[단독] 文정부 21번째 부동산 대책…갭투자 차단에 집중할 듯

17일 홍남기 부총리 발표 예정

주택 양도세 비과세 요건
2년 이상 보유서 강화될 가능성

전세대출 회수 주택 기준
9억서 6억으로 낮출 수도

사진=한경DB

정부가 17일 발표할 부동산 종합대책에는 전세 끼고 주택을 매입해 시세 차익을 얻는 이른바 ‘갭투자’를 막는 방안이 포함될 전망이다. 또 정부의 기존 부동산 규제 지역에서 빠진 ‘풍선 효과’로 집값이 급등한 일부 수도권 지역을 조정대상지역에 추가할 가능성이 크다.

갭투자 차단 대책 대거 포함될 듯

문재인 정부 들어 21번째인 이번 대책의 핵심은 갭투자 차단으로 꼽힌다. 지난해 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 대출 규제를 강화한 뒤 전국적으로 갭투자가 급증했기 때문이다. 국토교통부 등에 따르면 지난 1~4월 서울과 경기 과천, 하남 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐다. 전세 보증금을 안고 집값의 20~30%만 내는 갭투자가 늘어난 영향이다.

갭투자는 대부분 단기 투자를 목적으로 하기 때문에 양도소득세 비과세 요건을 강화하는 대책이 나올 수 있다. 현재 조정대상지역에선 주택(1주택자 기준)을 2년 이상 보유하고 거주해야 양도세를 내지 않는다. 시장에선 이 기간이 더 늘어날 수 있다고 본다. 아예 전세를 끼고 주택을 구입한 뒤 일정 기간 내 입주하지 않으면 과태료를 부과하는 방안까지 거론되고 있다. 예를 들어 아파트를 산 뒤 2년 내 전입신고를 하지 않으면 해당 아파트의 기준시가에 입주 지연 기간 등을 곱해 과태료를 물게 하는 식이다. 갭투자용으로 악용되는 전세자금대출을 막는 방안도 검토되고 있다. 정부는 12·16 대책을 통해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출을 회수하도록 했다.

이번엔 전세대출 회수 기준을 9억원에서 6억원으로 강화할 수 있다. 고가 주택 소유자는 지역 구분 없이 전세대출을 전면 금지해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

박원갑 국민은행 수석전문위원은 “부동산 투기 수요를 잠재우려면 갭투자를 막아야 한다는 게 정부 방침인 것 같다”며 “이번 대책은 갭투자 차단에 초점을 맞출 것으로 보인다”고 말했다.

보유세 강화 법안도 재추진

정부는 올 들어 과열 양상을 보인 수도권 일부 지역의 규제를 강화하는 방안을 검토 중이다. 비규제지역인 인천 연수구와 서구, 경기 군포시 및 안산 단원구 등을 조정대상지역으로 신규 편입하는 방안이 거론된다.

서울 집값 상승을 억제하기 위해 대출을 조이거나 재건축 규제를 강화할 것이라는 전망도 나온다. 정부는 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 고가 주택에 대한 주택담보대출을 금지했는데 이 기준을 9억원이나 12억원으로 낮출 가능성이 있다.

정부는 또 20대 국회에서 처리가 불발됐던 종합부동산세 강화 법안을 오는 9월 초 세법개정안에 포함해 ‘정부입법안’으로 재발의하기로 했다. 이 법안에는 공시가격 9억원 이상 주택에 부과되는 종부세를 1주택자에 대해서도 강화하고 조정대상지역 2주택자 종부세 세 부담 상한을 200%에서 300%로 올리는 내용이 담길 예정이다.

하지만 주택 공급 확대 없이 수요만 억제하는 정책으로 집값을 잡기 어려울 것이라는 우려가 많다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금껏 그래왔던 것처럼 새로운 규제는 또 다른 풍선 효과를 양산할 수 있다”며 “확실한 공급 물꼬를 틔우기 위한 재건축·재개발 규제 완화책이 필요하다”고 지적했다.

정인설/최진석 기자 surisuri@hankyung.com