주택공급대책 어떤 내용 담길까 [집코노미 타임즈]

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* 집코노미 유튜브 채널(youtube.com/@jipconomy)에 게재된 영상을 옮긴 글입니다.

▶전형진 기자
정부의 주택공급대책 발표가 임박했습니다. 원희룡 국토교통부 장관의 기자간담회 발언을 통해 다소나마 윤곽이 드러나긴 했는데요. 이를 통해 앞으로 나올 대책의 얼개와 영향을 추정해볼 수 있을 것 같습니다.

사업자 측면에선 오피스텔과 도시형생활주택의 규제 완화가 예고됐습니다. 모두 아파트의 대체재인 주거상품이죠. 특히 오피스텔의 경우엔 바닥난방 규제를 완화하는 구체적인 방안까지 거론됐습니다.

현재 오피스텔은 전용면적 120㎡를 기준으로 바닥난방 규제를 적용받습니다. 이 면적대를 넘어가면 보일러 배관을 깔 수 없다는 뜻이죠. 대부분의 오피스텔이 주거용으로 사용되는 점을 감안하면 전용 120㎡짜리 대형 '아파텔'의 건설을 허용하는 것과 마찬가지 의미입니다. 앞으로 상업지역와 준주거지역 등 도심 요충지에서 대형 오피스텔의 등장이 머지 않아 보입니다.

다만 원 장관은 오피스텔의 주택수 배제 여부에 대해선 선을 그었습니다. 오피스텔은 세목에 따라 다른 주택수 판단을 받는데요. 양도세에선 아파트와 똑같이 주택 취급을 받습니다. 하지만 취득세에선 순서에 따라 달라집니다. 우선 오피스텔을 취득할 땐 주택이 아닌 건물로 보고 일반 취득세를 냅니다. 하지만 오피스텔을 가진 사람이 추가로 주택을 취득할 땐 앞서 갖고 있던 오피스텔도 집으로 봅니다. 새로 취득하는 주택의 취득세율이 중과되는 것이죠.

오피스텔의 주택수 배제 요구는 이 지점이 핵심입니다. 임대 목적 등으로 오피스텔을 사뒀더니 집을 매매하려고 할 때 취득세가 중과되는 문제가 발생한다는 것이죠. 정부가 부동산거래 활성화를 목표로 하는 만큼 주택수 규정을 손봐달라는 게 오피스텔 임대인들의 요구였습니다. 대통령 공약 사항이던 취득세 중과 폐지도 요원해졌으니까요. 하지만 정부는 이번 대책에서 시장논리를 훼손하지 않기 위해 세제를 건드리지는 않겠다는 뜻을 천명했습니다.

청약제도의 무주택 기준은 또 큰 변화를 맞게 됐는데요. 소형·저가주택 기준이 확대 적용되는 게 골자입니다. 여기서 소형·저가주택이란 수도권에서 공시가격 1억3000만원(지방 8000만원) 이하이면서 전용면적 60㎡ 이하인 주택을 말합니다. 보유하고 있더라도 없는 것으로 봐주는 집들이죠. 실제로 이 소형·저가주택을 보유한 청약자들은 무주택자와 똑같은 자격으로 청약할 수 있습니다. 다만 일반공급에 한해서요.

정부는 이번 대책에서 소형·저가주택의 적용 범위를 특별공급까지 넓히기로 했습니다. 신혼부부 특별공급이나 생애최초 특별공급에서 주택 소유·보유 이력 때문에 청약이 어렵던 이들에겐 단비 같은 정책인 셈이죠. 다만 청약시장 전체로 보면 자격이 널널해진 만큼 경쟁률이 더욱 올라갈 수밖에 없는 여건이 조성되는 측면은 있습니다.

가장 관심을 모으는 건 생활숙박시설 구제안입니다. 집값 상승기에 아파트의 대체 투자처로 각광받았던 상품이죠. 법의 빈틈을 활용해 사실상 주택처럼 분양하고 사용하는 일이 많았는데요. 한 달 앞으로 다가온 계도기간이 끝나면 모두 숙박시설 등록하거나 오피스텔로 용도전환을 해야 합니다. 그렇지 않으면 이행강제금을 내야 하는데요. 문제는 용도전환률이 1%에 불과합니다. 사실상 전환이 불가능하다는 거죠. 소유자들은 매년 집값의 10%를 이행강제금으로 내야 할 처지가 된 것입니다. 원 장관도 이를 두고 "과도하다"고 언급했습니다.

그러나 생활숙박시설을 주택처럼 쓸 수 있게 다시 허용해주는 방안도 논란이 일 수밖에 없습니다. 편법 분양·사용을 막기 위해 정부가 개정했던 제도를 다시 뒤집은 꼴이니까요. 그렇다고 이행강제금 부과를 유예하는 것도 의미가 없습니다. 오피스텔로 용도전환 하는 것 자체가 요원한 만큼 언젠가는 부과될 금액이니까요.

그렇다면 용도전환이 어렵지 않게끔 조건을 완화하는 방안이 현실적입니다. 대표적인 게 주차장 규정입니다. 많은 생활숙박시설이 오피스텔로 전환하지 못하고 있는 이유니까요. 주거용 건물이 되려면 그에 맞는 주차장 면수나 소방시설을 확보해야 합니다.

다만 당장의 잡음을 잠재우기 위한 방편들의 미래의 사고나 부담을 야기해선 안 됩니다. 정부가 백년대계를 거론하며 서둘러 꺼내놓는 공급대책인 만큼 넓은 안목의 밑그림이 그려지길 기원합니다.

기획·진행 전형진 기자
촬영 이문규 PD