실제 농작물 경작되는 땅 경매 땐… 농지취득자격증명 반드시 필요

경매스쿨 (20) 농지 경매 주의할 점

자영업을 하고 있는 W씨(51)는 전원주택을 짓기 위해 땅을 매수할 생각이다. 그러던 중 경기도에 경매로 나온 땅(전, 1120㎡)이 마음에 끌렸다. 등기부의 권리관계는 가압류 2건과 경매개시결정이 전부였다. 당연히 등기부에 공시된 권리는 경매로 소멸되는 것이었다. 현장 탐방을 다녀와 보니 땅이 더 좋아 보였다. 그래서 입찰에 참여하려고 한다. 그런데 매각물건명세서를 자세히 살펴보니 ‘농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시에는 보증금을 몰수한다’는 내용이 있다. 경매로 땅을 매수하려고 하는데 왜 농지취득자격증명이 있어야 하는지 궁금해졌다.

그렇다. 농지를 취득할 경우 그 취득 방법에 상관없이 농지취득자격증명이 있어야 한다. 다시 말해 매매는 물론이고 경매 및 공매절차에 따라 소유권을 취득하는 경우에도 반드시 필요하다. 왜냐하면 농지취득자격증명은 소유권 이전에 필요한 등기요건이기 때문이다(대법원 97다49251 참조). 특히 경매절차에서도 농지를 취득할 때 농지취득자격증명은 매각허가 요건이 된다(대법원 97다42991 참조). 다만 농지를 상속받거나, 국가 또는 지방자치단체가 취득하는 경우에는 농지취득자격증명은 필요가 없다.

여기서 농지란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 땅을 말한다(농지법 제2조 참조). 지목상의 전·답·과수원뿐만 아니라 실제로 농작물이 경작되고 있는 땅을 얘기한다. 그 땅이 농지인지 여부는 공부상 지목에 의해 결정되는 것은 아니다. 그 땅의 사실상의 현상에 따라 결정되는 것이다(대법원 97누256, 98마2604 참조). 경매로 나온 땅의 지목은 전으로 돼 있지만 사실상 농사를 짓지 않는 땅, 즉 농지로 사용되지 않는 경우도 있다. 이런 경우 땅의 객관적인 현상으로 봐 농지법 적용 대상이라고 하기 어렵다. 다시 말해 실제로 농지로 사용되고 있지 않는다면 최고가매수신고인이 농지취득자격증명을 제출하지 아니했다는 이유로 매각불허 사유가 될 수 없다는 것이다(대법원 86다1095 참조).

이렇게 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명이 등기 요건이 된 이유는 땅에 대한 투기수요를 차단하고, 자경(自耕) 여부를 확인하기 위함이다. 게다가 농지소유자격을 심사해 적격 농민에게만 농지 매입을 허용함으로써 비농민의 농지 매입을 규제해 경자유전(耕者有田)의 실현을 도모하기 위해서다. 한편 농지취득자격증명은 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게서 발급받아야 한다.

이때 농업경영계획서에 ①취득 대상 농지의 면적 ②취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데 필요한 노동력 및 농업 기계·장비·시설의 확보 방안 등을 기재해야 한다(농지법 제8조 참조).

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장