서울 마포구의 한 재건축 단지를 매입한 30대 회사원 A씨는 "이사 첫날 후회할 정도로 집 상태가 엉망이었다"며 이같이 말했다. 아이가 태어나기 전 빨리 집을 옮겨야 한다는 아내의 성화에 못 이겨 최근 준공 10년가량 된 단지에서 전세살이를 시작했다. 그는 "재건축될 때까지 참아볼 생각으로 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'한 집인데 골칫덩이가 됐다"고 토로했다.
종잣돈 부족한 2030 '몸테크' 선호했지만
20·30세대의 '몸테크' 열풍이 한풀 꺾이고 있다. '몸테크'란 말 그대로 몸과 재테크의 합성어다. 30년 이상의 노후 아파트나 재개발 예정 주택을 매입해 직접 살면서 재개발 또는 재건축을 통해 얻는 부동산 시세 차익을 가지는 재테크 방식이다. 낡은 집에 사는 불편함을 감내하고 이익을 취하는 방식이다.'몸테크'는 젊은 층이 주로 선호하는 재테크 방식으로 알려졌다. 일반적으로 종잣돈이 부족한 20·30세대는 신축 아파트보다 가격이 저렴한 재건축 아파트에 접근하기 쉽기 때문이다. 예컨대 노원구의 대표적 재건축 단지인 상계주공5단지 전용 37㎡의 최근 실거래가는 4억6000만원이다. 같은 지역의 포레나노원(2020년 준공) 전용 59㎡는 7억~9억원대, 전용 84㎡ 10억~12억원대 매매가보다 투자 접근성이 좋다. 20·30세대는 청약가점이 낮아 좋은 입지의 신축 아파트를 분양받기도 어렵다. 높은 청약경쟁률을 뚫을 수 없으니 미리 입주권을 확보하는 방식으로 '몸테크'를 선택하는 측면도 있다.
'몸테크'하느니 새집이 좋다
하지만 공사비 인상과 함께 재건축 분담금이 증가하면서 '몸테크' 인기가 예전만 못하다는 평이다. 상계주공5단지의 분담금이 매매가(4억6000만원)보다 높은 5억원으로 책정되면서 '차라리 신축 아파트를 사겠다'는 목소리가 커진 것이다. 주거환경연구원에 따르면 작년 전국 도시 정비사업(재건축·재개발) 평균 공사비는 3.3㎡당 687만5000원으로, 3년 전보다 43% 올랐다.
신축 아파트는 대형 커뮤니티 시설과 조경 등에서 기존 아파트와 차별화하면서 MZ세대(1980년대 초반~2010년대 초반 출생)의 니즈를 충족시키고 있다. 재개발 빌라에서 몸테크 10년 만에 흑석동의 한 신축 아파트로 이사 간 주부 B씨는 "안전요원, 커뮤니티 시설 직원들의 응대를 받으니 매일 호텔에서 지내는 것 같다"며 "이럴 줄 좋은 줄 알았으면 몸테크는 포기하고 처음부터 신축 아파트에 살았을 것"이라고 말했다.
심은지 기자 summit@hankyung.com
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정부, 노후 주거지 개선 '속도'…뉴빌리지에 '패스트트랙' 도입
정부가 지방자치단체와 협력해 노후 주거지 개선을 위한 인허가 기간 단축, 인센티브 제공 등에 나선다. 오래된 빌라촌 등을 소규모로 정비할 때 주차장, 운동시설 등 주민 편의시설 설치를 지원하는 '뉴빌리지' 사업도 속도를 내기 위해 패스트트랙 제도를 도입하기로 했다.국토교통부는 지난 8일 용산 대통령실에서 열린 '도시주택 공급 점검회의'에 따라 뉴빌리지 사업 등의 인허가 기간을 줄여주고, 다양한 인센티브를 제공한다고 9일 밝혔다. 뉴빌리지는 전면 재개발이 어려운 오래된 단독주택과 빌라를 새롭게 개발할 때 정부가 150억원 내외로 주민 편의시설 설치를 지원하는 사업이다. 이때 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여준다.국토부는 소규모 정비를 위한 도시재생활성화계획 수립 때 지구단위계획 변경을 통해 용적률과 층수를 높여주는 인센티브가 즉시 부여되도록 제도를 정비할 계획이다. 소규모주택정비사업도 주민합의체 구성을 위한 동의율을 100%에서 80%로 완화(자율주택정비사업)한다. 또 기존 도시·건축 분야 외에 교육·교통·재해 분야도 통합 심의할 수 있도록 소규모정비법 개정을 추진한다. 국토부는 인허가 절차 개선으로 6개월가량 사업 기간을 줄일 수 있을 것으로 봤다.국토부는 또 노후계획도시 특별법에 따른 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 등의 재건축은 '노후계획도시 정비 거버넌스'를 통해 사업 기간을 추가로 단축할 수 있도록 도울 계획이다. 주민·정부·지자체·공공기관이 거버넌스에 참여해 정비기본계획과 기본방침을 병행해 수립하면 사업 기간을 2년가량 줄일 수 있고, 공사비 갈등을 최소화하면 1년가량 더 단축할 수 있을 것으로 예상했다.일반 재건축·재개발은 그동안 13~15년의 사업 기간이 소요됐으나 이를 최대한 단축해 10년 이내로 사업이 완료될 수 있도록 제도 개선과 신속한 인허가를 지원한다. 국토부는 "안전진단 통과 시기 조정 등 법률 개정이 필요한 내용도 있지만, 개정 전이라도 현장에서 빠르게 효과가 발생하도록 지자체와 협력을 강화할 계획"이라고 밝혔다.안정락 기자 jran@hankyung.com
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윤 대통령 "재개발·재건축 속도 높여 빠르게 주택 공급"
윤석열 대통령이 “주택 공급이 최대한 활성화되도록 정부가 지금 적극 나설 것”이라며 “도시 내 주택 공급의 핵심인 재개발·재건축 속도를 확 높이겠다”고 8일 밝혔다. 고금리와 공사비 상승 등으로 주택 공급이 부진할 것이라는 우려가 나오는 가운데 정부가 관련 절차를 최소화해 속도를 높이겠다는 취지다.윤 대통령은 이날 용산 대통령실에서 ‘도시주택공급 점검회의’를 주재하면서 “주택시장 정상화를 위해서는 지금이 (주택 공급의) 골든타임”이라며 이같이 말했다. 국민이 원하는 곳에 국민이 바라는 주택을 빠른 속도로 공급해야 한다는 원칙도 제시했다. 윤 대통령은 이를 위해 정부와 지방자치단체가 협력하는 패스트트랙 시스템을 구축하겠다고 설명했다. 정부가 서울시 등 지자체와 협력해 인허가 기간을 대폭 단축하고, 사업 인센티브를 제공해 재건축·재개발 속도를 높이겠다는 것이다.낡은 단독주택과 빌라를 현대화하고, 인근에 공동시설 인프라를 지을 수 있게 지원하는 뉴빌리지 사업(뉴:빌사업)도 속도를 내겠다고 밝혔다. 윤 대통령은 “하반기 시범사업 공모에 착수하고, 내년부터는 사업을 본격 시행하겠다”고 말했다.윤 대통령은 이날 회의에서 현 정부 주택정책도 평가했다. 지난 정부가 추진한 공시가격 현실화 로드맵에 제동을 걸고 각종 부동산세 부담을 완화한 결과 보유세 부담이 1년 만에 28% 떨어졌다고 설명했다. 윤 대통령은 “서울 30평대 아파트를 보면 보유세가 2021년 525만원에서 2023년 245만원으로 줄었다”고 강조했다. 지난 정부와 비교해 “2017년 5월부터 2022년 4월까지 서울 아파트값이 99.6% 올랐지만, 우리 정부 출범 이후 현재까지 14.1% 하락해 안정을 되찾았다”고도 했다.윤 대통령은 이날 청년 스타트업 대표들과 오찬 간담회를 하면서 “우리 스타트업도 세계적인 기업으로 성장할 수 있도록 여러 금융지원을 확실히 하겠다”고 밝혔다. 윤 대통령은 “앞으로 해외 순방을 갈 때 스타트업도 함께 가서 해외 진출에 도움이 되고자 한다”며 “외교부와 재외공관은 대한민국 기업들의 역외 경제활동을 도와주는 일종의 경제 브랜치 역할을 해야 한다”고 말했다. 이어 금융투자소득세 폐지, 개인종합자산관리계좌(ISA) 혜택 확대를 차질 없이 추진하겠다고 강조했다.도병욱/양길성 기자 dodo@hankyung.com
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조합 방식 재건축의 대안으로 주목받던 부동산신탁 방식 재건축이 삐걱대고 있다. 이른바 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 신탁사 실적이 악화한 데다 공사비 상승과 금리 인상 등이 겹치며 재건축 참여를 꺼리는 업체도 늘고 있다. 신탁사가 선별 수주로 돌아서면서 선택지가 좁아진 일부 재건축 사업도 속도를 내지 못하고 있다.업황 악화에 ‘선별 수주’ 강화8일 정비업계에 따르면 서울 금천구 남서울럭키아파트는 최근 새로운 신탁사를 찾기 위해 5개 업체에 참가를 요청했다. 하지만 4곳이 거절 의사를 밝혔다.1982년 준공된 이 단지는 982가구의 대단지다. 지난해 3월 신탁사 3곳이 마지막까지 수주전을 펼칠 정도로 경쟁이 치열했다. 결국 한국자산신탁이 예비신탁사로 선정됐으나 치솟은 공사비와 낮은 사업성이 발목을 잡았다. 결국 주민은 계약 해지를 결정했다. 추정 공사비가 3.3㎡당 950만원에 달해 가구당 예상 분담금이 최대 8억8000만원에 육박하는 것으로 나타났다.이전 경쟁에 나섰던 신탁사들이 이번에는 발을 빼고 있다. 지난해보다 공사비가 오른 데다 사업성이 더 악화했다는 이유에서다. 정비업계 관계자는 “신탁사들이 선별 수주 전략에 따라 입지가 더 좋은 소규모 재건축을 선호하고 있다”며 “지난해처럼 대규모 수주전은 앞으로 보기 힘들 것”이라고 말했다.사정은 다른 재건축 추진 단지도 비슷하다. 노원구 상계한신3차는 지난해 여러 신탁사가 현장 설명회를 열며 수주전에 나섰다. 신탁사가 도중에 수주전을 포기해 교보자산신탁과 최근 양해각서(MOU)를 체결했다. 양천구 신정동 ‘목동13단지’도 재건축준비위원회가 예비신탁사 선정 입찰을 추진 중이다. 대신자산신탁 한 곳만 참여했다. 신탁업계 관계자는 “과거에는 수수료율이 3%대로 높았고 사업 전망도 밝았다”며 “최근에는 내부적으로 사업성이 좋은 일부 재건축 단지가 아니면 일단 관망하자는 의견이 강하다”고 설명했다.‘통합 재건축’ 등 활로 모색신탁 방식 정비사업은 인허가나 시공사 계약 과정에서 전문성이 부족한 조합을 대신해 신탁사가 나서기 때문에 협상력이 비교적 높다는 평가를 받는다. 정부도 신탁방식 재건축에 인허가 절차 단축 등 인센티브를 제공해 지난해에만 36개 현장이 신탁사를 선정하는 등 업계가 호황을 맞았다.그러나 공사비 상승 등에 따른 재건축 사업성 악화로 신탁사의 영업이익은 크게 줄었다. 한국신용평가에 따르면 지난해 상위 14개 부동산신탁사의 잠정 영업이익은 모두 3579억원으로 2022년(8519억원)에 비해 58% 감소했다. 지난해 4분기만 놓고 보면 KB부동산신탁과 교보자산신탁, 우리자산신탁 등은 마이너스 영업이익을 기록했다.재건축 과정에서 발생하는 각종 문제에 신탁사가 큰 역할을 하지 못하면서 계약 해지를 추진하는 곳도 생기고 있다. 한 신탁사 수주 담당은 “신탁 계약 해지 요건이 쉬워진 것도 수익성 계산에서 리스크를 크게 높였다”며 “향후 수주에도 어려워진 사업 환경이 반영되는 분위기”라고 했다.주민들은 시공사나 지방자치단체와의 협상력 강화를 위해 신탁 방식을 여전히 선호하는 분위기다. 특히 노후계획도시 특별법이 적용되는 수도권 1기 신도시 등을 중심으로 일찌감치 신탁 방식 재건축 설명회가 활발하다. 1기 신도시는 여러 단지를 묶는 통합 재건축 방식을 추진 중이어서 그만큼 이해관계가 복잡한데, 주민 입장에선 신탁 방식이 속도를 높일 수 있기 때문이다. 신탁사 역시 대규모 단지를 맡으면 그만큼 수익 확보에 유리하다.경기 성남시 매화마을·목련마을을 비롯해 ‘분당 파크타운’, 광명 ‘하안주공 3·4단지’ 등은 신탁 방식 재건축 추진을 위한 현장 설명회를 열었다. 정비업계 관계자는 “1기 신도시 재건축 단지는 규모가 커 신탁사가 컨소시엄 형태로 참여해도 수익성 확보가 가능할 전망”이라며 “신탁사와 주민에게 좋은 선택이 될 수 있다”고 조언했다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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