서울 재개발 86곳 새로 지정…싸다고 '덜컥' 잡지마세요

초기단계 정비사업장
신중한 투자 필요

마천5·대림1 추진위 승인
청파2 등은 구역지정 단계
저렴하지만 남은 절차 많아

주민 동의율 확보 과정서
사업지연·중단 등 잇따라

올 조합설립 안된 사업장
분담금 10억 부담할 수도

서울의 주요 주택 공급원인 재개발 초기 단계 사업장이 잇달아 나오고 있다. 재개발 구역이 최근 3년간 네 배 가까이 증가하면서 투자자의 관심도 정비구역 지정과 추진위원회 승인 단계 물건으로 옮겨가고 있다. 초기 정비구역 지정 단계에서 매입하면 조합 설립 이후보다 상대적으로 저렴한 가격에 진입할 수 있다는 게 장점이다. 다만 사업 지연 등 변수가 많아 신중하게 접근해야 한다고 전문가들은 조언했다.

◇서울 작년에만 정비구역 76곳 지정

11일 정비업계에 따르면 지난해 서울에서 새로 지정된 정비구역은 총 76곳으로 집계됐다. 이 가운데 재개발 구역은 40곳, 재건축은 36곳이다. 최근 3년간 서울에서 새로 지정된 재개발 구역은 총 86곳이다. 2022년 11곳이던 정비구역 지정 규모가 2023년 20곳, 2024년 26곳 등으로 늘어났다.

정비 사업 절차상 조합 설립 이전 단계에 있는 사업장은 ‘초기 단계’로 분류된다. 재개발 절차가 많이 진행됐거나 기존 아파트를 사는 것보다 적은 비용으로 투자가 가능하다는 게 장점이다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 추진위원회 승인을 받은 재개발 구역은 송파구 마천5구역, 영등포구 대림1구역, 마포구 염리5구역, 성북구 종암9구역 등이 있다. 정비구역 지정 단계인 곳으로는 용산구 청파제2구역, 영등포구 당산1구역, 서대문구 충정로1구역, 종로구 창신동 일대 등이 꼽힌다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “초기 정비사업장은 남은 절차가 많아 최소 15년은 보유해야 한다”며 “먼저 입지를 따져보고 지분 쪼개기 여부 등을 확인해 사업성을 잘 살피는 게 중요하다”고 설명했다.

은평구 응암동 755 일대 재개발사업은 최근 조합 직접 설립을 위한 주민설명회를 열었다. 이곳은 지하 3층~지상 35층, 총 1486가구(일반분양 1312가구, 임대 174가구)로 탈바꿈할 예정이다. 이르면 오는 9월 조합설립 인가를 추진할 전망이다. 동작구 사당동 사당21구역은 지난달 연번 동의서(구청 도장이 찍힌 투표지)가 부여돼 재개발을 추진하고 있다. 사당동 K공인 대표는 “2500여 가구 건립 기대에 호가만 높았던 물건도 주인을 찾고 있다”며 “재개발 투자에 대한 관심이 높아지고 있다’고 말했다.

◇분담금 증액 잘 따져봐야

초기 단계 재개발 투자의 핵심 변수는 불확실성이 크다는 점이다. 추진위원회 승인 이후 조합 설립 인가까지 통상 수년이 걸린다. 주민 동의율 확보 과정에서 사업이 지연되거나 중단되는 사례도 적지 않다. 정비계획 변경, 용적률 조정 등으로 사업성이 낮아질 수도 있다.

전문가들은 자금 부담 계획을 잘 짜야 한다고 조언한다. 단기 차익이 아니라 장기 보유 전략으로 접근해야 한다는 얘기다. 초기 단계에서는 추정 분담금만 제시되는 경우가 많은데, 사업 진행 후 추가 분담금이 늘어날 가능성이 크다. 공사비 인상과 경기 침체 등으로 조합원 분담금이 수천만원에서 수억원까지 증가한 사례도 있다. 김 소장은 “관리처분인가를 앞둔 노량진뉴타운도 분담금을 5억~7억원, 많게는 10억원까지 내야 한다”며 “올해 조합 설립이 안 된 사업장이면 최소 10억원은 갖고 있어야 안전하고, 지금 기준보다 분담금이 1.5~2배로 늘어날 가능성도 염두에 둬야 한다”고 했다.

정책 변화도 사업성에 영향을 미치는 요인이다. 지난해 10월 투기과열지구가 된 서울 전역과 경기 지역 12곳은 조합 설립 이후에는 원칙적으로 재건축 조합원 지위 양도가 불가능하다. 사업 인허가권자인 지방자치단체장에 따라 전반적인 개발 사업의 방향성이 달라질 수도 있다. 정부 지원 정책 등이 수시로 바뀌는 만큼 정기적으로 관심을 둘 필요가 있다. 국토교통부는 최근 초기 사업장의 부담을 완화하기 위해 금융 지원책을 내놨다. 연 이자율 1%의 초기사업비 융자 특판 상품으로 기존 연 2.2% 수준이던 금리를 절반 이하로 낮췄다. 서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 지역이 대상이다. 주택도시보증공사(HUG) 보증료율도 기존 1~2.1%에서 0.2~0.4%로 인하한다. 연내 사업 신청과 승인이 완료된 사업장에만 적용된다. 올해 금융 지원 배정 예산은 422억5000만원이다.

오유림 기자 our@hankyung.com