[보상/재건축] 현금청산대상자(재개발, 도시환경) 대응방안

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현금청산대상자(재개발, 도시환경) 대응방안
법무법인 강산

제1장. 기본이론

약어 「도시 및 주거환경정비법」 : 법 또는 도시정비법이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 : 령이라고 한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 : 규칙이라고 한다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 : 공익사업법

법조문

법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1> 1. 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날 2. 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날 3. 삭제 <2012.2.1> ② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1.> ▶부칙 제8조 : 이 법 시행 후(2012.8.1.) 최초로 조합 설립인가(도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우나 시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 정비사업부터 적용 령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. <개정 2005.5.18>

2. 누가 현금청산대상자인가?
□ 아래 5가지 경우가 있음
□ 재개발, 도시환경사업은 사업에 반대를 하여도 일단 강제로 조합원이 되는 것임. 그 후 사업시행인가 후에 이루어지는 분양신청기간 중에 스스로의 선택에 의하여 현금청산대상자로서 조합원에서 빠져 나올 수 있는 것임

(1) 법에 의한 현금청산대상자(법 제47조)
①분양신청을 하지 아니한 자
②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 : 분양신청기간 종료 후에 분양철회는 인정되지 아니함으로 이 경우는 아래 ④항에 의거하여 현금청산대상자로 되어야 함.
③인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
(2) 정관에 의한 현금청산대상자(표준정관 제44조 제5항)
④분양계약기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 자 : 반드시 정관규정이 있어야 함. 표준정관 제44조제5항에 근거규정이 있음. 최근에는 이 규정을 삭제하는 경우도 많으므로 확인이 필요하다.
(3) 분양미신청자 등의 승계인
⑤현금청산대상자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 자는 위 현금청산대상자의 지위를 승계한다.

3. 현금청산방법은?
□ 일반 부동산 매매처럼 조합과 당사자가 먼저 협의하고, 협의가 안 되면 조합이 공익사업법에 따라 수용을 하는 것임
○이 경우 특별한 방법은 없이 자유스럽게 협의함
○통상은 종전 감정평가금액 또는 플러스 알파금액으로 협의함

4. 현금청산기준일은?
□ 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음날
□ 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날(법 제47조 제1항),
□ 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날
□ 분양신청기간 종료 후에 임의로 분양신청을 철회하고, 나아가 분양계약까지 체결하지 아니 한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기도 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날 현금청산의무가 발생

5. 현금청산 기간인 150일을 지키지 아니하면 이자를 지급하는지?
□ 원칙적으로 이자 지급은 없다.
□ 단, 예외적으로 2012. 8. 1.이후에 조합설립인가가 신청된 경우로서 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날부터 150일을 지키지 않으면 정관에 정한 방법에 따라 이자를 부담하여야 한다. 이 경우에도 정관을 잘 살펴보아야 한다. 통상 부동산을 조합에게 인도하여 주지 않으면 이자 지급은 없는 것으로 규정하거나, 이자율이 1%로 하는 경우가 있다.

6. 소유자가 계속 점유·사용하고 있기는 하지만, 조합이 현금청산기간 150일이 지났는데도 수용도 하지 않고 계속 미루기만 하는데 이에 대한 대응책은?
□ 언제까지 수용을 하여야 한다는 법 조항은 없으므로, 기간 제한은 전혀 없고 조합에 전적으로 맡겨져 있음
□ 이자도 지급하지 않음. 소유자가 계속 점유·사용하고 있으므로 당연한 것임
□ 다만, 조합이 사용하고 있는 경우 등은 조속재결신청을 하고 이에 대한 행정소송을 검토하여야 함.

7. 현금청산대상자는 조합원 자격이 상실되는가?
□ 조합원 자격이 상실된다.
○현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가진다.
○조합원 자격이 있어야만 제기가 가능한 소송, 즉 관리처분관련 소송은 불가함. 단 사업시행계획이 당연무효인 경우, 조합원의 지위를 상실한 토지 등 소유자에게도 관리처분계획의 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다.

8. 조합원 지위에서 얻은 이익의 반환의무 즉, 사업비 분담여부는?
(1) 조합설립동의서를 제출하지 않은 자는 사업비 분담의무가 없다.
(2) 재건축에서 동의한 자에게 ‘사업비’를 분담시킬 수 있다는 하급심 판결들

서울중앙지방법원 2011가합14706 판결 법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 주어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 · 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지 · 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것이다.(이 판결의 항소심인 서울고등법원 선고 2011나84580 판결에서도 같은 취지로 판시하였고, 현재 대법원 2012다83827호로 상고심이 진행 중. 상도00아파트재건축조합. 피고조합이 상고). 서울행정법원 2011구합39301 청산금 위와 동일한 취지로 판시(항소포기로 확정).

(3) 대법원
○명확하지 않으나, 사업비 납부 의무가 없다고 함. 이 판례에 대해서 상실 이후만 판결한 것이라는 견해가 있음을 주의

2009다81203 판결 “현금청산대상자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되므로 형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거·이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다고 보는 것이 타당한 점,”

(4) 쟁점
○재개발, 도시환경 등 강제조합원은 반환하지 않아도 된다고 생각함. 대법원도 같은 취지라고 생각함
○재건축에서 반환할 경우 반환하여야 할 금액 산정방법이 문제
- 종전자산가격에 비례하여 배분하는 것은 문제. 그 이전에 의결권도 평등하였고, 나아가 더 부담하여야 한다는 근거도 없다.

9. 기 지급받은 이주비 이자를 반환하여야 하는가?
□ 이주비 이자는 반환하지 않아도 됨
○원고들은 피고의 조합원으로서 그 소유 부동산을 피고에게 제공하고 이주를 하는 한편 조합원의 지위에서 시공사가 피고와의 약정에 따라 제공하는 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 취득한 것이라고 할 것인데, 피고와 원고들 사이에, 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 되면 원고들에게 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다는 내용의 규정이나 결의 또는 약정 등이 있었음을 인정할 만한 자료가 없는 이상, 원고들이 조합원의 지위를 상실하였다고 하여 그 조합원의 지위에서 이미 취득한 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 피고에게 당연히 반환하여야 할 의무가 있다고는 할 수 없다.
○조합의 정관에서 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 되면 원고들에게 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다고 정하고 있거나 조합원 지위상실이전(분양신청기간 만료 이전) 위와 같은 내용에 관하여 총회결의를 한 경우 조합은 미분양신청으로 인하여 조합원자격을 상실한 자에게 현금청산대금에서 이주비 대출금의 이자를 공제할 것을 요구할 수 있을 것이라는 견해가 있음을 유의

10. 언제 집 등 부동산을 넘겨주어야 하나?
□ 돈(청산금)을 받기 전 까지는 넘겨주지 않아도 된다.
○재개발조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있게 된다. 그러나 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 할 것이다.

11. 세입자에 대한 처리는?
□ 당사자 간 계약내용에 따른다.
○통상 영업보상대상자인 세입자에게는 조합이 먼저 영업보상을 실시함. 이 때 세입자가 나간다고 하면서 보증금을 달라고 하는 경우가 있음. 이 경우 보증금 반환은 당사자간에 계약 내용에 따르면 그만임. 즉, 아직 계약기간이 남아 있으면 보증금을 반환하지 않아도 되고 세입자가 나가더라도 임료 청구 가능. 계약이 종료되면 당연히 반환하여야 함
○보증금을 반환할 돈이 없어 못주면, 빨리 세입자를 내보내기 위해 통상 조합이 대신 지급함.

12. 현금청산대상자도 주거이전비와 이사비를 지급받는가?
□ 거주요건을 충족하면 지급받는다.
○구 도시정비법상 주택재개발사업의 경우 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 따라 주거용 건축물이 수용된 자에 대하여는 공익사업법을 준용하여 주거이전비 및 이사비를 지급해야 한다고 보는 것이 타당하다.

13. 현금청산대상자도 정보공개 청구가 가능한가?
□ 소유권 상실 전까지는 가능하다.
○현금청산대상자 명단과 주소, 관리처분계획서 입수가 필요
○도시 및 주거환경정비법상 분양신청을 하지 아니하였거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지 등 소유자가 아직 현금청산이 이루어지지 않아 토지 등의 소유권을 상실하지 아니한 경우, 같은 법 제81조에 따라 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대한 열람·등사를 요청할 수 있다.

14. 현금청산대상자로서 아예 강제수용을 못하게 하는 방법은 무엇인가?
□ 조합설립인가 최소(이 소송은 인가일로부터 90일내에 제기하여야 함) 또는 무효 확인의 소를 제기하여 승소하는 방법
□ 사업시행인가 취소 소송을 제기하여 승소하는 방법
□ 수용재결 절차 자체 하자로 인하여 수용재결 취소를 구하는 방법
○관리처분에 대한 소송은 불가, 단, 사업시행계획이 당연 무효일 경우만 예외적으로 가능

15. 협의에 응하지 않고 수용으로 가면 금액이 오르는지?
□ 비례율 변동, 부동산 가격 변동에 따라 결정된다.
○종전자산감정평가 기법과 보상을 위한 평가기법이 다소 차이가 있음. 이 문제는 전문가와 협의하는 것이 타당
○다만, 보통 종전자산가격 평가는 사업시행인가 후에 바로 이루어지지만 수용을 위한 협의평가는 통상 한참 시간이 흐른 후에 평가되는 경향이 있는바, 이 경우는 주변 집값이 변동여부에 따라 의사결정을 하면 됨.

16. 개략적인 현금청산대상자 대응방법은?
□ 협의 시는 마음에 들지 않으면 응하지 않으면 그만이므로 특별한 대응책은 없음
□ 조합이 수용에 착수하면, 수용준비절차 및 수용절차를 제대로 지키는지 살펴보아야 하고, 감정평가사를 추천하여야 하고, 보상금액이 통보되면 이를 증액시키기 위한 불복절차를 진행한다.

제2장. 수용재결을 위한 준비절차에서 주의 점 또는 대응방법

17. 기본적인 보상절차는?
□ 반드시 강산과 상담 후 의사결정 하시기 바람

1. 토지 및 물건 등 기본조사			※ 사진 및 비디오 촬영 ▶ 조사를 위한 출입 허용여부 결정 ▶ 자료제출 여부 결정
↓
2. 보상계획공고			▶ 개별통지문(관계인에게도 통지) 수령여부 결정 ▶ 토지 및 물건조서 내용에 대한 열람 및 이의신청 여부 결정 ▶ 토지 및 물건조서 서명 ․ 날인여부 결정 ※ 일괄보상 요구 내용증명 발송
↓		→	※ 보상협의회 참여(30일이내) ※ 감정평가사 추천(30일이내) ※ 감정평가사 현지조사 요구 ▶ 감정평가 거부 여부 결정
3. 감정평가 및 보상액 산정
↓
4. 손실보상 협의요청 (사업시행자)			※ 정보공개청구하여 감정평가서 입수 후 검토 ▶ 협의경위서 서명 ․ 날인여부 결정
협의불성립 ↓
5. 수용재결 (1)신청 (2)수용재결 열람공고(지자체) (3)수용재결 감정평가(2곳) (4)수용재결(토지수용위원회)
		→	※ 열람공고(14일간) 기간 내 의견서 관청에 제출
			※ 수용위원 명단 정보공개 요구 ※ 현지조사 요구
수용재결불복 ↓			※ 수용재결서 송달일 30일이내 이의신청서 제출 ※ “이의유보”하고 보상금 수령 가능
6. 이의재결 (1)이의신청(소유자) (2)감정평가 (3)이의재결(토지수용위원회)
			※ 수용위원 명단 정보공개 요구 ※ 현지조사 요구
이의재결불복 ↓		→	※ 수용재결서 정본 수령일로부터 60일이내 또는 이의재결서 정본 수령일로부터 30일 이내 행정소송 제기
7. 행정소송 제기

18. 토지조서 및 물건조서의 작성 및 서명·날인을 받아야 하는가?
□ 조합은 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.

19. 조사 시 주의사항은?
□ 조사에서 누락되어 조서자체에서 빠지면 보상을 받지 못하지만 소유권 변동도 없다.
□ 자료제출여부? 특히 영업보상은 신중을 기하는 것이 좋다.

20. 조사를 위해 적법하게 출입을 하려면?
□ 아래 사진과 같은 표시를 하는 경우가 있음


□ 무단으로 출입하면 형사처벌을 받음 : 주거침입죄 등

- 법 제97조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 200만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제9조제2항 본문을 위반하여 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받지 아니하고 타인이 점유하는 토지에 출입하거나 출입하게 한 사업시행자 - 형법 제319조(주거침입, 퇴거불응) ① 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. ② 전항의 장소에서 퇴거요구를 받고 응하지 아니한 자도 전항의 형과 같다. - 형법 제320조(특수주거침입) 단체 또는 다중의 위력을 보이거나 위험한 물건을 휴대하여 전조의 죄를 범한 때에는 5년 이하의 징역에 처한다.

(1) 출입의 허가(법9조제2항)
○사업인정 전 : 시장·군수 또는 구청장으로부터 출입할 토지의 구역 및 기간을 정하여 출입의 허가를 받아야 함,
○사업인정 후 : 법제27조제1항에 의거하여 출입허가 없어도 가능, 단, 통지(10조), 증표등의 휴대(법13조)는 하여야 함

(2) 출입 통지(사업시행자 → 시장·군수 또는 구청장)
○사업시행자가 실제 출입하려면 출입하고자 하는 날의 5일전까지 그 일시 및 장소를 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 통지하여야 함(법제10조제1항)

(3) 출입 공고, 통지 (시장·군수 또는 구청장 → 토지점유자)
○시장·군수 또는 구청장은 지체없이 이를 공고하고 그 토지점유자에게 통지하여야 하고(일출전이나 일몰후에는 토지점유자의 승낙없이 그 주거(住居)나 경계표·담 등으로 둘러싸인 토지에 출입할 수 없다)(법제10조제2항제3항).

법 제11조(토지점유자의 인용의무) 토지점유자는 정당한 사유 없이 사업시행자가 제10조에 따라 통지하고 출입·측량 또는 조사하는 행위를 방해하지 못한다.[전문개정 2011.8.4]

(4) 장애물의 제거 및 토지시굴
○그 소유자 및 점유자의 동의를 얻어야 하고, 아니면 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하고(법제12조제1항), 허가를 하기 전에 미리 그 소유자 및 점유자의 의견을 들어야 하고(법제12조제2항), 실제 제거를 하려면 3일전까지 그 소유자 및 점유자에게 통지(예외적으로 구술에 의한 통지 가능)하여야 한다(법제12조제3항).
○사업인정 후에도 마찬가지다 : 법제29조는 측량하거나 조사하는 경우만 적용되므로 장애물제거까지는 허용하지 않고 있다.
※ 토질조사 문제?
※ 장애물을 제거할 절차를 밝지 않으면?

(5) 증표등 휴대 및 제시의무
○출입하려는 자는 그 신분을 표시하는 증표와 허가증을 휴대하여야 하고(법제13조제1항),
○토지 또는 장해물의 소유자 및 점유자 그 밖의 이해관계인에게 이를 내보여야 한다(법제13조제3항).
※ 이상의 통지는 서면으로 하되, 교부나 우편법에 의한 특별송달로 하여야 함

21. 보상계획 공고 및 통지 여부는?
□ 사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기·방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 함

22. 감정평가사 추천권이 있는가?
□ 공익사업법에 의하여 있다.
□ 조합은 감정평가사 추천권을 행사할 수 있도록 하여야 함
○이 권한을 박탈하면 수용재결이 불가할 수도 있음
○추천요건 : 토지면적과 총수의 각 2분의 1 이상 동의로 추천
○추천기한 : 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천

23. 감정평가 시 유의사항은?
(1) 감정평가사는 현지조사를 하고 평가를 하여야 한다.
(2) 감정평가를 못하게 하면?
○200만원 이하 벌금을 받을 수도 있음
○다만, 강력한 의지를 보여 주는 결과 발생
(3) 감정평가기간은 30일 이내임
(4) 재평가는 언제 하는가?
○사업시행자가 관계법령에 위반하였거나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우
○대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우. 대상물건이 지장물인 경우 최고평가액과 최저평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다.
○평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우(법제17조)
(5) 정당보상을 받기 위한 감정평가 대책은?
○감정평가사를 제대로 추천
○대수선 등 개인적인 이슈가 있는 경우 제대로 감정평가사에게 전달
(6) 감정평가서 공개요구
○본인에 대한 감정평가서는 공개하여야 한다는 판결(서울행정법원 2005구합33241)
○미공개시의 대응책 : 성실한 협의가 없었으므로 수용재결이 불가하다는 주장을 제기한다.

24. 토지보상금 산정 방법은?
(1) 토지보상금은 어떻게 산정되는가?

법 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. ② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

(2) 보상액 산정시 가격시점은?

법 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다. ② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다.

보상금 = 면적 × 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

(3) 토지보상금 산정공식은?
○개별요인 : 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건
○비교표준지 선정방법 : 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 순서로 선정
○법 개정(2007.10.17.)으로 비교표준지 적용시점이 변경되었다는데? : 공익사업계획의 공고로 토지가격이 변동된 경우 개발이익배제를 위하여 당해 공고일 전의 공시지가를 기준으로 보상(현행 사업인정전 공시지가로 보상)한다. 단, 개정법률 공포 당시 공람공고를 마친 사업은 종전의 규정을 적용한다.

대상 토지	비교 표준지	시점 수정	지역요인	개별요인 비교							기타요인	산출 단가	결정 단가
				가로	접근	환경	획지	행정	기타	계
00동 7◇-10 도로 216㎡	00동 5◇-3	1.0267	1	인근지가의 1/3									170,000
00동 7◇-10 잡종지 1350㎡	상동	상동	1	1.0	1.0	1.0	0.85	1.0	1.0	0.85	1.5	510,532	511,000

25. 건물보상금 산정방법은?
(1) 평가방법
○건축물은 원가법, 예외적으로 주거용 건물, 집합건물은 거래사례비교법으로 평가

(2) 건물 임대소득에 대해서도 보상이 되는가?
○임대소득은 부동산 원본에 대한 과실이므로 아직까지 임대소득에 대한 보상은 미실시

(3) 수목, 담장 등도 보상이 되는가?
○종전자산평가시는 평가에서 제외되나, 보상평가시는 평가함
○수목이 중요함. 특히 누락 시 대응방법 주의
○사진과 동영상 촬영 요망

26. 영업보상금 산정방법은?
□ 아래 ①+②+③+④
①영업이익
②휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용
③영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액
④이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용
-영업이익이 통계법의 도시근로자가구 3인가구 4개월간 가계지출비에 미달하는 경우 가계지출비를 영업이익으로 본다. 현재 최소 약 800만원 이상 보장

27. 수용재결 신청을 하기 위한 전제조건으로서 협의절차는?
□ 조합은 위와 같이 감정평가사를 선정하여 감정평가를 실시한 후에 그 가격으로 현금청산대상자에게 손실보상협의를 통보하여야 함.
○평가 없이 기존 종전자산평가금액으로 통지하면 이는 위법임
□ 협의경위서에 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.

28. 조합의 손실보상협의 요청에 대한 이의신청이 필요한 것인가?
□ 협의요청에 대하여 사업시행자에게 ‘이의신청’을 할 필요는 없다.
□ 법적인 ‘이의신청’(행정심판)은 수용재결 후에 수용재결서를 받은 날로부터 30일 내

29. 조속재결 신청은 어느 경우에 하는가?
□ 조합이 수용재결을 늦추거나 공탁을 하지 않을 경우
□ 단, 수용재결자체가 위법이라는 주장을 하기 위해서는 청구서에 수용재결이 위법하여 불가하나 조합이 재결신청을 하지 않아 이를 다툴 방법이 없으므로 재결신청을 한다는 점을 명기하여 두는 것이 타당
□ 그러나 그저 사업시행의 형편상 협의 및 수용을 늦추는 경우 이 법리를 그대로 적용할 수 있을 지는 의문이라는 견해가 있음
○다만 공탁을 하지 않고 실효되어 다시 재차 수용재결을 한 경우 지연이자 가산 근거 사례 있음

제3장. 수용재결절차에서 대응방안

30. 수용재결 절차에서도 주의사항이 있는가?
□ 토지소유자나 변호사는 위원회에 출석하여 진술하는 문제, 실지 조사 문제 등 여러 가지 주장을 하여야 한다.

31. 변호사가 아닌 자가 수용재결에 관여하면 처벌받는지?
□ 현황 조사에 참여하여 파악된 현황을 그대로 문서에 옮겨 적는 행위 혹은 절차에 관한 서식 등을 대신 작성해 주는 행위라면 이는 일종의 사실행위에 불과하여 이를 변호사법 제109조 제1호 소정의 법률사무 취급행위라고 단정하기 어려운 점이 있다고 보이나(위 2007도1039판결 참조), 그러나 이러한 정도를 넘어 변호사가 아닌 자가 작성한 서류에 해당 물건의 권리관계에 관한 법률적 판단 등이 포함되어 있다면 이는 변호사법 제109조 제1항에 저촉될 소지가 많다.(법무부 유권해석)

32. 수용재결이 나면 집을 비워줘야 하는지?
□ 수용재결이 나고 수용시기까지 보상금이 공탁이 되면 수용시기 다음날 소유권이 조합으로 넘어감. 이때 등기이전을 하지 않아도 법률상 넘어 감. 따라서 원칙적으로는 이제는 조합 소유 집에서 살고 있는 것이므로 비워주어야 할 의무는 있음
○비워주지 않으면 조합은 인도소송을 하여 승소판결을 받아 집행하여야 함
○이 때 행정대집행은 불가함(대법원 2004다2809 판결)
○철거의무는 조합에 있음
○가급적 행정소송 감정 시까지는 집이 존재하는 것이 현금청산대상자에게는 유리함. 그래야 건물에 대한 감정이 가능

33. 수용재결이 되어 공탁이 되면 공탁금은 찾아야 하는지?
□ ‘이의유보’를 하고 찾아도 무방함
○찾지 않는다고 다른 법적 효력이 있는 것은 아님. 다만, 수용재결 자체의 취소를 구하는 자의 경우 공탁금을 찾았을 경우 주장과 다소 모순되는 점 발생. 이 경우 합리적인 이유가 잇는 것이 타당

제4장. 보상금 증액을 위한 대응방법

34. 보상금 증액절차는?
□ 보상대상자는 아래 표처럼 ①의견서 제출, ②이의신청, ③행정소송 제기를 하여야 함

손실보상 협의요청(사업시행자)		▶	말이 “협의”지 실제는 통지된 가격에 대해 “협의”가 전혀 불가함
【협의불응하고 가만히 있으면】 ↓
수용재결 신청(사업시행자)
↓
수용재결 열람공고(지자체)
【14일간】 ↓
① 의견서제출(토지소유자)		▶	매우 중요. 잘못하면 큰 손해. 정확한 의견서가 필요. 지자체에 제출
↓
수용재결(토지수용위원회)			【60일이내】
【30일이내】	↓		③ 행정소송
② 이의신청(토지소유자)
↓
이의재결(토지수용위원회)
			【30일이내】

35. 재판을 하면 보상금 증액가능성은 있는지?
□ 도시에 있는 건물이 대부분이므로 부동산 경기에 따라 결정됨.
○다만, 낮아질 수는 없다. 패소하면 재판비용을 손해 보는 것임
○다른 재판과 달리 변호사만 선임하면 본인이 직접 관여할 일이 전혀 없고, 비용도 많이 들지 않는다.(특히 재결절차에서는 전혀 들지 않으며, 재판비용도 수십만원에서 수백만원에 불과)

36. 소유자가 할 일은?
(1) 정보공개청구
○본인 소유 토지 및 지장물, 권리에 대하여 평가한 감정평가서 사본 등의 공개를 사업시행자에게 청구한다.

(2) 감정평가서 검토
○평가의 적정성에 대해서 검토한다.

(3) 다른 사람 보상금 정보 입수
○형평성 위반이 최고임

(4) 수용재결에 대한 의견서 제출 : 반드시 기간 준수
○협의보상에 응하지 않으면 강제로 수용하기 위해 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 수용재결신청을 하고, 그러면 관할 토지수용위원회는 수용재결신청토지소재지의 시·군·구에 관련서류를 송부하여 열람공고 요청을 하고, 시·군·구의 장은 14일간 공고함과 아울러 토지소유자에게 개별적으로 통지하여 열람하도록 하고 있다.
○토지소유자 또는 관계인은 열람기간(14일) 내에 당해 시장·군수 또는 구청장(사업시행자가 아님)에게 의견서를 제출할 수 있다(령15조4항).

(5) 수용재결 불복을 위한 이의신청서 제출(소위 행정심판 성격임) : 반드시 기간 준수
○수용재결에서 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 다시 산정하여 통보를 한다.
○불만이 있으면 이때 비로소 이의신청(행정심판의 성격을 가진다)을 한다.
- 신청기간은 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내이다.
- 물론 이의신청을 하기 전에 정보공개를 청구하여 감정평가서를 입수하여야 검토하고, 이를 이의신청서에 기재하면 좋다.
○이의신청을 하면 다시 감정평가를 하여 보상금을 산정한다.
○이의신청을 하여도 수용재결 보상금보다 낮아질 수는 없다.

(6) 행정소송 제기
○수용재결을 받고 바로 제기해도 무방하고(이때는 수용재결서를 받은날로부터 60일내에 소 제기하여야 한다), 이의재결을 거친 후 제기(이때는 이의재결서를 받은날로부터 30일내에 제기하여야 한다)해도 무방하다.
○보상관련소송은 법원이 선임한 감정평가사가 다시 감정평가를 하여 보상금을 결정한다. 즉, 감정평가사가 평가를 통하여 보상금을 결정하면, 법원이 이를 기초로 보상금을 정하는 것이다. 따라서 보상에 관한 탁월한 지식과, 감정평가서를 분석하는 능력, 절차 진행능력을 갖춘 변호사가 정당보상을 이끌어 내는 것이다.

37. 증액 재판을 위한 준비서류는?

- 손실보상협의요청서 복사본 - 토지, 지장물 사진(찍은 날짜가 나오게 촬영요망. 각 5매정도 인화) - 지적도 - 토지이용계획확인원(사업인정고시당시) - 감정평가서(입수된 경우) - 자신의 주장 요약서면(비교표준지, 형평성 여부, 개별요인) - 수용재결서 사본, 수용재결시 제출하였던 의견서 - 이의재결서 사본, 이의신청서

38. 재판기간은 얼마나 걸리나?
□ 수용재결 : 4-6개월
□ 이의재결 : 4-6개월
□ 1심 재판 : 6개월에서 1년

39. 보상금을 받고 재판해도 되는지?
□ ‘이의유보’하고 돈을 수령하거나 공탁금을 찾아도 소송제기 가능

40. 소송비용 및 변호사 선임료는?
○인지대, 송달료 : 인지대는 1억 청구시 45만원, 기본송달료는 10만원
○감정비 : 감정평가금액에 비례(대략 80만원에서 200만원 선)
○변호사 보수는 협의로 결정됨. 참고로 통상
- 수용재결과 이의신청 단계에서는 착수금은 없고 성공보수(증액금의 10%)만을 받음
- 행정소송의 경우는 착수금은 위임숫자에 따라 다름(성공보수는 증액금의 10% 정도)
(내용문의 : 02-592-6390)


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