동북선 개통된다…번동·장위뉴타운 재개발 '탄력'

번동주공1 2084가구 탈바꿈
공공청사·데이케어센터 조성
광운대역세권과 호재 맞물려

장위 10구역 올해 분양 예정
12·14구역 사업성 높여 속도

서울 강북구 번동과 성북구 장위동 일대 재건축·재개발 프로젝트가 속도를 내고 있다. 번동주공 아파트 재건축이 시동을 걸었고, ‘반쪽짜리’에 그치던 장위뉴타운 재개발도 점점 ‘완성체’를 향해 가고 있다. 북서울꿈의숲이 가까워 주거 환경이 쾌적한 데다 경전철 동북선 호재도 품고 있어 관심을 끈다.

◇ 번동주공1, 2084가구로

24일 정비업계에 따르면 강북구는 지난 23일까지 ‘번동주공1단지 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)’의 주민 열람을 마쳤다. 이 아파트는 1991년 지상 15층, 1430가구 규모로 지어졌다. 주차 대수가 가구당 0.38대에 불과해 부족하다. 재건축을 통해 지상 최고 42층, 2084가구(임대주택 127가구 포함) 대단지로 재탄생한다. 주민센터, 우체국, 파출소 등 공공청사와 데이케어센터 같은 사회복지시설이 함께 조성된다.

추정비례율(개발이익률·정비사업 후 자산가치를 종전 자산가치로 나눈 비율)은 101.7%로 높은 편이다. 기존 전용면적 84㎡ 조합원이 동일 면적의 새 아파트를 받는다고 가정할 때 예상 분담금은 약 2억8000만원으로 제시됐다. 단지 동쪽에 우이천이 흐르고 서쪽엔 북서울꿈의숲이 있어 주거 환경이 잘 갖춰졌다는 평가가 나온다.

하지만 바로 옆에 동북선 우이천역 개통(2027년)이 예정돼 있어 향후 역세권 아파트로 거듭날 전망이다. 인근 노원구 광운대역세권 개발 사업이 속도를 내는 데 따른 호재도 예상된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 전용 41㎡ 실거래가는 4억4000만원(5층)이다. 전용 79㎡ 몸값은 6억7500만원이다.

번동 일대엔 1990년대에 6500여 가구 규모의 번동지구(번동주공 1~5단지)가 조성됐다. 이 가운데 영구임대 아파트인 2·3·5단지를 제외하고 1·4단지가 재건축을 추진 중이다. 2024년 정밀안전진단을 통과한 4단지(15층·900가구)도 정비계획 수립 절차를 밟고 있다. 오패산과 우이천 사이에 있는 4단지는 강북구민운동장, 번동초, 번동중, 강북소방서 등이 가깝다.

◇ 장위 후발주자도 ‘잰걸음’

번동 아래에 있는 장위뉴타운 ‘후발주자’도 최근 존재감을 드러내고 있다. 장위뉴타운은 원래 총 15개 구역으로 구성됐다. 돌곶이로를 기점으로 동쪽에 있는 1·2·4·5·7구역은 개발이 완료됐고, 6구역(푸르지오라디우스파크)은 공사가 진행 중이다. 2014년 뉴타운 출구전략을 거치며 6곳(8·9·11·12·13·15구역)이 구역에서 해제돼 반쪽짜리라는 논란을 빚었다. 서쪽 미개발 구역도 정비사업에 재시동을 걸고 있다.

사랑제일교회 보상 문제로 내홍을 겪은 10구역(총 1931가구)은 올해 분양에 나선다. 15구역(3317가구)은 작년 12월 현대건설을 시공사로 선정했다. 나머지 구역도 각종 규제 완화를 발판으로 속도를 내고 있다. 14구역은 서울시의 재정비촉진사업(뉴타운) 용적률 규제 완화 적용을 받아 사업성이 개선될 전망이다. 주택 규모가 2439가구에서 2846가구로 늘어나게 됐다.

도심 공공주택 복합사업으로 추진되는 12구역은 1386가구로 사업을 추진 중이다. 향후 용적률이 320%까지 완화되면 1400가구 이상으로 규모가 커질 전망이다. 8구역(2801가구)과 9구역(2270가구)도 공공 재개발을 추진하고 있다. 13구역도 최근 본궤도에 올랐다. 전체 규모가 6000여 가구에 달한다. 이곳은 1구역과 2구역으로 분리해 신속통합기획을 통한 재개발을 진행할 예정이다. 12·13구역은 향후 동북선 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다는 기대도 나온다.

유오상/이인혁 기자 osyoo@hankyung.com