정부가 화성 동탄 제2신도시의 분양가를 시세보다 30% 이상 싼 평당 800만원대로 낮추겠다고 발표했으나,실현성에 대해 강한 의문이 제기되고 있다.

신도시 후보지인 동탄면 영천리·계리·신리·방교리 일대의 땅값이 지난해 말 정부가 '분당급 신도시 건설'을 언급한 이후 최근까지도 크게 올랐기 때문이다.

이들 후보지에 대한 지구지정은 앞으로 8개월 뒤인 2008년 2월에나 이뤄질 예정이어서 땅값 추가 상승에 따른 토지보상비용도 급증할 전망이다.

여기에 동탄 제2신도시 주변 교통망 신설 및 확충 등 인프라 구축비용도 만만치 않아 평당 분양가는 최소한 900만원을 넘을 것이란 관측이 강하다.



◆평당 800만원대 산정 근거는

분양가는 크게 택지비와 건축비로 구성된다.

동탄 제2신도시의 경우 우선 건축비는 판교(평당 502만원 선)와 비슷한 수준이 될 것으로 예상된다.

김동수 건설교통부 신도시기획팀장은 3일 "동탄 제2신도시 용적률은 기존 동탄 제1신도시와 비슷한 175% 선이 될 것"이라며 "이를 토대로 건축비는 판교와 비슷한 수준으로 책정될 것으로 예상한다"고 밝혔다.

이를 기준으로 역산하면 동탄 제2신도시 택지비는 대략 평당 300만~390만원 선이 돼야 분양가를 800만~900만원 사이에서 맞출 수 있다는 얘기가 된다.

건교부는 △동탄은 기본적으로 땅값이 판교보다 낮은데다 △판교의 경우 택지비가 감정가로 산정된 데 반해 동탄은 감정가보다 20% 이상 낮은 '조성원가의 110%'로 산출되기 때문에 택지비를 크게 낮출 수 있다고 강조한다.


◆화성시 땅값 계속 오를 듯

하지만 동탄신도시 후보지를 포함한 화성시 일대의 땅값이 지난해 말 이후 크게 올라 택지비를 낮추기가 어렵다는 시각이 강하다.

실제 화성시 땅값은 이미 작년 4분기에 2.2% 오른 데 이어 올 들어서도 4월까지 1.9%나 상승,전국 주요 도시 가운데 가장 높은 상승률을 나타냈다.

5월 이후에도 오름세를 보이고 있다.

이에 따라 부동산시장에서는 내년 2월의 지구지정 절차가 마무리될 때까지는 땅값이 계속 상승해 동탄 제2신도시의 토지보상 기준가격이 될 표준지 공시지가(2008년 1월1일 기준)가 올해보다 크게 오를 것으로 예상하고 있다.

결국 '토지보상비 증가→택지비 상승→분양가 인상'의 악순환이 불가피할 것이란 얘기다.

이에 대해 건교부는 토지거래허가구역 강화 등 각종 투기억제 대책이 가동되는 만큼 토지거래자체가 쉽지 않아 땅값 추가 상승여력은 크지 않을 것이라고 주장하고 있다.

그러나 정부는 판교신도시 분양 때도 당초 평당 800만원대 분양을 장담했으나,땅값 상승으로 결국 평당 1100만~1200만원에 분양한 전례가 있어 그다지 미덥지 못한 게 현실이다.


◆광역교통망 비용도 부담

신도시 주변지역의 광역교통망 개선을 위한 인프라 구축 비용도 변수다.

제2경부고속도로나 전철망 건설 등의 교통망 확충 비용이 대부분 토지공사 등 사업시행자의 부담이 돼 분양가에 전가될 공산이 크기 때문이다.

건교부는 지난해 11·15 부동산대책에서 광역교통시설 설치비용을 국가와 지자체가 분담토록 하겠다고 밝혔으나,이는 이미 교통계획이 수립된 경우에만 적용돼 동탄 제2신도시처럼 새로 계획을 만들어야 하는 곳은 여전히 사업시행자가 책임져야 하는 상황이다.

또 정부가 표면적인 분양가를 평당 800만원 선에 끼워 맞추더라도 주택이 '마이너스 옵션제'로 공급되기 때문에 당첨자들이 부담해야 하는 추가 옵션 등까지 포함하면 실제 분양가는 평당 900만원을 훨씬 넘을 것으로 보인다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com