-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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‘월급’ 주는 부동산, 경매시장에서 찾아볼까?
수익형 경매 부동산 ‘귀한 몸’ # 서울 송파구 방이동에서 자영업을 운영하는 김〇〇씨(56세)는 지난 해 말 상가를 경매로 낙찰 받았다. 경기 고양시 행신동 위치한 1층 36㎡ 근린상가를 감정가 2억1000만원에서 1회 유찰한 후 1억8700만원에 낙찰됐다. 낙찰가율 89%로 고가 낙찰이었다. 이유는 아파트 단지에서 인근 상권으로 이어지는 초입에 위치에 있어 입지여건이 뛰어나기 때문. 낙찰 후에 두 달 만에 미용실에 세를 줘 현재 보증금 3000만원에 월세 65만원을 받고 있다. 단순하게 계산해도 수익률은 5%를 넘는 수준이다. 요즘 김 씨처럼 은퇴 전후의 중장년층들을 중심으로 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자가 큰 인기를 끌고 있다. 특히 수익형 부동산을 시세보다 싸게 구입할 수 있는 경매 시장으로 투자자들이 대거 몰리고 있다. 하지만 매달 월세 수익을 올리기는커녕, 임차인을 찾지 못하는 값싼 매물들을 낙찰 받았다가 애를 먹는 경우도 비일비재하다. 경매시장에서 수익형 부동산을 잘 골라 투자하는 노하우를 알아보자. 사실 수익형 부동산에 투자해서 은퇴 후에 월세 소득으로 생활하는 사람들이 예전에도 많았다. 그러나 베이비부머들이 늘고 고정수익을 바라는 젊은 층 수요마저 늘면서 현재는 갈수록 더 인기를 끌고 있다. 요즘 경매시장은 자금여력을 가진 중장년층들의 월세 받는 수익형 부동산 입찰에 대한 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 부동산 경기가 점차 위축되고 있지만 여전히 초저금리 시대로 유지되면서 오래전부터 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 경매에 응찰자가 대거 몰리는 현상이 이어지고 있
2019-04-03 08:00 -
가성비 좋은 ‘급매’ 부동산 싸게 사는 법
오래 영업한 개업 중개사무소를 찾아라 요즘 부동산 매매시장에서는 시세보다 저렴한 급매물이 수요자들에게 손짓하고 있다. 한동안 지나치게 급등한 탓에 부동산 가격이 조정을 받을 것이란 기대감에 투자하려는 사람들이 꿈적하지 않자 급히 부동산을 팔아야 할 사정이 있는 사람들이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 팔려고 주문하는 경우가 잇따른다. 수요자 입장에선 ‘가격 경쟁력’을 내세운 급매물에 관심이 갈 수밖에 없다. 그러나 다른 한편으론 조금 더 기다리면 더 좋은 매수기회가 오지 않을까하는 기대감도 적지 않은 게 사실이다. 멀리 내다보고 투자하려는 실수요자라면 요즘 같은 침체기 때 기회를 찾는 것도 생각해 봐야 한다. 투자자들이 발길이 뜸해 거래시장에 움츠러들 때가 매수 찬스일수 있다. 그러나 침체국면이 길어질 조짐이 많고 급매물 가격도 추가로 더 내려갈 가능성이 크게 때문에 조금 더 시장상황을 지켜봐야 한다는 분석도 전문가들 사이에 의견이 분분하다. 최근 시장에 나오는 급매물 거래 동향은 어떨까? ‘급매물’은 파는 사람이 자금압박 때문에 나오는 값싼 부동산을 말한다. 통상적인 거래시장에 내놓았을 때 내놓은 가격, 즉 시세보다 5~10% 싸게 나온 매물이 일반적이다. 급매물은 아파트나 상가 등 종목을 가리지 않고 호·불경기에도 꾸준하게 공급되는 특징이 있다. 환금성이 떨어지는 토지나 전원주택, 대형 매물의 경우 호가 대비 20~30% 싸게 나오는 부동산도 종종 있다. 요즘처럼 침체기에는 경매나 공매보다 더 싸게 잡을 수 있는 급급매물도 눈에 띈다. 입찰 전에 공부해 둬야 하는 골치 아픈 경매투자보다 훨씬 안전하고 싸게 매입할 수 있는 기
2019-03-13 08:00 -
수도권 ‘농지’ 경매로 싸게 낙찰 받아볼까?
개발 ‘농지’ 투자 유망 경매를 통해 농지(전·답·과수원)를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않고 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 절반 값의 저렴한 가격에 매입할 수 있다. 수도권, 개발 가능한 농지를 값싸게 낙찰 받아 주말농장이나 장기 투자용도로 매입해 두는 것도 유망한 여유자금 운용법이다. 토지는 주택과 달리 점유자 또는 세입자가 거주하지 않아 세입자 관계 분석이 필요 없어 권리관계 분석이 쉽다는 장점이 있다. 즉 초보 투자자도 권리분석이 간단하고 명확해 토지의 가치를 파악하면 손쉽게 경매를 통해 싸게 낙찰 받을 수 있다. 수도권의 농지는 위치와 규모에 따라 얼마든지 개발여지가 있어 가공되지 않은 대표적인 부동산 상품이다. 농지전용이 가능한 토지는 대지로 전환해 집을 지을 수 있고, 도시화가 진행되는 택지지구 인근의 경우 상가나 공장용지로 용도 변경할 수 있어 활용가치가 높다. 농지는 1~2억 원의 종자돈으로 묻어두기에 적당한 상품이다. 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기 묻어두기 수요가 많은 종목이다. 농지는 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 용도상 제한이 많지 않은 지역 농지를 고르는 게 관건이다. 호재지역 낙찰가 상승세 서울·수도권 농지의 낙찰가율은 78~83%선으로 낮지 않은 낙찰가율을 보인다. 경매 물건수는 매달 전국적으로 4000~5000건으로 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있어 경매물건 선택의 폭이 넓은 편이다. 한 달에 전국에서 경매 종목 분류 상 토지물량만 8000~1만 여건에 달한다. 그 중 농지가 절반을 넘고 임야와 대지 순서로 입찰
2019-01-31 15:19 -
임야 경매, ‘꿩 먹고 알 먹는’ 알짜 투자처
# 중소기업 대표인 노모씨(61)는 올해 초 이천시 율면 본죽리에 있는 임야 16,529㎡를 감정가 1억2396만원의 67%인 8350만원에 낙찰 받았다. 농림지 내 임야로 야트막한 야산이어서 개발가능성이 있어 보였다. 토지개발 컨설팅업체 자문을 받아 일부 필지 형질변경을 거쳐 아담한 전원주택을 지을 예정이며 몇 년 후에는 직접 내려와 거주할 목적으로 낙찰 받았다. 시세가 3.3㎡당 4만 원 선인데 비해 절반 이하가격에 경매로 낙찰 받은 것이다. # 주택 임대사업자인 하모씨(58)는 지난해 말 양평군 서종면 문호리에 있는 임야 1,414㎡를 감정가 1억3442만원의 72%인 9750만원에 낙찰 받았다. 이 임야는 전 소유주가 전원주택을 조성하기 위해 형질변경신청을 마쳤으나 사업 부도로 경매에 붙여지게 된 것이다. 하 씨는 형질변경한 뒤 시세차익을 올릴 목적으로 매입했다. 올 초 인근 공인중개사무소에서 3.3㎡당 50만원에 팔아주겠다는 연락을 할 만큼 가격이 올랐다. 임야는 소액 경매투자의 꽃이다. 적게는 몇 백만 원대의 물건도 입찰에 부쳐진다. 특히 임야 경매는 권리분석이 간단하기 때문에 초보도 쉽게 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통하면 토지거래허가와 함께 농취증도 받지 않아 일반인이 쉽게 취득이 가능하다. 산은 90년대까지 과수재배가 주요 수익원이었으나 2000년대 들어 임산물 가공식품의 시대를 맞아 부가가치가 높아졌고 현재는 힐링의 시대를 맞아 관광, 교육, 휴양 등 그 가치가 높아졌다. 산지는 아직까지 일반인들의 관심 밖의 투자 대상으로 경매시장에서 인기가 높지 않은 편이다. 전국적으로 매달 약 1,200여 건이 입찰에 부쳐지고 수도권에만 월 300여건의 임야 경매 물량이
2019-01-08 08:00 -
2019년 수익형 부동산 시장 전망
공급 과잉에 수익률 ‘하락세’ 2018년 한해는 수익형 부동산 거래량이 크게 늘어난 한 해였다. 주택시장 규제 강화가 지속된 탓에 다주택자에 대한 양도세 및 보유세 부담이 커지면서 상대적으로 세금 부담이 덜한 상가와 오피스텔에 대한 보유심리가 강세를 보였다. 불확실성이 커지면서 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익형부동산이 특히 관심을 끈 해이기도 하다. 또한 저금리 시대가 장기화되는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 몰리면서 활황세를 보였다. 국토교통부 통계에 따르면 2018년 상반기 전국 상업·업무용 부동산의 거래 건수는 총 19만2468건으로 집계됐다. 이는 2017년 같은 기간 17만1220건에 비해 12.4% 증가한 수치이다. 수도권에서 거래된 상업·업무용부동산도 12만2065건으로 2017년 같은 기간 10만4191건 보다 17.2% 늘어나 2006년 이후 가장 높은 수치에 해당한다. 여기에 정부의 잇단 부동산 규제 방안이 나오면서 이른바 ‘풍선효과’가 발생했다. 시장에서 관심이 몰렸던 만큼 상가의 신규 공급이 늘면서 거래도 활기를 띠었다. 한국토지주택공사(LH)의 단지 내 상가의 분양은 평균 낙찰가율은 146%로 집계됐다. 마곡, 김포, 남양주 등 수도권에서 공급이 늘면서 성황리에 분양을 마쳤다. 낙찰 경쟁이 가장 높았던 단지로는 화성동탄A44(227%), 하남미사A24(174%), 화성동탄A48(155%) 순이다. 서울 중형급 민간아파트 상가의 공개입찰의 경우 평균 10대 1의 청약경쟁률로 단기간 완판을 거뒀다. 2019년 수익형 부동산 시장은 어떻게 움직일까. 수익형부동산 투자 환경이 점점 어려워지면서 약보합세로 돌아설 것으로 예상된다. 대출금리 인상, 분양가 인상, 공급물량 증가, 소
2018-12-17 19:39
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가격 싼 경매에서 ‘수익형’ 부동산 고르기
부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 높다. 경매 대중화와 수요 증가로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다. 경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. 수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 고수익을 올리려면 경매 '틈새' 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경ㆍ리모델링 과정을 거치거나 지하, 고층 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품 투자전략을 알아보자. 작게 쪼개거나 용도 변경하라 경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀
2018-12-03 14:51 -
임야 경매 고를 때 체크해야 할 점
여러 번 유찰된 임야 ‘하자’ 많아 요주의 토지 경매 물건은 체크해야 할 사항이 많다. 특히 경매 임야 중에서 지목이 임야라면 ‘농지취득자격증명서’를 발급받아 경매 법원에 제출해야 한다. 지목이 농지가 아니더라도 현재 이용 현황이 농지로 활용되고 있는 임야라면 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출은 필수사항이다. 농취증을 제출하지 않으면 보증금은 몰수한다. 입찰 전 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다. 유달리 여러 번 유찰돼 값싸게 나온 농지는 대부분 공유지분 토지일 가능성이 크다. 공유지분은 두 사람 이상이 공동으로 토지를 소유한 땅이다. ‘공유지분’ 토지이면 다른 지분권자가 공유자우선매수 청구권을 행사할 여지가 있다. 또 온전한 소유권이 아니므로 낙찰 받아도 다른 사람의 지분을 별도로 매입해야 한다. 유난히 가격이 싼 땅이면 ‘지분’ 경매 인지부터 확인하는 것이 바람직하다. 경계가 불분명한 토지는 서류상 조사 외에도 정확한 경계를 파악해야 한다. 감정평가서상에 나타난 경계 외에도 지적도상 인접 토지 경계를 확인해야 한다. 또 지적도상 맹지라도 이용현황 상 도로에 접해 있는지 확인하고 공부 상, 현황 상 일치 여부를 현장에서 조사해야 한다. 경계 외에도 실제 면적, 도로 인접 상태, 경사도, 토질, 수목 상태, 건축 가능성 여부도 체크하는 것이 좋다. 임야의 경매 감정가는 공시지가 수준으로 감정해 시세 반영이 안 된 경우가 많다. 현지 시세 파악을 정확히 해 적정한 응찰 가격을 제시해야 한다. 반드시 최근 거래되는 가격을 부동산중개업소를 통해 확인하고, 실제 시세를 파악하기
2018-11-16 14:00 -
‘자투리땅’으로 고수익 올리는 투자 노하우
10% 이상의 고정수익 가능 다세대주택은 호수별 구분등기가 되는 탓에 임대수익을 바라고 거금을 들여 몇 채를 매입하는 투자자들이 많다. 그러나 이 경우 한 채 당 몇 천만 원을 들여 매입한 다음 세를 놓을 경우 당장은 수익이 오르지만 장래 가치를 따지면 큰 실익은 없다. 이보다 더 여유자금이 있다면 자투리 토지를 헐값에 매입해 미니 다세대주택을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 10% 이상의 고정 수익이 보장된다. 132~165㎡의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리고 있는 땅을 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 매입하여 원룸으로 지으면 된다. 목 좋은 원룸용 부지는 가격이 너무 올라 사업성이 없지만, 기존 주택지는 여전히 싸게 나온 경우가 많다. 3.3㎡당 600~700만 원 정도에 나온 싼 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 사업성 검토에서 임대 또는 분양까지 책임져주는 업체가 많다. 1층은 주차장으로 꾸미고, 2~4층에 2~3가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 수익을 올릴 수 있다. 자투리땅은 주변 입지와 상권에 맞게 잘만 개발하면 짭짤한 임대수입을 올릴 수 있다. 문제는 어떤 땅을 가지고 어떤 방식으로 활용하는가에 달려 있다. 따라서 자투리땅 개발의 첫 단추는 토지를 확보하는 것이다. 자투리땅 중 수익성 있는 토지는 도로에 접해 있거나 학교 주변 등 임대수요가 풍부한 지역에 있는 것을 꼽을 수 있다.설계단계는 자투리땅 개발의 핵심이다. 땅 모양뿐만 아니라 건물의 용도와 임차인을 고려한 차별성 있는 설계가 준공한 다음 임대 수익을 높이는 기초가 되기 때문이다. 설계가 마무리되면 해당지역 구
2018-10-31 15:38 -
돈 되는 ‘개발 예정’지역 경매 물건 고르기
‘손품’ 팔아 개발호재 찾아라 경매 고수와 하수의 차이는 경험의 차이다. 직접 경험 또는 간접 경험이던 돈이 되는 정보들이 많이 쌓을수록 우량 경매부동산이 쉽게 눈에 들어오는 법이다. 경매 투자경험이 없는 하수들은 고수 찾아 방방곡곡 헤매고 다닌다. 하지만 실전 고수들은 우량 물건 답사하러 방방곡곡 찾아다니는 게 현실이다. 우량 물건을 찾을 때 현장부터 달려 나가기보다 손품을 미리 팔아 옥석을 골라 최적의 투자 물건만 선별해서 입찰하는 전략이 최선의 경매투자 비법이다. 인터넷이나 경매 사이트 등 곳곳에는 떠도는 소문이 횡행한다. 개발 예정지 또는 인구유입에 도움이 될 관공서 정보 등 부동산 가격에 영향을 미칠만한 각종 호재들이 남발한다. 이런 루머만 믿고 섣불리 투자를 결정하는 것을 무조건 피하는 게 상책이다. 확실하지 않은 정보의 경우 해당 지역 지자체에 직접 문의하거나 추진상황을 탐문해보는 노력이 필요하다. 개발계획을 알아내기 위해서는 지역 일간지 등의 지역란에 게재된 정보를 참고하거나 관심 지역 내 자치구 소식지를 꾸준히 탐독하는 것만으로도 유망한 지역에 대한 정보를 얻어낼 수 있다. 경매에 부쳐진 부동산의 미래 지역개발과 지자체 정보는 부동산의 투자성을 판단하고 미래 가치 상승 가능성을 따지는 중요한 척도이다. 경매 사이트나 지역 지자체 홈페이지 검색을 하면 손쉽게 개발계획에 대한 접근이 가능하다. 자치구 도시정보나 행정정보를 검색하다보면 개발 전 미리 지역주민이 열람할 자료를 공개하기 때문에 경매 투자에 유용한 자료들로 넘쳐난다. 고시 공고 란에는 개발 사업에 대한 입법
2018-10-26 15:40 -
수도권 시골주택 경매로 싸게 장만해볼까?
감정가 대비 15~20% 값싸게 낙찰 도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 수도권과 지방의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 꾸준히 늘고 있다. 농어촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 15~20% 또는 30% 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다. 한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다. 낙찰가율은 통상 80~82%선으로 1회 유찰 후 낙찰되는 게 통례이다. 입찰경쟁률은 5~6대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 높다. 농가주택 낙찰 사례는 풍부하다. 최근 수원지법 여주지원에서 낙찰된 여주군 여주읍 대지 328㎡, 건물 177㎡ 2층짜리 전원풍 주택의 경우 감정가 1억9085만원에서 2회 유찰해 최저가 1억2214만원까지 떨어졌다가 단독 입찰로 1억3160만원(감정가의 68%)에 낙찰됐다. 또 지난 달 의정부지법에서 매각된 가평군 설악면 대지 410㎡, 건물 91㎡ 2층 주택의 경우 감정가 1억7337만원에서 2회 유찰 후 1억1095만원까지 떨어졌다가 당일 2명이 입찰 경쟁을 벌여 1억1311만원에 낙찰됐다. 경매나 공매 투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다. 교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경
2018-10-11 11:45
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남들이 꺼리는 경매 물건으로 돈 벌기
부동산 시장에서 한 푼이라도 저렴하게 살 수 있는 경매시장이 인기다. 올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔은 소액 수익형 부동산으로 인기가 높고 상가나 지식산업센터, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 현장의 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다. 실제로 점점 경매 시장에는 상가와 공장 등 매물의 공급이 꾸준히 늘고 있다. 하지만 아파트 등 주택에 비해 투자자들의 관심을 끌지 못해 낙찰가율과 경쟁률이 저조하다. 수도권의 우량 상권 안의 상가 경매도 1회 유찰돼 감정가의 70~80% 선에 입찰에 부쳐지는 상황이다. 굳이 경매를 통해 수익을 얻고자 한다면 고가에 낙찰되는 인기종목보다는 낙찰 성공률이 높은 틈새 종목을 노리는 것이 알짜 부동산을 잡는 비결이다. 사람 몰리는 물건은 남는 게 없다 경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 2회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 70~80%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 테마형 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다. 수익형 부동산 = 아파트와 오피스텔이란 고정관점에서 한 발짝 물러서 조금 다른 시선으로 경매 물건을 접근해보면 우량물건을 만나
2018-09-21 11:31 -
경매와 공매의 투자 포인트는 무엇일까?
경매는 현장 ‘가격’ 파악 철저히 경매는 법원에서, 공매는 한국자산관리공사 자산처분시스템인 온비드에서 부동산을 매각한다. 경매는 국가기관에서, 공매는 한국자산관리공사 온비드에서 강제 매각하는 부동산이라는 점과 가격 싼 부동산이 매각된다는 점에서는 같다. 하지만 매각 물량과 매각 물건, 입찰 방법, 매각장소 등에서 차이가 있다. 경매와 공매 물건 중에서 어떤 매물을 고르는 게 좋고 투자 포인트는 무엇일까? 경매 대중화로 인해 낙찰가율이 꾸준히 상승하고 있다. 소형 아파트나 빌라의 경우는 낙찰가율이 80% 이상 오르고 있다. 특히 전세가율이 오르거나 도심 지하철역 주변의 소형 주택의 경우 시세 수준에 낙찰되는 사례도 늘고 있다. 낙찰가율이 높은 지역의 경우 시장 분위기가 달아오른 만큼 경매가 진행되는 법원 현장에서 소신껏 경매에 나서야 한다. 시장 호가가 오를 때는 현장 답사를 통한 가격 조사가 필수이다. 정확한 시세를 파악한 후 시세보다는 낮은 가격에 입찰해야 한다. 경매 시장이 과열되면 경매 참가자가 많은 것을 보고 조급한 마음에 당초 예상보다 높은 가격으로 입찰하기도 한다. 소신 입찰이 매우 중요한 이유이다. 입찰 전 부동산 3군데 이상을 둘러보고 현장 가격의 조사가 선행돼야 한다. 경매 감정가를 너무 믿기보다는 주변의 매매가 대비 몇 % 저렴하게 낙찰 받았는지가 중요하다. 감정가를 시세로 오인해서 많이 떨어지면 싼 부동산으로 착각하기 쉽다. 실제 시세가 감정가보다 낮은 가격에 형성되어 있을 경우 2~3회 유찰이 되기도 한다. 따라서 주변 시세 동향을 살핀 후 입찰에 나서야 한다. 만약 개발호재가
2018-09-05 11:08 -
가성비 좋은 ‘급매’ 부동산 싸게 사는 법
값싼 매물은 곳곳에 그물을 놓아라 요즘 부동산 매매시장에서는 시세보다 저렴한 급매물이 수요자들에게 손짓하고 있다. 지나치게 급등한 탓에 부동산 가격이 조정을 받을 것이란 기대감에 투자하려는 사람들이 꿈적하지 않자 급히 부동산을 팔아야 할 사정이 있는 사람들이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 팔려고 주문하는 경우가 잇따른다. 수요자 입장에선 ‘가격 경쟁력’을 내세운 급매물에 관심이 갈 수밖에 없다. 그러나 다른 한편으론 조금 더 기다리면 더 좋은 매수기회가 오지 않을까하는 기대감도 적지 않은 게 사실이다. 멀리 내다보고 투자하려는 실수요자라면 요즘 같은 침체기 때 기회를 찾는 것도 생각해 봐야 한다. 투자자들이 발길이 뜸해 거래시장에 움츠러들 때가 매수 찬스일수 있다. 그러나 침체국면이 길어질 조짐이 많고 급매물 가격도 추가로 더 내려갈 가능성이 크게 때문에 조금 더 시장상황을 지켜봐야 한다는 분석도 전문가들 사이에 의견이 분분하다. 최근 시장에 나오는 급매물 거래 동향은 어떨까? ‘급매물’은 파는 사람이 자금압박 때문에 나오는 값싼 부동산을 말한다. 통상적인 거래시장에 내놓았을 때 내놓은 가격, 즉 시세보다 5~10% 싸게 나온 매물이 일반적이다. 급매물은 아파트나 상가 등 종목을 가리지 않고 호·불경기에도 꾸준하게 공급되는 특징이 있다. 환금성이 떨어지는 토지나 전원주택, 대형 매물의 경우 호가 대비 20~30% 싸게 나오는 부동산도 종종 있다. 요즘처럼 침체기에는 경매나 공매보다 더 싸게 잡을 수 있는 급급매물도 눈에 띈다. 입찰 전에 공부해 둬야 하는 골치 아픈 경매투자보다 훨씬 안전하고 싸게 매입할 수 있는 기회 많은 투자대상
2018-08-31 08:00 -
달라진 트렌드에 맞는 새 경매 투자 노하우
첫 입찰과 중대형 수요 늘어나 최근 경매 투자의 트렌드가 바뀌고 있다. 경매 시장에서 강남권 중대형아파트가 인기를 끌고, 토지와 지식산업센터(구 아파트형 공장) 낙찰가율이 꾸준히 상승하는 등 투자 트렌드가 확 달라지고 있다. 바뀌고 있는 경매 트렌드 중 눈에 띄는 몇 가지 현상은 최근 바뀐 부동산 시장의 지각변동과도 관련이 깊다. 그렇다면 경매 시장에 왜 이런 현상이 나타나고 있을까. 수익형 경매시장의 트렌드도 변화를 맞고 있다. 임대수익을 얻는 전통적인 경매 상품인 소형 오피스텔·아파트, 근린상가에서 아파트형공장, 창고, 근린 상가로까지 수요가 크게 확대되고 있다. 아무래도 경매 대중화와 우량 물건 부족으로 전통적인 임대상품의 낙찰가율이 높아지다 보니 비대중적이고 낙찰가율과 입찰 경쟁이 덜 몰리는 틈새형 임대종목으로 수요가 몰리는 탓이다. 눈에 띄는 경매 추세 중 하나는 세입자가 직접 경매에 참여하는 세입자 유입 물건이 급증하고 있다는 점이다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않자 세입자가 살던 집을 경매에 부치거나 세입자가 직접 경매과정에 참여해 낙찰을 받는 경우가 늘어나고 있다. 2008년 세입자가 직접 경매로 낙찰 받는 비율이 1.1%(전체 5천49건 중 58건)에 불과했으나 2016년 2.3%(8천246건 중 190건), 2017년 4.9%(1만2천426건 중 609건)로 지속적인 증가세를 보였다. 급매물 추이 살펴 ‘저가’ 입찰이 생명 바뀌고 있는 투자 트렌드에 발맞춰 앞으로 실수요자가 입찰에 참여할 때는 어떤 방식으로 투자에 참여하는 게 좋을까? 현재 서울·수도권 인기지역 내 소형 아파트나 단독주택의 경우 낙찰가율이 90%대에
2018-08-17 08:00 -
성공하는 경매 투자를 위한 몇 가지 습관
경매 사이트 자주 방문해 매물 분석 습관 가져야 경매‧공매 투자를 하려면 어느 정도 준비기간이 필요하다. 기본 지식과 전문성이 요구되는 투자처이기 때문이다. 단기간 경매에 집중하겠다고 스스로 최면을 걸어보자. 처음부터 꼼꼼하게 준비하지 않으면 남들의 투자 성공사례만 엿듣다가 흐지부지해지기 쉽다. 짧은 시간 경매 투자에 전념하겠다는 의지를 갖고 좋은 물건을 찾아 분석하는 노력이 필요하다. 경매는 관심을 얼마나 갖느냐에 따라 초보자도 누구나 전문가가 될 수 있다. 경매 공부에 첫 단추를 끼웠다면 어떤 경매 물건에 입찰할지 매각물건 정보를 먼저 접해야 한다. 입찰에 성공하기 위해 신선한 요리 ‘재료’부터 찾아야 한다. 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr)와 굿옥션(www.goodauction.com) 등에 즐겨찾기를 한 후 관심 갖는 물건을 반복해 찾아보고 물건의 내역과 감정서, 매각물건명세서를 수시로 봐야 한다. 경매에 대한 각종 용어해설과 매각서류, 통계 등 경매와 관련한 자세한 자료가 올라와 있다. 선호하는 지역의 관심 가는 경매 물건을 수시로 체크하는 습관을 가져보자. 예를 들어 용인 지역에 1억 원하는 근린상가에 관심이 있다면 용인 만 검색하지 말고 수원, 성남 등 인근 지역 검색과 근린과 상가, 업무용 시설까지 두루 경매 물건을 체크해 보자. 지역적인 구분보다 우량 물건을 중심으로 체크하는 게 좋다. 유찰하지 않은 신건이라도 프린트해서 낙찰 과정과 추이를 살펴봐야 한다. 매각서류를 자주 들여다보면서 눈에 익히는 습관을 기울여야 한다. 돈 되는 물건을 잡기 위해서는 ‘서류 검토’가 기본이다. 경매는 ‘서류로 시작해서 서
2018-08-06 08:00
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경매 나온 ‘자투리 땅’ 경매 노려볼까?
‘자투리땅’ 경매 투자 장점 ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 자투리땅은 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치해 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변한 땅이지만 적은 돈을 들여 자투리땅을 매입하면 활용가치가 충분하다. 자투리땅이 경매에 나오는 경우는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평) 규모까지 다양하다. 도로변 안쪽이나 주택가에 빈 땅이 종종 발견되는 데 이런 자투리땅을 싸게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품으로 가치를 부여한다. 소액 종자돈으로 시세 20~30% 저렴하게 낙찰 받아 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있어 불황기 재테크 상품으로 각광받는다. 자투리땅에 건축이 가능한 이유는 건축법상 ‘대지 면적 최소한도‘의 법 규정이 사라지면서 작은 필지 땅에도 건물을 지을 수가 있어서다. 자투리땅 경매 투자는 일단 적은 자금으로 값싸게 낙찰 받아 불모지나 다름없는 땅을 활용하기 때문에 유리하다. 경사진 땅, 계단형 땅이라도 건축공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡(10평) 안팎의 땅도 사업성을 검토한 다음 지역의 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성이 충분하다. 자투리 땅 경매 낙찰 동향 경매에 부쳐지는 자투리땅은 전국적으로 한 달에 1000여건이 넘는다. 서울의 경우 한 달에 50~100건, 수도권은 400~500건이 입찰이 진행돼 선택의 폭이 넓은 편이다. 특히 즉시 건축이 가능한 지목이 ‘대지’인 경우 약 절반에 달한다. 소규모 자투리땅이다 보니 경매시장에 나오면 인기리에 낙찰되는 게
2018-07-27 16:36 -
소형 임대 부동산으로 안정적 노후 준비하기
가격거품이 서서히 빠지고 있는 요즘에도 우리나라 국민들은 노후준비를 위해 부동산투자에 관심이 많다. 부동산 경기 침체기에도 불구하고 알뜰하게 돈을 모아 소액 투자용 부동산을 사뒀다가 노후수입을 부동산 임대수익에 의존하려 한다. 실제 우리나라 부자들은 거의 실물자산을 많이 보유하며 일정 임대소득을 얻어 노후를 풍요롭게 보내기도 한다. 주식 투자에 따른 수익보다 부동산 투자를 통한 자산가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지한다. 개인사업자나 봉급생활자가 금융자산 이외에 부동산을 통해 풍요로운 노후를 준비하는 최선의 방법은 무엇일까. 먼저 미래의 경기흐름을 예상해보면 저성장과 저출산, 노령인구 증가, 저금리와 저소득, 고실업도 세계적인 동조화현상으로써 거시적으로 우리 경제도 이를 비켜갈 수는 없을 것이다. 이에 따라 소득수준이 개선되지 않고 실질구매력이 감소되는 상태에서는 고급, 대형 부동산으로 높은 소득을 기대하기는 어려울 것이다. 노후 대비 소형주택 투자처로 유망한 종목으로는 소형 아파트나 다세대, 다가구주택, 상가주택, 도심 주거용 오피스텔 등을 꼽을 수 있다. 소형 부동산을 통한 고정적인 임대소득과 함께 부동산 경기 침체기에 퇴로(Exit)를 확보해 줄 불황기 유망 부동산이다. 또 디플레와 경기 후퇴 시 소득감소와 주거비 부담으로 수요가 꾸준하다는 자산적인 특징이 있다. 소형 ‘임대’주택으로 노후 준비 미리 노후를 준비하며 투자에 나설 때는 무리하게 빚을 내 크고 단가가 비싼 부동산은 투자를 자제하고 철저히 임대수익에 초점을 맞춰야 한다. 되도록 환금성이 좋으면서 위치는 최고 입지일수록
2018-07-20 11:42 -
입찰 경쟁이 가장 치열한 경매 물건은 무엇?
2~3억 대 중소형 경매 ‘인기’ 경매정보업체들의 조사에 의하면 지난 해 낙찰된 전국의 8만 여건의 금액대별 입찰경쟁률을 분석한 결과 감정가 2억 이상 ~ 3억 원 이하 물건의 평균 응찰자가 4.4명으로 가장 많았다. 응찰자들이 몰렸다는 것은 투자자들이 많이 몰리고 낙찰가율도 그만큼 높다는 것을 의미한다. 2억 ~ 3억 원대 경매물건에 투자자들이 많이 몰리는 이유는 ‘내 집 마련 실수요자’와 여유자금 가수요자들이 많이 몰려있는데다 1억 미만 소액 투자보다 입지와 상권이 양호한 부동산과 투자 가능한 매물들이 풍부해 투자자들이 공격적으로 투자에 나서기 때문이다. 부동산 시장이 조정을 거치면서 돈 될 만한 중저가 부동산에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다. 앞으로도 입지가 뛰어난 수도권 내 감정가 2~3억 원 대 부동산은 자금 부담이 크지 않아 입찰자들이 꾸준히 몰릴 것으로 예상된다. 금액대별 투자전략은? 2~3억 원대 경매 물건은 수요층이 두텁고 공급물량이 꾸준히 늘어나 투자 대기자들이 많기 때문에 치열한 입찰경쟁을 감안해 입찰전략을 짜야 한다. 되도록 ‘되면 좋고 안 되면 말고’ 식으로 자주 입찰하는 전략을 세우는 게 저가 매수의 비결이다. 공급물량이 한정적이고 인기가 높은 2~3억 원대 도심 속 대단지 중소형 아파트보다는 대체 종목인 외곽지 주상복합아파트 또는 다세대나 연립, 단독주택을 고르는 게 경매에서 값싸게 낙찰 받고 낙찰 확률을 높이는 전략이다. 중소 자금대에서 투자 유망 종목으로는 실수요 및 임대 가능한 소형 상가와 다세대, 단지 내 상가 등이다. 이들 종목은 최근 경매에 부쳐지는 물량
2018-07-13 08:00 -
경매에서 시세 차익 남기는 실전 노하우
법원 경매장은 요즘 같은 부동산 시장 침체기에도 불구하고 늘 투자자들로 붐빈다. 시세보다 훨씬 싸게 부동산을 살 수 있다는 장점 때문에 한 물건에 많게는 10~20명씩 몰리기도 한다. 돈 되는 우량물건이나 수익형 물건의 경우 높아진 경쟁률과 낙찰가율 때문에 실수요자들에게는 좋은 물건을 낙찰 받기가 ‘하늘의 별 따기＇만큼이나 어려워지고 있다. 일반인이나 실수요자들의 경매 참여가 급격히 늘고 고가낙찰이 이어지면 투자수익률이 크게 떨어지기 마련이다. 이런 탓에 일반인들도 과거 ‘경매전문가＇들만 눈 여겨 보던 ‘특수물건＇에 잇따라 뛰어들고 있다. 일반 수요자들도 경매의 위험요소를 피하기 어렵다면 시세차익을 남기기 어렵다는 판단에 경매 틈새종목이나 쉽게 접근하기 어려운 물건을 눈여겨보고 있는 것이다. 남들이 입찰을 꺼리는 물건, 즉 경매에서 입찰 경쟁이 덜 치열해 시세차익이 많은 물건을 소개한다. 허름한 주택 구입 후 리모델링 = 지은 지 오래돼 노후한 주택은 입찰경쟁률이 상대적으로 적어 싼값에 낙찰이 가능하다. 1~2회 유찰이 보통이고 낙찰가율 70~80%대에 낙찰 받을 수 있다. 이런 물건을 헐값에 낙찰 받아 개․보수하면 높은 수익을 올릴 수 있다. 특히 대지가 넓은 허름한 주택은 활용도가 높아 다가구나 상가주택 등으로 개․보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다. 리모델링 목적으로 투자할 경우 전면도로의 폭이나 입지여건을 잘 따져보고 개보수 비용도 사전에 확인해 두어야 한다. 세입자 많은 경매물건 = 상가나 주택 모두 세입자가 많은 경우 권리관계가 깨끗한 경매물건 보다 낙찰가율이 크게 낮다. 이는 세입자를 내
2018-07-05 14:24 -
가격 싼 근린주택, 경매로 사볼까?
근린주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자 대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉한 데다 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 요즘은 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 근린주택도 비인기 지역이라도 5~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 지역의 경우 15억~20억 원이 훌쩍 넘는다. 경매를 통해 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 낡을수록 저평가하는 경매 감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰되기 때문이다. 또 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 다소 경쟁률도 낮다. 근린주택은 노후 대책으로도 좋아 중장년층에서 특히 인기가 높다. 자금력이 있는 장년층이 은퇴 후 노후 준비와 함께 주거공간까지 해결이 가능한 근린주택을 선호하고 있어서다. 매월 고정 임대료를 받으면서 주택에 거주도 할 수 있다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세금 규제도 심하지 않다. 또 건물주가 직접 살기 때문에 임대 관리가 손쉽다. 지역밀착형인 동네상권에 자리해서 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수익 변동도 적은 편이다. 다만 경기 침체의 골이 깊으면 임대수익률이 떨어져 수익성이 낮아진다. 통상 임대수익률이 연평균 10% 안팎이었지만 요즘은 6~7%대에 머문다. 임대소득세를 내고 나면 수익은 종전보다 떨어진다. 하지만 은행 수익보다는 높고 직접 거주하며 수익을 챙길 수 있다는 것이 매력적이다. 검증된 이면지역 상권 노려볼 만
2018-06-20 15:28