불과 얼마 전 까지만 해도 공장 경매물건은 자본 및 경영여건이 상대적으로 열악한 중소기업 운영자들이 사세확장의 수단으로 응찰하는 경향을 보여 왔다. 하지만 최근에는 공장임대업을 새로운 재테크수단으로 삼는 일반인들의 응찰이 늘어나고 있는 추세이다. 공장경매를 통한 재테크와 세테크 방법을 알아보자.

공장 경매물건은 그 특성상 경기변동에 따라 매물 증감의 기복이 심한 편이다. 감정가 2~3억짜리 비교적 소규모 공장에서부터 10억 원 이상의 대형 물건까지 다양한 물건이 경매에 나오는데 최근 시장금리 상승 기조가 지속되고 있고, 불황이 심화됨에 따라 공장매물은 앞으로 꾸준히 증가 될 것으로 보인다.

수도권의 경우, 공장 총량제에 묶여 있어 새로운 공장의 신축이 사실상 힘들 뿐만 아니라 설사 신축이 가능하다 해도 각종 인, 허가를 받는데 통상 1~2년 이상의 기간이 소요된다. 따라서 임대수요가 많은 관계로 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고, 산업단지 외에 위치한 공장은 각종 개발사업 등의 여파로 지속적인 지가상승이 이루어지다 보니 매각 시 상당한 시세차익을 챙길 수 있어 일반인에게도 유용한 재테크수단으로 인식되고 있다.

최근 수도권, 충청권을 비롯하여 전국 각지에서 국가 또는 지자체별로 산업단지 조성이 매우 활발하게 이루어지고 있는 것이 사실이지만 입주비용이 만만치 않아 소규모 공장에게는 ‘그림의 떡’이기 때문에 향후에도 이러한 현상은 상당기간 동안 지속될 것으로 보인다.

아울러 공장물건은 일반부동산과 달리 사업용으로 분류되기 때문에 비록 규모가 크더라도 종합부동산세 과세대상에서 제외되고, 취득 시 낙찰가 중 기계설비에 대해서는 등록세, 취득세 등이 비과세되기 때문에 ‘재테크’와 ‘세테크’ 두 마리 토끼를 잡을 수 있다(경락대금에서 취득세, 등록세 등 세금을 면제 받으려면 지방세 납부 시 경락대금완납증명원과 해당사건의 감정평가서 사본을 첨부해 제출하면 된다. 낙찰가에서 전체 감정평가금액중 기계기구가 차지하는 비율에 해당하는 금액을 공제한 금액을 과표로 본다).

자기자본 대비 약 40%의 투자수익을 올린 사례

경기도 수원에 사는 정모(55세)씨는 지난 2005년, 20년간의 공직생활에서 은퇴 한 후 퇴직연금과 여유자금을 활용하여 법원경매에서 3년 동안 짭짭한 투자수익 올린 재테크 전문가이다. 하지만 얼마 전부터 경매대중화의 진전에 따라 경쟁률이 치열해지다 보니 주거용 물건이나 토지 물건의 경우, 낙찰 받는다 해도 수익률이 떨어져 점차 경매의 매력이 반감되었다. 그래서 정씨는 공장 경매물건에 관심을 집중하다가 지난 2006년 마땅한 물건을 발견하였다.

화성시 팔탄면에 소재한 3305㎡(1000평)짜리 공장인데 건축 된지 2년이 채 안되어 비교적 관리상태가 양호한 전자관련 회사였다. 감정가 6억 5천만 원에서 2회 유찰되어 최저입찰가는 4억2천만 원까지 떨어져 있었다. 현장답사 결과, 공장 진입로가 없어 인근공장을 통해 출입하는 문제 외에는 특별한 하자가 없었다.

관련 공부(公簿)를 발급받아 확인한 결과, 지적도상 3M 도로에 접해 있었지만 현황 상에는 도로가 없어 이를 복구한다면 공장의 가치가 크게 높아질 것으로 판단되었다. 하지만 도로를 복구하기 위해서는 이를 넓혀야 하는 문제가 생겼다. 최소한 4M 정도는 되어야 차량이 원활하게 진출입할 수가 있기 때문이었다. 인접 토지 소유주들과 협의를 해보니 모두가 찬성이었다.

응찰을 결심한 정씨. 입찰일에 7명과 경합하였지만 감정가의 78%인 5억7백만을 써내 최고가매수신고인으로 선정되었다. 무사히 잔금납부와 소유권이전등기를 마친 정씨. 체불임금 문제로 공장 직원들의 명도저항에 있어 다소 시간이 걸렸지만 추가 부담 없이 대금완납 후 2개월 만에 명도를 마치고 인근에 있는 공장전문 중개업소의 소개로 임대차 계약을 체결하였다.

정씨는 잔금이 부족해 은행에서 1억 원을 대출 받았는데 매월 받는 임대료로 이자를 납부하고도 월300만 원 정도의 수익이 발생되었다. 낙찰 받은 지 1년이 조금 지난 2007년 6월. 8억 5천만 원에 공장을 매각한 정씨는 양도세 및 부대비용을 공제하고도 투입한 자기자본 대비 약 40%정도의 투자수익을 실현하였다.

공장 경매의 장단점을 알아야 한다

공장경매의 장점은 무엇보다도 낙찰 후 까다로운 인, 허가 과정을 생략하고 기존공장을 그대로 활용 할 수 있다는 점이다. 다른 경매물건은 해당 물건의 부속물에 대해 낙찰자가 ‘인수부담’하는 경우가 발생 할 수도 있지만 공장경매는 이점에서 매우 유리하다.

공장저당법에 따라 ‘공장에 속하는 토지와 건물에 설정한 저당권은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계 등에 미치며, 경매 목적물 중 기계목록에 포함된 물건들이 비록 저당권설정 당시설정 된 것이 아니라도 그 저당권의 효력이 미치며, 그 기계류에 경매개시를 하지 않았다 하더라도 그 기본 된 토지와 건물에 관해 경매개시결정이 있으면 그 기계 등에 미친다.’는 대법원 판례에 의해 낙찰자의 추가부담이 없다는 점이다.

하지만 기존공장을 낙찰 받아 용도를 변경하고자하는 응찰자라면 지역특성과 공업배치법 등 관계법령에 따라 업종에 규제를 받는 곳이 있으므로 미리 해당 시, 군청을 방문하여 용도변경허가 가능여부를 확인해 봐야 낭패를 면할 수 있으며, 공장 내에 산업폐기물이 있으면 처리비용을 낙찰자가 추가 부담해야 하기 때문에 각별한 주의가 필요하다.


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