마지막 관문 넘은 강남 재건축…집값 다시 들썩일까

9·13대책 이후 하락세 이어져
반포1 등 개별단지만 호재 전망

재건축초과이익환수 적용받는 다른 단지는 영향 제한적일 듯

서울 반포주공1 신반포4지구 등 랜드마크 단지의 관리처분계획인가가 얼어붙은 강남 재건축시장을 살릴 수 있을까.

부동산 전문가들은 전체 시장 분위기를 반전시키긴 어려울 것으로 예상했다. 부동산업계에 따르면 강남 재건축 아파트는 지난 ‘9·13 부동산대책’ 이후 가격 하락을 선도하고 있다. 반포주공1단지(1·2·4주구) 전용면적 106㎡는 9월 35억원까지 거래됐지만 지난달엔 33억원에 팔렸다. 실거래가 기준으로 2억원 이상 떨어졌다. 9월 15억3000만원에 거래됐던 신반포4지구 신반포8차 전용 52㎡도 이달 14억7000만원에 손바뀜됐다. 강남구 은마아파트, 송파구 잠실주공5 등의 호가도 1억~2억원 하락했다. 재건축 아파트값 하락세는 일반아파트로 확산하면서 잠실 리센츠 등 강남권 아파트의 호가가 최고점 대비 최고 2억원 하락했다.

부동산 전문가들은 이번 관리처분계획인가가 얼어붙은 강남 아파트 시장을 녹일 수는 없을 것으로 전망했다. 이들 단지는 재건축초과이익환수제를 피했지만 다른 대부분 재건축 추진단지는 이를 적용받는 까닭이다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “상승장에선 개별 호재가 주변 아파트에 영향을 주지만, 하락장일 때는 개별 단지마다 따로 움직인다”며 “재건축 초기 단계 아파트는 재건축초과이익환수제 및 9·13 부동산대책의 타격이 너무 커서 당분간 기간조정을 거칠 가능성이 높다”고 전망했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “대출규제, 양도세 중과 등의 규제도 많아 사업이 지지부진해지면서 가격이 당분간 약세를 보일 것”이라고 말했다.

그러나 부동산 전문가들은 중장기적으론 재건축 대상 아파트값이 반등할 수 있을 것으로 보고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “재건축·재개발 규제로 새 아파트 인허가 물량이 올 들어 반토막 났다”며 “3~4년 뒤 공급 부족 현상이 심해지면 서울 집값이 다시 불안해질 가능성이 있다”고 지적했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com