지리적으로 전철역이 가깝다거나 교통이 편리한 곳, 혹은 사무실 밀집지역
인근의 오래된 단독 주택을 가진 사람들에게 원룸형 임대주택을 신축하고
공사비는 임대보증금으로 대체하는 개발방안이 선호되고 있다.

서울지역의 어느곳이라도 평당 임대보증금이 평당 공사비를 훨씬 상회하기
때문이다.

특히 오는 7월부터는 다가구주택이라도 1가구당 0.7대씩 주차장을 확보
하도록 관련법규를 고치겠다는 서울시의 방침이 나오자 도심내 100평전후의
노후 단독주택소유자들은 원룸임대주택 개발을 서두르고 있는 실정이다.

6m도로에 접한 일반주거지역에 100평의 땅을 소유하고 있는 경우를 현행법
과 법개정 이후로 나누어 수익성을 비교해 보자.

현재 다가구 주택은 주차면적을 포함, 3층건물에 총 200평까지 신축할수
있으므로 각층 60평씩 총 180평을 지을수 있다.

주차면적은 180평방m에 1대, 추가면적은 120평방m당 1대씩이므로 법정
4.4대, 즉 5대를 확보하면 된다.

원룸의 개수와는 무관하게 총 5대의 주차 공간만을 확보하면 되므로
임대원룸을 10평형 18가구로 하더라도 상관이 없다.

하지만 법규가 바뀌면 의무주차대수가 5대이므로 26평형 7가구밖에 신축할
수 없는 상황에 처하게 된다.

사업 수지 비교는 하나마다다.

10평짜리 주택은 3,000만원을 받을수 있지만 26평짜리는 2.6배인 7,800만
원을 받을수 없기 때문이다.

26평 전세를 들어올 사람이라면 편의시설이 다 갖추어진 아파트를 선호하는
것이 일반적이므로 아파트임대금으로 가격을 싸게 받거나 위치가 특별히
좋아야 한다.

결국 평수를 줄여 가구수를 늘리려면 주차장 확보를 위해 면적을 할애
하여야 하기 때문에 지금보다 수익성이 훨씬 떨어지는 것은 뻔한 일이다.

또한 원룸임대주택을 계획했다면 임대사업자등록을 고려해야 한다.

다가구는 토지활용이라는 면에선 유리하지만 현행법상 단독주택으로 구분
되어 1가구로 인정하기 때문에 임대 사업자로 등록할 수 없으며 가구별로
매각할수도 없다.

반면 다세대는 일반적으로 약간 효율이 뒤지지만 각 세대별로 매각이
가능하고 5가구 이상이면 임대사업자로 등록하여 취득세 등록세 등을 면제
받고 임대업을 영위하다 5년 경과후 매각하면 양도세도 면제받을수 있는
이점이 있다.

다세대는 무엇보다도 각 세대별로 매각이 가능하므로 필요한 만큼 매각을
통해 자금을 융통할수 있다는 것이 특징이다.

임대 원룸주택으로만 개발하려는 지주는 다가구로 할 것인지, 다세대로
할 것인지 적절한 선택을 하여야 하며 관련 법규가 바뀌기 이전에 건축
허가를 받아 놓는 것이 유리하다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1996년 4월 8일자).