다주택자 양도세 중과 유예 종료?…거래 빙하기 계속

송승현 도시와경제 대표가 다주택자 양도세 중과 유예 종료 여부와 관련 시장에 미칠 영향에 대해 설명하고 있다. 사진=유채영 기자

"올해 5월 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 유예가 종료되든 연장되든 서울 부동산 시장에서 거래가 살아나긴 쉽지 않을 전망입니다."

송승현 도시와경제 대표(45·사진)는 11일 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "다주택자 중과 유예 종료 혹은 연장 여부에 따라 시장에 풀리는 물량은 달라질 수 있겠지만 집값에 따른 대출 규제, 토지거래허가구역 등이 매수를 어렵게 하고 있기 때문"이라며 이렇게 말했다.

최근 부동산 시장에서 주목하는 주제 가운데 하나는 다주택자 양도세 중과세의 유예가 연장되는지 혹은 종료되는지 여부다. 윤석열 정부는 2022년 5월 양도세 중과를 1년간 한시적으로 유예한 뒤 매년 경제정책방향에서 이를 1년식 연장한다고 했다. 다만 '2026년 경제성장전략'에는 해당 내용이 포함되지 않아 유예 조치가 종료 수순에 접어든 것 아니냐는 의견이 많다.

현행 세법에 따르면 다주택자는 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 양도세 기본세율(6~45%)을 적용받는다. 원래대로라면 2주택자는 여기에 20%를, 3주택자 이상은 30%의 가산세율이 붙는다. 지방소득세까지 생각하면 실효세율이 최고 82.5%까지 뛴다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 여부에 따른 시장 변화에 대해 송승현 대표는 "만약 중과 유예가 종료된다면 해당 규제가 적용되는 5월까지는 시장에 매물이 늘어날 가능성이 있다"며 "반대로 유예가 연장된다면 현 상황에서 큰 변화는 일어나지 않을 것"이라고 내다봤다. 이어 "결국 유예 종료 여부에 따라 시장에 매물이 조금 풀리느냐, 기존보다 조금 더 풀리느냐가 결정될 것"이라고 설명했다.

일각에서는 다주택자 중과 유예를 종료하면서 2주택자와 3주택자에게 해당하는 가산세율을 각각 10%, 20%로 줄일 가능성이 있다는 의견도 나오지만 이 역시 유인책이 크지 않다는 설명이다. 송 대표는 "가산세율이 10%포인트 줄어든다고 해도 다주택자 입장에선 매물을 내놓을 유인은 크지 않다"고 지적했다.

거래 '빙하기'는 계속될 것으로 봤다. 지난해 발표한 정부의 3번의 부동산 대책으로 집값이 15억원 이하일 때는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 최대 2억원의 대출 규제가 적용되고 있다. 또 서울 전역과 경기도 12곳은 토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역으로 지정된 상황이다.

송 대표는 "다주택자 양도세 중과 유예 종료 여부에 따라 매물이 얼마나 풀릴 것이냐가 중요한 것이 아니라 현재 대출 규제와 토지거래허가구역 등으로 집을 매수하기 어려운 환경에 놓여 있다는 것에 주목해야 한다"며 "집주인들이 매물을 내놓아도 수요가 따라붙기 어려운 상황이라 거래는 쉽지 않을 것"이라고 강조했다.

거래를 활성화하기 위해 먼저 집을 사고팔 때 내야 하는 세금 등을 획기적으로 조정할 필요가 있다고 말했다. 그는 "현재 1주택자는 최대 3%, 2주택자는 8%(조정대상지역), 3주택자는 12%(조정대상지역), 4주택자 이상은 지역에 상관없이 12%를 내야 하는데 2주택자부터는 집값의 10%가량을 세금으로 내야 하는데 문턱이 너무 높다"며 "양도세 역시 기본 세율이 최대 45%로 집을 팔고 나면 남는 게 없는데 누가 집을 팔려고 하겠느냐"고 진단했다.

세금 완화와 맞물려 시장에 공급을 늘리면 거래가 활발해질 것이라고 봤다. 그는 "서울만 놓고 보면 경기도나 인천 등과는 달리 충분한 양의 집을 획기적으로 공급하기 어려운 구조"라면서 "정부는 꼭 빈 땅을 찾아 개발해 새집을 지어 시장에 내놓는 것을 공급으로 보는데 기존에 지어진 아파트들도 잠재적인 매물"이라고 꼬집었다.

이어 "시장에 유통되는 매물은 1주택자로부터 나올 수도 있고 다주택자로부터 나올 수도 있다"며 "1주택자는 갈아타기 혹은 서울 외곽에서 서울 핵심지 전세 등으로 옮겨갈 수도 있고 다주택자도 차익 실현 등 필요에 따라서 충분히 매물을 내놓을 수 있는데 세금이 너무 무거워 거래에 엄두를 내지 못하는 상황"이라고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 여부와 관계 없이 서울 부동산 시장 거래가 활발해지긴 어렵다고 설명했다.사진=유채영 기자

물론 규제 완화에 따른 시장 변동성 확대로 일정 기간은 흔들릴 수 있다는 설명이다. 그는 "서울 부동산 시장은 수요와 공급이 일치하지 않는, 극심하게 불균형한 시장"이라면서 "단기적으로 세제 완화 등을 하게 되면 누적된 수요가 쏟아져나오면서 가격이 오르는 등의 모습이 나타날 순 있다"고 했다.

그러면서도 "단기적으로 가격이 뛰는 게 무서워서 시장 정상화를 하지 않을 수 없는 것 아니겠느냐. 몸에 종기가 났는데 터트려서 아픈 게 싫어 평생 치료하지 않는 것과 같다"며 "단기적으로 집값이 오른 이후엔 다시 제자리를 찾아갈 것이다. 계속 치솟는 자산은 결코 없다"고 판단했다.

정권에 따라 부동산 정책이 왔다 갔다 하는 점이 시장의 혼란을 키우고 있다는 지적이다.

송 대표는 "이전부터 진보정권과 보수정권을 오갈 때마다 부동산 정책을 조였다 풀었다 하는 게 반복되고 있다"며 "그래도 과거엔 이전 정부에서 규제책이 나왔으면 다음 정부에선 완화책이 나와 숨통을 틔워줬지만, 최근엔 규제 후 규제를 유예하는 식으로 조이는 정책이 계속되고 있다"고 말했다.

이어 "문재인 전 정부부터 계속된 조이기 정책으로 사실상 현재 부동산 시장은 눈에 보이지는 않지만, 굉장히 왜곡된 상황일 것"이라면서 "시장 정상화를 위해 정부가 '최소한의 개입'만을 할 필요가 있다"고 설명했다.

"다주택자 양도세 중과 유예 종료?…'거래 빙하기' 계속" [이송렬의 우주인]

송승현 대표는 서강대학교 경제대학원 경제학 석사를 밟고 중앙대학교 대학원 도시계획부동산학 박사과정을 수료했다. 부동산정책토론회 전문 패널이면서 한국부동산원과 국토교통부에 다수의 자문을 했다. 부동산컨설팅회사 도시와경제 대표이기도 하다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진·영상=유채영 한경닷컴 기자 ycycy@hankyung.com