베스트 머니이스트
(재)대한건설정책연구원 연구위원
-공공기관 자문위원(부동산· 민간투자사업 등) 다수
-건축· 경관· 도시계획위원회 위원 다수
-도시·공공·디자인위원회 위원 다수
-명예 하도급 호민관·민간전문감사관
-한국산업인력공단 출제위원 등
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금리 인상 때문에 '내 집 마련' 미루지 마라
얼마 전부터 '집값 고점론'과 '집값 조정론'이 공공부문을 중심으로 제시되고 있습니다. 양쪽이 의도하는 바는 간단합니다. 무리해서 주택을 구입할 필요가 없다는 것입니다. 이들이 등장한 시작한 시점은 공교롭게도, 다주택자들이 보유주택을 시장에 내놓으면 부동산시장이 안정될 것이라는 그간의 논리가 사실상 무력화된 올해 상반기말부터였습니다. 안타깝게도 최근 시작된 3기 신도시 사전청약의 흥행에는 도움이 되지 않는 사안이기도 합니다. 여기에 더해 금리인상론도 공공부문에서 부각됐습니다. 이것도 내용이 간단합니다. 무리해서 주택을 구입하면 추후에 오를 금리가 부담이 될 수 있다는 것입니다. 인플레이션과 테이퍼링도 유사한 맥락으로 보면 무리가 없습니다. 이와 관련해서는 한때 유행했던 집값 폭락론의 핵심트리거가 미국의 금리인상이었다는 것이 새삼 기억납니다. 앞으로 집값이 폭락하니까 빨리 집팔고 전세가야한다던 무지함이 확산됐던 때도 이 시기였습니다. 미국 연준(Fed)이 금리에 대해 언급할 때마다 전 세계가 들썩이는 것을 보면 중요한 사안인 것은 맞습니다. 이때의 반응주체들은 대부분 기관투자자들입니다. 운용자산이 커질수록 소폭의 금리변동에도 민감할 수 밖에 없습니다. 한국에서도 운용자산이나 대출규모가 크다면 마찬가지입니다. 다만 이때의 부동산자산은 일반 주택보다는 상업용부동산일 가능성이 높습니다. 그런데 우리 사회의 통념으로 1주택 실수요자로 간주되는 개인에게도, 금리인상이 주택구입을 주저할만큼의 심각한 위험요소인 것일까요? 구체적으로 예를 들어보겠습니다. 누군가가 10억짜리 집을 사면서 LTV(담
2021-07-21 07:05 -
김포공항 부지에 20만가구 주택공급…정말 괜찮을까?
정부의 정책기조는 작년부터 주택공급의 확대로 돌아섰습니다. 태릉과 상암, 과천 등지의 유휴부지를 주택부지로 활용하겠다는 내용을 담은 8·4대책이 대표적입니다. 하지만 1년여가 지난 지금도 가시적인 진척은 보이지 않습니다. 특히 서울에서는 대규모의 신규주택을 공급할 수 있는 부지를 찾는 것이 쉽지 않습니다. 일각에서는 김포공항 부지를 활용하자는 주장이 제기되고 있습니다. 내용은 간단합니다. 김포공항의 기능을 인천공항으로 이관하고 현재의 자리에 주택을 공급하자는 것입니다. 실현만 된다면 엄청난 물량을 공급할 수 있습니다. 서울안에 커다란 신도시가 등장하는 셈입니다. 그런데 이런 청사진을 구체화하기에 앞서 생각해볼 것이 있습니다. 물리적인 시설을 리모델링이나 증축, 재건축, 철거 등으로 재정비하는 것은 나름대로의 이유가 있어야 합니다. 수요감소로 기존 시설이 더 이상 필요하지 않게 되는 것이 대표적입니다. 시설이 노후되거나 여건변화로 수용능력이 부족해지는 것도 같은 맥락입니다.(인천공항의 기상악화 등을 대비한 백업기능같은 전문적인 내용은 이번에 다루지 않습니다.) 하지만 김포공항의 수요는 여전합니다. 2019년에는 영국의 항공교통시장 조사기업인 OAG가 전 세계에서 항공기 운항편이 가장 많은 구간으로 ‘김포-제주’를 선정했을 정도입니다. 이 구간의 비행소요시간은 1시간 정도에 불과합니다. 그렇기에 만약 제주를 포함한 모든 항공편을 인천공항에서 탑승해야한다면 국내선의 이용도는 하락할 가능성이 높습니다. 일반인들이 1년에 1~2번 해외관광을 가는 수준에서는 영종도까지 이동하는 시간도 여행의 한 과정으로
2021-07-16 06:26 -
GTX 보다 광역 교통망이 중요한 이유
최근 ‘제4차 국가철도망 구축계획’이 확정되면서 세간의 관심은 온통 수도권광역급행철도(GTX) D노선으로 쏠렸습니다. 내용은 간단합니다. 속칭 ‘김부선’이라고 이름지어진 김포와 부천간의 노선이 서울도심의 어디로 연결되느냐, 용산으로 이어지는 계획은 합리적인가, 추후 변경될 가능성이 있느냐 등이었습니다. 여기까지만 보면 매우 중요한 사안같기도 합니다.막상 4차 국가철도망 구축계획의 신규사업목록을 들여다보면 이러한 사안이 부각되지 않습니다. ‘운영효율성 제고사업’과 ’주요 거점 간 고속연결 사업‘이 더 우선순위인 것은 물론 ’부수도권 광역철도 확대사업‘보다도 뒤에 위치합니다. 사실 GTX-D는 ’수도권 교통혼잡 해소사업‘에 포함된 15개 사업 중 하나일 뿐입니다.그렇다면 무엇이 중요한 것일까요? 이번 계획의 핵심은 지방의 광역철도망 확충을 통해 철도로 1시간 내에 인접도시를 오갈 수 있는 광역경제권을 조성하는데 있습니다. 지역균형발전과 함께 메가시티라는 개념도 여기서 더욱 현실화됩니다. 참고로 메가시티는 핵심도시를 중심으로 일일 생활이 가능한 대도시권, 인구 1000만 명 이상의 도시입니다다. 하지만 지방에서 넓은 권역을 하나로 묶어 메가시티를 충족하는 인구규모 등을 채우더라도 물리적인 거리는 여전합니다. 바로 여기서 광역교통망이 물리적 거리를 극복하는 수단이 되어 메가시티로서의 기능을 가능케 합니다. 지금도 지방의 인구가 많다고는 할 수 없습니다. 광역지자체(도)의 전체 인구가 수도권에 위치한 도시 2개보다 적은 곳도 여럿입니다. 이런 상황에서 앞서의 인구편중이 지속된다면 언젠가
2021-07-09 06:00 -
주택 공급·도시 재생, 두 마리 토끼 잡을 서울시 공공기획
지난 4월의 서울시장 보궐선거로 민간정비사업의 활성화에 대한 관심이 커졌습니다. 이를 반영하듯 선거 직후부터 재건축단지들의 가격이 올랐습니다. 사실상 기대심리말고는 다른 요인을 찾아보기 힘든 결과였습니다. 이 때문인지 4월 말에는 서울의 주요 4개 정비사업지역을 대상으로 하는 토지거래허가제가 시행됐습니다. 이런 조치는 탁월한 전략적 판단으로도 평가할 수 있습니다. 현재는 재건축 안전진단처럼 서울시의 권한을 넘어서는 사안들이 여럿이지만, 내년으로 예정된 대선과 지방선거가 지금의 여건에 변화를 가져올 수 있다는 것을 감안하면 잠시 템포를 늦추는 것도 좋은 선택입니다. 종전과 달리 이번 토지거래허가제의 목적은 정비사업을 지속적으로 억제하는 것이 아니기 때문입니다. 이후 5월26일에는 ‘주거정비지수제 폐지 등 6대 재개발 규제완화’가 발표됩니다. 이에 따르면 서울시는 중앙정부의 공공재개발 등과 대립각을 세울 것 없이 ‘민간정비사업에 공공의 참여가 믹스(mix)된 방식의 재개발(정비사업)’을 추진하게 됩니다. 정비사업이 더욱 필요한 노후·낙후지역은 아무래도 ‘재건축 단지’보다는 ‘재개발 지역’이고, 멸실주택수를 넘어서는 주택공급확대에는 재개발이 더 효율적일 수 있기에 이런 내용은 무척 고무적입니다. 재건축단지보다 재개발지역의 주거환경여건이 악화된 경우가 많기에 우선순위로 보더라도 적절한 판단입니다. 서울시가 주도하는 ‘공공기획’의 도입도 함께 제시됐습니다. 이는 정부가 추진해왔던 공공재개발의 서울시 버전으로 볼 수 있습니다. 민간정비사업에 공공이 참여하는 기존 공
2021-07-08 06:24 -
서울시장 후보들의 부동산 공약, 기대와 우려
서울시장 보궐선거를 앞두고 후보군이 좁혀지면서, 부동산에 관련된 선거공약에 대한 관심이 커지고 있습니다. 제시된 공약들의 상당부분은 작년의 8.·4대책을 기점으로 공급확대로 돌아선 정부정책과 방향을 같이 합니다. 어떻게든 주택을 많이 공급하겠다는 것에 방점이 찍혀 있다는 얘깁니다.이들 공약간에는 중첩되는 부분도 있지만 대략적으로는 3가지로 짚어볼 수 있습니다.가장 먼저 눈에 띄는 것은 재개발과 재건축규제를 완화하겠다는 것입니다. 여당과 야당에 따라 정도와 강약의 차이는 분명 있습니다. 후보별 과거성향 등에 따라 당선 이후 얼마나 적극적일지, 공공과 민간공급 중 어디에 중점을 둘지가 달라지겠지만 전체적인 맥락은 유사합니다.특히나 이번 보궐선거의 임기는 1년 남짓이기에 재개발과 재건축이 경시될 가능성은 낮습니다. 더 나아가 이제는 서울 재건축의 상징이 된 주요 단지 등의 사업추진실적이 금새 다가올 4년 임기의 시장선거를 위한 가시적인 성과로 준비될 수도 있습니다.다음은 지역개발과 관련된 사안들입니다. 경제축이나 거점 등을 설정하는 것이 대표적입니다. 특색있는 건축물의 짓는다거나 국공유지 및 사유지를 임대형식으로 하는 주택유형 등도 넓은 의미에서 포함할 수 있습니다.특히나 이런 사안들은 대부분 종전에 없거나 활성화되지 못한 것이기에, 도입되더라도 즉각적인 전면 적용은 어렵습니다. 때문에 현안문제를 해결하기 위한 새롭고 다양한 접근방식으로 간주한다면 얼마든지 수용할 수 있는 부분입니다. 적절한 피드백과 보완만 이루어진다면, 새로운 시도와 시행착오의 과정이 가진 잠재력을 무시할 수 없습니다.마지막은 주요 도
2021-03-24 10:38
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공시가격 인상에 대한 정부의 말, 현실성 있나
이번주에 발표한 공동주택 공시가격에 대한 논란이 한창입니다. 작년 11월에 수립된 ‘부동산 공시가격 현실화 로드맵’이 적용되면서 공시가격이 크게 올랐기 때문입니다. 아파트비중이 높고 고가 단독주택이 밀집한 지자체 등에서는 진작부터 이슈가 되었던 사안이기도 합니다.당국의 공식입장은 아무런 문제가 없다는 것입니다. 공동주택의 92.1%가 공시가격 6억원 이하이고 현실화율은 전년보다 1.2%포인트 바뀌었다는 보도자료의 타이틀부터 그렇습니다. 이를 뒷받침하듯 본문에는 '서울의 공동주택 중 공시가격 6억원 이하의 구성비율이 70.6%'라는 표도 있습니다.서울 아파트의 중위가격은 지난해 9억원을 넘어섰고, 올해에는 1가구1주택자 기준으로 종합부동산세의 대상이 되는 아파트도 작년보다 약 70%(서울은 47%)가 늘었습니다. 종합부동산세가 부과되는 금액기준이 계속 유지된다면 앞으로도 대상주택은 늘어난다고 봐야 합니다. 우리가 집값이 많이 올랐다는 얘기는 주로 아파트를 대상으로 합니다. 그렇기에 6억원 이하 공동주택의 수치는 어딘가 현실에서 멀어져 보입니다.그 이유는 이번에 발표된 것이 ‘공동주택 공시가격’이기 때문입니다. 건축법은 용도별로 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 분류합니다. 기숙사는 사회통념상의 주택이 아니니 제외하면 공동주택의 종류는 3가지나 됩니다.이 때문에 공시가격 기준의 구성비율을 공동주택의 종류별로 재분류한다면 어떤 결과가 될지 알 수 없습니다. 지금으로서는 다른 결과, 가령 주택유형별 가격차이가 두드러질 가능성도 무시할 수 없다는 겁니다.여기에 더해 면적기준으로도 살펴볼 필요가 있습니
2021-03-19 10:39 -
"광명·시흥 3기 신도시 지정 취소해야"
최근 한국토지주택공사(LH) 임직원들의 투기논란이 사회적 이슈가 됐습니다. 이전에도 유사사례가 종종 있었음에도 불구하고 유독 이번 사안이 부각되는 이유는 두 가지로 볼 수 있습니다.우선 왜곡된 부동산시장을 바로잡겠다는 목적으로 시행된 ‘투기세력에 대한 강력한 규제’라는 기존 프레임에, ‘내부정보를 이용한 공공부문 임직원들의 사적이익 수취’라는 허점이 더해졌기 때문입니다. 달리 표현하면 지금껏 간과된 유형의 투기세력이 등장하면서 규제중심의 부동산정책에 보완이 필요해졌습니다.또다른 이유는 현재의 주택공급대책이 공공의 주도로 계획됐기 때문입니다. 민간 재개발과 재건축의 대안으로 공공 주도가 나왔던 겁니다. 여기에는 아마도 민간보다 공공이 청렴하고 공정하다는 식의 전제가 있었을 겁니다. 하지만 공공부문 종사자들이 (심지어는 실명으로) 부동산투기에 참여한 것이 밝혀지면서, 공공과 부동산정책의 신뢰도가 흔들리는 상황이 되었습니다.이렇다보니 일각에서는 광명·시흥지구에 대한 3기 신도시 지정을 취소해야한다는 의견이 제기됩니다. 지금까지의 공식자료마다 투기우려가 있으면 사업을 취소하겠다는 등의 문구가 있었기에 일면 타당한 주장입니다.현재로서는 광명·시흥지구의 주택공급이 변함없이 추진되더라도 실익이 크지 않습니다. 7만 가구라는 공급규모는 지난 2.4대책의 일부에 불과하기에, 현실화되더라도 단순히 주택공급이상이 될 수 없습니다. 단기실현도 어렵습니다.때문에 저런 수치보다도 ‘공공부문이 연관된 잘못된 관행에 대한 엄중한 대처’같은 구체적인 이벤트가 국민들의 공감을 얻을 시점입니다.
2021-03-12 08:40 -
정부, 2·4 부동산 대책 부작용 줄이려면…
지난달에 발표된 2·4 대책은 정부의 주택공급 확대의지를 재확인했다는 점에서 의의가 큽니다. 그렇지만 ‘단기에 대량의 주택공급’이라는 목표를 현실화하기에는 일부 미진한 부분들이 보입니다.가령 정비사업에서 발생하는 부작용을 최소화하도록 순환개발이 명시됐습니다. 하지만 단기에 대량의 주택공급을 위해서는 동시에 다수의 사업장을 발굴하고 추진합니다. 그렇다보니 2025년이라는 사업기간이 설정된 상황에서는 순환식 정비사업이 어렵다는 평가를 지울 수가 없습니다.민간과 공공이 함께 참여하는 정비사업방식을 제시했지만, 민간기업 등의 이익에 상한캡이 설정됐습니다. 발생수익의 초과분은 공공에 환수됩니다. 반면 손실이 발생할 경우에는 만약 민간과 공공이 위험을 공유하더라도 세부적인 사항이 없습니다. 그렇기에 민간기업의 자발적·적극적 참여요인이 제한이 있는 겁니다. 이를 반영하듯 2·4 대책의 발표일에 주요 건설주들의 주가는 파란색이었습니다.‘재건축초과이익부담금 미적용’이라는 표현이 눈길을 끌었지만, 지금으로서는 ‘전면 면제’가 아닌 ‘일부 경감’으로 보는 것이 더 유력합니다. 재초환은 공공주도의 정비사업에 참여하는 재건축아파트들에게는 무엇보다 중요한 핵심사안입니다.이후 발표된 사업예정지의 선정(7월) 및 발표기한(연내)도 시장의 불확실성을 키웠습니다. 원칙적으로 국가정책의 예측가능성이 신뢰도에 직결된다는 점을 감안하면 심각한 사안입니다. 여기에 ‘선의의 피해자는 어쩔수 없다’는 식의 방향성이 더해지면 혼돈은 커질 수 밖에 없습니다.2025년이라는 사업기한이 명시됐지만, 이
2021-03-04 07:28 -
도심 고밀도개발, 기반시설·도시경쟁력에 대한 고려 필요하다
정부는 2018년 12월에 발표된 3기 신도시와 수도권 광역교통망 개선방안에 이어 2020년에는 도심의 고밀도개발을 담은 8.4대책을 통해 주택공급의 확대방침으로 적극 돌아섰습니다. 일각에서는 수도권의 인구집중도 심화와 국가균등발전과의 상충 등을 우려하지만 그간의 정책방향이 달라졌다는 점에서는 획기적입니다. 3기 신도시의 사전청약도 마찬가지입니다. 이는 공급부족을 공급으로 풀겠다는 시도기에 긍정적입니다.그렇지만 대규모 재개발과 재건축은 여전히 논외가 되고 있습니다. 이는 지난 참여정부로부터 계승된 정책기조이기에 쉽사리 바뀔 가능성은 없습니다. 최근 수년간의 부동산가격 상승을 감안하면 더욱 그렇습니다.정부가 제시한 대안은 공공재개발과 공공재건축이지만 공공의 이익환수라는 개념을 수반하기에 단기에 활성화되기 어렵습니다. 공공재건축을 택하면 재건축초과이익 환수제를 적용하지 않겠다는 식의 획기적인 인센티브가 부여될 가능성도 낮습니다. 공공재개발의 장점이라는 빠른 사업추진은 극히 추상적입니다. 새로 짓기만 하면 사실상 완판이 예정된 지금의 부동산시장에서 이들이 채택될 가능성은 미지수입니다.이처럼 재개발과 재건축이 배제된 채로 도심의 고밀도개발이 진행된다면, 그 결과물은 1~2동짜리 주상복합의 형태가 될 가능성이 큽니다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등도 같은 맥락입니다. 사람들이 대단지 아파트를 선호하는 이유가 세대별 주거공간만이 아닌 여러 부대시설과 편의시설, 인근의 환경변화 등이라는 점에서는 수요와 동떨어진 주택형태로 간주될 수도 있습니다.더 나아가 난개발의 양상이 될 가능성도 간과할 수 없습니다. 이는 도
2021-01-28 18:18