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"내년에 상가주택 처분하면 '양도세 폭탄' 맞습니다"
서울의 중심가를 비롯해 동네에서 보면 1층은 주택 외의 목적의 건물(이하 상가로 표현), 2층,3층은 주택으로 되어 있는 겸용주택을 자주 접하게 됩니다. 쉽게 '상가주택'이라고 부릅니다. 이러한 상가주택은 노후 대비를 위해 마련하는 '꿈의 집'으로도 불립니다. 직접 거주를 하면서 1층에서는 임대수익을 얻을 수 있기 때문입니다.신도시에서도 이러한 상가주택을 흔히 볼 수 있습니다. 아예 한국토지주택공사(LH)가 상가주택부지를 판매하기도 하고, 전매도 할 수 있다보니 부지를 되팔기도 합니다. 지역에서 원래 살고 있던 원주민들도 새로 짓는 아파트의 입주권 못지 않게 상가주택 자리를 원하는 경우가 많다고 합니다.이러한 상가주택은 층별로 구분등기된 경우가 드뭅니다. 1인의 소유(혹은 공동소유)로 되어 있다보니 건물 전체가 하나의 단위로 매매가 이루어집니다. 주택에는 1세대1주택 비과세 제도가 있습니다. 하지만 주택 이외의 건물에는 비과세가 적용되지 않습니다. 이러한 상가와 주택이 혼재되어 있는 상가주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세할까요? 주택면적> 상가면적…전체 주택으로 간주해 1세대1주택 비과세 가능현행 소득세법에서는 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 건물로 복합되어 있는 경우에는 다음과 같이 주택 여부를 판단해서 양도소득세 과세가 이루어집니다.다음의 예로 살펴보겠습니다. 이러한 상가주택을 15억원에 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 계산될지 알아보겠습니다. 우선 주택의 면적이 총 170㎡(85㎡ +85㎡)가 됩니다. 이는 주택면적이 상가의 면적보다 크기 때
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50억 빌딩 자산가 "재혼한 처와 자녀들 재산 갈등 어쩌나"
전처로부터 낳은 자녀와 후처와의 갈등이 고민되는 유부단씨(가명) 사례입니다 유부단 씨는 사별한 아내와의 사이에 딸 하나 씨와 아들 두리 씨 이렇게 2명의 자녀를 두었습니다. 아내가 일찍 세상을 떠나는 바람에 엄마 없이 키웠음에도 딸과 아들 모두 반듯하게 성장했습니다. 유부단 씨는 10여년 전 지인 소개로 남편과 사별하고 외아들을 키우는 후처희 씨를 알게 됐습니다. 두 사람 모두 비슷한 처지라 공감하는 부분이 많았고, 살림을 합친 후 혼인신고까지 마쳤습니다. 후처희 씨와의 사이에 자녀는 두지 않았습니다. 유부단 씨는 요즘 고민이 많습니다. 본인의 건강이 그리 좋지 않은 데다가, 최근 들어 유부단 씨의 자녀들과 후처희 씨 사이에 갈등이 심합니다. 후처희 씨가 유부단 씨의 돈으로 자기 아들의 유학자금을 댄 것이 발단이었습니다. 유부단 씨의 승낙을 받기는 했습니다. 하지만 유부단 씨의 자녀들 입장에서는 자신들과 피 한방울 전혀 섞이지 않은 남의 자식 학비가 아버지 주머니에서 나가는 것을 납득할 수 없었습니다. 유부단 씨는 시가 50억원 가량의 꼬마빌딩을 보유하고 있습니다. 건물 맨 윗층에는 유부단씨와 아내가 거주하고, 나머지 층은 모두 점포를 임대하여 임대수입이 월 2000만원 정도 됩니다. 생활에는 전혀 어려움이 없는 수준입니다. 문제는 유부단 씨가 죽고 나서입니다. 전처 소생인 유부단 씨의 자녀와 후처희 씨가 사이좋게 건물을 공동소유할 가능성이 없기 때문입니다. 부동산을 처분해서 상속비율대로 분할할 것인데, 그렇게 되면 현재 살고 있는 주거지와 고정적인 임대수입이 모두 사라지게 됩니다. 스스로 생계를 유지할 능력이 없는 후처희 씨가
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토지거래허가구역 주택 양도, '잔금일'이 관건
서울에 토지거래허가구역이 확대됐습니다. 주택을 양도하는 경우 양도소득세 신고를 함에 있어 토지거래허가구역과 아닌 경우 차이가 발생합니다. 우선 토지거래허가구역을 살펴보면 다음과 같습니다. 지난 4월22일 서울시보에는 압구정, 여의도의 아파트지구 지구단위계획구역과 목동 택지개발 지구단위계획구역, 성수동 전략정비구역을 토지거래허가구역을 추가로 지정한다는 공고가 있었습니다. 이로써 서울시 면적의 8.31%인 50.27㎢ (국토부장관 지정지역 포함...
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"이제 주택 거주기간 2년은 필수"
양도소득세는 장기간 보유하면서 발생한 가치 상승분을 이익 실현하는 시점에 일시에 세금을 부과하는 구조를 갖고 있습니다. 장기간 보유하면서 물가상승으로 인한 보유 이익 또한 많아지게 됩니다. 누진세율 구조에 의해 높은 세율이 적용되어 양도소득세가 더불어 많아지게 됩니다. 부동산을 장기간 보유한다는 것은 부동산의 투기와는 거리가 있습니다. 그럼에도 양도소득세의 구조상 세금 부담이 과도하게 상승되는 되는 결과가 나옵니다. 이러한 결과를 방지하기 위...
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절세하는 꿀팁…"세대분리하면 2년 보유 안 따져도 된다"
최근 문의가 많은 최종 1주택 보유기간 기산일에 관한 2월17일자 개정된 내용을 사례와 함께 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. 최종1주택 보유기간 기산일에 대한 규정이 2월17일자로 시행령이 일부 개정이 되었다는 얘기는 지난 번에 언급했습니다. ‘최종1주택 보유기간 기산일’ 규정은 다주택인 1세대가 1주택 외의 다른 주택을 양도하므로서 1주택만 남은 경우에 최종 1주택의 보유기간을 1주택이 된 날로부터 새롭게 기산한다는 ...
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최종 1주택이라도…보유기간만큼 중요한 '거주기간'
2주택을 보유하고 있다가 1주택을 처분하고 나면, 1주택 밖에 남지 않습니다. 그렇다면 당연히 비과세가 될까요? 올해부터 그렇지 않으니 주의하셔야 한다는 얘기를 앞서의 칼럼에서 소개를 드렸습니다. 당연히 남은 주택이 1주택 밖에 없고, 그 동안 수년을 보유하고 있었기 때문에 비과세려니 하지만 ‘최종1주택 보유기간’기산일 규정이 2021년 시행되면서 자칫 엄청난 양도소득세 부담을 안을 수도 있게 됩니다. 그렇다보니 '...
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다주택자, 용도 변경하거나 증여해도…비과세 쉽지 않네
최종 1주택의 보유기간 기산일에 대한 규정이 시행되면서 이에 대한 문의가 많습니다. 주택의 보유기간은 해당 주택을 취득한 날로부터 계산하는 게 원칙입니다. 그런데 2021년 1월1일 현재 2주택 이상을 보유했다가(기획재정부는 2021년 1월1일 현재 다주택인 경우에 적용하는 것으로 해석) 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도했다면 어떨까요? 이 경우에는 남은 1주택을 해당 주택의 취득일로부터 따져 보유 기간으로 계산하는게 아니라, &lsqu...
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'1세대1주택 비과세' 정밀 해부하기
정부가 부동산과 관련된 세금을 늘리고 있습니다. 특히 양도소득세를 강화하다보니 1세대 1주택이라고 하더라도 막연하게 '세금을 내겠지'라고 생각하는 분들이 있습니다. 하지만 집을 산 시기나 보유기간에 따라 비과세 요건들이 있습니다. 조정대상지역 주택이라고 무조건 거주 요건이 필요하다고 생각할 수 있지만, 꼭 그런 것은 아닙니다. 세무상담을 하다보면, 1세대1주택 비과세를 받기 위해서 조정대상지역의 주택이라면 무조건 2년 거주를 해...
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오래 보유했으니 비과세? 올해부터는 달라진다
최근 2-3년간 주택의 양도소득세 관련 소득세법은 수 차례의 법령 개정과 신설 과정을 거치면서 일반 납세자들뿐만 아니라 세무 전문가들조차도 쉽게 이해하지 못하는 법이 되었다. 그래서, 양도소득세에 대한 글을 아무리 쉽게 쓰더라도 주택을 취득한 시기, 조정대상지역 여부, 양도한 시기 등에 따라 수많은 사례가 나올 수 있음에도 불구하고, 글에 제시된 사례가 독자들로 하여금 본인의 케이스에 부합되는 것으로 자칫 오해를 불러일으키는 경우가 발생할 수 ...
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주식과 세금
2021년 신축년 주식시장도 투자자들의 관심이 뜨겁습니다. 코스피는 작년의 상승세에 힘입어 3000포인트를 가뿐히 돌파했고 코스닥은 20년 만에 1000포인트를 밟았습니다. 동학개미로 불리는 개인투자자들의 주식 관심이 뜨거운 만큼, 개인이 주식에 투자할 경우 발생하는 세금이야기를 해보겠습니다.흔히 장내에서 주식에 투자할 경우에는 세금이 없다고 생각하겠지만, 사실은 그렇지 않습니다. 장내라고 하더라도 소득세법상 대주주에 해당할 경우 주식 양도차익에 대해 양도소득세를 납부해야 합니다.따라서 투자자들은 본인이 대주주에 해당하지 않는지 반드시 잘 확인해야 하는데요. 대주주 기준은 크게 두가지 분류로 정해집니다.직전사업연도말 기준으로 지분율이나 평가금액이 1%, 2%, 4%, 10억원 이상일 경우 2021년 중에 주식을 양도한다면 양도소득세를 납부해야 합니다. 평가금액은 직전사업연도 종료일 하루의 평가금액에 대해 대주주 여부를 판정하지만, 지분율은 연중 새롭게 취득해 기준 이상의 지분이 되었다면 대주주로 판정됩니다.2018년 세법개정시 2021년 4월1일부터는 평가금액기준이 3억원 이상으로 확대될 예정이었으나 이번 세법개정에서 이 조항이 삭제됐습니다. 2022년말까지는 현행인 10억원 이상으로 유지됩니다(2023년부터는 금융투자소득이 신설되어 대주주 여부에 상관없이 과세대상 소득이 됩니다). 이때 중요한 점은 주주한명이 보유한 수량 뿐 아니라 특수관계인의 주식 보유수량을 합산하여 판단하는 점입니다. 일반적으로 지배주주가 아닌 투자자라면 본인과 배우자, 직계존속 및 직계비속의 보유수량을 합산하여 판단하고 지배주주인 경우에는 여기에 6촌이내 혈족과 4촌이내
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ICO 금액의 허와 실
최근 언론에 오르내리듯 ICO에 엄청난 돈이 몰리는 것으로 보도되고 있습니다. 전 세계 2억명 가까운 사용자를 보유한 텔레그램은 우리나라 돈으로 거의 2조원에 가까운 자금을 이른바 적격 투자자들에게서 순식간에 모집을 했습니다. 그리고 어지간한 프로젝트의 ICO는 100억, 200억을 손쉽게 넘고 있습니다.？그런데 이들이 모집한 자금이 온전히 개발비등 생태계 구축과 사업 자금으로 사용할 수 있을까요? 하지만 ICO의 속내를 들여다보면 전혀 그렇지 않다고 말씀드릴 수 있습니다. 언론에 보도된 금액에서 이것 빼고 저것 빼고 실제로 사업에 투입할 수 있는 실질 자금은 모집했다고 하는 금액과 상당한 괴리가 있다 애기할 수 있습니다. 그 이유는 먼저 대다수의 ICO 기업들은 상당한 마케팅 비용을 투입하고 있습니다. 즉,？ ICO 이전에 상당한 비용이 여기 저기로 새어 나갑니다.？ 특히 마케팅 대행사를 활용할 경우, 적게는 3%(텔레그램과 같이 유명한 기업이 여기에 해당)에서 많게는 15% 이상(일반적인 기업)의 마케팅 수수료를 지급합니다. 여기에 홍보 대행사에게 지급되는 비용과 값비싼 호텔에서 진행되는 각종 밋업 행사에 지출되는 금액, 그리고 부풀대로 부풀어진 개발자 스카우트 비용 등을 감안하면 실제로 조달되었다고 하는 금액보다 적어도 20% 이상의 비용이 낭비되는 것으로 예상됩니다. 이는 미국 서부 개척시대, 골드러시 시대의 금 캐는 사람보다 청바지 파는 사람이 더 수지를 봤다는 얘기와 겹쳐 보이며, 이보다 더 무서운 요람에서 무덤까지 따라다니는 세금이라는 강적에 대한 진지한 검토는 거의 하지 못하고 있는 것 같습니다. ICO는 대부분 암호화폐로 투자를 받으
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편의점에서 부동산을 사시나요?
편의점에서 부동산을 사시나요? '선생님…오늘 오전에 연락받은 물건인데요…급하게 진행되다 보니 지금 계약서를 쓰러 왔는데 xx동의 oo아파트를 대출 7억을 끼고 13억에 사려고 하는데 괜찮을까요?' 얼마전 필자가 집에 퇴근을 하고 옷을 갈아입고 욕실로 씻으러 들어가는데 온 문자의 내용이다.그때 시간이 밤 10시 40분이 조금 지난 시간이었다. 공인중개사에서 정말 괜찮은 급매물로 빨리 잡으라고 독촉을 많이 했겠지만 너무 ...
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네가 사는 곳은 어디니!!!
몇해 전 프랑스의 유명 영화배우인 제라르 드파르디외가 프랑스의 과중한 세금부담 때문에 프랑스 국적을 포기하고 러시아로 망명한, 일명 '세금망명'으로 내외신 매스컴에 크게 보도된 적이 있다. 세금부담이 과중하다면 자신의 국적까지도 바꾸는 것을 보면서 세금이라는 것이 우리 삶의 의사결정에 얼마나 큰 영향을 미치고 있는지를 새삼스럽게 재인식하게 되는 계기가 되었다. 그렇다면 낮은 소득세율이 적용되는 국가로 국적만 바꾸고 한국에서 살더라도 세금부담이...
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사랑과 세금은 타이밍이 관건!
(출처 = 프리큐레이션) 사랑은 타이밍이라는 이야기를 많이 듣는다. 그리고 수많은 연인들의 사랑을 그려내는 멜로영화에서도 예기치 않게 어긋나는 만남의 순간과 인연으로 안타까움을 자아내는 커플들을 보고 있노라면 그 말에 크게 공감이 간다. 일례로 '러브어페어'의 아네트베닝과 워렌비티의 안타까운 엇갈림의 순간은 아직도 가슴을 찡하게 만든다. 이처럼 사랑에 타이밍이 중요하듯이 세금도 무엇보다 타이밍이 중요하다. 세금과 관련된 타이밍을 결정하는 ...
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지금 투자자들이 챙겨야 할 세가지
올해는 '미국의 금리인상'으로 시작해서 '금리인상'으로 끝이 날 듯 싶다. 연초부터 미국의 경기 회복에 대한 기대감으로 '금리인상'의 기정 사실화와 그 시기에 대해서 논란이 많았고 매월 '곧 할 것이다','조만간 하는 것도 어떨까 싶다' 식의 멘트에 전 세계 주식시장이 하락하는 모습을 보였다. 하지만 중간 중간에 미국의 경제 지표로 실업률이나 고용지표 등이 좋지 않게 발표되어 관련 기관의 대표나 저명한 경제학자나 비중 있는 사람이 '당장 금...