이미 전환율보다 높게 계약했다면?… 전월세 전환율 Q&A
임차인 허락시에만 월세로 전환 가능
월세→전세로 전환시에는 적용안돼
기존에 전세를 월세로 바꾸고 월세를 전월세전환율 보다 높게 책정하는 계약을 체결했더라도 소용없게 된다. 10월부터는 세입자는 계약을 무시하고 법적 전월세전환율 범위 내에서만 월세를 내면 된다.
월세 중 전월세전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없다고 보기 때문에 무효라는 해석이다. 세입자가 전월세전환율로 환산했을 때보다 많은 월세를 이미 집주인에게 지급한 경우 소송을 통해 반환을 청구할 수 있다.
정부는 19일 정부서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 열고 현행 4%인 전월세 전환율을 2.5%로 내린다고 발표했다. 현행 '기준금리(0.5%) + 3.5% = 4.0%'이던 전월세 전환율을 '기준금리(0.5%) + 2.0% = 2.5%'로 개선한 것이다.
5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 4억원으로 낮추고 1억원을 월세로 받겠다고 한 경우에서 계산해보면 월세가 12만5000원 내려가는 효과가 있다. 현재 4%인 전월세 전환율을 기준으로 하면 1억원에 4.0%를 곱해 나온 400만원에 12를 나눈(1억원X4.0%/12) 33만3000원이 월세다. 전월세 전환율이 2.5%로 바뀌면 월세는 1억원X2.5%/12, 즉 20만8000원이 된다.
전월세전환율 등 임대차 제도와 관련한 내용을 문답 형식으로 정리하면 다음과 같다.
▶계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해 이에 응하고 계약을 맺었다. 알고 보니 전월세전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다면 어떻게 해야 하나.
"전세가 법적 전월세전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효다. 이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 '초과 차임 등의 반환청구' 규정이 있다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 소송을 제기하면 된다."
▶전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아지면 월세도 낮아지지만, 월세를 전세로 바꿀 때는 거꾸로 전세가 많이 오르는 것 아닌가.
"주임법상 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정이다. 월세를 전세로 바꿀 때는 '시장 전환율'을 참고해 집주인과 세입자간 협의해 정해야 한다. 시장 전환율이란 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 '전월세전환율'이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다."
"차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리다. 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년은 지나야 행사할 수 있다. 집주인이 요구하는 대로 무조건 관철되는 것도 아니다. 집주인과 세입자가 적당한 수준의 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액을 할 수 없다."
▶계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나.
"전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 불가능하다. 반대로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다."
한편 정부는 이번 전월세 전환율 인하로 집주인들이 전세를 월세로 전환되는 속도가 늦춰질 것으로 보고 있다. 월세 시장 안정에도 기여할 것으로 보고 있다. 최근 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 계약 갱신 시 전세를 월세로 전환하기를 요구하는 사례가 많아지고 있다. 다만 전월세 전환율 규정이 강제력이 부족해 시장에서 잘 이행되지 않는 현실은 한계점으로 지적된다.
시행령 개정안에는 집주인이 직접 거주를 이유로 계약 갱신을 거절했을 때 전 세입자가 집주인의 실제 거주 여부를 확인할 수 있도록 퇴거 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있게 하는 내용도 담긴다. 현재로선 현 임차인과 임대인, 해당 주택의 소유자, 근저당권자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등이 권한이 있다. 하지만 여기에 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인이 포함될 예정이다. 임대차분쟁조정위원회 운영 기관으로 기존 법률구조공단 외에 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원이 추가된다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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8% 넘는 곳 수두룩한데…2.5%로 낮추겠다는 '전월세 전환율'
앞으로 집주인들이 전셋집을 월세로 전환할 때 기대수익률이 크게 낮아질 전망이다. 정부가 전월세 전환율을 낮추기로 해서다. 월세 전환을 막으면 전셋값이 안정된다는 계산이다. 그러나 강제력이 부족해 효과가 떨어질 수 있다는 지적도 나온다.홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산시장 점검 관계장관회의’ 결과를 발표했다. 현재 4%인 전월세 전환율을 2.5%로 낮추는 게 골자다.전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 기준이 되는 법정 비율이다. 기준금리(0.5%)에 3.5%포인트를 더해 정해진다. 정부는 현행 4%의 전월세 전환율이 2016년 11월 결정된 것이어서 저금리 기조를 반영하지 못하고 있다고 봤다. 10월까지 ‘주택임대차보호법 시행령’을 개정해 가산 비율을 ‘기준금리+2.0%포인트’로 낮춘다는 계획이다.이 경우 임대인들이 전세를 월세로 전환해 거둘 수 있는 수익이 크게 감소한다. 만약 현재 2억원인 전셋집의 보증금을 5000만원으로 낮추면서 월세로 전환할 경우 4% 전환율에 따른 월소득은 50만원이다. 월세를 전세와 월세보증금의 차액으로 나눈 뒤 12개월을 곱한 값이다. 그러나 정부 안대로 2.5%의 전월세 전환율이 적용될 경우 집주인이 받는 월세는 37만원으로 줄어든다. 보증금을 비율을 높일 경우 전환율에 맞춰 받을 수 있는 월세는 더욱 감소한다.정부가 전월세 전환율을 대폭 낮춘 건 전셋값이 꾸준히 오르고 있어서다. 지난 6월부턴 상승폭이 더욱 확대되는 추세다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권 시행을 앞두고 미리 전세가격을 올린 계약이 많았던 데다 중개시장에서 전세물건까지 감소한 영향이다. 새 규제를 피하기 위한 월세 전환이 늘자 이 같은 유인을 없애겠다는 게 정부 의도다.시장에서 통용되는 전월세 전환율은 이보다 훨씬 높은 수준이다. 한국감정원에 따르면 6월 기준 전국 주택 전월세 전환율은 5.9%다. 서울의 경우 평균보다 낮은 5.0%를 보였지만 경북(8.6%)과 충북(8.4%), 전북(8.2%) 등은 현행 법정 기준을 두 배 이상 웃돌았다. 대구(7.2%)와 경남(7.0%)도 높은 비율을 보였다.그러나 법정 비율에 강제성이 있는 건 아니다. 정책 효과가 떨어진다는 지적이 나오는 이유다. 이 때문에 이용호 무소속 의원은 법정 비율을 어길 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용의 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 발의한 상태다.신규 계약 때는 이마저도 통하지 않는다. 기존 임대차계약을 전환할 때는 법정 비율이 적용되지만 새 임차인과 계약할 땐 집주인인이 임의대로 전월세 전환율을 정할 수 있다. 다만 전세로 세입자를 들였다가 월세로 전환할 땐 세입자의 동의가 필요하다는 게 법조계의 해석이다. 김향훈 법무법인 센트로 대표변호사는 “전환율에 맞춰 바꾼 실질적인 임대료 가치는 동일하더라도 보증금과 월세의 구성이 바뀌기 때문에 세입자 동의가 필요하다”고 설명했다.전문가들은 전월세 전환율 하향이 ‘임대차 3법’과 맞물릴 경우 임대인들의 수익성이 나빠지는 만큼 임대차시장에 공급이 감소하는 부작용이 나타날 수 있다고 내다봤다. 안명숙 우리은행 부동산투자지워센터 부장은 “세입자에게 도움이 되는 만큼 반대급부로 임대인들의 수익은 감소할 수밖에 없다”며 “전세보증금 과세의 기준이 되는 간주임대료율 하향 등의 고려도 필요하다”고 지적했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “임차인의 월세 부담 증가를 경감해줄 목적이라면 연말정산의 공제 대상과 혜택을 늘리는 방법의 접근도 필요하다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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8억 전셋집, 5억 반전세 전환땐 월세 100만원→62만원
전세를 월세로 전환할 때 받을 수 있는 월세 상한 금액이 대폭 낮아진다. 정부가 전월세 전환율을 현행 4%에서 2.5%로 낮추기로 했기 때문이다. 정부와 여당의 임대차3법 등 과속 입법으로 전세 매물이 사라지고 기존 전세가 월세로 빠르게 전환되는 가운데 대책을 내놓은 것이지만 시장의 불안을 또다시 '칼을 빼드는' 방식으로 해결하려는 것이란 비판도 제기된다. 전세 품귀 자초한 정부, 다시 칼 빼드나홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부서울청사에서 제3차 부동산시장점검관계장관회의를 열고 전월세 전환율 변경 등 전세시장 안정 대책을 논의했다. 홍 부총리는 "현행 4%인 월세 전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인의 부담을 가중시킬 수 있다"며 추진 배경을 밝혔다.정부는 임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보 대출금리 수준을 고려해 2.5%라는 숫자가 나왔다고 설명했다. 지난 6월 기준 시중 전세대출금리는 2.26%다. 작년 6월 2.94%에서 0.68%포인트 하락했다. 임차인이 고려할 수 있는 주택담보대출 금리는 같은 기간 2.74%에서 2.49%로 떨어졌고, 투자상품 수익률은 1년 만기 정기예금이 1.40%, 국고채 10년은 1.31% 수준이다.전월세 전환율은 한국은행에서 공시한 기준금리에 주택임대차보호법 시행령에 대통령령으로 정한 비율을 더해 정해진다. 현재 한은의 기준금리는 0.5%이고, 대통령령에선 3.5%를 전월세 전환율로 규정하고 있어 4%의 전환율이 적용돼왔다.홍 부총리의 이날 발언은 대통령령에서 정한 전환율을 3.5%에서 2%로 낮춘다는 것으로 풀이된다. 기준금리 0.5%에 전환율 2%를 더해 전월세 전환율이 2.5%가 된다는 것이다. 월세 100만원→62만5000원실제 부동산거래 앱 등을 통해 사례를 살펴보면 현재 서울 마포구에 있는 마포래미안푸르지오아파트(84㎡)의 전세 시세는 약 8억원이고, 월세는 보증금 5억원에 100만원과 5000만원에 250만원의 매물이 올라와있다. 전세가를 8억원으로 두고, 4%의 전월세 전환율을 곱해 5억원/100만원, 5000만원/250만원의 시세가 형성된 것이다.하지만 전환율이 2.5%로 낮아지면 전세 8억원을 보증금 5억원 월세로 전환할 때 받을 수 있는 월세 최대 금액은 100만원에서 62만5000원으로 하향된다. 보증금 5000만원의 경우엔 250만원에서 156만2500원으로 낮아진다.정부는 이같은 결정으로 월세 전환 유인을 제거하겠다는 계획이지만 신규 월세 계약의 경우엔 제한을 받지 않아 제대로 작동하기 어려울 것이란 지적도 나온다. 오히려 월세 가액이 고정될 경우 전월세 전환율을 근거로 전세 가격이 올라가는 역효과도 나올 수 있다는 전망도 있다. 전세 불안이 통계 때문?홍 부총리는 이날 전세 불안을 잠재울 대책으로 '통계 변경'도 꺼내들었다. 현재 확정일자를 중심으로 파악하고 있는 전세 통계가 신규 계약자만 포착해 전세 연장계약 사례가 배제된다는 이유에서다. 홍 부총리는 이같은 불안정한 통계를 개편해 "전세 연장계약도 포착할 수 있는 통계를 만들겠다"고 말했다. 하지만 이에 대해 전문가들은 "또다시 통계 단절로 문제를 감추려는 시도"라고 보고 있다. 문재인 정부 출범 이후 가계동향조사 등 통계와 관련해 시계열 단절 문제가 잇따라 지적된 것의 연장선상이라는 것이다.한 경제학 교수는 "통계가 개선되는 것은 바람직한 일이나 과거와의 비교가 불가능해지는 현상이 나와선 안된다"고 말했다. 개편된 통계를 생산하더라도 당분간은 기존 통계 기준으로도 함께 조사해 과거와의 비교를 가능케 해야한다는 지적이 제기된다.강진규 기자 josep@hankyung.com
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"전월세 전환율 4%→2.5%로"…전세 이어 월세도 정해준 정부
정부가 임대차 시장에서 전세에 이어 월세까지 손을 대겠다고 밝혔다. 전세에서 월세로 전환될 때 사용되는 지표인 '전월세 전환율'을 현재의 절반 가량으로 낮추겠다는 것이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부서울청사에서 연 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "현행 4%인 월차임(전월세) 전환율을 2.5%로 하향 조정하겠다"고 밝혔다.홍 부총리는 "현행 4%인 월차임 전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안했다"며 "임차인 전세대출금리, 임대인 투자상품 수익률 및 주택담보대출 금리 등 양측의 기회비용 등을 모두 고려해 2.5%로 할 계획"이라고 설명했다. 홍 부총리는 또 "'임대차 3법' 등 시행에 따라 과도기에 빚어질 수 있는 다양한 분쟁을 원활히 해결하기 위해 현재 6개인 분쟁조정위원회를 올해 안에 6개 더 설치하고, 이후에도 확대하겠다"며 "허위의 계약 갱신 거절로부터 임차인을 보호하기 위해 퇴거 이후에도 일정 기간 주택의 전입 신고·확정 일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보 열람권을 확대하겠다"고 덧붙였다.전월세 전환율 인하…월세 전환 속도조절될까전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적절한 비율을 정부가 정한 것이다. 현행 주택임대차보호법에는 '기준금리+3.5%'로 돼 있다. 현 기준금리가 0.5%이니 전월세전환율은 4.0%다. 전월세 전환율은 정부가 2016년 '기준금리의 4배'를 적용하던 전환율 산정 방식을 '기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)' 현재 방식으로 바꿨다. 그러면서 α값을 3.5%로 정했다. 김현미 국토교통부 장관도 지난 4일 jtbc 뉴스룸에 출연해 금리 인하를 시사한 바 있다. 그는 "기준금리에 3.5%를 더하는 것으로 결정됐던 때는 기준금리가 2.5~3.0%였지만 지금은 0.5%"라며 "3.5%는 현재 기준금리 수준에 비하면 과하다고 생각해 이를 낮출 생각"이라고 말했다. 개정시점은 주택임대차보호법 시행령 개정 작업을 할 계획이라고 답했다.지난달 임대차 3법 통과되고 시행되면서 임대차 시장에서 전세매물이 줄고 전셋값이 올랐고, 월세로 급격히 전환됐다. 동시에 임차인을 중심으로 '전월세 전환율'이 과도하다는 지적이 나왔다. 임대인(집주인)은 임대차법 시행으로 전세를 4년까지 유지해주면서 5% 이내에서 보증금을 올려야 한다. 그러면서 반전세(보증부 월세)나 월세로 빠르게 전환됐기 때문이다.정부와 여당이 '전세의 월세 전환은 나쁜 현상이 아니다'는 취지의 발언들이 이어지면서 임차인을 비롯한 국민들의 원성까지 얻었다. 정부의 이번 전월세 전환율 인하 조치로 '전세의 월세 전환'은 속도조절에 들어갈 것으로 보인다. 하지만 전셋값에 이어 월세까지 사실상 정부가 정해준 셈이다보니 임대인의 불만은 상대적으로 더 커질 전망이다.실제 6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다. 전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 내려가게 된다. 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우를 따져보면 이해하기 쉽다. 전월세 전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원*4.0%/12) 66만6000여원이 월세가 된다. 정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원*2.5%/12, 즉 41만6000여원이 된다. 월세가 현재보다 25만원이 더 내려가게 되는 셈이다. 집주인 입장에서는 전세를 월세로 바꾸게 하는 요인이 약해지게 된다. 공공재개발, 내달 공모 추진…태릉골프장, 연규용역 연내 마무리한편 홍 부총리는 이날 회의에서는 “서울 아파트 매매 수급지수가 8월 들어 하락하고 있고 매수세가 다소 약화됐다”며 부동산 시장에서 매매시장은 안정된 것으로 평가했다. 그는 "관련 법안이 시행되고 주택공급 대책이 발표되면서 대책 효과가 시차를 두고 주택시장에 나타나고 있다고 판단된다"고 말했다.반면 전세 시장에 대해선 "올해 6월 이후 상승폭이 확대되는 등 불안 요인이 있는 것으로 판단한다"며 "전국 845만 임차가구의 많은 분들이 계약갱신 혜택을 받을 수 있으나 이런 과정에서 가구 분화, 결혼, 자녀교육 등으로 새로운 집을 구하는 분들에게는 최근 전세가격 상승이 부담요인이 되는 점에 대해 송구스럽게 생각한다"고 사과했다.이날 회의에서는 ▲전·월세 전환율 조정 등 임대차 3법 후속 조처 추진 계획 ▲부동산 수급 대책 후속 조처 진행 상황 점검 ▲부동산 시장 교란 행위 점검 진행 현황과 후속 조처 등을 논의했다.8·4대책에서 내놓은 부동산 수급 대책 후속 조처에 대해서도 언급했다. 그는 "공공 재건축은 (조합원이) 수익성과 사업 기대 효과를 체감할 수 있도록 이번 주 중에 '공공정비사업통합지원센터'를 열어 무료 사전 컨설팅을 체계적으로 제공하겠다"며 "공공 재개발은 연내 사업지를 선정할 수 있도록 8월 주민방문설명회, 9월 공모를 추진할 것"이라고 말했다. '태릉 골프장' 등 신규 택지 기반 대규모 사업지의 광역 교통 대책은 주요 내용의 연구 용역을 연내 마무리하겠다고 강조했다.부동산 시장 교란 행위 점검 결과 9억원 이상 고가 거래 중 '미성년자 거래' 등 이상 매매 건수는 전주 대비 400여건, 토지 거래 허가 구역 및 수도권 주요 과열 지역 내 이상 매매 건수는 150여건이 늘었다. 홍 부총리는 "이상 매매를 기획 조사하고 있다"며 "공인중개사법 개정안 시행일인 8월21일에 맞춰 중개사의 부당 표시·광고 등을 한국인터넷광고재단을 통해 점검하고, 불법 행위는 단호하게 대처할 것"이라고 밝혔다.최근 불거진 전세시장 통계와 관련해서는 "전세시장 통계가 신규와 갱신 계약을 포괄할 수 있도록 통계조사 보완 방안을 신속히 검토할 예정"이라고 밝혔다. 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com기사제보 및 보도자료 newsinfo@hankyung.com
