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김은유

김은유 라이프이스트 필진
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*약력
현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권

[김은유의 보상과 재건축] '내 집 마련' 최고의 방법

내 집 마련을 고민할 때, 이것 하나만은 반드시 알고 시작해야 한다. 내가 가진 돈(레버리지 포함)으로 살 수 있는 최고의 집을 사야 한다. 그래야 집이 자산증식수단으로서 최고의 효과를 보게 된다.만일 6억원을 가지고 있다면, 자신의 직장이 수원이라고 해서 수원 집을 사지 말고, 서울에서 6억원으로 살 수 있는 최고의 집을 선택하라는 것이다. 최고의 집은 결국 입지다. 우선 매수대상을 강남3구, 마포구, 용산구, 성동구, 동작구, 강동구 순으로 검토하라. 그리고 수원에서 전세를 얻으면 그만이다. 그런데 현실에서는 많은 사람들이 집을 살 때 이 원칙을 버린다. 직장과의 거리, 병원 접근성, 당장의 생활 편의 같은 이유로 주택을 선택한다. 하지만 이런 기준은 ‘거주 기준’이지 ‘자산 선택 기준’이 아니다. 나의 실패담이 이를 잘 보여준다. 나는 지난 2000년, 사무실이 수원에 있다는 이유로 수원 영통의 아파트를 매수했다. 같은 시기, 수원에 살던 동료 두 명도 함께 집을 살 계획이었는데, 이들은 서울 대치동 아파트를 선택했다. 매수 시점은 같았다. 결과는 참담하다. 현재 내 아파트는 약 10억 원, 그 두 사람이 산 아파트는 약 50억 원이다. 무려 40억 원의 격차다. 당시 매수가 차이는 크지 않았고, 나 역시 자금 여력상 대치동 매수에 아무런 문제가 없었다. 나는 출근의 편리함을 택했고, 그들은 미래와 교육 환경을 택했다. 대치동은 학원이 밀집된 지역이고, 거주민의 자산 수준이 다르다. 부자가 되고 싶으면 부자를 만나야 한다는 너무도 평범한 진리를, 나는 출퇴근 편의라는 이유로 외면했다. 그리고 결정적으로 아이들의 친구와 환경이 다르다. 비슷한 사례는 또 있

2026.01.05 17:28
[김은유의 보상과 재건축] 아파트 설계의 조용한 변화

과거 세탁기의 발명은 주부들을 빨래라는 극강의 노동에서 해방시켰다. 그 결과, 오늘날 아파트 설계에는 세탁실이 거의 필수 요소로 자리 잡았다. 기술의 변화가 주거 공간의 표준을 바꾼 대표적인 사례다. 최근 비슷한 성격의 조용한 변화가 시작되고 있다. 바로 로봇청소기다. 로봇청소기는 청소 노동을 자동화했고, 이제 많은 가정에서 ‘청소를 한다’기보다 ‘청소를 맡긴다’는 개념으로 바뀌고 있다. 이 변화는 단순히 가전 하나가 추가된 수준이 아니다. 로봇청소기가 원활하게 작동하려면 문턱이 없어야 하고, 물걸레 기능을 전제로 할 경우 급·배수 배관과 물 교체 공간이 필수적으로 필요하다. 즉, 로봇청소기의 보급은 아파트 인테리어와 설계 기준 자체를 바꾸는 신호다. 나는 내년 10월 아파트 입주를 앞두고 있다. 다행히 문턱은 없지만, 로봇청소기가 물을 자동으로 교체할 수 있는 배관과 전용 공간은 설계에 반영되지 않았다. 이미 일상 필수 가전이 된 기술임에도, 주거 설계는 아직 이를 따라가지 못하고 있다는 점이 아쉽다. 세탁실이 어느 순간 ‘당연한 공간’이 되었듯, 로봇청소기 인프라는 머지않아 기본 설계 요소가 될 가능성이 크다. 아파트 설계자들이 이런 변화의 방향을 조금만 더 앞서 읽어주길 바라는 마음에서 이 글을 쓴다. <한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

2026.01.02 16:45
[김은유의 보상과 재건축] 절대 사면 안되는 부동산

방어적 투자의 중요성부동산 투자의 제1원칙은 '수익 창출'이 아니라 '자산 방어'다. 사람들은 대박을 꿈꾸며 부동산 시장에 뛰어들지만, 잘못된 선택 하나가 평생 모은 자산을 0으로, 혹은 마이너스로 만들 수 있다. 아래 나열하는 5가지 유형은 전문가들이 "줘도 갖지 말라"고 경고하는 대표적인 부동산 지뢰밭이다. 1. 절대 개발 불가 토지 토지는 '현재의 모습'이 아닌 '미래의 용도'를 보고 사는 것이다. 그러나 법적으로 미래가 없는 땅들이 있다. 아무리 경치가 좋아도 인허가가 나지 않으면 그 땅은 그저 '비싼 텃밭'이거나 '세금 나오는 짐'일 뿐이다. 가. 도시자연공원구역이 토지는 토지 규제의 '끝판왕'이다. 개발제한구역(그린벨트)보다 100배 나쁘다. 도시자연공원구역은 사유지라 하더라도 건축물의 건축 및 용도변경이 거의 불가능하다. 지자체에 매수청구권이 있지만, 예산 부족을 이유로 거절당하기 일쑤다. 나. 비오톱 1등급 토지비오톱(Biotope) 1등급 토지는 서울 소재 토지 투자 시 반드시 확인해야 하는 항목이다. 생태계 보전 가치가 1등급인 토지는 개발 행위가 원천적으로 불가능하다. 다. 지적불부합지지적도상의 경계와 실제 경계 또는 면적이 일치하지 않는 토지다. 토지이용계획확인원에 '등록사항정정대상토지'로 기재돼 있다. 강원도 토지 등 임야를 살 경우는 반드시 지적과에 학인해 보고 사야 한다. 옆집 건물이 내 땅을 침범해 있거나, 내 땅이 실제는 20평인데, 지적도에는 100평으로 기재되어 있거나, 둥근 모양인데, 실제는 삼각형인 경우 등 다양하다. 이를 해결하려면 '지적재조사'를 해야 하는데,

2025.12.26 16:26
[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합 환불보장약정의 효력

1. 하급심 판례 동향 2017년경부터 지역주택조합의 추진위원회가 조합원 모집을 위한 조합가입계약서에 ‘안심보장증서’(환불보장약정)를 첨부하는 경우가 생겨나기 시작했다. 부산고등법원 2021. 1. 14. 2019나56831 판결, 부산지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020나53224 판결, 부산지방법원 동부지원 2021. 9. 8. 선고 2019가단219467 판결 등은 조합가입계약자들은 자신들이 교부받은 안심보장증서가 유효하다고 믿고 조합가입계약을 체결했고, 이러한 착오는 조합가입계약의 중요한 부분에 관한 것으로서 가입계약의 취소를 인정하였고, 수원지방법원 2020. 12. 23. 선고 2020나54074 판결은 안심보장증서는 총유물에 속하는 분담금의 처분행위로서 총회 결의를 거치지 않고 교부한 것으로서 무효이고, 안심보장증서가 무효임에도 유효한 것처럼 계약자를 기망해 조합가입계약을 체결했으므로 계약자가 소 제기로서 조합가입계약을 취소할 수 있다고 하였으며, 수원지방법원 2021. 1. 26. 선고 2019나89050 판결은 안심보장증서의 환불보장 내용은 이 사건 가입계약과 일체로 체결되어 우선적으로 계약내용에 편입된 해제조건 계약에 해당하고, 안심보장증서에 기재된 특정 시점까지 사업계획이 승인되지 않아 조건이 성취됐으므로 조합가입계약은 해제된다고 하였고, 서울동부지방법원 2019. 11. 26. 선고 2019가단106737 판결, 부산지방법원 동부지원 2019. 10. 10. 선고 2019가단215137 판결 등은 안심보장증서 상의 약정은 조합가입계약자에게 탈퇴를 할 수 있는 권리를 부여하고 이미 납부한 분담금은 안심보장증서 상 조건이 불성취되거나 조합이 설립됐을 때 총유물이 되며 그 전까지는 일종의 증거금 내지 계약금으로 보관하

2025.09.15 17:43
[김은유의 보상과 재건축] 가로주택정비사업 등의 협력업체 선정방법

1. 시공자, 정비회사 선정 방법● 토지등소유자-주민합의체 신고 후에 주민합의서에 따라 시공자 선정(정비회사도 동일)● 조합① 30인 초과 : 조합설립인가 후에 총회에서 국토부장관이 정한 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 유찰시)으로 선정(정비회사도 동일)- 「서울시 공공지원 시공자선정기준」 제2조가 정한 공사입찰에 필요한 설계도서를 작성하고 공사원가를 산출하여야 한다는 조항은 미적용되나, ｢정비사업 계약업무 처리기준｣ 제31조제2항제1호에 의하면 현장설명회에는 설계도서(사업시행계획인가를 받은 경우 사업시행계획인가서를 포함하여야 한다)가 포함되어야 하므로, 결국 빈집법에 의한 조합이 시공자 선정시에도 기본설계후 시공자 선정해야 함② 30인 이하 : 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 단, 정비회사는 규정 없음. 즉 ①항에 따름● 공공/지정지정 고시 후에 선정. 또는 토지등소유자 전체회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하(30인 이하)의 소규모주택정비사업은 또는 토지등소유자 전체회의에서 별도로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 선정에 대해서는 제한 없음 2. 설계자, 감정평가법인조합은 설계자 또는 감정평가법인등(시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약하는 감정평가법인등은 제외한다)을 선정 및 변경하는 경우 조합 총회(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 조합원의 과반수 동의로 조합 총회 의결을 갈음할 수 있다)의 의결을 거쳐야 한다(법 제21조제4항). <

2025.09.09 17:26
[김은유의 보상과 재건축] 집합건물법에 의한 재건축 시 주의할 점

최근 집합건물법에 의한 재건축이 늘어나는 추세다. 집합건물법에 의한 재건축시 몇가지 유의사항이 있다.도시정비법과 같은 환지 의제 규정이 없다. 따라서 취득세, 양도소득세 등 세금 문제를 먼저 검토하여야할 것이다.집합건물법 의한 재건축시 가장 큰 문제는 임차인 명도 문제이다. 이것을 소홀히 하면 재건축은 돈만 쓰고 좌초한다.상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 의하면, “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하면서, 7호에 다음과 같이 규정하고 있다.임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우.나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우.다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우.즉, 상가임대차법 제10조 제1항 7호 다목에 의해 임차인의 임대차 갱신요구에 대해 임대인이 갱신거절은 가능하다. 그러나 갱신거절이 가능하다는 것이지 도시정비법처럼 사용수익 정지 조항이 없으므로, 기한이 남아 있는 임대차는 속수무책이다. 따라서 이 문제를 풀기 전까지 함부로 재건축 결의를 해서는 안된다.왜냐하면 재건축에 반대하는 자에 대해서 집합건물법 제48조는 매도청구권을 행사하여 강제로 취

2025.08.04 16:51
[김은유의 보상과 재건축] 정비사업비 예산안, 전체회의 의결 받아야

1. 기초사실 ‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입⋅지출 계획’을 의미하고, 따라서 이러한 예산의 요건을 충족하지 아니하는 이상, 조합이 정비사업을 추진하는 과정에서 공사비 등 정비사업에 드는 비용인 정비사업비의 지출예정액에 관하여 사업비 예산이라는 명목으로 총회의 의결을 거친 적이 있다고 하더라도, 이를 두고 ‘예산’이라고 볼 수는 없다(대법원 2015. 5. 14. 선고 2014도8096 판결). 즉, 대법원 판결은 예산은 그해만 효력이 있어 매년 예산안을 수립하여 전체회의 의결을 받아야 한다는 것으로 보인다. 표준시행규정 제45조 제1항은 회계기간이 매년 일년임을 명시하고 있다. 규정 제45조(회계에 관한 사항) ① 이 사업의 회계기간은 매년 1월 1일(사업시행자 지정고시가 있은 해에는 고시일부터)부터 12월 31일까지로 한다. 나아가 표준시행규정 제11조 제1항 제3호는 “정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역”에 대해 전체회의 의결을 받아야 한다고 한다. 제11조(토지등소유자 전체회의의 의결사항 등) ① 사업시행자는 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다. 1. 도시정비법 제48조제1항제1호부터 제10호까지의 사항 2. 제14조에 따른 정비사업위원회의 설치, 구성, 임원 선임 및 운영에 관한 사항 3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 4. 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자에게 부담이 되는 사항 5. 제5조제2항 단서에 따른 의결 등 이 시행규정에서 토지

2025.07.28 17:26
[김은유의 보상과 재건축] 현황도로, 재개발 조합에 무상양도 대상?

1. 현황도로가 2018. 2. 9. 이전에도 재개발조합에게도 무상양도 대상인지 [공유재산 및 물품 관리법]에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지, 즉 소위 현황도로가 2018. 2. 9. 도시정비법 전부개정 시행되기 전에도 공공시행자가 아닌 재개발조합에게도 무상양도 대상인지에 대해 하급심 판결이 나와 소개한다. 2. 법 개정 연혁 2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정된 구 도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘2015년 개정 도시정비법’이라 한다) 제65조 제1항 제4호는 시장·군수 또는 주택공사가 사업시행자인 경우(이하 이를 ‘공공 사업시행자’라 한다), 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 현황도로를 무상으로 귀속되는 정비기반시설에 포함하고 있다. 이때에는 민간 사업시행자에게 적용되는 동조 제2항에는 현황도로의 무상양도 규정이 존재하지 않는다. 제65조제1항에 후단 및 각 호를 각각 다음과 같이 신설한다. 이 경우 정비기반시설에 해당하는 도로는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다. 1. 「도로법」 제23조에 따라 도로관리청이 관리하는 도로 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 도시·군관리계획으로 결정되어 설치된 도로 3. 「도시개발법」 등 다른 법률에 따라 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 도로 4. 그 밖에 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지. 이 경우 부지의 사용 형태, 규모, 기능 등 구체적인 기준을 시·도조례로 정

2025.07.25 17:32
[김은유의 보상과 재건축] 지정개발자 신탁방식의 예산안 의결

1. 기초사실 ‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입⋅지출 계획’을 의미하고, 따라서 이러한 예산의 요건을 충족하지 아니하는 이상, 조합이 정비사업을 추진하는 과정에서 공사비 등 정비사업에 드는 비용인 정비사업비의 지출예정액에 관하여 사업비 예산이라는 명목으로 총회의 의결을 거친 적이 있다고 하더라도, 이를 두고 ‘예산’이라고 볼 수는 없다(대법원 2015. 5. 14. 선고 2014도8096 판결). 즉, 대법원 판결은 예산은 그해만 효력이 있어 매년 예산안을 수립하여 전체회의 의결을 받아야 한다는 것으로 보인다. 표준시행규정 제45조 제1항은 회계기간이 매년 일년임을 명시하고 있다. 규정 제45조(회계에 관한 사항) ① 이 사업의 회계기간은 매년 1월 1일(사업시행자 지정고시가 있은 해에는 고시일부터)부터 12월 31일까지로 한다. 나아가 표준시행규정 제11조 제1항 제3호는 “정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역”에 대해 전체회의 의결을 받아야 한다고 한다. 제11조(토지등소유자 전체회의의 의결사항 등) ① 사업시행자는 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다. 1. 도시정비법 제48조제1항제1호부터 제10호까지의 사항 2. 제14조에 따른 정비사업위원회의 설치, 구성, 임원 선임 및 운영에 관한 사항 3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 4. 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자에게 부담이 되는 사항 5. 제5조제2항 단서에 따른 의결 등 이 시행규정에서

2025.07.24 17:32
[김은유의 보상과 재건축] 서면결의서 정보공개 방법

조합장이 서면결의서를 정보공개를 하면서 서면결의서 중 결의내용을 알 수 있는 부분을 가리고 서면결의서를 복사하여 준 경우 도시정비법 위반인지 여부가 문제된다. 이에 대해 그동안 하급심 판결은 “조합은 의결방법을 정관으로 정할 수 있는 것이므로(도시정비법 제20조), 조합이 이미 비밀투표의 방법이 지켜지지 않은 형태의 서면결의서를 받았다면 비밀투표의 원칙을 내세워 조합원의 알권리를 제한할 수도 없는 것이다”라면서, 도시정비법 위반이라고 판결하였다.(수원지방법원 2014. 4. 7. 선고 2013노6083 판결) 그런데 최근에 이와 다른 하급심 판결이 있었고, 이에 대해 대법원이 심리불속행기각으로 확정한 사례가 있어 소개하고자 한다. 사안은 조합장이 서면결의서를 모두 복사해주면서 한 번은 '대의원 인적사항'란을 지우고, 다른 한 번은 기표란을 지워서 어떤 대의원이 어떤 내용의 투표를 했는지 알 수 없게 한 것이다. 이에 대해 2심법원은 “피고인이 조합원의 열람 · 복사 요청을 완전히 거부한 것이 아니라, 대의원회에 출석하여 무기명투표를 한 대의원과의 형평을 고려하여 서면결의서의 제출 방법으로 투표를 한 대의원들의 비밀투표를 보장하기 위한 목적으로 서면결의서 중 일부 부분을 가린 채 두 번에 걸쳐 요청받은 서류를 복사해 주었는바, 검사가 제출한 증거들만으로는 사건 당시 피고인에게 도시정비법 제124조 제4항을 위반한다는 고의가 있었다는 사실이 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기도 어렵다”면서 무죄를 선고하였고(전주지방법원 2024. 2. 1. 선고 2023노772 판결), 대법원이 이를 그대로 심리불속행으로

2025.07.23 16:15
[김은유의 보상과 재건축] 도로 경매 투자시 유의사항

최근 도로를 경매로 낙찰받으면 돈이 된다고 하는 분들이 많다. 그러나 일단 도로 낙찰은 위험하다. 도로는 손실보상청구권이 없고, 매수청구는 지목이 대지로서 10년 장기미집행의 경우만 해당하고, 더 나아가 주된 용도가 대지인 경우만 해당한다. 도로는 실효되거나 폐지되어도 개발이 불가한 경우가 대부분이다. 또한 부당이득금 반환청구도 실익이 없다. 나아가 기 보상한 토지인데 등기만 하지 않은 토지로서 지방자치단체가 20년간 평온공연이 점유한 토지는 지방자치단체의 취득시효 항변 대상이 되어 빼앗길 수도 있다. 결국 ①부당이득금 반환청구, ②매수청구를 목적으로 도로에 투자한다면 실익이 없을 가능성이 크며, ③실효되거나 해제되었을 때 개발이 가능한 도로에 투자하여야 할 것이다. 도로는 보상이 안 되거나 개발이 불가능하면 고통스럽다. 비록 도로로 이용 중이므로 재산세는 내지 않는다고 하더라도(지방세법 제109조제3항), 후일 소유자가 사망하면 상속세는 내야 할 것인데, 도로가 팔리지 않으니, 결국 세금을 낼 돈이 없어서 물납을 하려 해도 국세청에서 도로는 받아주지 않으므로 대책이 없다. 도로는 기부채납도 잘 받아주지 않는다. 반면에 돈이 되는 도로도 있다. 도로 중 ①공익사업으로서 보상이 실시될 물건(재개발도 포함, 보상이 실시되는 모든 공공사업을 말함), ②정비사업이 중단되지 않고 진행되는 주택재개발·재건축구역의 도로, ③도로가 실효나 폐지되면 가치가 상승되는 물건(매우 적을 것으로 예측된다), ④주택재개발사업에서 분양권을 받을 목적, ⑤주택법상 매도청구대상이 되는 물건(특히 구역에 걸쳐 있는 경우), ⑥지적불

2025.07.17 17:35
[김은유의 보상과 재건축] 지정개발자 신탁방식 동의전 토지 소유자가 알아야 할 것

1. 정비계획수립권자 및 정비구역 지정권자 ○ 정비계획입안권자 : 구청장○ 정비계획 및 정비구역 지정권자 : 서울시장○ 따라서 정비계획 입안단계에서 최선의 노력을 기울여야 함. 정비계확 수립 후 소송으로 변경하는 것은 불가능 법 제8조(정비구역의 지정) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역의 지정권자”라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다. ④ 정비구역의 지정권자는 정비구역 지정을 위하여 직접 제9조에 따른 정비계획을 입안할 수 있다. ⑤ 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 제9조, 제11조 및 제20조에서 “구청장등”이라 한다)는 제9조에 따른 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다. 2. 신탁방식 도입 취지 서울중앙지방법원 2023. 9. 14. 선고 2022가합568148 판결 가) 조합설립 동의요건 이상의 토지등소유자가 동의하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 하는 제도는 도시정비법이 2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정(이하 '2015년 도시정비법 개정'이라 한다)되면서 제8조 제4항 제8호로 도입되었는데, 그 취지는 신탁업자의 정비사업 참여를 허용함으로써 정비사업에 소요되는 자금을 안정적으로 확보하고, 전문적인 사업관리로 시공사와의 교섭력을 확대하여 정비

2025.06.24 16:45
[김은유의 보상과 재건축] 임대차보호법상 4년이 지난 후 갱신청구권 행사 가능한가

1. 쟁점 임차인이 최초 2년 거주 후 묵시적 갱신으로 4년 추가 더 거주하였습니다. 임대인은 총 6년이 지난 후에 이제 임차인에게 집을 비워달라고 통보를 하였습니다. 그러자 임차인이 자기는 그동안 4년은 묵시적갱신으로 거주하고 있었지 갱신청구권을 행사한 적이 없다고 하면서, 이제 갱신청구권을 행사한다고 하는데요. 묵시적갱신으로 4년(총 6년)이상 살고 있는 임차인이 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하여 다시 2년을 더 계약을 할 수 있는지요? 2. 법규정 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 3. 국토부 유권해석 ◆ 이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?-답변

2025.05.22 16:41
[김은유의 보상과 재건축] 재개발, 재건축 1인 1주택 공급 원칙

도시정비법 제76조제1항제6호에서는 1주택을 공급하는 원칙을 규정하고 있으며, 같은 항 제7호에서는 1주택 공급 원칙의 예외를 규정하고 있다.도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.이때, 도시정비법 제76조제1항제7호의 규정은 “~할 수 있다”라고 규정하여 2주택 등 공급은 사업시행자의 재량에 해당하는 사항으로 보인다. 그렇다면 도시정비법 제76조제1항제7호의 규정에 따라 2주택 이상의 주택을 공급받을 수 있는 조합원에게 1주택만을 공급하는 관리처분계획을 수립하는 경우 해당 조합원이 이에 대한 무효 또는 취소를 주장할 수 있는지가 문제된다. 이에 대해서 서울행정법원은 “도시정비법은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에도 1주택 공급을 원칙으로 하되(제76조 제1항 제6호), 다만 제74

2025.04.02 16:46
[김은유의 보상과 재건축] 도시정비법상 시·도조례의 의미

현행 도시정비법 제2조제2호나목2)는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례를 '시ㆍ도조례'라 한다. 이 조항은 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 일부 개정되어 2012. 8. 2. 시행된 도시 및 주거환경정비법에서는 종전 '시·도 조례'로 규정되었던 것이 '특별시·광역시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 '대도시'라 한다)의 조례(이하 '시ㆍ도조례'라 한다)'로 개정되었고, 그 개정 이유에서는 ”인구 50만 이상 대도시 시장에게 도지사의 정비사업 관련 조례 제정·개정 권한을 이양함“이라고 기술하고 있다. 서울고등법원은 ”지방자치법 제22조 본문은 '지방자치단체는 법령의 범위 안에서 그 사무에 관하여 조례를 제정할 수 있다'고 규정하고 있고, 같은 법 제24조는 '시·군 및 자치구의 조례나 규칙은 시·도의 조례나 규칙을 위반하여서는 아니 된다'고 규정하고 있다. 그러나 구 도시정비법은 제2조 제3호 다목에서 '특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례'를 '시·도 조례'라고 약칭하고 있는바, 이 사건 조례가 경기도 조례의 하위 규범이라 할 수 없어 이 사건 조례가 경기도 조례를 위반하였는지 여부가 문제되지 않는다.&ldq

2025.03.28 17:23
[김은유의 보상과 재건축] 매도청구시 매매계약성립기준일 변경

도시정비법이 2018. 2. 9. 전부 개정되기 전에는 도시정비법에 의한 매도청구시에 그 매매계약성립기준일은 분양신청기간의 종료일 다음날이었다. 즉, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참고). 그런데 2018. 2. 9. 도시정비법 전부개정 시행 후 하급심 판결에서 변화가 생겼다. 즉, 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때라는 것이다. 빈집법도 도시정비법과 같은 취지로 개정되었으므로, 같은 논리가 적용될 것이다. 부산고등법원은 다음과 같이 판결하였다(부산고등법원 2023. 9. 14. 선고 2023나50649 판결). 구 도시정비법 제47조의 해석·적용에 관한 대법원 2010다73215 판결이 현행 도시정비법 제73조의 해석에 원용될 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 현행 도시정비법 제73조의 해석상 매도청구권 행사에 따른 매매계약이 성립되는 시기는 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 보아야 한다. 그 근거는 아래와 같다. ① 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권은 형성권에 해당한다. 형성권은 그 행사가 있을 때 그 법률효과가 생기는 것이 원칙인바, 매도청구권 역시 그 행사가 있을 때인 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달하였을 때 그 법률효과(매매계약성립)가 생긴다고 보아야

2024.12.30 16:14
[김은유의 보상과 재건축] 지난 3일 일부개정된 도시정비법 주요 내용 해설

정비사업 패스트트랙 법안 해설 ◆2024. 12. 3. 개정된 도시정비법 주요 내용 ◇ 개정이유 재건축사업이 안정적이고 신속하게 진행될 수 있도록 관련 제도를 합리적으로 개선함. ◇ 주요내용 가. 재건축사업 안전진단의 명칭을 재건축진단으로 변경하고, 사업시행계획인가 전까지로 재건축진단 실시기한을 늦추며, 조합설립추진위원회 또는 사업시행자도 재건축진단의 실시를 요청할 수 있도록 함(제12조). 나. 기본계획을 수립하지 않은 지역도 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청할 수 있도록 하고, 조합설립추진위원회도 정비계획의 입안 요청 및 입안 제안을 할 수 있도록 함(제13조의2 및 제14조). 다. 토지주택공사, 신탁업자 등과 재개발사업 또는 재건축사업의 준비ㆍ추진에 필요한 사항에 대하여 협약 또는 계약 등을 체결하려는 자는 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받도록 하고, 협약 또는 계약 등이 체결된 경우에는 정비구역 지정ㆍ고시 이전에도 주민대표회의를 구성할 수 있도록 함(제26조제4항 및 제27조제7항 신설, 제47조제1항). 라. 정비사업 과정에서 필요한 동의서 제출과 총회의 의결권 행사시 전자적 방법을 활용할 수 있도록 하고, 총회 온라인 참석도 직접 출석으로 인정하도록 함(제36조제1항 및 제45조). 마. 토지등소유자가 정비계획의 입안 요청, 입안 제안, 조합설립추진위원회의 구성 중 어느 하나에 대한 동의를 하는 경우 일정 요건을 충족하면 동의하지 않은 다른 사항에 대해서도 동의를 한 것으로 보는 특례 규정을 신설함(제36조의3 신설). 바. 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 10년이 되는 날까지 사업시행

2024.12.17 10:20
[김은유의 보상과 재건축] 법인이 토지보상을 받은 경우 법인세 처리 시기

1. 쟁점 법인이 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용재결을 받은 후에 보상금 증액을 위해 행정소송을 제기하여 가집행선고부 승소판결에 따라 지급받은 수용보상금의 익금 귀속시기가 문제된다. 2. 대법원 판례 최근 대법원은 다음과 같이 판결을 선고하였다(대법원 2024. 11. 20. 선고 2022두47629 판결). 법인세법 제14조 제1항은 “내국법인의 각 사업연도의 소득은 그 사업연도에 속하는 익금의 총액에서 그 사업연도에 속하는 손금의 총액을 뺀 금액으로 한다.”라고 규정하고 있고, 제40조 제1항은 “내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.”라고 규정하고 있다. 법인세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리확정주의를 채택하고 있는데, 그와 같은 권리확정주의에서 말하는 ‘확정’의 개념을 소득의 귀속시기에 관한 예외 없는 일반원칙으로 단정하여서는 아니 되고, 구체적인 사안에 관하여 소득에 대한 관리ㆍ지배와 발생소득의 객관화 정도, 납세자금의 확보시기 등까지도 함께 고려하여 그 소득의 실현가능성이 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었는지 여부를 기준으로 귀속시기를 판단하여야 한다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2010두1385 판결 등 참조). 한편, 수급자가 가집행선고부 승소판결에 의하여 지급자로부터 실제로 금전을 수령하였다면, 비록 아직 그 본안판결이 확정되지 않았더라도 특별한 사정이 없는 한 법인세법상 소득의 실현가능

2024.12.13 11:38
[김은유의 보상과 재건축] 집합건물관리인과 공사계약시 관리단 집회 확인해야

1. 사안의 개요 주차설비업자인 원고 1과 조명공사업자인 원고 2가 피고와 주차설비계약과 조명공사계약을 각 체결할 당시 피고가 관리단집회의 결의를 거치지 않았음. 원고들이 공사를 마치고 시설물을 설치하였으나 피고가 원고들에게 매달 약속한 돈을 지급하지 않자,① 원고 1은 주위적으로 주차설비계약이 유효함을 전제로 미지급 영업이익금과 계약이행보증금 반환을 청구하고, 예비적으로 계약이 해제되었음을 전제로 미지급 영업이익금 상당 손해배상금의 지급과 계약이행보증금 상당 부당이득금의 반환을 청구하고,② 원고 2는 계약이 해지되었음을 전제로 미지급 조명공사대금 반환을 청구함. 이에 대하여 피고는 주차설비계약과 조명공사계약이 관리단집회의 결의를 거치지 않아 무효라고 주장함 2. 원심 판단 원심은, 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리행위에 관리단집회의 결의가 필요하다고 하더라도 이는 관리인의 대표권을 제한하는 것에 해당하는데, 원고들이 관리행위인 이 사건 각 계약을 체결함에 있어서 피고 관리단집회의 결의가 필요하다거나 그러한 결의 없이 이 사건 각 계약이 체결되었음을 알았다고 볼 만한 증거는 없으므로, 피고는 원고들에게 관리단집회의 결의가 없었음을 이유로 이 사건 각 계약의 무효를 주장할 수 없다고 판단하였음 3. 대법원의 판단 집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 구

2024.10.10 20:41
[김은유의 보상과 재건축] 영업보상대상자도 감정평가사 추천할 수 있을까

1. 문제의 제기 토지소유자외에 영업보상대상자도 토지소유자와 별도로 토지보상법 제68조에 의하여 감정평가사를 추천할 수 있는지가 문제된다. 2. 판례 최근 하급심 판결은 “토지보상법 제68조 및 같은 법 시행령 제28조가 도시정비법 제65조 제1항에 의하여 이 사건과 같은 주택재개발정비사업의 영업권 수용 및 보상액 산정절차에 준용되는 경우 사업시행자는 위 각 조항에 따라 '토지소유자'의 추천을 받은 1인을 포함한 3인의 감정평가법인등에게 영업권의 평가를 의뢰하여야 하는 것으로 해석되고, 그 경우 토지소유자가 아닌 영업보상대상자가 사업시행자에 대하여 감정평가법인등 추천권한을 가진다고 보기 어렵다.”고 판시한바 있다(수원지방법원 성남지원 2022. 4. 19. 선고 2021가합408134 판결). 다만 이 판결사안을 보면 사업시행자인 재개발조합이 토지소유자 추천 평가사에게는 토지 및 지장물 평가를, 영업보상대상자 추천 평가사에게는 영업보상평가를 맡기자, 토지소유자 추천 평가사가 이에 반발하면서 자신들에게 영업보상평가 권한이 있다면서 소송을 제기한 사안이다. 3. 사견 이처럼 평가사끼리 다툼이 있는 경우에는 법 문언상 위 판시와 같은 결론이 나올 수밖에 없다고 본다. 하지만 사견은 다툼이 없는 경우에는 위 사안에서처럼 영업보상대상자에게 별도의 추천권을 인정해도 문제없다고 본다. 토지소유자와 영업권자는 감정대상목적물과 감정기법에 상당한 차이가 난다는 점 등을 고려하면 법을 개정해 영업보상대상자에게 별도의 추천권을 인정하는 것이 타당하다고 본다. 그렇게 하지 않으면 예를 들어 재개발사업에서 영업보상대상자는 수

2024.08.19 17:30
[김은유의 보상과 재건축] 계약 만료 전 임차인이 나가는 경우 중개수수료는?

중개보수 부담 주체는 중개의뢰인이다. 공인중개사법 제2조 제1호에 의하면, '중개'라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 즉, 중개는 '중개대상물'에 대해 '거래당사자' 간의 임대차를 알선하는 것이다.공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”라고 정하고 있다. 여기서 결국 중개의뢰인은 소유자인 임대인이나 새로운 임차인이 될 수밖에 없고, 계약기간 만료 전에 나가는 임차인은 중개의뢰인이 될 수 없어, 공인중개사는 나가는 임차인에게 중개보수를 청구할 수 없고, 중개대상물의 임대인에게 청구할 수밖에 없는 것이다. 그렇다면 계약만료 전 나가는 임차인은 언제나 중개보수에서 자유로운가. 결론은 그렇지 않다는 것이다. 주택이나 상가 임대차보호법상 임차인에게 불리한 것은 무효이다. 하지만 만일 임대인과 임차인간에 임대차계약시에 "계약 만료 전 이사 시 새임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다"라는 특약을 체결하였다면, 이 특약은 임대인과 임차인간에는 유효한 것이다. 그러나 이 특약은 공인중개사와는 무관한 것이고, 이 특약이 있으므로, 공인중개사가 임차인에게 중개보수를 청구할 권리가 생기는 것은 아니다. 법 제32조제1항은 강행규정이다. 따라서 공인중개사는 어떤 경우이든 오로지 중개의뢰인(임대인)에게만 보수를 청구할 수 있는 것이다. 따라서 위 특약이 있는 경우에 만약 중개사가 중개보수를 받지 못하였다면, 임대인이

2024.06.05 17:50
[김은유의 보상과 재건축] 대토보상권 전매 후 대금을 받지 못하는 경우

공익사업이 시행됨에 따라 손실보상금을 받아야 하는데 돈 대신에 토지로 보상받기로 결정된 권리(1년 후에 현금으로 보상받을 권리를 포함한다)는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속 및 「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우는 제외한다)할 수 없다. 따라서 소위 대토보상권을 적법하게 전매하려면 ①상속이 되는 경우이거나 ②「부동산투자회사법」에 따른 개발전문 부동산투자회사에 현물출자를 하는 경우만 가능하다. 그런데 현재 여러 공익사업지구에서 보상대상자가① 사업시행자와 대토보상계약을 체결하기도 전에 대토보상권을 전매하거나,② 사업시행자와 대토보상계약을 체결한 후라고 하더라도 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자에게 전매를 하거나,③ 부동산투자회사라고 하더라도 현물출자형식을 취하지만 실제는 매매를 하는 경우가 많이 발생하고 있다. 대토보상권을 위와 같이 전매할 경우에는 양도소득세 문제, 확실한 대금 지급 여부 등 전문변호사와 상담을 거치고 계약서 및 매수예정기업을 꼼꼼하게 분석하고 전매를 하여야 한다. 아니면 최소한 매매대금을 일시에 지급받아야만 한다. 그런데 대부분의 보상대상자들은 별다른 생각없이 상대방이 주장하는 말만 믿고 계약을 체결하는 형국이다. 문제는 위와 같이 대토보상권을 전매하고도 매매대금을 받지 못하는 경우가 있다. 특히 매수자가 대부분 자력이 없는 법인인 경우가 많아, 재판을 통해 승소를 한다고 하더라도 집행을 통해 약속한 돈을

2024.05.08 17:20
[김은유의 보상과 재건축] 재개발아파트 상가 주인, 아파트 분양받을 수 있을까

1. 질문 재개발사업구역내에서 권리가액이 매우 적은 구분상가를 소유한 자들에게 아파트를 분양할 수 있는지 여부가 궁금하다. 2. 각 시·도 조례에 답이 있다. 법 시행령 제63조제1항제3호에 의하면, 원칙적으로 “정비구역의 토지등소유자”에게 분양하되, 다만, 시·도조례로 정하는 바에 따라 예외적으로 토지등소유자중에서 일정한 경우에 해당하는 자를 분양대상에서 제외할 수 있는 것이다. 따라서 일단 시·도조례가 제한하지 않는 한 시행령상은 상가소유자도 토지등소유자임은 분명하므로 재개발사업에서도 아파트 분양은 일단 가능하다. 다만 조례가 어느 경우에 해당하면 분양대상을 제한하는지를 살펴봐야 하는 것이다. 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30.> 3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다. 6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. (이하 생략) 도시정비법시행령 제63조(관리처분의 방법

2024.04.22 17:11
[김은유의 보상과 재건축] 공동임차인 계약의 장점과 단점

공동임차인인 경우가 많아지고 있다. 공동임차인으로 계약할 경우 임대인 입장에서 장점과 단점을 알아보자. 장점은 임대료를 공동임차인중 누구에게라도 다 받을 수 있다는 점이다. 즉, 임차인이 혼자일 경우보다는 임대료를 뜯길 확률이 그만큼 줄어든다. 공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 목적물반환의무 및 차임 상당의 부당이득반환의무는 불가분채무의 관계에 있다(대법원 1998. 8. 21. 선고 98다22765 판결 등 참조). 단점은 임차인이 여러 명이면 후일 보증금을 반환할 경우 누구에게 얼마씩 반환해야 할지 고민이 되고, 재계약 협상도 여러 명과 해야 한다는 불편이 있을 수 있다. 그러나 이는 정확히 따지면 단점이 아니다. 법원 판례를 분석해보면 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권을 분할 채권이 아닌 불가분 채권으로 보는 견해가 존재하고(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결, 서울동부지방법원 2023. 6. 15. 선고 2022가합105502(본소), 2023가합192(반소) 판결, 서울중앙지방법원 2022. 5. 3. 선고 2021나30282 판결 참조), 이 견해에 따르면 공동임차인들 중 1인은 자신의 임대차 보증금 부담 비율과는 관계없이 임대차 보증금 전액에 관하여 임대인에게 이행을 청구할 수 있으므로, 반대로 해석하면 임대인은 임차인 중 한명에게 전액을 반환해도 된다는 것이다. 그래도 무엇인가 걸리는 마음이 들면 임차인들에게 보증금을 얼마씩 누구에게 반환할지 합의를 요구하고, 합의가 안되면 공탁을 하면 그만이다. 돈을 반환해 주는 것이므로 임대인 입장에서는 걱정이 없는 것이다. 그런데도 실무에서는 임대인이 공동임차인 계약을 싫어하는 경우가 있다고 한다. 그러나 이는 잘못된 지식에 기

2024.03.19 16:08
[김은유의 보상과 재건축] 내 재산 지키는 부동산계약법

1. ‘가계약금’을 돌려받을 수 있나요? 2. 매도인이 다운계약서를 써 달라고 하는데, 효력이 있나요? 3. 양도소득세는 매수인 부담으로 한다는 계약은 유효한가요? 4. 전세사기를 당하지 않는 방법을 알려주세요? 5. 전세계약 연장 시 전세보증금을 증액할 경우 증액보증금을 지키기 위해 어떻게 계약해야 하나요? 6. 세입자가 새롭게 임차하고자 하는 자에게 집을 보여주지 않는데, 어찌해야 하나요? 7. 전세 대출을 받겠다고 하는 임차인에게 주택을 임대할 때 주의할 점은 무엇인가요? 8. 세입자가 반려동물을 키운다는데 어떻게 하여야 하나요? 9. 집주인이 '실거주 사유'로 임대차계약 갱신을 거절할수 있나요? 10. 끝으로 부동산 계약시 제일 주의하여야 할 점 한가지만 말해주시죠? 1. ‘가계약금’을 돌려받을 수 있나요? 가. 사례임차인이 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 임대인에게 가계약금 300만 원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 후 가계약금의 반환을 구하자, 임대인이 반환을 거부하는 경우입니다.나. 사례의 해결이에 대해 그동안 일부 하급심은 반환을 거부할 수 있다는 취지이었습니다. 그러나 이에 대해서, 대법원은 “정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.”라고 판시하였습니다(2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결).결론적으로 이 사안에 대해서는 당사자 간에 가계약금 처리에 대해 명확히 계약하지 않았으므로, 즉, 만일 계약이 체결되지 않으면 300만원은 어떻게 할 것인지에 대해서 합

2024.03.12 18:00
[김은유의 보상과 재건축] 조합장 출마 자격

1. 최대 지분자가 조합 임원 자격을 가지는 것으로 법 개정 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)은 2023. 7. 18. 개정되면서, 정비구역에서 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 자는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 조합의 임원이 될 수 있도록 하였습니다(제41조제1항). 한편 도시정비법 제41조제1항제1호는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 ‘정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것’, 또는 “정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것”이라는 요건을 갖추어야 조합장 자격이 있는 것으로 규정하고 있습니다. 이 규정은 공포 후 즉시 시행되므로, 2023. 7. 18.부터 시행되고, 개정 도시정비법 부칙 제2조에 의하면 제41조제1항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 조합임원을 선임(연임을 포함한다)하는 경우부터 적용합니다. 2. 최대 지분 상태로 5년을 소유하여야 하는지 예를 들어 현재 조합장에 출마하려는 남자가 2013년 1월 1일부터 구역 내 주택을 부인이 60%, 본인이 40% 지분등기가 되어 있었는바, 2024. 1. 22. 남편이 70%, 처가 30% 지분등기가 경료된 상태이고, 법 제41조제1항제2호의 ‘1년 이상 거주요건’은 갖추지 못한 상태에서, 2024년 5월경에 개최되는 총회에 조합장으로 출마하려고 하는바, 법 제41조제1항제1호(비록 소지분이라도 5년 이상 소유요건은 갖추었음)에 의하여 조합장 자격이 있는지가 문제됩니다. 즉, 개정 도시정비법 제41조제1항을 적용함에 있어서, “정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5

2024.02.20 17:26
[김은유의 보상과 재건축] 서울시 시공자 선정기준 해설

Ⅰ. 머리글 서울시는 2023. 12. 28. ‘서울특별시 고시 제2023 – 608호’로 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」을 고시하였다. 이하에서는 국토교통부가 발표한 「정비사업 계약업무 처리 기준」과 비교하여 특이점을 살펴보고자 한다. 한편 헌법재판소는 “헌법이 인정하고 있는 위임입법의 형식은 예시적인 것으로 보아야 한다. 법률이 일정한 사항을 행정규칙에 위임하더라도 그 행정규칙은 위임된 사항만을 규율할 수 있으므로, 국회입법의 원칙과 상치되지 않는다. 다만 고시와 같은 행정규칙에 위임하는 것은 전문적·기술적 사항이나 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 사항에 한정된다. 심판대상조항(조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.)은 정비사업의 시공자 선정과정에서 공정한 경쟁이 가능하도록 하는 절차나 그에 관한 평가 및 의사결정 방법 등의 세부적 내용에 관하여 국토해양부장관이 정하도록 위임하고 있는바, 이는 전문적·기술적 사항이자 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 경우에 해당한다.”라고 판시하고 있다(헌법재판소 2016. 3. 31. 선고 2014헌바382 결정 [구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제1항 위헌소원]). Ⅱ. 서울시 시공자 선정 절차 특이점 1. CM회사 선정 및 자문(제5조제3항)○ 건설엔지니어링사업자로부터 「건설산업기본법」제2조제8호에 따른 건설사업관리 업무 등에 관하여 자문할 수 있다. 2. 설계도서의 작성 등(제4조)○ 이사회 개최 전에 조합이 정

2024.01.22 14:49
[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합 조합원의 제명

지역주택조합 표준규약 제12조제3항은 다음과 같이 규정하고 있다. 제12조 ③ 조합원이 다음 각호에 해당하는 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 아니하여 조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당조합원에 대해 소명기회를 부여하여야 하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다. 1. 부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우 2. 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래하였을 경우 【주】소수의 조합원이 의무를 불이행하여 조합에 피해를 주는 경우에는 해당조합원을 제명할 수 있도록 하되, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 소명기회를 부여토록 한 것임. 그러나 위 표준규약 중 대의원회에서 제명한다는 부분은 반드시 개정되어야 한다. 법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 이를 유효한 것으로 시인하여야 할 것이지만, 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에는 그러하지 아니하다고 할 것이다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결, 대법원 1992. 11. 24. 선고 91다29026 판결, 대법원 2007. 7. 24.자 2006마635 결정 등 참조).주택법에는 대의원회에 구성에 대한 명문 규정이 없다. 다만 주택법 제12조제2항제4호는 총회 및 이사회, 대의원회의 의사록을 공개하여야 한다고 규정하고 있고, 규칙 제7조는 반드시 총회 의결을 거쳐야만

2024.01.17 16:41
[김은유의 보상과 재건축] 상가지분쪼개기 금지 법 통과

그동안 재건축에 걸림돌로 작용하였던 상가 지분쪼개기가 금지되었다. 이는 당연히 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축에도 적용된다. 2024. 1. 9. 의결된 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 한다) 제77조는 권리산정기준일 대상에 “집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우”(동조제1항제2호), “전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우”(동조제1항제5호)를 추가하였다. 즉, 위 2가지에 해당하는 경우(단독을 집합건물로 전환하거나, 지분을 쪼개는 경우)에는 권리산정기준일 다음날을 기준으로 분양권을 주지 않겠다는 것이다. 이런 집합건물을 매수해도 현금청산 대상이다. 또한 권리산정기준일을 '기본계획 수립'에서 '기본계획 수립을 위한 주민공람공고일'로 당겼다. 나아가 행위제한 대상에 위 2가지 경우도 포함시켰다(법 제19조제7항제3호,제4호 신설). 따라서 이 행위제한 개정은 공포 후 즉시 시행한다. 법 제77조제1항 각 호 외의 부분의 개정규정은 이 법 시행 이후 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고가 있은 경우부터 적용하고(부칙 제3조제2항), 법 제77조제1항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 집합건물이 아닌 건축물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우부터 적용하고(부칙 제3조제3항), 법 제77조제1항제5호의 개정규정은 이 법 시행 이후 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우부터 적용한다(부칙제

2024.01.17 16:39
[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합 해산총회

주택법이 2020. 1. 23. 개정되어, 2020. 7. 24. 시행되는 주택법 제14조의2제1항에 의하면, 주택조합은 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다. 그런데 지역주택조합이 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하므로, 매우 어렵다. 따라서 이 신설 해산총회에 해당하는 사례가 속출할 것으로 본다. 주택법시행령 제25조의2제1항에 의하면, 주택조합은(결국은 조합장) 해당 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 하고, 동조제4항에 의하면, 해산을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다. 부칙 제6조제2항에 의하면, 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다. ★★★따라서 ①2020. 7. 24.전에 주택조합의 설립인가를 받은 경우에는 조합장은 2020. 7. 24.부터 3년이 되는 날인 2023. 7. 23.까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 2023. 10. 23.까지 해산총회를 하여야 하고, ②2020. 7. 24. 이후에 주택조합 설립인가를 받은 경우에는 그 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 그날로부터 3개월 이내에 해산총회를 하여야 한다. 표준규약 제24조제3항에 의하면 사업종료의 경우를 제외하고 조

2023.11.30 15:33

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