부동산 임대차 3법의 개정 이후 전세 물량이 급속히 감소했다. /한경DB

전세를 월세로 전환할 때 받을 수 있는 월세 상한 금액이 대폭 낮아진다. 정부가 전월세 전환율을 현행 4%에서 2.5%로 낮추기로 했기 때문이다. 정부와 여당의 임대차3법 등 과속 입법으로 전세 매물이 사라지고 기존 전세가 월세로 빠르게 전환되는 가운데 대책을 내놓은 것이지만 시장의 불안을 또다시 '칼을 빼드는' 방식으로 해결하려는 것이란 비판도 제기된다.

전세 품귀 자초한 정부, 다시 칼 빼드나

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부서울청사에서 제3차 부동산시장점검관계장관회의를 열고 전월세 전환율 변경 등 전세시장 안정 대책을 논의했다. 홍 부총리는 "현행 4%인 월세 전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인의 부담을 가중시킬 수 있다"며 추진 배경을 밝혔다.

정부는 임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보 대출금리 수준을 고려해 2.5%라는 숫자가 나왔다고 설명했다. 지난 6월 기준 시중 전세대출금리는 2.26%다. 작년 6월 2.94%에서 0.68%포인트 하락했다. 임차인이 고려할 수 있는 주택담보대출 금리는 같은 기간 2.74%에서 2.49%로 떨어졌고, 투자상품 수익률은 1년 만기 정기예금이 1.40%, 국고채 10년은 1.31% 수준이다.

전월세 전환율은 한국은행에서 공시한 기준금리에 주택임대차보호법 시행령에 대통령령으로 정한 비율을 더해 정해진다. 현재 한은의 기준금리는 0.5%이고, 대통령령에선 3.5%를 전월세 전환율로 규정하고 있어 4%의 전환율이 적용돼왔다.

홍 부총리의 이날 발언은 대통령령에서 정한 전환율을 3.5%에서 2%로 낮춘다는 것으로 풀이된다. 기준금리 0.5%에 전환율 2%를 더해 전월세 전환율이 2.5%가 된다는 것이다.

월세 100만원→62만5000원

실제 부동산거래 앱 등을 통해 사례를 살펴보면 현재 서울 마포구에 있는 마포래미안푸르지오아파트(84㎡)의 전세 시세는 약 8억원이고, 월세는 보증금 5억원에 100만원과 5000만원에 250만원의 매물이 올라와있다. 전세가를 8억원으로 두고, 4%의 전월세 전환율을 곱해 5억원/100만원, 5000만원/250만원의 시세가 형성된 것이다.

하지만 전환율이 2.5%로 낮아지면 전세 8억원을 보증금 5억원 월세로 전환할 때 받을 수 있는 월세 최대 금액은 100만원에서 62만5000원으로 하향된다. 보증금 5000만원의 경우엔 250만원에서 156만2500원으로 낮아진다.

정부는 이같은 결정으로 월세 전환 유인을 제거하겠다는 계획이지만 신규 월세 계약의 경우엔 제한을 받지 않아 제대로 작동하기 어려울 것이란 지적도 나온다. 오히려 월세 가액이 고정될 경우 전월세 전환율을 근거로 전세 가격이 올라가는 역효과도 나올 수 있다는 전망도 있다.

전세 불안이 통계 때문?

홍 부총리는 이날 전세 불안을 잠재울 대책으로 '통계 변경'도 꺼내들었다. 현재 확정일자를 중심으로 파악하고 있는 전세 통계가 신규 계약자만 포착해 전세 연장계약 사례가 배제된다는 이유에서다. 홍 부총리는 이같은 불안정한 통계를 개편해 "전세 연장계약도 포착할 수 있는 통계를 만들겠다"고 말했다.

하지만 이에 대해 전문가들은 "또다시 통계 단절로 문제를 감추려는 시도"라고 보고 있다. 문재인 정부 출범 이후 가계동향조사 등 통계와 관련해 시계열 단절 문제가 잇따라 지적된 것의 연장선상이라는 것이다.

한 경제학 교수는 "통계가 개선되는 것은 바람직한 일이나 과거와의 비교가 불가능해지는 현상이 나와선 안된다"고 말했다. 개편된 통계를 생산하더라도 당분간은 기존 통계 기준으로도 함께 조사해 과거와의 비교를 가능케 해야한다는 지적이 제기된다.

강진규 기자 josep@hankyung.com