제1편 의의 ★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(선의)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법이라고 함) 제20조는 집합건물과 대지 사이의 일체불가분성을 인정함으로써 대지사용권이 건물로부터 분리되는 것을 최대한 억제하고 있다. 이를 전유부분과 대지사용권의 일체성 내지 분리처분금지원칙이라고 한다. 집합건물의 대지지분은 일정시점 이후에는 집합건물의 전유부분과 일체(一體)가 되어 분리가 법적으로 금지되고, 이를 위반하여 대지지분을 전유부분과 분리하게 하는 처분행위에 대해서는 효력을 인정치 않게 된다. 입법취지는, 구분건물에 관해 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래되는 거래관행을 반영하여 양자의 괴리로 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 분리처분을 허용할 경우 구분건물 대지등기부에 대해 발생할 수 있는 복잡다단한 권리관계를 막을 수 없게 된다는 두 가지 점에서 찾고 있다. 이 규정의 위헌심판제청신청사건에서 대법원은 합헌으로 판단한 바 있다. ★ 대법원 2010. 10. 28.선고 2010카기465 위헌법률심판제청1. 신청이유의 요지는, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항 및 제2항에 의하면 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하지 못하도록 규정하고 있는바, 위 각 규정에 의하면 종전 구분소유자가 대지사용권을 제외한 전유부분만을 특정하여 유상으로 처분하더라도 양수인은 종전 구분소유자의 의사와 관계없이 무상으로 전유부분의 대지사용권까지 함께 취득하게 되므로, 위 각 규정은 종전 구분소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이거나, 과잉금지의 원칙에 위반된다는 것이다.2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 대지사용권을 ‘구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리’라고 규정하고 있는바, 이러한 대지사용권의 개념에 비추어 대지사용권은 전유부분을 소유하지 아니한 이상 인정되기 어려운 권리여서 전유부분을 처분한 종전 구분소유자에게 대지사용권을 인정할 실익이 없을 뿐만 아니라, 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하기 위한 사회ㆍ경제적 이익을 위해서는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제할 필요가 있다. 따라서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조가 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하지 못하도록 하고 있다 하더라도 이는 헌법이 기본권 제한의 원리로서 제시하고 있는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 해당한다고 할 것이어서 이를 위헌이라고 볼 수 없다.나아가, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 단서는 규약으로 달리 정하는 경우에는 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 있도록 규정함으로써, 필요한 경우에는 규약으로 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 하는 예외적인 규정을 두어 종전 구분소유자를 보호하고 있으므로 종전 구분소유자의 재산권을 본질적으로 침해한다거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수도 없다. ※이 칼럼에서 인용된 판결의 전문과 전자책자 다운로드를 위해서는 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com를 이용해주세요.


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