서울 아파트값이 14주 연속 하락했다. 2013년 부동산 침체기 때 14주 연속 하락 이후 최장기간 떨어졌다.
14일 한국감정원의 전국주택가격동향조사에 따르면(11일 기준) 서울 아파트값은 지난주 대비 0.07% 떨어졌다. 지난해 11월 셋째주부터 14주째 하락 흐름을 이어갔다. 이는 주택 거래가 침체됐던 2013년 5월 넷째주부터 8월 넷째주까지 14주 연속 떨어진 이후 최장기간 하락이다. 한국감정원 관계자는 “정부의 대출 규제와 보유세 부담, 공시가격 인상 등으로 매수심리가 위축되면서 추가 하락 가능성도 커지고 있다”고 설명했다.
양천구(-0.21%) 강동구(-0.19%) 마포구(-0.18%) 강남구(-0.16%) 서초구(-0.15%) 등 대부분 구에서 하락 흐름이 나타났다. 금천·영등포·동대문구 등은 하락세를 멈추고 보합세를 보였다.
전국의 아파트값은 0.07% 하락했다. 지난주(-0.06%)보다 하락폭이 조금 커졌다. 시·도별로는 광주(0.03%)와 대전(0.06%)을 제외하고 모두 하락세를 보였다. 지난주 보합을 기록했던 대구의 아파트값이 다시 0.01% 떨어졌다. 경기도에선 성남시 수정구(-0.32%)와 하남(-0.22%) 광명시(-0.22%) 등의 하락세가 두드러졌다. 다만 방학 이사수요, 신도시 개발 등으로 남양주시(0.03%)는 소폭 올랐다.
전세시장도 약세를 지속했다. 전국 아파트 전셋값은 0.11% 하락했다. 지난주(-0.08%)보다 하락폭이 커졌다. 서울 아파트 전셋값은 0.17% 하락했다. 16주 연속 하락세다. 대규모 새 아파트단지 입주 영향으로 성북구(-0.49%) 강북구(-0.33%) 강남구(-0.47%) 강동구(-0.35%) 등의 낙폭이 컸다. 경기도에선 광교신도시와 인근 동탄2신도시 신규 입주 영향으로 수원 영통구가 0.60% 급락했다. 대전 전셋값(0.03%)이 유일하게 상승했다.
설 연휴로 2주 연속 낙폭은 줄어…전셋값 약세 지속서울 아파트값이 14주 연속 하락했다.2013년 주택 침체기 이후 최장기간 떨어진 것이다.한국감정원은 이달 11일 조사 기준 서울 아파트값은 지난주(-0.08%) 대비 0.07% 내려 지난해 11월 셋째 주부터 14주 연속 하락했다고 14일 밝혔다.이는 앞서 주택거래가 극도로 침체했던 2013년 5월 넷째 주부터 8월 넷째 주까지 14주 연속 떨어진 이래 최장기간의 하락이다.정부의 강력한 대출 규제와 보유세 인상, 공시가격 인상 등으로 매수심리가 위축되면서 아파트값 약세도 지속되고 있다.그러나 설 연휴로 인해 낙폭은 지난주에 이어 2주 연속 감소했다.동남권(강남 4구) 아파트값이 지난주 -0.16%에서 금주에는 -0.13%로 하락폭이 다소 줄었다.반면 양천(-0.21%)·마포(-0.18%)·용산(-0.15%)·중구(-0.11%) 등지는 지난주보다 낙폭이 커졌다.금천·영등포·동대문구 등은 하락세를 멈추고 보합 전환했다.전국의 아파트값은 0.07% 하락하며 지난주(-0.06%)보다 내림폭이 커졌다.지난주 보합을 기록했던 대구의 아파트값이 다시 0.01% 하락했고 부산은 지난주와 마찬가지로 0.08% 떨어졌다.경기도는 방학 이사수요, 신도시 개발 등의 재료로 남양주시(0.03%) 등이 일부 상승했으나 성남시 수정구(-0.32%)와 하남(-0.22%)·광명시(-0.22%) 등 대다수 지역은 보합 내지 하락했다.전세시장도 약세가 지속했다.전국 아파트 전셋값은 0.11% 하락해 지난주(-0.08%)보다 하락폭이 커졌다.감정원이 공표하는 176개 시·군·구 가운데 전셋값이 떨어진 곳이 지난주 105곳에서 129곳으로 증가했다.지방의 전셋값이 0.10%, 지방 5대 광역시가 각각 0.06% 하락하며 지난주보다 내림폭이 확대됐다.서울 아파트값은 0.17% 하락해 지난주(-0.18%)보다 낙폭은 다소 줄었으나 새 아파트 입주 영향 등으로 16주 연속 하락세가 이어졌다./연합뉴스
조선불황에 주택공급 과잉 겹쳐 매매 가격·전셋값 동반하락2015년 가을보다 1억씩 떨어져…업계 "올해부터 전세시장 살아날 것""전세 만기가 돌아오는 것을 걱정하는 집주인들이 태반입니다"13일 아파트 단지와 원룸주택이 밀집한 경남 거제시 아주동에서 만난 한 공인중개사가 한 말이다.그는 "올해 전세수요가 뚝 떨어진 상황에서 2017∼2018년 지어 전세 계약한 아파트의 계약 기간이 끝나게 된다"며 "만기 후 전세금을 제때 돌려받지 못해 분쟁이 생기는 경우가 많이 나올 것 같다"고 예측했다.'조선도시' 거제시 주택경기가 바닥으로 곤두박질치고 헤어나지 못하기 때문이다.지역경제에 절대적 영향력을 미치는 조선산업 불황과 주택공급 과잉이란 악재가 겹치면서 전셋값 하락세가 멈추지 않고 있다.조선 경기가 활황이던 2010년을 전후로 대우조선해양과 삼성중공업이 있는 거제시에는 조선 일자리가 폭발적으로 증가했다.조선소 신규채용 인력과 전국각지에서 거제로 내려온 구직자들이 집을 구하면서 전세수요가 크게 늘었다.지역 곳곳에 아파트 단지와 원룸촌이 들어섰다.2017∼2018년 거제시청 인근 상문동 일대에만 아파트 5천 가구, 거제시 전체적으로는 1만 가구 정도가 새로 생겼다.그러나 조선 활황기에 분양한 아파트 단지가 완공 후 입주 시기를 맞은 2015년 이후 조선 경기가 급격히 식어버렸다.주택이 많이 늘어난 시점에 양대 조선소가 수천 명씩 구조조정을 하면서 전세 수요가 뚝 떨어져 버렸다.한국감정원이 공개한 전세가격지수(종합주택 유형)를 보면 올해 1월 기준 거제시 전세가격지수는 79다.기준월인 2017년 11월(100)보다 21포인트나 떨어졌다.아파트를 기준으로 한 전세가격지수는 이보다 더 심각하다.지난 1월 기준 거제시 아파트 전세가격지수는 72였다.2017년 11월 100을 기준으로 계속 떨어지는 추세다.손진일 한국공인중개사협회 거제시지회장은 "2015년 가을을 최고점으로 거제시 아파트 매매가격과 전셋값이 3년째 동반 하락했다"고 밝혔다.그는 거제시에서 단일단지로는 가장 큰 상동동 한 아파트 단지(1천750여 가구)를 예로 들었다."이 아파트 단지 32평형이 2015년 가을 매매가격이 2억5천만원, 전셋값이 2억원 정도였어요.그런데 지금은 매매가격이 1억5천만원, 전셋값은 1억원까지 떨어졌어요"그는 거제 전역이 이와 비슷한 상황이라고 했다.손 지회장은 "집값이 하락한 상황에서 전셋값까지 빠지니 보증금을 돌려주지 못해 경매로 넘어가는 아파트도 나오고 있다"고 털어놨다.거제지역 부동산 업계는 갑자기 터진 현대중공업의 대우조선해양 인수도 지역 전세 시장에 악재로 작용하리란 예상을 했다.한 공인중개사는 "대우조선해양 근처 아주동, 옥포동, 장승포동 일대 주민들은 현대중공업 인수 후 구조조정이 있을 수 있다는 불안 심리가 있다"고 전했다.지역 부동산 업계는 그러나 올해부터는 전세시장이 조금씩 살아나리라 기대했다.지난해부터 조선 경기가 조금씩 회복돼 수주가 늘어나는 점, 향후 3년 정도는 추가 아파트 공급물량이 없는 점, 거제시가 종착지인 남부내륙철도 사업이 확정된 점, 거제시와 가까운 부산 가덕도가 동남권 신공항 후보지로 거론 중인 점 등은 향후 거제 전세시장에 긍정적으로 작용할 것이란 주장을 폈다./연합뉴스
고강도 부동산 규제에 따른 주택 거래 위축과 입주물량 증가 등이 맞물리면서 전국적으로 전셋값이 하락하고 있다. 전셋값이 계약 시점인 2년 전보다 낮은 지역도 속출하고 있다. 지방은 물론 서울도 강남권 4개 구 등지에서 2년 전보다 낮거나 비슷해진 곳이 늘고 있다. 이에 따라 2년 만기가 끝난 세입자들이 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 역(逆)전세난 우려도 커지고 있어 대책 마련이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 전셋값에 대한 궁금증을 문답으로 정리했다.(1) 역전세·깡통전세란역전세란 전셋값 하락으로 집주인이 새 임차인을 구할 때 기존 세입자에게 전셋값 차액을 돌려줘야 하는 것을 말한다. 깡통전세는 집값이 기존 전셋값 이하로 떨어지면서 집을 팔아도 전세보증금을 상환할 수 없는 상태를 가리킨다. 만약 선순위 대출금을 끼고 있는 주택이라면, 집값이 대출금과 전셋값을 합친 금액 이하로 내려갈 때 깡통주택이 된다. 공급물량이 많아 집값이 오르기 힘든 지역에서 무리하게 전세를 끼고 주택을 매입한 갭(gap)투자자들이 깡통전세의 위기를 겪을 수 있다.(2) 전셋값 얼마나 떨어졌나한국감정원의 주택가격 통계 자료를 보면 올해 1월 말 전국의 주택 전세가격은 2년 전인 2017년 1월 말보다 1.42% 하락했다. 주택 중에서 아파트 전셋값 변동률은 -2.67%로 하락세가 컸다. 광역시에서는 울산의 전셋값이 -13.63%로 가장 많이 떨어졌다. 시 단위로는 조선 경기 위축의 직격탄을 맞은 거제시가 2년 전 대비 전셋값이 34.98% 하락해 전국 최대 낙폭을 기록했다. 서울도 ‘강남 4구’의 아파트 전셋값이 2년 전보다 0.82% 떨어졌다. 서초구 전셋값이 2년 전 대비 3.86% 하락했고, 송파구도 2년 전보다 0.88% 내렸다. 강남권은 최근 재건축 이주 단지 감소와 송파구 ‘헬리오시티’ 등 대규모 재건축 단지들의 입주물량 증가로 전셋값이 약세다.(3) 전셋값 왜 떨어지나신규 입주물량 영향이 크다. 전국 아파트 입주물량은 2017년 38만 가구, 지난해 44만 가구에 이어 올해 38만 가구가 예정돼 있다. 수도권에서도 전셋값이 많이 떨어진 오산, 평택, 화성에선 지난해 3만4000가구가 입주했을 정도로 공급이 많았다. 입주물량 증가 외에도 정부에서 부동산 관련 규제를 강화하면서 기존 아파트 임대 물량이 늘었다. 과거 갭투자에 뛰어든 투자자들의 전세 물량도 겹친 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 올해 경기도에서 입주를 앞둔 아파트는 13만 가구다. 여기에 3기 신도시 물량까지 예고돼 있어 전세시장에 공급물량 증가 압박이 지속될 것으로 보인다.(4) 갭투자자들은 어떤 영향을 받나집값과 전셋값이 동시에 급락하고 있는 지방과 입주물량이 많은 수도권 지역에 여러 채를 매입한 투자자들은 큰 영향을 받을 수 있다. 기존 세입자의 전세보증금을 돌려줄 방법이 없어 ‘흑자도산’할 우려가 있다고 전문가들은 예상한다. 정부의 대출 규제로 여윳돈이 없는 갭투자자들은 주택담보대출을 받아 보증금을 내줄 수 없기 때문이다. 집값은 올랐지만 다주택자여서 양도소득세 중과가 되다 보니 세금을 내고 나면 남는 수익이 거의 없다. 주택임대사업자로 등록하면 매각도 쉽지 않다.(5) 경매 통해 전세금 돌려받을 수 있나지지옥션에 따르면 전셋값 하락으로 전세보증금을 돌려받기 어려워진 세입자들이 경매를 신청한 사례가 2017년 연간 308건에서 지난해 437건으로 41.9% 증가했다. 작년 11월에만 총 61건이 신청됐다. 낙찰가가 채권최고액보다 낮은 사례도 늘고 있다. 2017년 1159건에서 작년 1753건으로 51.3% 늘었다. 작년 12월에 203건으로 가장 많았다. 전세보증금을 돌려받아 나갈 수 없다고 판단되는 경우 최후의 수단으로 경매를 신청해 보증금을 돌려받겠다는 사례가 많아졌다는 것이다.(6) 전세보증금 보험으로 지킬 수 있나세입자가 전세보증금을 확실히 돌려받기 위해 반환보증을 이용하는 방법이 있다. 반환보증이란 전세계약이 끝났는데도 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 보증금을 우선 돌려주는 것이다. 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’과 서울보증보험의 ‘전세금보장 신용보험’이 대표적이다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약기간 중 2분의 1이 지나기 전에 가입할 수 있고, 전세금보장 신용보험은 계약기간 2년 중 10개월이 경과하기 전에 가입이 가능하다. 전세 계약이 끝난 지 한 달 안에 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 보증기관에 이행을 청구할 수 있다. 보증기관은 이행청구 접수 한 달 안에 심사를 거쳐 전세보증금 전액을 지급한다. 이때 세입자는 집을 비워줘야 보증금을 받을 수 있다. 금융위원회에 따르면 주택도시보증공사와 서울보증보험이 집주인을 대신해 지급한 전세보증금은 2015년 131억원에서 2017년 398억원, 지난해에는 1607억원으로 네 배 이상 늘었다.(7) 역전세난, 깡통전세 심각한 상황인가최근 2~3년간의 집값 상승분을 감안할 때 최근 몇 달 집값이 소폭 내린 상황을 두고 깡통전세까지 언급하는 건 지나치다는 지적이 나오고 있다. 신규 주택 공급량이 몰린 곳에선 역전세난이 장기화할 수 있겠지만, 모든 지역으로 전세금 리스크가 퍼진다고 말할 수 없다는 것이다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 지역적 특성, 개별 주택의 조건에 따라 리스크가 다르다고 설명했다.최진석/전형진/구민기 기자 iskra@hankyung.com
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