구분소유적 공유토지 평가 방법

「감정평가에 관한 규칙」 제7조제1항은 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.”고 규정하고 있다.

대법원은 “수인이 각기 한 필지의 특정부분을 매수하면서도 편의상 공유지분등기를 경료함으로써 각자의 특정부분에 관한 공유지분등기가 상호 명의신탁 관계에 있는, 이른바 구분소유적 공유토지라고 할지라도 명의신탁된 부동산이 대외적으로 수탁자의 소유에 속하는 것이니 만큼, 일반 공유토지와 마찬가지로 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 공유지분 비율에 따라 안분하여 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여야 한다.”라고 한다(1998. 7. 10. 선고 98두6067).

그러나 사견은 위 판례는 재검토되어야 한다고 본다. 구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유·사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다( 대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결 등 참조).

즉, 구분소유적 공유 토지 모두를 일률적으로 보아 안분할 것이 아니라, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어진 경우에는 각 특정 부분 토지는 단독 소유와 다를 바 없으므로 단독 소유 토지로 보고 평가하는 것이 타당하다고 본다. 실제 거래 시에는 특정부분의 위치에 따라 가격이 달라질 것이고, 그 상태로 거래가 이루어지므로, 거래관념에도 부합하고, 당사자의 의사에도 부합한다. 예를 들어 양쪽 도로에 접하는 각지 토지와 한면만 도로에 접하는 토지는 다른 가격으로 거래가 이루어지는데 유독 보상 평가시에만 이를 안분하여 같은 가격으로 평가하는 것은 상식에도 반한다.

만일 구분소유적 공유토지 중 각지 토지를 보유하고 있는데, 보상이 실시될 예정이라면, 위 대법원 98두6067 판결이 변경되지 않는 한 「공유토지분할에 관한 특례법」이나 재판상 분할 등을 통해 미리 분할을 하여 두기를 권고한다.

[실무 토지수용보상] 책 참고
[법무법인강산]


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