"공사비 40% 올려달라"…재개발·재건축 중단 위기
수도권 조합 10여곳 해지 검토
23일 업계에 따르면 최근 경기 광명뉴타운5구역 재개발조합은 시공단으로부터 3.3㎡당 공사비를 630만원으로 증액해달라는 요구를 받았다. 2020년 첫 계약 당시(463만원)보다 36% 오른 금액이다.
경기 양주의 한 지역주택조합은 최근 시공사로부터 67%에 달하는 공사비 인상 통보를 받았다. 1088억원으로 책정했던 공사비가 1813억원으로 급증하자 조합원들은 계약 해지를 요구하고 나섰다. 업계에서는 공사비 갈등으로 시공 계약 해지를 검토 중인 수도권 단지가 10곳이 넘는 것으로 파악하고 있다.
‘과도한 인상’이라는 조합의 반발에 건설사는 폭등한 원자재 가격, 금리 부담 등으로 불가피하다는 입장이다. 대한건설협회에 따르면 올 1분기 시멘트와 고장력 철근 가격은 2020년 1분기 대비 각각 54.6%, 63.4% 올랐다. H빔 등 형강 역시 같은 기간 51.3% 뛰었다.
눈덩이처럼 불어난 공사비에 서울 일원개포한신(498가구)의 3.3㎡당 조합원 분양가는 당초 예상을 훌쩍 넘긴 6060만원으로 치솟았다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “동시다발적인 공사비 갈등은 수년간 감내해온 인상 요인이 한꺼번에 폭발했기 때문”이라며 “당장 원자재 가격이 내려가더라도 파장은 당분간 계속될 것”이라고 전망했다.
유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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시멘트 55%·철근 63% ↑…시공사 "공사비 인상" vs 조합 "계약 해지"
“2020년 계약 당시 t당 60만원이던 철근 가격이 공사를 시작하려는 지금 100만원이 됐습니다. 싼값에 아파트를 짓고 싶어도 건설사가 손해를 보면서 지을 수는 없지 않습니까.”(대형 건설사 현장 담당자)공사비를 둘러싼 시공사와 조합의 갈등으로 재개발·재건축 사업장들이 몸살을 앓고 있다. 과거에도 공사비 증액을 둘러싼 마찰은 있었지만 최근처럼 수도권 주요 현장에서 동시다발로 터져나온 것은 이례적이다. 첫 계약 때보다 30~40% 불어난 공사비와 이를 반영한 분양가에 조합원들도 ‘화들짝’ 놀라는 상황이다.○30~40% 불어난 공사비에 ‘아우성’23일 한국경제신문이 대한건설협회와 각 업계를 통해 확보한 5대 주요 건축자재 가격 추이에 따르면 아파트 건축에서 가장 많이 쓰이는 보통 시멘트 가격은 이달 t당 11만6600원을 기록했다. 2020년 1분기 7만5000원에서 2021년 1분기(7만8000원)까지 소폭 상승하는 데 그쳤다. 하지만 지난해 10만2300원으로 급등한 뒤 올해도 올랐다.고장력 철근도 크게 오른 품목 가운데 하나다. 2020년 t당 61만5000원이던 철근 가격은 2022년 100만원을 넘어섰다. 이달에는 3년 전 대비 63.41% 오른 100만5000원까지 뛰었다. 건축용 형강은 3년 사이에 51.31% 올라 t당 115만원에 거래되고 있다. 중밀도섬유판(MDF) 역시 2020년 장당 1만6000원에서 이달 2만8010원으로 75.06% 급등했다. 건설현장에서 필수인 레미콘 단가는 매년 올라 3년 사이 상승률이 31.02%에 달했다.건설업계 관계자는 “생활물가도 많이 올랐지만, 건축자재 가격은 2022년 우크라이나전쟁 등을 기점으로 감당할 수 없을 정도로 상승했다”며 “최근 전기료 인상 등으로 시멘트업체들이 다시 가격 인상을 예고해 현장은 비상”이라고 설명했다.주요 자재값이 급등하면서 기본형건축비와 건설공사비지수도 크게 올랐다. 2020년 12월 121.8이던 건설공사비지수는 작년 1월(141.91) 140을 넘었고, 12월 잠정치는 188.6으로 3년 사이 25% 이상 뛰었다.○조합원 분양가가 3.3㎡당 6000만원원자재 가격 상승으로 인한 공사비 증액 필요성에는 조합과 건설사 모두 공감한다. 그러나 적용 기준을 놓고 현장에서는 이견이 좁혀지지 않고 있다. 건설사는 건자재 가격 인상분이 반영된 건설공사비지수를 기준으로 증액해야 한다는 입장이지만, 조합은 소비자물가지수 적용을 주장하고 있다. 허진영 광명5구역조합장은 “최초 계약서상 소비자물가지수를 기준으로 삼기로 명시했다”며 “현실을 반영하더라도 시공단이 요구하는 30% 이상 증액은 수용할 수 없다”고 말했다.공사비 인상 탓에 분양가가 급등한 단지가 속출하면서 시장의 불안감도 커지고 있다. 서울 강남구 일원개포한신은 공사비 인상 탓에 조합원 예상 분양가가 3.3㎡당 6060만원으로 뛰면서 전용면적 84㎡ 분양가가 21억원 선으로 책정됐다. 사업 초기 예상한 조합원 분양가는 3.3㎡당 4000만원대였다. 공사비 증액 협상 중인 서초구 잠원동 메이플자이 역시 4700억원의 증액을 반영하면 조합원 분양가가 3.3㎡당 6000만원을 넘을 전망이다.업계에서는 원자재 가격 상승률이 높지 않았던 과거 시공계약 상당수가 소비자물가지수를 기준으로 삼았던 게 갈등의 원인이라고 지목했다. 한 대형 건설사 관계자는 “갈등이 생긴 단지 대다수가 2021년 이전 계약을 체결한 뒤 이제 착공을 앞둔 곳”이라며 “당시에는 소비자물가지수를 반영한다고 했었는데, 건설공사비지수와의 격차가 커지면서 문제가 생긴 것”이라고 했다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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"집값 떨어졌는데 공사비 올린다고?"…검증의뢰 역대 최대
아파트 공사비를 두고 시공사와 조합이 곳곳에서 갈등을 빚으면서 지난해 공사비 검증 의뢰 건수가 전년보다 무려 45% 급증했다. 올 들어서도 공사비가 천정부지로 치솟고 있어 검증 의뢰 건수는 더 늘어날 전망이다.23일 업계에 따르면 정비사업을 추진 중인 조합이 지난해 한국부동산원에 공사비 검증을 의뢰한 사례는 32건으로 집계됐다. 2021년(22건)에 비해 45.5% 증가했다. 제도 도입 첫해인 2020년 13건에 그친 공사비 검증이 지난해 급증한 것이다. 기준금리 인상과 경기 둔화로 집값 하락세가 본격화하면서 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 심화하고 있다는 분석이 나온다.코로나19 확산 이전에 시공사를 선정한 사업장에서 자재값뿐만 아니라 크게 뛴 인건비까지 반영된 공사비 청구서에 놀라 한국부동산원에 검증을 요청한 사례가 많다. 공사비 증액 비율이 10% 이상이면 사업시행자는 한국부동산원에 적정성 판단을 요청할 수 있다.지난해 검증을 의뢰한 곳은 서울 강동구 둔촌주공, 신반포 래미안원베일리, 개포주공4단지, 상계6구역 등 수도권 주요 재건축 단지가 많다. 최근엔 서울 잠원동 신반포18차 337동 재건축정비사업조합이 한국부동산원에 공사비 검증을 의뢰했다. 시공사가 2019년 계약 당시 3.3㎡당 660만원으로 책정했던 공사비를 958만원으로 45% 올려달라고 요구해서다. 서초동 신동아아파트 재건축조합 등도 공사비 검증 의뢰를 준비하고 있다.정비업계 관계자는 “공사비 증액 규모에 따른 검증 수수료와 별도 연구용역 등 비용 부담이 있지만 시공사의 증액 규모가 워낙 커 검증을 의뢰하지 않을 수 없는 상황”이라고 말했다.한국부동산원의 검증은 통상 공사비 검증 의뢰 후 최종 보고서를 받는 데까지 평균 3개월 걸린다. 한국부동산원의 공사비 검증 보고서는 참고 사항일 뿐 반드시 반영해야 한다는 의무 규정은 없다. 공사비 검증 과정을 거쳐도 조합과 시공사 간 갈등이 마무리되는 건 아니라는 얘기다.한 건설사 관계자는 “공사비 검증은 객관적인 기관의 판단을 참고할 수 있다는 정도의 의미”라며 “결국은 조합과 시공사가 타협점을 찾아야 한다”고 지적했다.김은정 기자 kej@hankyung.com
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시공사와의 공사비 갈등을 동시다발적으로 겪고 있는 서울 반포 일대 재건축 단지들이 해결의 실마리를 찾아가고 있다. 재건축 대표 단지 중 하나인 반포주공1단지 제3주구(프레스티지바이래미안·사진)가 시공사와 3600억원 규모의 공사비 인상에 극적으로 합의하며 다음달 착공을 예고했다. 공사비 인상 갈등을 겪고 있는 반포지구 내 다른 단지의 협상도 물꼬가 트이며 우려했던 공사 중단 위기는 피해 가는 모양새다. 3661억원 공사비 인상 합의…내달 착공17일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포동의 반포주공1단지 3주구 재건축 조합은 최근 시공사인 삼성물산과 공사비 인상안에 합의했다. 타결된 인상분은 3661억원으로, 공사계약 변경 및 고급화 설계에 따른 인상분을 포함한 액수다. 이에 따라 총 공사비는 1조1748억원으로 늘어난다.시공사 측은 4062억원의 공사비 증액을 조합에 요구했으나 지난해부터 이어진 마라톤협상 끝에 400억원가량 줄어든 범위에서 합의했다. 공사 기간도 단축하기로 했다. 당초 44개월로 계획했던 공기를 4개월 단축한 40개월로 확정했다. 이번 합의에 따라 삼성물산은 이르면 다음달 착공에 나선다. 조합 관계자는 “인상분 중 2400억원가량은 한국부동산원의 검증을 통해 연내에 의결할 예정”이라며 “검증 대상이 아닌 1200억원 역시 곧 있을 조합 총회에서 의결할 예정”이라고 설명했다.조합은 공사비 인상에 따른 조합원 분담금을 최소화하기 위해 일반 분양가 인상을 검토하는 것으로 전해졌다. 분양가 상한제에 따른 가산비를 적용받아 일반 분양가를 높이면 그만큼 조합원의 추가 분담금은 낮아질 수 있다는 것이다. 경기 회복에 따른 보류지 매각 금액의 인상도 기대하고 있다.이 단지는 1990년부터 재건축 사업을 추진해 ‘재건축만 30년’이라는 평가를 받았다. 이주 당시 대규모 이사로 인한 전세난을 우려한 서울시가 이주 연기를 요청함에 따라 주민들이 이주를 3개월 늦추는 소동이 벌어지기도 했다. 그러나 최근 조합이 사업 속도를 높이면서 2021년 관리처분계획을 인가받았고, 빠른 착공을 예고하면서 이르면 2026년 최고 35층, 2091가구로 탈바꿈할 전망이다. ‘공사비 갈등’ 출구 찾는 재건축 단지들공사비 인상 갈등은 반포 재건축 단지들의 공통적인 문제다. 반포 재건축 대장주로 평가받는 반포동 래미안원베일리는 차별화 설계에 따른 1560억원 상당의 공사비 인상을 두고 시공사와 협상을 벌여왔다. 한때 시공사가 조합의 사업비 인출에 동의할 수 없다는 통보를 하며 위기가 고조되기도 했으나 최근 사업비 인출 재개에 합의하면서 재건축 사업도 정상화 수순을 밟고 있다. 신반포4지구(메이플자이) 역시 공사비 증액 문제를 놓고 조합과 시공사가 협상을 수개월째 이어가고 있다.시공사들은 반포 내 재건축 단지가 일제히 고급화 설계를 강조하고 있어 공사비 인상이 불가피하다는 입장이다. 잠원동의 신반포18차 재건축 조합은 최근 총회를 통해 258억원 규모의 공사비 인상안을 의결했다. 3.3㎡당 공사비가 958만원으로 1000만원에 달한다. 시공사 측은 “실제 물가 상승 반영분은 80억원에 불과하고 설계 변경과 마감재 고급화에 따른 상승분이 더 크다”고 설명했다.반포에서 재건축 사업을 진행 중인 한 대형건설사 관계자는 “조합원도 공사 지연으로 인한 피해를 줄이기 위해 대화를 통해 빨리 공사를 진행하자는 분위기”라며 “정부의 부동산 규제 완화로 조합과 시공사 모두 협상의 여지가 커졌다”고 말했다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
