[집코노미] 퍼즐 맞춘 과천 재건축…8·9단지 추진위 승인

8·9단지, '3기 재건축' 막차 합류
택지개발·교통개선 맞물리는 과천

통합재건축을 위한 추진위원회 설립을 마친 경기 과천 과천주공8단지. 한경DB

경기 과천의 ‘3기 재건축’이 본격화한다. 사업 추진이 가장 늦던 과천주공8·9단지의 재건축이 본궤도에 올랐다. 일대 낡은 아파트들의 재건축과 맞물려 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망 확충과 주변 택지 조성까지 완료되면 도시 경쟁력이 한층 강화될 전망이다.

◆3기 재건축 본궤도

21일 과천시에 따르면 통합재건축을 추진하는 과천주공8·9단지의 추진위원회설립이 승인됐다. 지난해 2월 정비구역으로 지정된 지 1년 3개월 만이다. 약 13만7000㎡ 땅에 들어선 2개 단지 2120가구를 헐고 최고 35층, 3311가구 규모의 새 아파트를 짓는다.

과천주공8·9단지는 과천 시가지 일대 재건축 사업의 막차로 꼽힌다. 함께 3기 재건축에 드는 4·5·10단지는 일찌감치 조합설립이나 추진위 구성을 완료했다. 과천에 1982년부터 들어선 주공아파트들 가운데 3단지(‘래미안슈르’)와 11단지(‘래미안에코팰리스’)는 2000년대 중반 ‘1기’로 재건축을 마쳤다. ‘2기 재건축’ 중에선 7-2단지(‘래미안센트럴스위트’)와 1단지(‘과천푸르지오써밋’), 12단지(‘과천센트레빌’)가 입주했다. 2단지(‘과천위버필드’)와 6단지(‘과천프레스티지자이’), 7-1단지(‘과천센트럴푸르지오써밋’)는 공사를 진행 중이다.

향후 과천주공8·9단지의 재건축 초과이익환수제의 부담금은 상당 부분 줄어들 전망이다. 공시가격이 급등한 올해 추진위원회 설립을 마치셔다. 환수제는 사업 종료시점의 가격에서 개시시점의 가격과 그동안의 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 공제해 부담금을 따진다. 여기서 개시시점의 주택가격은 추진위 승인 시점의 공시가격이다. 추진위가 설립된 해의 공시가격이 높을수록 부담금이 줄어드는 구조인 셈이다. 8단지 전용면적 83㎡ 중층 기준 공시가격은 지난해 7억5700만원에서 올해 9억1000만원으로 20.2% 급등했다.

다만 사업 추진 과정에서 해결해야 할 난제도 많다. 대지지분 문제가 꼬여 있어서다. 9단지가 들어선 대지 가운데 약 2만㎡는 등기부등본 상 8단지 소유다. 9단지 주민들의 대지지분이 8단지 주민들보다 상대적으로 줄어드는 셈이다. 지분이 적을 경우 종전자산평가액이 줄어들어 추가분담금을 더 많이 짊어지는 게 재건축사업의 구조다. 이 부분이 향후 갈등의 뇌관이 될 가능성이 높다.

추진위 설립 동의율이 법정 기준을 살짝 웃도는 51%에 그쳤던 것도 지분 문제가 작용했다고 정비업계는 보고 있다. 조합설립을 위해선 75%의 동의가 필요하다. 한 재건축 전문 변호사는 “감정평가는 공부대로 이뤄지기 때문에 통합재건축에서 8단지 주민들이 유리할 수밖에 없다”며 “조합설립 과정에선 9단지 주민들의 동의가 필수적이기 때문에 난항이 예상된다”고 말했다.

◆택지개발·GTX 시너지

시가지 재건축과 맞물려선 주변에 굵직한 개발사업들이 진행 중이다. 의왕과 인덕원 사이 약 135만㎡ 땅엔 지식정보타운이 들어선다. 첨단지식산업센터와 의료·바이오타운이 입주할 예정이다. 지식산업용지 35개 필지 가운데 24개 필지가 주인을 찾았다. 기업 입주가 늘게되면 서울의 베드타운에 그치던 과천의 자족 기능이 강화될 전망이다.

택지조성도 활발하다. 지식정보타운을 비롯해 주암지구, 과천지구 등에서 총 2만1000가구가 공급될 예정이다. 정부가 발표한 ‘수도권 30만 가구 공급계획’의 일환인 과천지구는 공공지원 민간임대(옛 ‘뉴스테이’) 중심의 주암지구와 연계된다. 도시 정주인구가 늘게되면 그간 과천에 부족하던 대형 편의시설이나 문화시설 유치가 수월해질 수 있다.

교통망은 계속 확충된다. GTX-C노선은 내년 착공할 예정이다. 과천을 거쳐 양주~수원을 잇는 노선이다. 국가철도망구축계획에 포함된 위례과천선은 서울시와 과천시가 노선 등을 협의 중이다. 지상에선 과천~이수 복합터널 건설과 과천~우면산도로 지하화, 과천~송파 민자도로 건설 등이 추진 중이다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com