전)서울시청 전·월세 보증금 상담센터 위원
△제39기 사법연수원 수료
△현 법도 종합법률사무소 대표변호사
△현 부동산 전문변호사
△현 민사법 전문변호사
△현 공인중개사
△전 서울시 공익변호사단 위촉
△전 서울지방변호사회 인권위원
△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원
△저서 : 명도소송 매뉴얼
*소개글
부동산과 관련된 법률 이슈, 너무 어렵다고 생각하지 않으셔도 됩니다. 지금까지 6000여건이 넘는 부동산 관련 소송 경험을 바탕으로 어려운 부동산 법을 쉽게 알려드리겠습니다.
-
'제소전 화해' 성립 안되면 임대차계약 파기될까
"최근 건물을 산 초보 건물주입니다. 신축 건물을 매입해 대부분 신규 세입자와 계약을 맺어야 합니다. 문제는 임대차 계약을 할 때 제소전 화해 신청도 함께 진행하고 싶은데 제소전 화해가 성립되지 않는 경우도 있다고 하더라고요. 만약 제소전 화해가 불성립되면 세입자와 맺었던 임대차계약도 무효가 되나요?"소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻의 '제소전 화해' 신청을 두고 초보 건물주들의 한숨이 깊어지고 있습니다. 경험이 적은 초보 건물주는 임대차계약부터 제소전 화해 신청까지 일련의 절차를 진행하는 게 쉽지 않습니다. 제소전 화해 신청이 성립되지 않는 경우도 있어 어렵게 맺은 임대차계약이 파기되진 않을까 우려하기도 합니다.먼저 제소전 화해가 성립되지 않는 경우를 알아봐야겠습니다.제소전 화해는 당사자 간 합의가 중요합니다. 서로 납득할 수 있어야한단 얘기입니다. 세입자가 제소전 화해 신청 자체에 동의하지 않거나 건물주가 제시한 조항에 세입자가 도저히 동의하지 않는다면 당연히 제소전 화해는 성립될 수 없습니다.제소전 화해 조건에 세입자가 동의했지만 절차상 성립되지 않은 경우엔 법원의 도움을 받을 수 있습니다. 법원에선 제소전 화해가 성립되지 않은 이유를 명시해주기 때문에 이를 보완하면 언제든 재신청이 가능합니다. 다만 초보 건물주는 제소전 화해 불성립을 미리 걱정할 필요는 없습니다. 실무에선 불성립이 되는 경우가 거의 없어서입니다. 제소전 화해는 기본적으로 서로 간 동의하에 진행되는 절차입니다. 처음부터 세입자가 신청 자체를 거부한다면 모를까 법원에 신청 절차를 진행하는 것 자체가 대부분 사항에 세
2022-08-31 10:24 -
실거주해야 하는 집주인…세입자 연락두절에 '당황'
"실거주를 희망하는 집주인입니다. 전세 계약 기간 종료가 다가와 세입자에게 실거주를 통보(직접 살겠다는 통보)하려고 했습니다. 문제는 세입자가 연락도 받지 않고 집 안에 인기척도 없다는 겁니다. 전세 계약이라 밀린 월세는 없지만, 계약이 끝나 가는데 실거주를 사유로 명도소송을 진행할 수 있나요?"세입자가 연락을 끊어 전전긍긍하는 집주인들이 있습니다. 집주인이 세입자와 계약을 연장하고 싶거나 전·월세를 올릴 계획이 없다면 문제가 없겠지만, 집주인이 실거주해야 하는 사정이 있다면 반드시 해당 기간 내 세입자에게 통지해야 합니다. 주택 임대차 계약에선 집주인과 세입자는 계약 기간이 끝나기 2~6개월 전 계약 연장이나 변경 등을 합의해야 하기 때문입니다.세입자가 연락이 닿지 않아 이런 사실을 전달하지 못했다면, 필요한 법적 절차를 따르면 됩니다. 법률적으로 의사전달은 의사 도달이 중요합니다. 권리를 주장하는 것도 중요하지만 권리 의사가 상대방에게 도달해야만 효력이 발생합니다. 쉽게 설명해 집주인이 세입자에게 실거주 통보를 아무리 하더라도 세입자가 이를 듣지 못하면 법률상 효력이 인정되지 않습니다. 집주인은 먼저 법원에 '의사표시 공시송달'을 신청합니다. 의사표시 공시송달이란 문서를 받을 사람의 주소를 알 수 없거나 도달되지 않는 경우 법원에서 법원 게시판에 게시하거나 대법원 규칙에서 정하는 방법으로 당사자에게 전달된 것으로 간주하는 절차입니다. 세입자가 집주인의 실거주 통보를 받지 않았더라도 절차가 완료되면 의사를 통지받았다고 봅니다.공시송달이 완료됐는데도 세입자가 연락을 받지 않는다고 무
2022-07-27 07:28 -
전세금 받고 싶으면 세입자 구해오라는 집주인 대처법
"개인 사정이 생겨 전세 기간 중 이사를 해야 할 상황입니다. 집주인에게 사정을 말했더니 계약 해지에 동의했습니다. 문제는 제가 계약 기간을 채우지 않았기 때문에 신규 세입자를 구해오면 전세금을 돌려주겠다는 겁니다. 원칙적으로 집주인이 신규 세입자를 구해야 하는 것이 맞지 않나요?"신규 세입자를 구하는 일을 두고 집주인과 세입자 간 갈등이 생기는 경우가 있습니다. 계약 기간을 다 채운 후 이사를 하면 신규 세입자를 구하는 건 온전히 집주인 몫이지만, 계약 기간 중 세입자가 먼저 계약 해지를 요구한다면 상황은 간단치 않습니다.예컨대 집주인 A씨와 세입자 B씨가 전세 계약을 맺었습니다. 기본적으로 B씨는 2년을 채워 거주해야 합니다. 하지만 B씨에게 사정이 생겨 2년을 채우지 못하고 나가게 됐습니다. 이 경우 집주인 A씨가 '신규 세입자를 구해오라'고 조건을 내세우면 B씨는 계약 해지를 위해 따르는 경우가 이에 해당합니다.집주인의 '신규 세입자를 구해오라'는 요구는 정당한지 살펴보겠습니다. 방금 사례와 같이 세입자가 기존 계약 기간인 2년을 채우지 못하고 이사를 하는 경우, 즉 세입자가 계약을 중도에 해지해달라고 요구하는 경우엔 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선을 요구할 수 있습니다.2년을 거주한 이후 새로운 조건으로 재계약이 맺어진 경우에도 마찬가지입니다. 이 역시 집주인과 세입자는 계약 기간을 준수해야 하는데 세입자가 계약 기간 중 계약 해지를 원하면 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선을 합의 조건으로 내세워도 법률상 문제가 없습니다.하지만 세입자가 계약 기간 중 중도 해지를 원하더라도 집주인이 합의 조건을 걸 수 없
2022-07-01 07:10 -
제소전화해 조서 쓸 때 절대 넣으면 안되는 조항은?
"세입자입니다. 상가 계약 당시 건물주는 2년 후에 건물을 매도해야 하니 '건물 매도가 되면 세입자는 나가라'는 조건으로 제소전화해 조서를 성립했습니다. 어느덧 계약 종료가 다가왔고 건물도 다른 건물주에게 팔렸습니다. 하지만 알아보니 세입자는 상가 임대차에서 최대 10년까지 갱신요구권을 쓸 수 있다고 합니다. 그런데도 제가 건물을 비워줘야 하나요?"'건물 매도 시 세입자는 명도의무(건물을 비워줄 의무)를 지켜야 한다'는 제소전화해 조항이 건물주와 세입자 간의 갈등을 일으켰습니다. 건물주는 상가를 팔 계획이 있는데도 팔기 전 세입자를 잠깐이라도 받아 임대료를 받고자 제소전화해에 이런 조항을 넣은 것입니다. '건물 매도 시 세입자는 나가라'는 조항은 세입자에게 다소 불리해 보이나 계약 당시 건물주는 하나의 계약 조건을 제시한 것이고 세입자는 그 조건을 동의했기에 임대차계약과 제소전화해가 맺어진 것입니다. 세입자는 법에서 규정된 '계약갱신요구권'을 주장하며 억울함을 호소할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제2항에는 '임차인(세입자)의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'라고 규정하고 있습니다.'건물 매도 시 세입자는 나가라'는 화해조항과 갱신요구권이 대치되는 상황입니다. 하지만 계약 당시부터 세입자는 건물주가 제시한 조항에 동의했고 법원에서 성립 결정을 내렸다면 판결문과 같은 제소전화해 조서를 뒤집기란 쉬운 일이 아닙니다.법원의 판결은 국민의 신뢰성 여부가 중요하게 여
2022-05-31 08:04 -
"주상복합서 장사해도 권리금 받을 수 있다"
"오래된 주상복합 건물 1층에서 장사를 하고 있습니다. 건물 대부분이 주거용인데 저는 계약이 끝날 때 권리금을 주장할 수 있나요?"자신이 장사 중인 건물 용도가 애매해 권리금 회수가 불가능하지 않을까 전전긍긍하는 세입자들이 의외로 많습니다. 건물 전체가 상가 용도인 경우와 달리 주거용과 혼합된 주상복합건물이라면 세입자가 판단하기 어렵기 때문입니다.상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제2항 제2호에는 '임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'에 권리금을 주장할 수 없다고 명시돼 있습니다.세입자들이 이 법규에서 가장 혼란을 겪는 부분은 '상가 건물'이라는 단어입니다. 여기서 말하는 '상가 건물'이란 건물 전체가 아닌 세입자가 임대한 1실만을 뜻합니다. 임대차한 건물 1실이 △사업자 등록이 가능하고 △상가 임대차 계약을 맺었고 △장사를 통해 정상적인 수익 활동을 했다면 세입자의 권리금 보호에 문제가 없습니다.'권리금'이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치입니다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받고 있습니다.권리금 보호가 가능한 건물이라도 △3기분 이상 임대료 연체 △무단전대 △1년 6개월 이상 비영리 사용 등에 걸린다면 주의해야 합니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선해야 한다는 점도 명심해야합니다.권리금 보호가 가능한 건물에서 세입자가 정상적인 권리금을 주장했는데, 건물주가 권리금 회수를 방해한다
2022-04-16 08:00
-
'제소전화해' 신청, 주의할 점 세 가지
#. "새로운 세입자와 임대차계약을 맺으면서 제소전화해도 함께 신청했습니다. 문제는 자꾸 법원에서 기각된다는 것입니다. 도대체 무엇이 문제인지 모르겠습니다. 도와주세요."제소전화해 신청을 할 때 관련 경험이 적은 건물주들의 근심이 깊어지고 있습니다. 법률에 대해 잘 모르기에 실수할 수 있지만, 혹여나 화해조서가 성립되더라도 강제집행할 때 문제가 생길 수 있습니다.'제소전화해'는 소송을 하기 전 화해를 한다는 뜻으로, 법원에서 성립 결정을 받는 제도를 말합니다. 성립된 화해조서는 확정 판결문과 같은 효력이 있어 상호 약속 이행에 관한 적극적인 노력을 기대할 수 있습니다. 주로 상가 임대차 관계에서 활용되는 제도입니다.제소전화해 신청은 대부분 변호사를 선임하는 경우가 많아 크게 신경 쓸 부분은 없습니다. 하지만 개인이 신청할 경우 보정명령이나 화해조서가 성립되지 않을 수 있습니다. 제소전화해 조서가 불성립되는 경우는 크게 세 가지입니다.먼저 건물주나 세입자 중 하나라도 화해기일에 출석하지 않으면 제소전화해가 성립하지 않습니다. 제소전화해를 접수하면 법원에서 화해기일을 지정해 줍니다. 양측이 변호사를 선임한 경우에는 대리로 출석해 조서를 성립할 수 있습니다. 만약 한쪽에서 기일 착오나 조서 내용에 대한 부동의로 출석하지 않을 시 1번 정도는 법원에서 기일을 다시 잡게 됩니다. 하지만 이마저도 출석하지 않는다면 화해조서는 기각됩니다. 제소전화해 신청 시와 화해기일 사이에 계약 내용이 변경될 때도 제소전화해가 성립하지 않습니다. 제소전화해를 접수하게 되면 화해기일까지 약 수개월의 기간이 소요되는
2022-03-31 07:19 -
약속어긴 전차인…명도소송은 누가 해야?
#. 임대인과의 합의로 재임대 사업을 하는 A씨는 요즘 고민이 많다. 전차인이 5개월 넘게 월세를 내지 않아서다. 전차인을 상대로 명도 소송을 진행하려는데 임차인인 A씨가 진행해야 하는지 임대인이 진행해야 하는지 궁금하다는 게 그의 질문이다.전차인의 임대료 연체로 마음고생 하는 임차인들이 의외로 많습니다. 임대차 관계에서 명도 소송은 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 것과 달리 전대차 관계에서는 임대인과 임차인 모두 난감한 상황입니다.전대차 관계에서 전차인이 약속을 어겼다면 임대차 관계에서와 마찬가지로 명도 소송을 할 수 있습니다. 전차인을 상대로 한 명도 소송은 소송 주체만 다를 뿐 임차인과 임대인 모두 제기할 수 있습니다.민법 629조 1항에는 임대인(건물주)의 동의가 있는 경우 임차인(세입자)은 제3자에게 건물을 임대할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이를 전대차 계약이라고 합니다. 전대차 계약에서는 임차인이 '전대인'이 되고 임차인과 계약을 맺은 사람을 '전차인'이라 부릅니다.임대차와 전대차 각각의 차이점은 사업을 목적으로 한 임대차 계약은 상가 임대차 보호법이 적용됩니다. 하지만 전대차는 주거를 목적(고시원)으로 한다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 상가 임대차는 3기분 이상 주택 임대차의 경우는 2기분 이상 임대료 연체가 발생하면 계약 해지 사유에 해당합니다.전대차 관계에서는 임차인이 임대인과 같은 지휘에 있는 전대인이 되기 때문에 전대차 계약해지 사유가 발생하면 전차인을 상대로 명도 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인 역시 전차인을 상대로 명도 소송이 가능합니다. 전차인을 상대로 한 명도 소송은 일반
2022-03-03 08:10 -
'권리금 소송'시 무조건 신규세입자 소개해야 할까
세입자가 건물주를 상대로 권리금소송을 하려면 '권리금을 내고 들어올 새로운 세입자'를 건물주에게 소개해야 합니다. 하지만 모든 경우에 새로운 세입자를 소개해야 하는 것은 아닙니다. 경우에 따라서 소개 없이 권리금 소송이 가능한 사례도 있습니다.상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인(건물주)의 권리금 회수기회 보호 의무에 대해 규정하고 있습니다. ‘임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다’ 고 규정한 것입니다.이 조항에서 주목할 대목은 ‘신규임차인이 되려는 자로부터’ 입니다. 권리금을 받고 나갈 세입자는 권리금을 내고 들어올 새로운 세입자를 찾아서 건물주에게 소개해야 하는 것이 법률요건이라는 뜻입니다.원칙적으로는 신규세입자를 건물주에게 소개해야 권리금을 받을 수 있습니다. 하지만 이 요건이 적용되지 않는 경우도 있습니다. 건물주가 정당한 이유 없이 신규세입자가 되려는 사람과 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우입니다.세입자가 신규세입자를 소개하지 않았더라도 건물주를 상대로 권리금소송을 할 수 있다는 대법원 판례(대법원 2018다252823, 252830 판결)가 있습니다.사례를 살펴보도록 하겠습니다.건물주 A는 임대차 기간이 만료되기 전에 세입자 B에게 계약갱신을 거부하고 자신이 직접 매장을 운영하고 싶다는 의사를 표시했습니다. B는 A의 태도 때문에 신규 세입자를 주선하지 못했고 5년 동안 운영해온 매장의 권리금을 회수할 기회가 막막해졌습니다.결국 권리금을 한 푼도 받지 못한 B는 건물주에게 권리금을 요구하는 소송을 냈습니다.
2021-12-29 07:33