-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
-
실속형 경매 물건 고르는 비법
경매에서 최선의 투자전략은 ‘실속’이다. 돈 되는 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 높은 시세차익과 고수익을 거두는 게 경매 투자의 목적이다. 그러나 어렵게 감정가 대비 반 값에 낙찰 받았더라도 남는 게 아주 적거나 소유권을 이전 받아오지 못한다면 상황은 크게 달라진다. 실제 경매 물건의 3분의 1 정도는 실속 없는 허당 물건이라고 봐도 무방하다. 겉만 번드르르한 속 빈 강정 물건이 경매 물건에 산재해 있다. 투자자들이 남지 않는 물건을 고르게 되는 이유는 투자 대상에 대한 안목이 부족해서다. 경매에 입찰할 물량은 많지만 입찰 준비 기간이 짧다보니 선택의 여지가 많지 않다. 매각기일 1~2주 만에 입찰이 진행되기 때문에 충분한 조사기간을 갖기 어렵다. 유찰 횟수와 최저가만 보고 서둘러 투자를 선택하기 일쑤다. 감정가를 시세로 오인하는 착시현상 탓에 유찰이 잦으면 값싸고 수익성이 좋은 부동산으로 착각하기 쉽다. 경매에서 남는 장사를 하려면 싸게 낙찰 받는 것 외에도 입찰 경쟁을 피해 낙찰 받는 것이 무엇보다 중요하다. 다양한 물건 중에 남들이 입찰하지 않는 종목, 입찰 경쟁자들이 덜 몰리는 물건이 실속 있는 알짜이다. 한 번에 수십 명이 몰리거나 낙찰 후 소유권 이전이 어렵다면 아예 입찰을 자제해야 한다. 경매에서 겉으로 드러나지 않은 알짜 이익을 챙기려면 돈 되는 물건만을 골라 싸게 낙찰 받아야 하는 게 기본이다. 소형은 잔치판, 중대형이 실속 있다 경매에서 대표적으로 실익 없는 경매 물건은 소형 물건이다. 소형 아파트와 다세대, 상가, 오피스텔은 경매 투자자들에게 가장 관심 있어 하는 물건이다. 한 물건 당 수십 명이 경쟁을 벌여 운 좋아야 낙
2015-05-13 08:30 -
경매 물건은 싸다는 선입견 버려라
권리분석·현장답사 ‘보수적 마인드’로 하라 부동산시장이 불황이라지만 경매 시장에는 늘 투자자들이 모여든다. 정부의 각종 부동산 활성화 대책에 대해서 일반 부동산 시장 참여자는 의문을 품는 반면 경매 참여자들은 신뢰를 보이고 있다. 이런 현상은 상대적으로 싼 가격에 부동산을 장만할 수 있어 시세 차익을 노릴 수 있다는 장점에 혹해 경매에 도전하는 사람들이 늘고 있어서다. 하지만 무턱대고 덤볐다가 경매의 함정에 빠져 ‘낭패’를 보는 수요자들이 점차 늘고 있다.경매 투자의 함정에 빠지는 이유는 바로 경매에 부쳐지는 모든 물건이 대체로 저렴하다는 선입견에서부터 시작한다. 1~2회 유찰 후 20~50% 저렴한 경매물건이면 충분히 수익을 남길 수 있으리라는 기대감이 높다. 하지만 경매 물건에는 가격 싼 경매물건으로 포장된 함정 있는 물건들이 즐비하다. 유찰이 잦아 외견상 싸다는 이유로 저렴하게 낙찰 받았지만 실제 권리상 문제 있는 물건을 낙찰 받아 ‘승자의 저주’가 발생하기도 한다. 경매는 부동산 투자 수단 중에서 함정이 가장 많은 투자처다. 수익률은 높지만 꼼꼼하게 물건분석을 하지 못한 탓에 결정적인 함정에 빠지는 일이 허다하다. 특히 경매 투자의 기본이라는 권리분석의 실패로 입찰보증금을 포기하거나, 잔금을 납부하고 추가 비용 발생으로 낙찰가보다 몇천만원을 더 부담하는 경우도 발생한다. 경매 입찰에 있어 가장 중요한 단계 중 하나가 현장답사다. 그런데 경매의 함정에 빠진 투자자들의 중요한 실수 중 하나가 입찰 전 법원의 매각자료와 일치하는지 확인만 해보는 주마간산 식으로 현장조사를 마치는 것이다. 매각서류와 감정서 등 입찰서류는
2015-05-07 11:52 -
숨은 저평가 부동산 고르는 비법은?
부동산 투자에 성공한 사람들의 전략은 대체로 단순하고 명확하다. 저평가 부동산을 값싸게 사는 것이다. 평상시 늘 관심지역 부동산 시장의 흐름을 읽으면서 투자안목을 키워 나간다. 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석해 가격이 오를 만한 시들지 않는 부동산을 찾아 나선다. 돈을 묻기 전에 투자 호재를 찾기 전에는 추격매수에 나서지 않는다. 현장을 중심으로 시장 조사를 하고 정치·경제 등 복합적인 큰 흐름의 주요 요인과 변화를 파악한다. 저평가 부동산을 고르려면 ‘블루칩’ 상품을 골라야 한다. 임차 수요가 많거나 수요가 탄탄한 지역의 아파트와 다세대, 오피스텔 등 수요가 인기가 예상되는 상품을 고르는 게 관건이다. 투자성 있는 저평가 부동산은 지역 발전축에 따라 분포한 한강변이나 테마, 산업단지‧기업‧대학 주변 등 장래 주목할 만한 우량지역으로 다른 지역에 비해 가격 거품이 없는 알짜 매물을 골라야 한다. 10년 앞을 내다보고 저평가 부동산을 찾아내는 노하우를 알아보자. 장기 호재 지역을 노려라 단기 호재보다도 장기 호재요인을 안고 있는 지역에 가격이 낮게 평가된 매물이 많다. 호재는 지역 개발사업이나 기반시설 등으로 서서히 변화하는 데 개발사업 착공에서 완공까지 수년의 시간이 소요된다. 개발 사업기간 동안 지역 환경 변화에 영향을 받을 수밖에 없고 부동산 경기는 길고 진폭이 커지게 마련이다. 따라서 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 지역이 재개발 되면 멀리 내다보고 장기적으로 가격이 오를 부동산을 찾아내야 한다. 장기 개발예정지를 찾아 인근 중개업소와 주민을 만나보면 지역 내 관심사를 알 수 있고, 어느 정도 향후 시장예
2015-04-30 16:48 -
쉽고 안전한 '공매'로 알짜 부동산 잡을까?
‘공매’에 값싸고 안전한 물건 다양 경기가 어려워지면서 기업관련 사건 급증과 개인파산 신청건수가 늘어 법원 경매뿐만 아니라 공매물건과 유입부동산이 증가하는 추세다. 주로 한국자산관리공사(KAMCO)와 예금보험공사, 각 금융기관에서 공매와 유입자산으로 매각하고 있는데 물량이 크게 늘어 알짜 부동산을 싸게 사는 창구로 이용할 만하다. 자산관리공사의 공매부동산이 관심을 끄는 이유는 안정적인 수익을 얻을 수 있는 싼 물건이 많다는 점과 비교적 공정하게 진행되는 공매절차를 꼽을 수 있다. 통상 시세 대비 10~20% 싼 가격에 취득이 가능하고, 명도소송 등에 휘말리지 않고 소유권을 넘겨받을 수 있다. 서울 강동구에 사는 옥만호(가명, 52)씨는 전직 은행원 출신으로 작은 주택을 매입해 월세 임대사업을 하기 위해 여러 부동산 중개업소를 방문하며 싼 다세대 주택 매물을 물색 중이었다. 많은 매물을 자기 눈으로 직접 확인하고 다녔지만 까다로운 옥 씨는 마음에 드는 값싼 우량매물을 찾기가 쉽지 않았다. 위치가 마음에 들면 가격이 비쌌고, 시세보다 값싼 매물은 투자성이 신통치 않았다. 수개월을 탐색만 하면서 시간을 보내던 어느 날, 옥 씨의 눈에 신문에 난 공매 매각공고란과 함께 투자관련 기사가 눈에 띄었다. 10년 동안 금융기관에 몸담았던 경력이 있어 부동산 공매에 대한 이해가 빨랐다. 올해 초 옥 씨는 서울 송파구 마천동 다세대주택 1층 59㎡가 감정가 8,000만원인 데 비해 최저 매매가는 40% 정도 낮은 4,800만원에 부쳐지는 것을 알고 공매입찰에 나서 2명의 입찰 경쟁자를 물리치고 5,700만원에 낙찰 받았다. 집 비우기는 자산관리공사가 책임지고 처리해줘 바로 등기를 넘겨
2015-04-23 08:30 -
경매 매각서류에서 돈 되는 정보 얻기
경기 불황으로 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 것은 그만큼 수요자가 선택의 폭이 넓어지는 것을 의미한다. 경기 호황기에는 첫 입찰 또는 1회 유찰 후 거의 낙찰되던 주택과 상가들이 요즘은 한두 번 더 유찰과정을 거쳐 낙찰된다. 이 때문에 권리가 복잡하게 얽혀 있는 물건의 낙찰가율은 점점 낮아지는 경향이 있다. 소유자가 점유하거나 빈집 상태의 경매와 같이 권리·물건 상 ‘깨끗한 물건’이 상대적으로 늘어나고 있다. 경매시장에 많은 물량이 나올 때에는 우량 매물의 공급이 늘어나 경매 투자의 수익률이 높은 편이다. 여러 번 유찰된 물건을 값싸게 사는 좋은 기회이기도 하지만 풍부한 경매물량 속에서 다양하고 투자 유망한 물건들이 속속 경매에 부쳐지기 때문이다. 경매 투자는 안전하고 깨끗한 물건을 잡을 때는 큰 수익을 기대하기 어렵지만 외견 상 복잡한 물건 속에 오히려 돈 되는 우량물건들이 숨어있는 경우도 있다. 경매를 통해 값싸게 낙찰 받기 위해서는 입찰 전 미리 수익률을 검토한 후 충분한 수익이 예상될 때에만 입찰해야 한다. 매각에 부쳐진 경매물건의 서류나 자료, 입찰 전 탐문을 통해 입찰 경쟁이 심하지 않을 것으로 예상되고 저평가된 경매물건, 낙찰 후 추가비용이 들어가지 않고 쉽게 권리를 이전받을 수 있는 물건을 고르는 게 관건이다. 한편 난이도가 있는 소위 하자 물건을 저가에 매입해 정상화한 후 매각하면 그만큼 수익률을 높일 수 있다. 매각자료 4종 세트는 기본 체크사항 경매 매각에 따르는 기본 자료를 꼽으라면 등기부등본과 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 든다. 이들 서류를 일컬어 경매의 4종 세트라 하는 데 경매 입찰에
2015-04-17 08:30
-
경매의 ‘틈새’ 수익형 부동산 고르기
수익형 부동산 경매의 투자 열기가 뜨겁다. 수십억 상가 건물 경매 입찰에 30~40명의 경쟁자들이 몰리는가 하면 50㎡ 남짓한 소형 상가 1층의 입찰경쟁률이 20대 1을 보이며 감정가를 넘어 낙찰된다. 아파트상가와 근린상가, 오피스텔, 상가주택도 낙찰가율이 80%에 근접한다. 경매시장의 대중화로 과거와 같은 시세차익을 기대할 수 없는 상황이라 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 가격 싼 월세형 부동산 경매가 각광받고 있는 것이다. 실수요자와 투자자들까지 모여드니 이제 경매를 통해 수익형 부동산을 싸게 낙찰 받기가 쉽지 않다. 초보자들이 쉽게 접근하는 아파트상가와 오피스텔은 경쟁이 치열해져 낙찰가를 높이 써야하다 보니 예전만큼 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 고가 낙찰로 이어지는 상가나 오피스텔과 같은 고전적인 투자종목에서 한 발짝 벗어나 틈새 임대수익을 올릴 수 있는 투자대상을 찾는 것이 훨씬 이익이다. 수익형 경매 부동산 중 고수익을 올릴 수 있는 것이 바로 틈새 임대상품이다. 임대시장에서 아직 덜 알려져 있으면서 꾸준히 임대수익을 올릴 수 있는 테마형 종목들이다. 알짜 수익을 얻으려면 경쟁이 적은 틈새종목에서 수요가 넉넉한 부동산을 고르는 게 투자전략이다. 철저한 입지·상권 분석, 전문가의 조언과정을 거쳐야 승산이 있다. 시야를 넓혀 틈새 임대수익용 경매 종목에 대해 알아보자. 외국인 · 농촌 임대주택 틈새 종목 각광 경매에는 상가 등 임대형 상업시설 말고도 다양한 수익형 상품들이 매각 물건으로 나온다. 소액 투자용이면서 아파트 못지않게 인기가 있는 종목은 바로 중소형 빌라 경매물건이다. 한 달에 약 3000건의 물량이 쏟아지고 낙찰
2015-04-10 08:30 -
지하철 2호선 지하화 수혜지 어딜까?
한양대·건대 등 대학 상권 급부상 서울시가 지하철 2호선 지상구간의 지하화 검토를 발표한 이후 역세권 지상 개발이 주목받고 있다. 그동안 일부 자치구들이 줄기차게 지하화를 요구했음에도 줄곧 난색을 표했던 서울시가 처음으로 ‘지하화 기본구상 및 타당성 조사’에 나서면서 지하화 역의 지상 개발이 현안으로 떠올랐다. 서울시는 막대한 예산, 지역 형평성 문제로 아직 추진 확정은 아니라며 선을 긋지만 자치구와 지역 주민들은 서울시의 입장 변화를 일단 환영하는 분위기다. 서울시 내 지상·고가 철도는 9개 노선(13개 구간), 총 81.9㎞ 구간이다. 서울시는 이 가운데 약 23%(18.9㎞)인 도시철도 2호선 구간에 대해 지하화 타당성 조사를 추진한다는 계획이다. 중심 시가지를 통과하는 2호선 구간은 철도 구조물로 인해 도시 경관을 해치고 진동·소음으로 민원이 많은 편이다. 이번 타당성 조사를 통해 교통·환경 편익과 경제·도시 재생적 측면에서 파급효과를 기대하고 있다. 만약 지하철 2호선 지상구간 지하화가 이뤄질 경우 그동안 지상철로 가로막혀 상권 발달이 지연됐던 유명 상권들이 대대적인 변화를 맞을 전망이다. 영등포구청역~합정역 2.5㎞ 구간이 지하화되면 이 일대가 주거와 상업, 업무시설이 결합된 상권으로 탈바꿈될 공산이 크다. 인근 홍대와 신촌 유명 대학가 상권과 연계돼 주거-오피스 상권이 복합된 상권으로 번창하면서 유동인구가 대거 유입될 것으로 보인다. 또 합정균형발전촉진지구와 대규모 주상복합단지 개발사업이 진행되면서 대형 상권으로 성장할 가능성이 높다. 한양대역~잠실역 8.02㎞ 구간 일대도 수혜를 입을 전망이다. 거주지와 인접해 소음·분진 문제가
2015-03-30 08:30 -
부동산의 제값을 알아내는 노하우
부동산 투자를 고려할 때 꼭 거치는 과정 중 하나가 내가 사고자 하는 부동산의 가격이 과연 ‘이 금액을 주고 사도 괜찮을까’하고 고민하는 것이다. 아무리 투자성 있는 매물이라 하더라도 주변에서 거래되는 금액보다 턱없이 비싸게 매입한다면 투자의 장점이 반감되고 나아가 되팔 때 애를 먹게 될 수도 있기 때문이다. 사실 부동산 값을 정확히 알아내는 일이 쉬운 것만은 아니다. 부동산의 특성상 개별성과 부동성 때문에 정가개념이 희박하기 때문이다. 오히려 이런 특성 때문에 시장가격은 턱없이 왜곡되어 거래되기도 한다. 투자자입장에서는 투자대상지역 내 가격 형성대와 거래가, 적정 거래가 수준을 알아야 바가지를 쓰지 않는다. 부동산 가격은 호가 〉매도희망가 〉시세가 〉급매가 〉공매가 〉경매가 순서대로 싼 게 통례이다. ‘호가’는 팔려고 내놓은 부동산값이라기 보다는 일단 거래되는 금액보다 조금 비싼 값에 내놓은 가격대의 매물이다. 만약 호가와 매도희망가로 매입했다면 비싸게 주고 산 것이다. ‘시세가’란 최근 그 지역 내에서 자유로운 거래방식으로 형성된 금액으로 이것이 바로 ‘거래 시세가’ 개념이다. 이 금액으로 매입했다면 그런 데로 적당한 선에서 매입했다고 할 수 있다. ‘급매가’는 통상 매도자의 급한 사정 또는 특수한 사유에 따라 시장에 내놓은 금액대의 매물이다. 매도자가 빨리 처분해야 하는 특별한 사정은 이민, 결혼 같은 개인적인 사유와 투자목적으로 여러 주택을 매입한 다주택자가 세금문제 등으로 나온 매물, 상속·증여받은 부동산이다.또 경·공매로 매입 후 시세구현 후 처분하는 부동산, 투기목적으로 단기간 팔고사고를 반복한 후 차익
2015-03-26 08:30 -
국·공유 부동산 투자 노하우
부동산 투자하면 으레 큰 돈 들여야 한다고 생각해 지레 포기하기 일쑤다. 그러나 눈을 부릅뜨고 부동산 틈새투자처를 찾다보면 남들이 잘 알지 못하는 값싸고 돈 되는 부동산들이 있기 마련이다. 그 중 대표적인 저가매입 수단 중 하나가 바로 국가나 지자체 소유의 국·공유 부동산 투자이다. 국·공유 부동산이란 국가나 지자체, 공공기관이 소유한 부동산을 매입하거나 임대해 장사나 농사를 짓는 것을 말한다. 통상 이들 부동산은 국가나 지자체에서 효율적으로 관리·운용하지만 해당기관이 보유와 활용가치가 떨어진다고 판단할 경우 또는 놀리고 있는 땅을 효율적으로 활용하기 위해 용도폐지 절차를 거쳐 일반인에게 매각 또는 임대하게 된다. 국공유 재산은 행정재산, 공용재산, 공공용재산, 기업용재산으로 구분된다. 행정재산은 국가 및 지자체가 직접 행정 목적을 수행하기 위해 보유하는 재산으로 대부·매각·교환, 양여 또는 신탁하거나 출자의 목적으로 하지 못한다. 청사, 도로, 공원, 하천 등을 행정재산이라 한다. 보존재산이란 국가나 지자체가 보존하는 재산(문화재, 사적지 등), 잡종재산은 행정재산과 보존재산을 제외한 모든 재산을 말하는데 통상 개인의 투자대상은 보존재산과 잡종재산이다. 통상 매각하는 부동산을 ‘불하’, 임대하는 경우를 ‘대부’ 받는다고 한다. 국유잡종재산의 경우 약 70만 필지로 전 국토의 20% 수준이다. 가격 저렴, 지불조건 유리해 인기 이들 국공유지 부동산이 인기를 끄는 이유는 대체로 입지와 부동산 상태가 좋은 데도 불구하고 시중 거래가격보다 매우 저렴하다는 점이다. 국유부동산의 경우 국유재산법에 의거 시가를 참작해 예정가격
2015-03-20 08:30 -
환금성 좋은 경매 물건 고르는 노하우
부동산 투자에서 ‘부동(不動)이 최대의 적(敵)이다’라는 말이 있다. 부동산은 비싼데다 덩치가 커서 쉽게 팔리지 않는 특성 때문에 일컫는 말이다. 특히 경매·공매를 통해 낙찰 받았다가 되파는 경우 환금성은 더 떨어진다. 경매 낙찰 내역이 등기부등본에 올라가 있어 매수 희망자들은 가격부터 깎으려 든다. 아무래도 값싸게 매입한 사실이 공개적으로 노출된 탓에 급매물 가격보다 더 싸게 매입하려는 사람들이 많은 게 사실이다. 경매 부동산의 가장 큰 취약점으로 ‘환금성’이 떨어진다는 점에서 경매 낙찰 이후에 시세가 오를 때까지 기다리는 ‘묵혀두기’식 투자보다 빨리 현금화할 수 있는 매물을 찾는 것이 투자의 관건이다. 투자의 성패는 이미 살 때 결정되기 때문에 경매 투자에 나설 때는 매도전략까지 고려한 출구전략을 염두에 두는 것이 바람직하다. 싸게 낙찰 받았다가 언제든지 현금 흐름을 만드는 방안을 마련하는 데 무게를 두는 게 합리적인 경매 투자법인 셈이다. 옛날처럼 주택과 상가를 옮겨 타며 시세차익을 올리는 방법이 더 이상 통하지 않으면서 경매 투자의 트렌드도 많이 바뀌고 있다. 싼 맛에 경매로 잡았다가 팔고 싶을 때 제 때 팔리지 않으면 몇 년 묵혀놓아야 하는 게 부동산이다. 빨리 처분할 수 있는 부동산을 고르려면 객관적인 시각에서 경매 물건을 고르고 나도 좋고 남이 봐도 좋은 부동산을 골라야 한다. 가격만 싸게 낙찰 받았다고 잘 팔릴 것이라는 생각은 금물이다. 소형, 수익형 경매 물건이 잘 팔린다 현금화가 쉬운 경매 부동산은 수요가 넉넉한 부동산이다. 감정가 1~2억 원 안팎의 실수요자 들이 선호하는 부동산은 불황에도 거래가 빈번하다. 도
2015-03-13 08:30
-
경쟁을 피해 값싸게 낙찰 받는 법
현장에 답 있다… 이해관계자 면담 필수 경쟁이 치열할수록 남는 것이 적은 게 경매투자의 속성이다. 돈이 되는 우량 경매물건은 단독 입찰이거나 한두 명만이 입찰경쟁을 벌여 최저가 수준에 낙찰 받는 게 최선의 투자전략이다. 그런데 요즘 돈 되는 경매물건에는 한 물건 당 수십 명이 입찰해 감정가에 근접한 금액에 낙찰되기 일쑤다. 공개경쟁 입찰을 통해 값싸게 낙찰 받는 경매시장에서 입찰 경쟁을 피하는 것이야말로 저가에 낙찰 받는 비법 중 하나인 셈이다. 경매가 대중화된 시기에는 경매 법정에 들어서기 전에 입찰 예정가를 미리 정해놓는 것이 좋다. 괜스레 입찰장의 과열된 분위기에 현혹돼 가격을 높이 쓰다 보면 수익률이 떨어지기 쉽다. 여러 번 유찰된 물건이 입찰되는 날의 경매장에는 투자자들로 인산인해를 이룬다. 한 물건에 10명 이상 입찰하는 과열경쟁 물건은 통상 아파트나 다세대처럼 인기 많은 공동주택이 대부분이다. 이외에도 2~3회 유찰 물건과 개발호재 물건, 채무자나 소유자가 사는 물건, 1억 원 미만 소액 투자물건들이다. 이들 물건은 고가 낙찰되기 때문에 초보자가 입찰하려면 치열한 경쟁을 뚫을 것을 감안해 입찰을 결정해야 한다. 하지만 경매 고수들은 경쟁을 싫어한다. 남들이 눈독을 들이는 물건보다 오히려 관심이 덜한 물건에 집중한다. 한 발 앞서 입찰을 준비하라치열한 경쟁을 피하는 방법은 남보다 한 발 앞서 입찰을 준비하는 것이다. 여러 번 유찰돼 남들 눈에 좋아 보이는 물건, 흠이 없는 안전한 물건일수록 입찰경쟁률이 높기 때문에 남들보다 한 템포 빠르게 낙찰 받는 방법이 실속 있다. 그러려면 경매에 부쳐진 물건에 대해 심도 있
2015-03-05 08:30 -
경매로 돈 되는 상가 고르는 법
예상업종·유동인구·동선파악 체크 ‘필수’ 서울 강동구 천호동에 사는 황창덕씨(54)는 요즘 상가 경매에 관심이 많다. 신도시 소형 상가는 임대수요가 넉넉해 고정적인 월세 받기에 제격이라고 판단해서다. 지난해 7월 성남시 분당구 야탑동 5층 근린상가 가운데 3층 60㎡를 감정가(1억4000만원)보다 저렴한 1억621만원(감정가의 75%)에 낙찰받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 건강식품전문점에 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원의 월세를 받고 있다. 경기 고양시 일산 서구 주엽동에 사는 고상연씨(48)는 수도권 상가 경매물건에 투자해 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 지난해 경매를 통해 고양시 일산 동구 중산동 5층 중 1층 상가 34㎡를 감정가 2억3700만원에서 3회 유찰 후 최저가가 1억2134만원까지 떨어진 경매물건을 1억4481만원(감정가의 61%)에 낙찰받았다. 상가 세입자를 두 달 만에 명도한 후 지난해 11월 유기농마트에 보증금 2000만원에 월 80만원으로 세를 줬다. 고수익과 고정 월세 수익을 기대하며 경매에 부쳐진 상가를 찾는 수요자가 늘고 있다. 낙찰가율이 80~90%대를 보이는 오피스텔과 다세대 등 소형 부동산이 인기를 끌자 낙찰가율이 낮은 상가로 투자자들이 몰리고 있는 것이다. 수익형 부동산상품 대표주자 경매물건 중 유일하게 낙찰가율 50%대를 보이는 종목이 근린상가다. 감정가보다 현저히 저렴하게 낙찰받는 대신 입지와 상권 분석에 실패하기 십상인 것이 상가인 셈이다. 상가의 종착역이라고 하는 법원의 경매에 부쳐진 상태이기 때문에 입지가 열악하고 상권이 침체상태일 가능성이 높다. 따라서 월세 수익을 얻으려는 목적으로 상가 경매투자에 나서려면 입찰 전 철저한 입지
2015-02-24 08:30 -
‘공매’ 잘 고르면 알짜 매물 싸게 산다!
부동산을 값싸게 사들이는 투자수단 몇 가지를 꼽는다면 경매와 공매, 기업용 할인부동산과 은행 유입부동산, 급매 등을 들 수 있다. 그중에서 사람들은 법원경매 투자가 수익성면에서 가장 월등하다고 생각한다. 그러나 요즘 경매는 경쟁률이 치열해 낙찰가율이 감정가를 웃도는 물건이 속출하면서 당분간 경매시장을 관망하는 수요자들이 많아 졌다. 경매에서 낙찰가율이 치솟는 이유는 최근에 나오는 경매물건 중 감정가가 턱없이 낮기 때문이다. 저평가 시점에 감정된 아파트가 가격상승기인 요즘에 나올 경우 낙찰가율은 감정가를 훌쩍 넘게 마련이다. 입찰경쟁률도 수 십대 1을 보이는 등 한 아파트경매물건을 놓고 치열한 경쟁을 벌이기 일쑤다. 그러나 자산관리공사의 공매 부동산은 일반인들에게 덜 알려진 탓에 상대적으로 낮은 입찰경쟁으로 좋은 물건을 낙찰 받을 확률이 높다. 게다가 경매와 달리 특별한 전문지식을 요구하지 않는다. 공매물건은 대개 권리관계에 별다른 하자가 없어 안전하게 부동산을 매입할 수 있어 틈새 투자처로 매력이 많다. 경기침체 장기화 여파로 국세체납액이 2013년 말 기준 전체 국세체납액이 25조 2418억 원을 넘어 인구 수로 나눈 1인당 국세체납액은 평균 50만원씩 체납하고 있는 셈이어서 공매에 부쳐지는 압류부동산이 경매물량에 버금갈 정도로 늘고 있다. 경쟁 입찰을 통해 새 주인을 찾는 점에서 경매와 공매의 절차는 비슷하다. 다만 법원경매는 국가기관이 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없지만 공매는 공공기관인 자산관리공사가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 투자자의 자금대와 투자 성향, 안정성에 초점을 맞춰 좀 더 값싸고
2015-02-17 08:30 -
부동산 경매로 하는 틈새 임대사업
낡은 부동산 리모델링 거치면 임대수익 ‘쏠쏠’ 경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. ‘수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔’이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다.고수익을 올리려면 경매 ‘틈새’ 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경·리모델링 과정을 거치거나 지하 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품 투자전략을 알아보자.경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀 수 있다. 단독주택은 원룸형 다가구나 상가주택, 상가나 오피스는 창고나 소호텔, 지하상가는 골프장이나 구분 사무실 등으로 개조하면 연 10%가 넘는 고수익을 올리는 게 가능하다. 덩치 큰 부동산은 지역 수요에 맞게 잘게 나누거나 구분하는 방식으로 개조할 수 있다.아이디어가 돈을 만든다. 경매의 비인기 종목인 상가를 소형 임대용 시설로 바꿔 투자이익을 실현할 수 있다. 공급 과잉으로 수년째 덩그러니 비어 있는 근린 상가 상층부를 감정가의 50~
2015-02-13 08:30 -
허름한 경매 부동산으로 알짜 만들기
경·공매를 통해 지은 지 오래된 주택이나 허름한 상가를 싸게 낙찰 받아 리모델링(건물 개·보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 도심 주택의 매매가가 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 노후주택을 임대수익용으로 바꾸려는 수요가 늘어나고 있는 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있는 것이다. 오래되고 낡은 부동산을 값싸게 살 수 있는 경매시장을 이용하면 저가매입이 얼마든지 가능하다. 법원경매 물건의 특성상 대체로 낡고 노후한 매물이고 관리상태가 허술한 주택들이 많기 때문에 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 훨씬 좋은 값에 낙찰 받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 노후 주택 경매물건을 적극 노려 볼만하다. 낡은 주택 싼 가격에 매입 가능 노후주택 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡ 당 50~100만 원 정도 비용으로 노후주택을 신축 건물 수준으로 고칠 수 있다. 기간도 한 달 정도면 충분하다. 특히 일반주택은 공동주택보다 다양한 리모델링이 가능하다. 최소한의 도로에 접한 주택은 활용가치가 충분하다. 대지에 주차장이나 부대시설을 들일 수 있고 입지 특성에 맞게 용도변경도 가능하다. 상가주택이나 다가구로 개조하면 수익성부동산으로 개보수가 가능하다. 경매시장에는 노후하고 낡은 경매 주택의 공급물량은 꾸준하다. 전국적으로 한 달이면 단독주택 경매물건이 8000여건이 쏟아지고 서울 ‧ 수도권에
2015-02-05 08:30
-
물건분석 잘해야 돈 되는 경매 잡는다
최근 거래된 3건 이상 유사매물 분석하라 실전 고수들도 개별 부동산의 하자를 만나지 않으려면 권리분석보다 더 꼼꼼하게 물건분석을 해야 한다. 사진은 서울 지역 중대형 빌라 추천경매물건인 서울 강남구 역삼동 현대빌라. 경매에서 권리분석보다 더 중요시여기는 게 물건분석이다. 권리분석이 경매 투자를 위한 기초 입찰 준비 단계라고 한다면 물건분석은 경매 부동산에 대한 심층 조사 과정이라고 보는 게 일반적이다. 즉, 입찰하고자 하는 부동산이 가격이 싼지, 낙찰 후 발전성이 높아서 앞으로 가격이 올라줄지를 파악하는 것이 넓은 의미의 물건분석이다. 물건분석은 ‘해도 그만 안 해도 그만’인 것이 아니고 반드시 짚고 넘어가야 할 경매의 핵심인 것이다.2002년 민사집행법이 제정되면서 경매의 권리분석 과정은 단순하고 명확해진 게 사실이다. 권리관계가 확정된 상태에서 경매가 진행되고 경매 관련 법 제도가 개선되면서 경매 대중화 단계로 접어들었다. 따라서 이제 경매의 권리분석은 유명무실해졌다는 말을 많이 한다. 매각서류에 나타난 권리상 하자 있는 물건과 특별매각조건 등 권리상 위험한 물건이 일반인에게 공개되면서 초보자도 쉽게 권리분석하고 안전하게 낙찰 받을 수 있게 됐다.그러나 물건분석 과정에서의 부동산에 대한 조사와 분석은 아직도 입찰 단계에서 초보든 고수든 신중하게 접근해야 할 범접(?)하기 어려운 분야라 해도 과언이 아니다. 실전 고수들도 개별 부동산의 하자를 만나지 않으려면 권리분석보다 더 꼼꼼하게 물건분석을 해야 한다. 자칫 개별 하자를 만나거나 치명적인 경매의 함정에 빠질 경우 ‘빛 좋은 개살구’의 부동산을 만나는 우를 범하기
2015-01-29 08:30 -
불황에 강한 ‘수익형’ 부동산 고르기
부동산시장 침체가 장기화할 조짐을 보이면서 투자자들의 고민이 깊어지고 있다. 투자 타이밍을 잡지 못해 망설이고 마땅한 투자 상품에 대해 고민 중이다. 더구나 아파트 재테크가 사실상 어려워지자 상가 등 수익형 부동산에 관심이 많지만 불황 여파에 시장을 관망하는 경우가 늘어났다. 불투명한 시장 전망 때문에 투자 상품을 찾지 못해 유동성 자금이 많아졌고 실수요자들마저 부동산 투자에 선뜻 나서지 못하고 있다. 예전처럼 부동산 시장이 활성화되기 힘든 구조인 만큼 보유가치가 높은 수익형 상품을 노려야 한다. 불황에 강하고 안전한 수익형 부동산을 선별적으로 고르는 투자전략을 세워야 한다. 불투명한 시기라는 점을 감안해 우량 매물을 고르기 위한 중장기 전략이 필요하다. 목표 수익률을 낮춰 잡고, 과거 인기상품에 치우치기보다 미래 침체 가능성에 염두를 둔 전략을 세우는 게 효과적이다. 불황기 수익형 부동산을 고르는 전략을 알아보자. 도심 임대부동산이 불황에 강하다 장기 불황이 예상될 때는 현금화할 수 있는 투자가 유리하다. 꼬박꼬박 임대료가 나오는 수익형 상품이 ‘차익용’ 부동산보다 훨씬 유리하다. 특히 도심 인기지역 꼬마 빌딩과 소형 상가는 안정적 임대수요로 인해 꾸준한 수익을 올릴 수 있어 불황에 강한 상품으로 꼽힌다. 도심 꼬마빌딩의 경우 임대소득은 연 4%대에 불과하지만 환금성이 뛰어나다. 중소법인들의 수요가 늘어난 데다 개인 자산가들이 투자대열에 적극 합류한 데 따른다. 도심 내 월세 수익형 부동산들이 인기를 끄는 이유는 안전자산으로 입지를 굳히며 묻어두기 식 투자에 가세했기 때문이다. 편리한 교통이나 접근성, 주변 환
2015-01-21 08:30 -
고급 빌라 경매 반값에 낙찰 받기
‘고급 빌라’ 인기 끄는 이유중대형 빌라는 통상 경매 시장에서 2회 유찰이 관행일 정도로 비인기 종목이다. 소형 다세대는 1~2회 유찰 후 75% 선에 낙찰되지만 중대형은 70% 선에 낙찰되고 요즘처럼 겨울 비수기에는 감정가의 60~70% 선에 낙찰되기도 한다.132~165평방미터(약 40~50평형)대의 중대형 고급 빌라를 2~3회 이상 유찰 후 50~70% 선에서 낙찰 받으므로 싸게 사서 넓은 고급주택에 거주하거나, 대가족이 거주해 집 늘려가기를 위해 대형주택을 알아보는 실수요자에게 제격이다. 서울의 서초구 반포동과 방배동, 강남구 역삼동과 논현동, 종로구 구기동과 평창동, 용산구 한남동과 이태원동 외에도 신도시인 분당 일산 등지 주거환경이 쾌적한 곳의 저층 연립주택이 경매시장에 꾸준히 나온다. 중소 벤처기업인들은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 감정가격이 20억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 40% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. 고급 ‘빌라’ 매각 동향감정가의 반값 수준에 낙찰되는 인기지역 고급빌라 경매 낙찰 사례가 늘고 있다. 얼마 전 서울 중앙법원에 경매 입찰에 부쳐졌던 강남구 삼성동 현대빌라 189㎡는 감정가 23억 원에서 3회 유찰돼 11억7760만원에 입찰에 부쳐졌다가 4명이 입찰 경쟁을 벌여 J모씨에게 13억4350만원(58%)에 최종 낙찰됐다.또 성남지원에서 입찰에 부쳐졌던 성남시 분당구 구미동 청구빌라 199㎡는 감정가 13억5000만 원에서 3회 유찰 후 최저가 6억9120만원에 입찰에 부쳐졌다가 2명이 입
2015-01-15 08:30 -
소형 오피스 경매로 월세 받아볼까?
소형 오피스 경매 투자 장점소액투자가 가능한데다 싸게 낙찰 받아 임대를 줄 경우 임대료가 저렴하고 공실률도 낮아 불황기에 적당한 투자대상이다. 소형 사무실은 아직까지 경매시장의 비인기 종목이지만 안정적인 임대수익과 활용성이 높아 불황기에 전형적인 ‘저위험 고수익’ 구조다. 소형 사무실이 경매에 나오는 면적은 전용면적 기준 33㎡(10평)∼66㎡(20평) 단위로써 오피스텔처럼 작은 단위로 쪼개 팔기로 개별 등기 분양했던 임대 수익형 부동산이다. 소액 투자자들을 타겟으로 분양했다 미분양분으로 남은 후에 시행사가 부도나면서 경매에 나온 경우이다. 적은 돈을 들여 사무실(업무용)을 마련하려는 개인 및 중소기업이 늘면서 법원 경매시장에서 중․소형 사무실의 인기가 갈수록 높아지고 있다. 특히 경기불황이 계속되고 있는 상황에서도 소규모 창업이 뜨거운 것도 초소형 오피스 임대사업이 호재인 이유다. 산업구조 변화에 따라 사업 방식이 변하고 사업 공간도 오프라인에서 온라인으로 옮겨가면서 직원을 많이 채용하지 않는 소기업이 늘면서 사무실이 넓지 않아도 사업 활동에 지장을 받지 않기 때문에 소형 사무실의 수요는 증가할 것으로 보인다.오피스는 오피스텔과 달리 상대적으로 희소성이 있어 경매시장에서 인기몰이 중이다. 세입자들이 소형 사무실을 선호하는 이유는 사장1명, 직원 2~3명 정도가 사용하기에 적당하고 관리비도 저렴하기 때문이다. 주택 뿐 아니라 오피스도 소형을 찾는 수요가 증가하고 있어 도심 소형 사무실 임대사업은 유망하다. 향후 국내 1인 창조기업(창의적인 아이디어나 전문지식 등을 가진 자가 독립적으로 영리를 목적으로 활동하는 1
2015-01-07 08:30 -
소액 경매 투자해 고수익 올리는 법
초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않은 일이다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능하다. 대표적인 것이 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건 상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법이다. 경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 찾지 않는 비 선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 것도 쏠쏠한 소액투자법 중 하나다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 하지만 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤기 때문이다. 세입자가 직접 경매에 나서라 살고 있는 집이 경매에 부쳐지면 세입자 본인이 경매과정에 참여해 직접 살던 집을 낙찰받는 과정을 ‘세입자 유입’이라고 한다. 세입자가 말소기준권리보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되기 마련이다. 임차인은 대항력이 있어 여러 번 유찰돼 최저가가 전세금 정도까지 내려가기도 한다. 이때 세입자는 전세금 상계(相計)처리를 목적으로 입찰해 기존 전세금만으로 살고 있는 집을 낙찰 받을 수 있다. 통상 제3자가 낙찰 받으면 대항력이 있는 전세입자의 전세보증금을 물어줘
2014-12-31 08:30