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주택연금, 가입 자격 확대됐는데…왜 받는 돈은 그대로일까
지난 10월 12일부터 주택연금의 가입 자격이 확대됐습니다. 이전 까지는 주택 공시가액 9억원까지만 가입이 가능했지만, 현재는 공시가액 12억원까지 가입이 가능해졌습니다. 이에 따라 더 많은 은퇴자들이 주택연금을 통해 노후생활비를 확보할 수 있게 됐습니다.주택연금은 내 집에 그대로 거주하면서 부부 평생 매월 연금을 받을 수 있다는 점이 가장 큰 매력입니다. 부부 중 한 명이 돌아가신 후라도 연금의 감액 없이 100% 동일한 금액을 지급하여 생활의 안정을 도모할 수 있습니다.부부가 평생 연금을 받고 사망한 후에도 주택연금의 진가를 확인할 수 있습니다. 그동안 두 부부가 받았던 연금수령액이 주택 가액을 초과해도 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 부부가 받았던 연금수령액이 주택가액보다 적으면 그 잔액은 상속인에게 넘어가게 됩니다.그런데 몇 가지 유의할 사항도 있습니다. 부부 중 연소한 사람의 나이가 72세라고 가정하면 주택 시세에 따른 주택연금 예상금액은 다음과 같습니다.시세 4억원의 주택을 맡겼을 때의 연금액 131만1000원은 시세 2억원 주택을 맡겼을 때의 연금액(65만5000원)의 2배입니다. 시세 8억원의 주택을 맡겼을 때의 연금액 262만1000원은 시세 4억원 주택을 맡겼을 때의 연금액(131만1000원)의 2배입니다.그런데 시세 16억원의 주택을 맡겼을 때의 연금액 340만7000원은 시세 8억원 주택을 맡겼을 때의 연금액(262만1000원)의 2배에는 미치지 못합니다. 심지어 12억원 위로는 맡기는 주택의 가액이 높아지더라도 매월 수령할 수 있는 연금액은 높아지지 않고 있습니다. 왜냐하면 10월 12일에 개정된 내용은 주택연금 가입자의 범위만을 확대했을 뿐 연금액의 상한선은 그대로 유
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주택연금에 대한 이해
주택연금이란 주택 소유자가 보유한 주택을 담보로 ‘대출’을 받아 금융기관으로부터 노후 생활자금을 매월 지급받는 제도를 말한다. 즉, 내 집에 평생 거주하면서 연금 지급을 보장하고 가입자가 사망한 후에도 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급한다. 부부가 모두 사망하는 경우에는 사후 정산 후에 연금 지급을 종료하게 되는데, 이때 주택을 처분한 가격으로 정산 금액이 부족하면 공사가 부담하고, 남으면 자녀에게 상속하게 된다. 다만, 주택연금은 도중 집값이 오르거나 내려도 연금 지급액은 변동되지 않는다. 연금이라는 말을 사용하지만, 주택을 담보로 매월 생활비를 대출해주는 제도로 이해하면 된다. 장단점이 많이 있으므로 신중하게 가입여부를 검토해야 후회하지 않는다. 은퇴하고 정기적인 소득 없이 국민연금만으로는 생활비가 부족한 경우, 자식에게 손 벌리지 않고 자신의 주택에 거주하면서 매월 일정 금액을 받을 수 있는 장점이 있다. 대출이자가 복리로 계산되고, 물가상승률이나 주택가격 상승률은 감안하지 않는 단점도 있다 주택연금의 가입 조건은 부부 중 1명이 ‘만 55세 이상’이어야 하고, 부부 중 1명 이상이 ‘대한민국 국민’이며, 부부 기준으로 ‘공시가격 9억 원 이하의 주택’을 소유하고 있어야 한다(2023년 10월부터는 공시가격 12억 원). 다주택자도 주택 공시가격을 합친 금액이 9억 원 이하라면 가입이 가능하고, 공시가격 합계가 9억 원을 초과하는 2주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내에 처분하는 조건이라면 가입이 가능하다. 주택연금을 신청하게 되면 공사의 심사를 거쳐 공사가 담보를 취득한 후, 금융기관에 보증서를 발급한다. 보증서가 발급되면
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초고령화 시대, 노인을 위한 집은 없다
우리나라가 늙어가고 있습니다. 그런데 주택 대책은 청년이나 신혼부부에만 집중돼 있습니다. 급증하고 있는 고령층에 대한 주택 대책은 전무하다시피 합니다. 영국 종합부동산 그룹 세빌스(Savills)가 발표한 보고서 'The future of global real estate : IMPACTS' 에 따르면 전 세계 고령층이 급증하고 있고, 고령화 주택에 대한 부동산 가치는 더 올라갈 것으로 전망했습니다. 2033년까지 10년간 50세 이상 인구가 빠르게 늘어날 것으로 전망되는데 우리나라는 19%가 늘어날 것으로 예상됐습니다. 세계 두 번째 수준입니다. 국내에서도 실버타운에 대한 관심이 늘고 있기는 합니다. 실버타운에 대해 조금 더 살펴보겠습니다. '실버타운'이라는 용어는 시장에서만 통용됩니다. 법적으로 보면 노인복지법 31조에 따라 '노인주거복지시설'은 양로시설과 노인 공동생활가정, 노인복지주택으로 분류돼 있습니다. 최근 임대 분양한 강서구 마곡동 '마곡 VL르웨스트'가 실제 사례입니다. 60세 이상이면서 독립된 주거생활을 하는 데 지장이 없어야 입소가 가능합니다. '더클래식500'은 유료 양로시설이고, VL르웨스트, 삼성노블카운티 등은 노인복지주택입니다. 주거 공간을 빌려주고 식사와 다양한 노인 프로그램들을 제공하면서 보증금과 생활비를 받아 운영하는 시설들입니다. 사업자가 임대만 가능하니까 초기비용이 많이 들어가고 운영을 잘해야 겨우 시설을 유지하기 때문에 고급형 실버타운은 보증금이나 생활비가 아주 비싸게 책정될 수밖에 없는 상황입니다. 내 집만 가지고 있는 분들이 향후 이런 고급형 실버타운에 입주하기가 쉽지 않다보니 고령화 대책으로는 어려울 수밖에 없습니다. 70세 이상 고령층이 실버타운을
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은퇴자 대출, 정부가 갚고 생활비까지 줍니다
은퇴한 분들 가운데 자녀들 학비나 결혼비용, 생활비 등을 위해 주택을 담보로 대출을 받은 분들이 적지 않습니다. 최근 기준금리 인상으로 주택담보대출 이자가 불어나고 소비자물가 상승으로 생활비도 많이 드는 탓에 많은 분들이 경제적 부담을 호소하고 계십니다.정부는 이런 분들을 위해 변동금리를 3.7% 고정금리로 전환시켜 드리는 '안심전환대출' 제도를 시행하고 있습니다. 하지만 부부합산소득 7000만원 이하, 주택가격 4억원 이하, 1주택자 조건을 만족해야 하기에 서울의 중산층만 되더라도 신청 자격이 없습니다.늘어난 주택담보대출 이자에 곤란하신 분들은 기존 주택연금 제도를 활용해보시는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 흔히 주택연금은 집을 담보로 평생 연금을 받는 역모기론으로만 생각하는데, 주택담보대출을 일시에 상환해 주는 '주택담보대출 상환용 주택연금'이란 상품도 있습니다.가입자격은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이면 되고, 둘 중의 한분이 대한민국 국민이면 됩니다. 그리고 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 1주택 소유자 또는 보유주택 공시가격 등의 합산가격이 9억원 이하 다주택자까지도 포함됩니다. 다만 공시가격 9억원 초과 2주택자는 3년이내 비거주 1주택을 처분하는 조건으로 가입도 가능합니다. 이 조건은 일반 주택연금 종신형 또는 신탁방식 주택연금 모두 동일합니다. 주택담보대출 상환용 주택연금에 가입하면 주택담보대출 상환을 위해 연금지급한도(대출한도)의 90%까지 일시 인출할 수 있습니다. 주택담보대출을 즉시 상환하고 남은 금액은 종신 정액형으로 매달 연금처럼 가입자에게 지급됩니다.가입비로 초기보증료
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퇴직하고 달랑 집 한 채…'주택연금' 활성화 시급하다
주택금융공사가 올 하반기부터 주택연금 활성화를 위해 가입 기준 확대를 추진합니다. 주택가격 기준을 현재 공시가격 9억원 이하에서 최대 12억원 이하로 확대하는 방안이 가장 유력한 것으로 알려졌습니다. 주택연금은 만 55세 이상인 주택보유자가 거주하고 있는 주택을 담보로 맡기고 매달 일정 금액을 연금처럼 받는 역모기지(reverse mortgage) 상품입니다.원래 주택담보대출은 개인이 구매할 주택을 금융기관에 담보로 제공해 대출을 받는 겁니다. 하지만 역모기지는 이미 소유하고 있는 주택을 금융기관에 담보로 제공해 대출을 받는 형식입니다. 예전에는 부동산 선호현상이 강하고 주택가격도 꾸준히 올랐고 자녀에게 상속하기 위한 목적 등으로 주택연금의 인기가 크지 않았습니다. 그러나 최근 주택가격이 안정화되고 고령화의 그늘이 짙게 드리워지면서 가입자는 꾸준히 증가하고 있습니다.올해 5월 말 현재 주택연금 가입자는 9만7658명으로 평균 연령은 72세, 월지급금은 112만원, 주택가격은 3억4500만원으로 집계되었습니다. 2020년 주택소유통계에 의하면 전체 주택소유주에서 60세 이상의 주택소유주 비중은 40.2%나 됩니다. 이런 비중을 고려한다면 주택연금의 가입자는 더 늘어나야 할 것으로 보입니다. 그건 우리나라 고령화가 심각하고 고령층의 노후 대비 또한 상대적으로 부족하기 때문입니다.우려했던 ‘인구감소’가 현실로 다가왔습니다. 경제활동의 핵심적인 역할을 담당하는 경제활동 인구뿐 아니라 정부 수립 최초로 총인구가 감소했습니다. 인구가 감소함으로써 고령화의 문제가 본격 제기되고 있고, 국내 고령층의 노후 대비는 팬데믹으로 인해 더 큰 어려움을 겪고 있다는 지적
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관망세 들어선 집값, 은퇴자들이 평생 연금받을 기회
최근 수도권과 지방 집값이 보합이나 하락으로 전환되고 있습니다. 정부에서는 사전청약, 공공재개발, 신속통합기획 등을 통해 올해 48만8000호를 공급한다고 합니다. 주택 공급이 계속 늘어난다면 집값이 평년수준으로 하향 안정될 가능성이 높다고 합니다. 그간 집값 급등의 한 원인으로 꼽히던 기준금리가 올해는 최소 2~3차례 인상되고 대출규제도 이어지기에 부동산 투자 열기는 수그러들 전망입니다. 그간 투자자들의 관심을 받던 오피스텔과 생활형 숙박시설도 거래가 급감하고 일부 매매가는 하락세로 돌아섰습니다. 올해 가장 큰 변수로 3월 대통령선거와 6월 전국동시지방선거가 있기에 아파트매매가 관망세로 돌아서면서 상반기에는 거래절벽도 계속될 가능성이 있습니다. 강남 등 일부지역을 제외하면 집값 폭등은 없을 것으로 보입니다. 반면 1가구 1주택자이면서 연금으로 생활하시는 분들은 각종 세금과 인플레이션으로 생활비 문제가 커질 것이 우려됩니다. 세금과 생활비 문제를 동시에 해결하기 위해 가장 좋은 대안은 무엇일까요? 주택금융공사에서 지원하는 주택연금 종신형에 가입하면 부담을 크게 덜어낼 수 있습니다.현재 주택연금은 부부 중 한명이라도 만 55세 이상이라면 공시가격 9억원 이하의 주택을 대상으로 가입이 가능합니다. 연령이 높을수록, 주택 가격이 비쌀수록 연금을 더 받게 되는데, 65세에 공시가격 9억원 주택으로 가입할 경우 매달 228만원을 받을 수 있습니다. 1년에 2700만원 정도 받는 셈인데, 이 수령액은 집값이 하락해도 변하지 않습니다.주택연금은 종신형이나 초기증액형, 정기증가형 등 다향한 형태로 제공됩니다. 지난해 6월에는 신탁
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노후, 잘 지내다 잘 가려면…
노후, 잘 지내다 잘 가려면, 이른바 '노잘잘(필자 명명)' 하려면 미리 준비해야 한다.상식과 사실, 진실이 호도되는 어지러운 세상이다. 하지만 이런 와중에도 검증된 불변의 진리는 사람은 늙고 병들고 죽는다는 것이다. 부와 권력이 있어도, 금수저든 흑수저든 생로병사(生老病死)를 벗어 날 수 없다.늙고 병들어도 돈이 수백억, 수천억 원정도로 많으면 인간의 존엄을 지키면서 외형상 불편함 없이 노후를 보내고 돌아갈 수 있다. 큰 부자가 아니더라도 배우자를 포함하여 여러 명의 가족이 함께 살고 어느 정도 경제적 여유가 있으면 평상시 삶을 유지하다가 적당히 병치례 하다가 가족의 돌봄 속에서 생을 마감할 수 있다. 그러나 그런 경우의 노인은 갈수록 줄어든다. ▲ 혼자 사는 노인독거 약 157만 가구보건복지부의 '2020년도 노인실태조사'에 따르면 노인의 67.1%는 배우자가 있으며, 32.9%는 무배우 상태이다. 배우자와 함께 사는 노인부부가구는 58.4%이고 자녀동거가구는 20.1%이나 노인의 19.8%가 혼자 사는 노인독거가구이다. 남자 노인의 9.7%가 노인독거가구인 것에 비해 여자 노인 독거는 27.4%로 성별 차이가 크게 나타난다. 왜냐하면 한국인의 기대 수명은 2019년 기준 83.3년으로 OECD 평균인 81.0년보다 2.3년 길은 편인데, 남자는 80.3년, 여자는 86.3년으로, 여성이 남자보다 6년을 더 살기 때문이다. 노인의 평균 손녀와 자녀는 4.1명이나 비동거인 경우 6% 정도가 주 1회 만나고, 65.3% 정도가 주 1회 이상 전화를 하는 형편이다. 이마저도 약 2년 동안 코로나로 인하여 왕래가 더욱 뜸해졌다. 오히려 노인의 69.4%가 친구･이웃･지인과 주 1회 이상의 왕래를 하며 지
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은퇴자 주거 대책, 주택연금 활용하자
최근 정부에서는 청년과 신혼부부에 대한 주택공급을 지원하기 위해 주택담보대출비율(LTV)을 90%까지 완화하는 정책을 고민하고 있다고 합니다. 또 공시가격이 급등해 세금이 부담이 되는 은퇴한 1주택자에 대한 재산세도 감면하는 방안도 같이 고려되고 있다고 합니다. 하지만 결국 서울 강남이나 마용성(마포 용산 성동) 지역은 공시가가 매년 현실화되게 되면 다시 한번 보유세가 올라가게 될 겁니다. 공시가 상승에 따른 각종 세금도 같이 올라 은퇴자들을 위한 진정한 대책이 되긴 매우 힘듭니다. 그래서 은퇴자들이 수도권이나 지방에서 생활 인프라까지 잘 갖춰진 환경에서 생활비 걱정없이 지낼 수 있는 진정한 의미의 은퇴자 주거대책이 필요한 겁니다.미국의 경우에도 남부지역이나 캐러비안 지역 국가에 은퇴한 사람들이 저렴한 주거비로 생활할 수 있는 다양한 은퇴자 마을이 공급되고 있고, 특히 선시티(Sun City) 라는 대규모 은퇴자마을은 각 주마다 대규모로 조성될 정도로 성황을 이루고 있습니다. 국내에서도 은퇴 후 귀농귀촌을 할 수 있는 다양한 제도가 있지만, 모든 생활 인프라가 잘 갖춰진 도시에서 살던 분들이 지역민들과 어울려 사는게 결코 쉽지 않아 정착하는데 문제가 생기고 있습니다. 그러다가 귀농귀촌을 포기하는 경우가 많이 있습니다.국내에서도 수도권이나 새만금 지역에 이런 도시형 대규모 은퇴자마을들이 추진되고 있습니다. 문제는 은퇴자를 위한 주택을 공급할 때 '과연 그 주택이 나중에 다시 팔릴까' 하는 걱정들부터 합니다. 때문에 분양방식에는 한계가 있다고 합니다. 그렇다고 공공임대 위주로만 한다면 결국 생활비를 별도로 연금형태로
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그냥 다 쓰고 죽어라
모 대학교 교수가 서울시에 거주하는 대학생을 상대로 “아버지에게 원하는 것이 무엇인가?”라는 설문조사를 했다. 그 결과 약 40%의 학생이 “돈을 원한다”라고 답을 했다고 한다. 또한 다른 모 대학교에서 학생을 상대로 “부모가 언제쯤 돌아가시면 가정 적절하다고 보는가?”라는 질문을 했는데 '63세'라고 답변한 학생이 가장 많았다고 한다. 그 이유는 은퇴한 후 퇴직금을 남겨놓고 사망하는 것이 가장 이상적이라고 했다니 참 마음이 서늘하기 그지...
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노후 준비의 진정한 화두! "산(産)테크"
노후 준비의 진정한 화두! “산(産)테크” 첫 번째 상황 – 만약에 현금으로 5억원을 받으시는 것이 좋으시겠습니까? 아니면 매월 고정적으로 돌아가실 때까지 500만원을 본인 통장으로 500만원을 받는 것을 원하시겠습니까? 두 번째 상황 – 큰 황금이 놓여져 있고 그 옆에 거위가 한 마리 있습니다.어떻게 하시겠습니까? 당연히 거위를 죽이고 그 황금을 가져가시겠지요? 그렇다면 만약에 그 거위가 한 달에 한번씩 황금 알을 낳...
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은퇴할 때 후회하지 말아야 할 3가지
은퇴할 때 후회하지 말아야 할 3가지 최근에는 다양한 채널을 통해서 하루가 멀다 하고 '100세 시대'니 '초 고령화 사회'라고 하면서 노후준비와 은퇴 이후의 삶에 대해서 많이 조명되고 있다. 100번 천 번을 강조해도 모자람이 없을 것이고 분명히 발생할 상황이지만 아직까지도 많은 사람들이 당장 먹고 살기 바쁘다는 이유로 남 얘기 혹은 아직 나에게는 먼 얘기로 치부하고 있다.필자가 우려스러운건 바로 이런 얘기이다. 강의를 하거나 대화를 나...
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노후 파산이 남얘기라고 생각하는가?
노후 파산이 남얘기라고 생각하는가? 우연히 통계 하나를 본 적이 있다. OECD 국가들의 연령대별 상대적 빈곤율을 나타내는 통계 였는데 0세~17세까지는 우리나라가 전체 35개국 중에서 8%로 덴마크와 핀란드,노르웨이,독일에 이어서 5위를 기록했다. 그리고 18세~25세에서는 7위를 기록했고 25세~65세까지의 연령대에서는 상대적 빈곤율이 20위를 차지해서 체코나 슬로바키아나 슬로베니아보다 훨씬 빈곤율이 높게 나타났다. 하지만 충격적인 ...