주상복합에 토지임대형…'뉴 스테이' 다양해진다

국토부, 사업활성화 대책
연기금 투자 안정성도 높여

정부가 기업형 임대주택(뉴 스테이) 단지 내 일부 주택·상가 분양을 허용하고, 토지 임대부 뉴 스테이를 도입하는 등 사업 방식을 다양화한다.

국토교통부는 뉴 스테이 사업을 활성화하기 위해 다양한 주택 개발 방식을 허용하고 연기금 등 재무적 투자자의 참여를 유도하기 위한 각종 방안을 추가로 도입하기로 했다고 3일 밝혔다.

국토부는 우선 뉴 스테이 단지의 일정 범위(건축물 연면적의 30%)에서 분양주택이나 수익시설을 복합 개발할 수 있도록 허용하기로 했다. 국토부 관계자는 “지금까지는 명시적인 규정이 없어 창의적인 사업방식을 도입하기 어려웠다”며 “앞으로는 뉴 스테이 공급과 동시에 분양 수익도 올릴 수 있어 건설·금융회사가 사업에 적극 뛰어들 것”이라고 설명했다.

토지 임대형 뉴 스테이도 도입한다. 주택도시기금과 LH(한국토지주택공사)가 출자한 ‘토지지원리츠’가 사들인 땅을 빌려 뉴 스테이를 지을 경우 토지 매입비 조달에 필요한 금융비용을 절감할 수 있게 된다.

연기금 등 재무적 투자자의 투자 위험도 대폭 낮춰준다. 공실로 인한 손해를 스스로 책임지고 임차 업무를 대행하는 자기관리형 주택임대관리회사를 사업에 참여시키기로 했다. 입주자의 임대료 연체에 대비해 주택도시보증공사(HUD)를 8년간 보증인으로 세우는 등 겹겹의 안전장치를 마련할 방침이다.

주택 사업 시행에 따르는 위험을 낮추기 위해 초기에 주택도시기금이 출자한 뒤 주택이 준공된 후 투자자가 지분을 사들일 수 있도록 하는 방안도 도입된다. 이 경우 재무적 투자자는 사업 인허가 등에 따른 사업 무산 위험을 피할 수 있다.

간접 투자 방식도 도입한다. 여러 개의 뉴 스테이 리츠를 하나로 묶은 ‘허브리츠’가 발행한 채권을 투자자가 매입하는 방식이다. 간접 투자할 경우 사업을 하는 자(子)리츠 중 일부가 손실을 내도 채권 이자를 챙길 수 있다.

투자자가 중간배당을 받아갈 수 있는 길도 열린다. 현재 뉴 스테이는 8년 이상의 임대기간이 끝나고 주택을 매각(분양)할 때 수익을 배당하는 구조다. 국내 주택 임대료(월세) 수준을 고려할 때 임대 수익률이 낮기 때문에 8년 이후 시세 차익을 실현하기 전에는 배당하기 어렵다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com