"기업형 민간임대·세금 감면 등으로 공급 늘려야"

억제책 효과 거두기 어려워
계약갱신요구권 등 부작용
임대차 2법 개정부터 나서야

전문가들은 전·월세 시장 불안을 해소하기 위해서는 임대 공급 확대가 필수적이라고 말한다. 투자 수요가 섞여 있는 매매와 달리 임차는 실수요가 대부분이어서 수요 억제책이 큰 효과를 거두기 어렵다는 것이다.

24일 KB부동산에 따르면 올해 수도권 아파트 입주 예정 물량은 12만9033가구다. 지난해(16만2591가구)보다 약 3만 가구 줄어들 것으로 예상된다. 내년에는 8만2295가구로 약 4만 가구 감소할 것으로 추정됐다. 최근 정부가 ‘9·7 주택공급 확대 방안’을 통해 2030년까지 수도권에 135만 가구를 착공한다는 계획을 발표했지만 입주까지는 상당한 시간이 걸린다. 당장 내년부터 임대차 시장 불안이 커질 것이란 우려가 나오는 이유다.

2022년 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 축소, 공사비와 금리 급등, 지방 미분양 증가 등의 영향으로 주택 인허가와 착공 물량이 급감했다. 그 영향이 지난해 이후 주택 공급(입주) 물량 감소로 이어지고 있다.

김효선 농협은행 부동산수석전문위원은 “입주 물량 감소로 전세 시장의 수급 불균형이 더욱 커질 전망”이라며 “정부의 공공임대뿐 아니라 기업형 임대사업자 등을 통해 민간에서 임대주택 공급을 늘릴 해법을 찾아야 한다”고 말했다. 임대사업자에게 취득세·보유세 감면 등 유인책을 제공하고, 5%로 제한한 임대료 상승 폭 규제를 완화하는 등의 방안이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 자주 바뀌는 임대 정책이 시장 혼란을 부추기는 만큼 정부 정책의 일관성도 기업형 민간임대 활성화에 중요한 요소로 꼽힌다.

전문가들은 임대차 2법 개정도 필요하다고 말한다. 계약갱신요구권과 전·월세상한제가 시장에서 임대 물건을 줄이는 부작용을 내고 있어서다. 전세 시장에서는 신규 계약과 갱신 계약의 이중 가격이 존재한다. 업계에서는 물가 상승률이나 지역별 임대료 변동률을 반영해 상한율을 조정하거나, 저가 주택에만 상한제를 적용하는 방안이 거론된다. 임대인과 임차인이 합의해 계약 기간을 2+1+1년처럼 유연하게 정할 수 있도록 선택권을 주는 방법도 제기된다.

빌라 오피스텔 등 비(非)아파트 전세 시장에 대한 신뢰 회복도 중요한 과제로 꼽힌다. 전세사기로 비아파트 임차 수요가 아파트로 넘어오면서 전세난이 가중된 탓이다. 전체 임대차 시장에서 비아파트 비중은 50%를 넘는다.

송승현 도시와경제 대표는 “빌라의 경우 보증금 일부를 의무적으로 예치하도록 하는 에스크로 제도를 도입하면 안정성이 높아질 것”이라고 말했다.

이인혁/임근호 기자 twopeople@hankyung.com