 있어 투자자들의 발길이 잦지만 대형 고급빌라는 투자자들이 많지 않아 여러 번 유찰 후 시세의 30% 저렴하게 낙찰되곤 한다. 일부 중소 벤처기업은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 5억 원 이상 중대형 연립은 시세의 70% 선에서 살 수 있고 감정가격이 10억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 많게는 절반 수준에서 낙찰 받을 수 있다. 지난 2월 말 성남지원 경매5계에서 낙찰된 성남시 분당구 분당동 신안시네하우스 197㎡는 낙찰가율 72%로 저가에 낙찰됐다. 지난 98년에 지어진 고급 연립주택으로써 감정가 8억8200만원에서 1회 유찰해 6억1740만원으로 떨어졌다가 이번에 단독입찰로 6억3510만원에 낙찰됐다. 서울 강남권 대형 연립주택의 낙찰가율도 꾸준히 하락하고 있다. 강남구 청담동 127-2 연세리버빌 214㎡는 2회 유찰 후 감정가의 69%에 최종 낙찰됐다. 감정가 1
2017-03-09 14:44 -
경매 아파트 싸게 낙찰 받는 법 따로 있다?
경매 물량 늘며 ‘저가’ 낙찰 가능 거래가 어려운 아파트 시장에서 그나마 거래되는 아파트는 경매에 부쳐진 아파트이다. 실수요자 입장에서 더 값싸게 낙찰 받을 수 있는 아파트 경매물건은 시세보다 낮게 잡힌 감정가를 이용해 남보다 한발 앞서 입찰에 참여할 경우 치열한 입찰경쟁을 뚫지 않고 한결 수월하게 싼값에 낙찰 받을 수 있다. 요즘 나오는 경매 물건은 감정가가 시세보다 높거나 비슷한 게 사실이지만 들쭉날쭉한 감정가의 시차를 잘 공략하면 의외의 시세차익과 수익을 올리는 게 가능하다. 보통 아파트가 법원 경매시장에 나오려면 통상 3개월에서 6개월 정도 걸리고 특별한 경우 길게는 1년 이상도 걸린다. 채무자 등 이해관계인들 간의 조율과 복잡한 법적 문제들을 어느 정도 해소한 후 경매에 부쳐지기 때문이다. 이 때 시세가 낮게 형성된 시점에 감정되거나 주변 시세보다 크게 저평가되어 경매에 부쳐진 아파트는 감정가 자체가 작게는 10%에서 많게는 20%까지 낮게 평가돼 경매에 부쳐지기도 한다. 얼마 전 북부법원에서 입찰 진행됐던 중랑구의 G아파트 22㎡은 감정가가 1억7500만원으로 평가돼 경매됐으나, 이 아파트의 시세는 1억9000만원을 넘는다. 감정가 자체가 낮은데다 2회 유찰해 최저가는 1억1200만원으로 잡혔으나 이 날 낙찰가율 73%인 1억2900만원에 낙찰됐다. 전셋값 수준에서 낙찰 받는 방법도 있다. 물론 권리관계가 불투명하고 나중에 대지지분을 별도로 사들여야 하는 번거로움도 있지만 대지권이 없는 아파트, 즉 건물만 입찰에 부쳐지는 아파트도 큰 돈 없이 아파트를 사야하는 서민들이 이용할
2017-03-03 08:00 -
경매 세금과 절세 전략은 어떻게 짜야할까?
경매 투자에 따르는 세금을 분석하라 경매로 부동산을 사고 팔 때 그에 대한 세금을 내야 한다. 당연히 내야 할 세금이지만 한 푼이라도 덜 내고 싶은 마음은 어쩔 수 없다. “모르면 다 내고, 알면 아낀다”는 말이 있듯이 경매 부동산을 언제 사고, 어떻게 파느냐에 따라 납부해야 할 세금 부담도 달라진다. 경매 부동산 사고 팔 때 알아두면 좋은 절세 방법을 살펴보자. 세금을 모르고 경매를 투자하는 것은 무기 없이 전쟁터를 나가는 것과 같다. 경매가 아무리 저가 매입하는 유리한 재테크이지만 싸게 사서 비싸게 팔면 거액의 세금이 발생해 수익률을 떨어뜨리기도 한다. 경매 투자 첫 출발 때부터 세금과 절세 관계를 알아두고 투자에 활용하는 게 유리하다. 경매로 싸게 낙찰 받으면 부동산을 내 앞으로 이전해야 하는 데 이때 취득세가 발생한다. 경매로 인한 부동산 취득도 일반 취득세와 같이 취득세 과세 대상이다. 따라서 농지, 주택, 상가 등 경매 가액에 따라 취득세, 교육세, 농어촌특별세를 과세하고, 낙찰 받은 사람은 부동산을 등기 이전할 때 부동산 종류에 따라 낙찰금액의 최저 1%~4.6%의 취득세를 내야 한다. 다음에는 보유에 따르는 세금도 내야 한다. 만약 경매 받은 상가를 임대할 때는 사업 개시일부터 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 만약 사업자등록을 하지 않은 미등록기간에 발생한 수익에 대해서는 약 2%의 가산세를 부담하게 된다. 무주택자가 주택을 경매로 취득하여 임대할 때는 9억 원이 넘는 고가주택이 아닌 이상 임대소득에 대해서는 세금을 부과하지 않는다. 하지만 유주택자가 주택을 경매 받아 2주택이 되었고, 이를 임대할 때는 연간 임대료가 2000만 원이 안 되는
2017-02-23 14:30 -
침체기에 경매에서 돈 되는 물건 찾아볼까?
수도권 중소형 주택 경매 ‘활기’ 지난 해 법원 경매시장은 입찰 물건은 줄고 응찰자는 늘어 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 완만한 상승세를 보였다. 부동산 시장에서 수요는 넉넉한데 공급이 부족하면 시장가격이 상승하기 마련이다. 하지만 새해 들어 경매시장에서는 이러한 시장의 기본 논리가 통하지 않았다. 주택의 경매물건은 지난 해 대비 5% 줄었지만, 응찰자는 매월 소폭 줄고, 낙찰가율은 3%나 떨어졌다. 이처럼 경매 공급량·응찰자 수와 낙찰가율이 따로 노는 것은 전환기 부동산시장에서 나타나는 반복되는 현상이다. 침체된 부동산시장에 경기 회복에 대한 기대감이 조금씩 퍼지면서 입찰 경쟁률도 소폭 올라가고 있다. 경매 물량이 꾸준히 줄어드는 이유는 금융기관 등 채권자들이 담보권 실행에 대한 경매청구를 자제하는 사회 분위기에다 시장 활성화에 대한 기대감이 높아지면서 자연스럽게 경매 신청 건수도 조금씩 줄고 있다. 최근 경매시장은 감정가 턱밑까지 치솟았던 주거시설 경매 낙찰가율이 주춤하고 있다. 특히 상대적으로 인기가 적은 대형 아파트(120㎡ 초과)를 중심으로 낙찰가율 70%대에 낙찰되는 사례까지 발견되고 있다. 응찰액 수준이 낮아 감정가의 20~30% 저가에서 매각되는 수도권 외곽지역을 중심으로 속속 생겨나면서, 평균 주거시설 낙찰가율 역시 하락했다. 서울·수도권 주택 경매시장은 경매 물량 증가와 낙찰가율 하락으로 구입 부담이 줄고 매매가 대비 전세가격 비율이 올라 상반기 이후의 기상도는 대체로 ‘맑음’이다. 정부의 부동산 거래 규제 강화와 낙찰가율 상승세, 글로벌 주택시장의 회복세 등으로 중
2017-02-16 14:35 -
수익형 경매 부동산으로 월세 받는 노하우
수익형 경매 부동산 ‘귀한 몸’ # 서울 송파동에서 회사원으로 근무하는 김〇〇씨(56세)는 지난해 하반기 상가를 경매로 낙찰 받았다. 경기 고양시 행신동 위치한 1층 36㎡ 근린상가를 감정가 2억1000만원에서 1회 유찰한 후 1억8700만원에 낙찰됐다. 낙찰가율 89%로 고가 낙찰이었다. 이유는 아파트 단지에서 인근 상권으로 이어지는 초입에 위치에 있어 입지여건이 뛰어나기 때문. 낙찰 후에 두 달 만에 미용실에 세를 줘 현재 보증금 3000만원에 월세 65만원을 받고 있다. 단순하게 계산해도 수익률은 5%를 넘는 수준이다. 요즘 김 씨처럼 은퇴 전후의 중장년층들을 중심으로 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자가 큰 인기를 끌고 있다. 특히 수익형 부동산을 시세보다 싸게 구입할 수 있는 경매 시장으로 투자자들이 대거 몰리고 있다. 하지만 매달 월세 수익을 올리기는커녕, 임차인을 찾지 못하는 값싼 매물들을 낙찰 받았다가 애를 먹는 경우도 비일비재하다. 경매시장에서 수익형 부동산을 잘 골라 투자하는 노하우를 알아보자. 사실 수익형 부동산에 투자해서 은퇴 후에 월세 소득으로 생활하는 사람들이 예전에도 많았다. 그러나 베이비부머들이 늘고 고정수익을 바라는 젊은 층 수요마저 늘면서 현재는 갈수록 더 인기를 끌고 있다. 요즘 경매시장은 자금여력을 가진 중장년층들의 월세 받는 수익형 부동산 입찰에 대한 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 부동산 경기가 회복되고 초저금리 시대로 접어들면서 수년전부터 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 경매에 응찰자가 대거 몰리는 현상이 이어지고 있다. 특히 자산
2017-02-08 08:00
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토지 경매, 소액 투자로 수익 올리려면
경매 토지는 소액 투자용 재테크 상품 토지는 소액 경매투자의 꽃이다. 최소 몇 백만 원부터 수십 억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다. 전국적으로 매달 약 5000여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율과 입찰 경쟁률이 꾸준한 편이다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다. 농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다. 산지와 농
2017-02-01 21:20 -
경매시장 인기 돈 되는 ‘빌라’ 이렇게 잡아라
소형빌라, 경매에서 인기 급상승 소액 경매물건의 대표격인 빌라의 몸값이 수직상승 중이다. 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 종목이었는데 집값이 뛰고 도시 곳곳에 재개발과 도심재생사업이 이루어지면서 소형 다세대․연립주택은 경매시장 최고 인기상품으로 부상했다. 초보자도 쉽게 접근하기 쉽고 투자금액이 소액이어도 가능하기 때문이다. 빌라 경매물건은 물량도 풍부하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 낮은 편이다. 매월 전국에서 3000여건의 빌라가 경매에 부쳐진다. 그중 중소형 빌라의 비율은 60%대를 넘는다. 빌라의 낙찰가율은 전국 평균 80~85%이고 서울은 90%를 나타낸다. 호재지역은 감정가를 훌쩍 넘어선다. 입찰 경쟁률(한 경매물건에 대해 입찰에 참여하는 경쟁률)은 서울과 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이다. 중소형 빌라가 경매시장에서 인기를 끄는 이유는 아파트처럼 간단한 권리분석과 물건분석 때문이다. 아파트는 치열한 입찰경쟁으로 인해 높은 낙찰가율을 보이는 데 반해 빌라는 낙찰가율이 다소 낮아 값싸게 내 집 마련과 함께 소액투자에 나설 수 있는 장점이 있다. 또 도심 노후주택 밀집지역은 향후 재개발·재건축 가능성이 있어 장기적인 안목을 갖고 투자에 나설 수 있다. 권리관계 파악도 손쉬운 물건이 대부분이다. 빌라에 거주하는 세입자들은 대개 소액임차인이거나 전세보증금이 소액이어서 주택임대차보호법상 소액보증금의 우선 변제를 받거나 배당에 참여해 전세금을 되찾는 경우가 많다. 따라서 거센 명도저항을 겪지 않고도 손쉽게 권리이전을 받는다. 지은 지 얼마 안 된 빌라는
2017-01-25 08:00 -
누구나 할 수 있는 경매·공매로 내 집 장만하기
정부의 각종 부동산 거래 규제 발표에 따라 사는 사람이나 파는 사람이나 모두 눈치만 보고 있다. 11·3 부동산 대책과 8·25 가계부채 관리방안 후속 조치 이후 주택시장에 대한 부정적인 전망이 짙어진 가운데 언제 사고 언제 파는 게 유리한지 저마다 복잡한 셈법에 빠지면서 주택 거래가 사라지고 있다. 정부가 안정세를 보일 것으로 자신했던 전셋값은 여전히 내릴 줄 모르고 오르고 있으며 상당한 물량 부족에 시달리고 있다. 이에 따라 집값 상승에 따른 반짝 상승무드가 떨어지면서 무주택자들의 내 집 마련 고민이 깊어지고 있다. 지금 사야 할지, 좀 더 기다려야 할지 망설이게 된다. 사기로 결정을 내렸더라도 ‘더 떨어지지는 않을까’하는 생각에서 주저해진다. 집을 팔 사람도 상황은 비슷하다. 집값이 언제까지 더 떨어질까 궁금해 한다. 내 집 마련 방법에는 3가지가 있다. 청약을 통해 분양받는 방법, 기존 집을 사는 방법, 공매·경매로 낙찰 받는 방법이 그것이다. 이런 분위기에선 이들 3가지 방법 중 경매나 공매를 통해 내 집 마련을 하는 게 유리하다. 경매 부동산은 현재 거래되는 시세가 아닌 감정가로 입찰을 진행하므로 가격 부담이 부동산중개업소를 통해 사는 것보다 덜하다. 아파트나 일반 단독주택의 경우 경매는 10~30%, 공매는 15~20% 쯤 싸게 살 수 있다고 보면 된다. 또 전원주택은 이보다 더 싸게 살 수 있다. 집의 크기와 위치 등에 따라 다르긴 해도 평균 20∼30%쯤 싸게 살 수 있다. 더구나 최근 정부의 오락가락 흔들리는 부동산 정책 때문에 경 · 공매 쪽으로 눈을 돌리는 사람들이 적잖다. 신규 분양 아파트에 투자하려던
2017-01-18 16:05 -
함정 있는 경매 물건의 현장조사 기법
남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 경매에서 최대의 이익을 남기기 위해서는 남들이 보지 않는 틈새 물건을 찾아야 한다. 경매의 블루오션이라 할 수 있는 유치권과 법정지상권 등 특수물건 속에서 수익을 올리는 게 정답이다. 남들이 관심 두지 않는 물건을 발굴해 심층 현장조사·분석 후 입찰한다면 고수익을 거둘 수 있다. 겉으로는 해결하기 어려워 보이는 특수물건 속에서 고수익 물건을 올리기 위해서는 현장조사 기법을 터득하고 실전에 응용해야 투자에 성공할 확률이 높아진다. 현장 답사해 ‘인수’ 권리 체크 특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수여부를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성
2017-01-10 08:00 -
사기 당하지 않고 부동산 거래하는 방법
부동산 거래를 할 때는 신중, 또 신중을 기해야 한다. 내 집 마련과 부동산 투자에 대한 관심이 높은 요즘 거래경험이 전무한 실수요자들이 권리 및 물건분석을 소홀히 해 사기를 당하거나 목적에 맞지 않는 부동산을 샀다가 재산적 손실을 입는 경우를 무수히 접하게 된다. 부동산 거래는 짧게는 1개월에서 길게는 6개월 이상 소요되다보니 실수요자들이 중대한 하자를 오인해 치명타를 입는 일이 허다하다. 요즘 같은 사회적 혼란기일수록 투자자의 판단을 흐리게 하는 사기사건이 더욱 기승을 부린다. 정부의 각종 부동산 규제로 인해 잘 팔리지 않는 빚 많은 부동산에서부터 매도자의 인감을 위조해 값싸게 나온 사기매물, 이중매매, 가짜매물까지 시중에는 순진한 투자자를 유혹하는 매물들이 돌아다니고 있다. 부동산 거래사고는 사기 뿐 아니라 등기제도의 공신력 결여와 부동산 정보관리제도의 미흡, 투자자의 권리조사 부족으로 인한 손실 등 다양하다. 투자자들은 거래의 위험요인을 인식해 거래사고를 줄이려는 노력을 기울인다면 얼마든지 미연에 방지할 수 있다. 자칫 잘못 된 판단에 의해 수천에서 수 억 원의 막대한 경제적 손실을 입게 되는 부동산 거래에서 투자자들이 불의의 손해를 입지 않으려면 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보자. 파는 ‘사람’을 조심하라 분양업자 말을 맹신하지 마라 - 대표적인 거래사고의 유형 중 하나가 임대수익, 고수익을 보장하는 허위과장 광고에 현혹되는 경우다. 예외 없이 분양현장에는 대행업체 직원이 번지르한 말잔치로 투자자들을 유혹한다. 등기 분양의 경우 업자의 말을 전적으로
2017-01-02 15:49
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살던 집 경매될 때 내 보증금 지키는 방법
대항력 ‧ 우선변제권 따져 배당 여부 확인 거주하던 부동산이 경매에 부쳐지면 임차인은 당황하기 마련이다. 미리 예상치 못한 상태에서 하루아침에 경매에 부쳐진다는 통지를 받게 되면 난감하기 짝이 없다. 내 전세금은 제대로 돌려받을 수 있을지, 또 임차인으로서 경매를 어떻게 대처해야 할지 고민에 빠지기 쉽다.실제 몇 년 사이 전셋값이 크게 오르면서 전세 비율이 90%까지 치솟았다. 대출 받아 집을 산 집주인이 원리금 상환 부담을 느껴 ‘깡통주택’을 경매로 넘기는 일이 늘고 있다. 경매에 나오는 깡통전세 물건이 늘어나고 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)도 계속 높아지면서 세입자가 거액의 보증금을 잃을 위험도 계속 커지는 셈이다. 아파트나 다세대주택의 경우 낙찰가율이 높게 형성돼 있어 낙찰대금에서 전세보증금을 충분히 갚을 수 있는 상황이다. 일부 선순위 은행 저당권 설정 내역을 모르고 임대차계약을 맺은 경우를 제외하면 보증금을 떼이는 경우는 드물다. 그러나 단독‧다가구주택의 경우에는 절반 정도는 전세보증금을 지키지 못하고 쫓겨나야하는 전세입자들도 여전히 많다.내가 사는 집이나 장사하는 상가가 경매에 넘어갔다면 어떤 방법으로 보증금을 지키고 경매에 넘어갔을 때 온전하게 보증금을 받아낼 수 있을까? 경매에 넘어가면 어떻게 대응하고 어떤 절차를 밟아야 할까? 정답은 전세금을 지키는 노하우를 배워두면 그리 어렵지 않게 터득할 수 있다.살던 집이 경매에 부쳐질 경우 가장 먼저 따져봐야 할 것이 있다. 바로 임차인으로서 경매에 부쳐진 부동산에 살고 있는 나의 현재 임대차 관계에 대한 점검이 필요하다. 보증금을 지키고(대항력), 또
2016-12-28 08:00 -
여윳돈 '경매' 투자로 수익 올리는 방법
아직도 ‘경매’하면 수 억 원대의 건물을 떠올리는가? 큰 돈 들이지 않고 적은 종자돈으로도 얼마든지 경매에 투자해 수익 올리는 재미를 볼 수 있다. 경매물건 4건 중 2건은 감정가 1억 미만의 서민형부동산이고 그중 5000만원 미만의 물건이 절반을 차지하고 있기 때문이다. 소액 경매를 잘 만 활용한다면 짭짤한 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있다. 경매에는 거금이 든다는 선입관이 있다 보니 애초에 부동산 투자를 포기하고 사는 투자자들이 의외로 많다. 그러나 1년에 나오는 14만~15만 건 정도의 경매물건 중 1억 원 미만인 물건이 30~40% 가량이나 되며 그 중에서도 5000여 건 정도가 3000만~4000만 원대에 입찰할 수 있으니 소액의 종자돈으로도 얼마든지 부동산 경매가 가능하다는 결론이 나온다. 근린상가의 경매 낙찰가율은 50~60% 선으로 다른 상품에 비해 인기가 덜한 편이다. 일반적으로 고객 접근성이 양호한 1~2층을 선호하지만 최근에는 고층에 위치한 상가도 병원과 학원 등으로 활용도가 높다. 신도시 상가의 경우 고층 한 층을 전체로 낙찰 받아 1인 사무실로 임대해 수익성을 높이는 사례도 등장하고 있다. 반지하나 지대가 높은 곳의 지하, 1층의 경우 대지지분만 있으면 주거성과 상관없이 입찰에 참여할 만하다. 소형 오피스텔은 건물 내에서 위치가 좋지 않은 곳도 무방하다. 한 가구씩 A급으로 불리는 창가 옆, 공용 화장실에서 먼 곳과 C급으로 불리는 출입구 근처는 낙찰가율이 15~20% 가량 차이 나지만 실제 임대를 놓을 때는 임대료 차이가 없다. 다만 매도 시에는 불리할 수 있다는 점을 감안해야 한다. 또 오피스텔은 경매 시장에서 인기가 많기 때문에 여러 번
2016-12-21 08:00 -
2017년 수익형 부동산 전망과 투자 전략
2016년 한해 수익형 부동산의 인기는 꾸준했다. 초저금리 시대에 이어 ‘제로 금리’ 시대가 열리면서 은행을 떠난 시중 유동자금은 수익형 부동산으로 쏠렸다. 이자 수익에 의존하던 노년층에서부터 30~40대 직장인까지 연 4~5%의 은행 금리보다 높은 임대수익률이 예상되는 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 눈을 돌렸다. 이런 추세에 발맞춰 수도권 신도시나 택지지구에서는 앞 다퉈 상가와 오피스텔 등을 선보였다. 수도권 택지지구를 중심으로 상가와 오피스텔 분양 성적표가 좋았다. 성공적으로 분양이 끝난 아파트 단지 내 상가 투자자도 많았다. 대규모로 조성되는 단지 내 상업시설은 분양 시작과 함께 빠른 계약마감은 물론, 웃돈까지 붙어 거래됐다. 상업시설 공급이 드문 서울·수도권 상업시설은 단기간에 완판을 기록했다. 꼬마빌딩·도시형 생활주택 인기 점차 시들어 물론 모든 수익형 상품이 잘 나가는 것은 아니다. 위례와 마곡, 동탄 택지지구 내 기존 분양상가는 조정국면에 접어들었다. 1층 분양가가 3.3㎡당 5000만원에 육박해 장기적으로 수익률 하락과 공실이 우려되면서 거래는 중단되고 매물은 점차 늘어나는 추세다. 수익형 부동산 투자 열기가 너무 과한 탓에 수익률은 점차 하락하고 있다. 2016년 최대 호황을 맞았던 수익형 부동산시장은 2017년에도 인기가 계속될 것으로 보인다. 정부 규제로 주택시장의이 전반적인 조정 양상을 보일 것으로 예상되는 가운데 내수시장 부진과 금리 조정 가능성이 높아졌다. 다만 수익형 부동산의 인기가 몇 년간 이어지면서 공급도 계속 늘어나 일부 지역에서는 공급과잉에 따른 부작용이 가시화하고 있다. 전통적으로 인기를 끌었던 상
2016-12-14 08:00 -
함정 있는 경매 물건으로 수익 올리기
함정 있는 경매 특수 물건이 돈 된다고? 경매 시장에 고위험·고수익 부동산인 '특수물건'에 실수요자들인 '개미'들이 몰리고 있다. 법원 경매시장의 대중화로 일반 경매는 큰 수익률을 기대하기 어려워지자 경매의 고수들이나 넘보던 이른바 경매 특수물건들에 수요자들이 몰리고 있는 것이다. 경매의 특수물건이란 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기, 공유지분 등 소유·채무관계가 법적으로 복잡하게 얽힌 물건을 말한다. 특수물건은 통상 초보자가 입찰하기를 꺼리는 위험한 물건이다. 자칫 안전한 물건으로 잘못 판단해 낙찰 받았다가 복잡한 법정 분쟁에 휘말리거나 실제 권리자에게 불측의 돈을 물어줘야 하는 일이 생겨 경매투자의 금기사항에 속한다. 그러나 요즘처럼 경매 대중화 시대에는 이런 흠집 있는 경매물건이 오히려 ‘독’보다 ‘약’이 되는 사례도 의외로 많기 때문에 특수물건을 어떻게 값싸게 공략할지를 꼼꼼히 분석하고 입찰하는 사례도 늘고 있다. 권리 상 하자 없는 안전한 경매물건의 낙찰가율은 70~80% 정도다. 1~2회 유찰 후 시세 대비 20~30% 저가에 경매부동산이 팔려 나간다. 그러나 특수물건은 3~4회 유찰은 기본이고 복잡하고 어려운 물건은 5회 이상 유찰한 후 낙찰되기도 한다. 여러 번 유찰할수록 수익률이 보장되는 경매시장에서 특수물건은 잘만하면 알짜배기 경매물건을 찾아내는 틈새시장인 셈이다. 경매의 특수물건으로 큰 이익을 챙기는 틈새투자 노하우를 소개한다. 유치권은 경매 부동산에서 발생한 건축공사비 ․ 개량수리비, 세입자의 집수리비 ․ 시설비 등 물건에 대해 채권이 있는 경우 경매
2016-12-08 14:51 -
‘임야’ 경매로 사서 땅 테크에 나서볼까?
11·3 대책 이후 부동산 시장에 짙은 관망세가 이어지는 가운데 대외적 불확실성과 국내 정국 혼란까지 겹치면서 부동산 거래 시장은 거의 '올 스톱' 분위기다. 그러나 여전히 부동산 투자에 관심을 기울이는 소액투자자들이 꾸준히 늘면서 부동산 틈새 투자처 찾기에 고민하고 있다. 마땅한 투자대상을 찾지 못한 채 소액의 자금으로 장기적으로 묻어두고 싶다면 ‘임야’에 관심을 가져볼 만하다. 임야는 부동산 경기가 호황기 일 때 투기가 절정에 달해 많은 산지가 외지인의 소유로 넘어갔다. 투기가 극성을 부리자 정부에서는 실수요자 취득이라는 원칙 아래 임야매매증명 제도를 시행, 거래에 발목이 묶이기 시작했고 토지거래 신고 및 허가구역의 확대로 외지인의 임야매입은 사실상 불가능하게 됐다. 그 후 투기열풍이 가라앉고 거래가 한산해지자 임야매매증명제도가 폐지되고 90년대 말 토지거래 허가구역이 거의 해제되면서 다시 거래가 자유로워졌지만 아직까지 거래가 크게 활발한 편은 아니다. 따라서 수도권 토지로의 투자심리가 전체적으로 확산되기 전에 개발가능성이 있는 저평가 임야를 미리 잡아둔다면 다시 투자대상으로 인기를 끌 가능성이 높다. 용도변경으로 시세차익 가능 산은 단기적인 시세차익을 거두기는 어렵지만 중·장기적으로 활용성을 따져 매입한다면 강한 매력을 갖고 있다. 특히 수도권이나 대도시 접경지역을 벗어나 도로 주변이나 레저단지, 택지개발지 내 우량매물을 구입하면 수익성이 짭짤하다. 게다가 정부에서도 그동안 수많은 농지의 전용으로 많은 농지가 훼손되어 가고 있는 점을 감안해 경사
2016-11-29 08:00